臺灣嘉義地方法院98年度訴字第540號民事判決

裁判字號：臺灣嘉義地方法院98年訴字第540號民事判決

裁判日期：民國98年11月30日

裁判案由：遷讓房屋等

臺灣嘉義地方法院民事判決98年度訴字第540號原告丙○○訴訟代理人乙○○被告甲○○上列當事人間因請求遷讓房屋等事件，本院於民國98年11月18日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應自坐落嘉義市○路○段一一六六八建號即門牌號碼嘉義市○○路○○○號七樓之二房屋遷出，並將房屋返還原告。
被告應自民國九十八年二月二十五日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣捌仟柒佰元。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟
法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
原告起訴主張：被告與原告訂立房屋租賃契約（下稱系爭契約
），約定被告向原告承租其所有坐落嘉義市○路○段11668建號即門牌號碼嘉義市○○路○○○號7樓之2房屋（下稱系爭房屋），租期自民國97年12月25日起至98年12月25日止，按月於每月25日給付租金新臺幣（下同）8,700元，詎被告自98年2月25日以後即未依約給付租金，迄今已積欠8個月租金，原告於98年3月27日以郵局存證信函通知被告於函到後3日內付清租金，屆期未付，系爭契約即行終止，被告仍置之不理。本件主張終止系爭契約，被告自應返還租賃物及積欠之租金。又系爭契約終止後，被告尚未返還租賃物，致原告無法使用房屋，被告受有利益，應返還所受之利益，爰提起本訴。聲明：被告應自系爭房屋遷出，將房屋交付原告，並自98年2月25日起至交還屋日止，按月給付原告8,700元。
被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
本院之判斷：
㈠按承租人應依約定日期，支付租金。又承租人租金支付有遲延
者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。民法第439條前段、第440條第1項、第2項分別定有明文。又按房屋出租人定期催告承租人支付租金之方式未有一定，亦非限於訴訟外為之，苟於訴訟上已有書狀或言詞，向他造表示意思者，即應認為已有催告（最高法院39年臺上字第554號著有判例可參）。再按民法第455條前段規定，承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。經查，原告主張兩造訂立系爭契約，約定被告向原告承租其系爭房屋，租期自97年12月25日起至98年12月25日止，按月於每月25日給付租金8,700元，被告自98年2月25日以後即未依約給付租金，被告迄今仍未繳納租金等事實，業據其提出系爭契約、水上回歸郵局存證信函第6號暨郵件收件回執、建物登記謄本各1份為證，且被告既經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場爭執，復未提出書狀答辯以供本院斟酌，本院依調查證據之結果，堪認原告之主張為真實。又原告於98年9月3日起訴狀已載明請求被告給付租金及賠償金，且經本院於98年10月17日寄存送達被告，嗣原告於本院98年10月21日言詞辯論期日主張被告逾期繳付租金逾8月（期）以上而終止契約，並經本院將上開筆錄於98年11月7日寄存送達被告，有送達證書2紙在卷可稽，故原告主張其已定相當期間催告被告繳納租金，被告仍未繳納，其對被告終止系爭契約已於00年00月0日生效。準此，系爭契約既經原告合法終止，原告基於租賃物返還請求權，請求被告返還系爭房屋，並請求被告給付所積欠自98年2月25日起至98年11月7日止，按月8,700元計算之租金，應屬有據。
㈡再按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益
。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，此為民法第179條所明定。故得請求之不當得利範圍，應以他方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院著有61年臺上字第1695號判例要旨可資參照。經查，系爭契約於98年11月7日終止，被告自98年11月8日起，無權占用系爭建物，破壞原告基於系爭房屋所有權之利益歸屬，致原告受有損害，依前述說明，其自應返還依社會通念可能獲得相當於租金之利益予原告。而依系爭契約約定，系爭房屋租金為每月8,700元，已如前述，又系爭房屋位於嘉義市○○路，鄰近垂楊路及中埔交流道，附近有大同技術學院、省立嘉義高級工業職業學校、嘉義市立體育場，且有多處商店，附近生活機能良好等情，有原告陳報狀及電子地圖在卷可稽，故本院審酌系爭房屋所在位置、原租賃狀況，認系爭契約所約定之每月租金8,700元為最符合系爭房屋每月使用利益之客觀交易價值。從而，原告依民法第179條不當得利之法律關係，請求被告返還自98年11月8日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告8,700元，亦有所據。
綜上所述，原告請求被告應自系爭房屋遷出，將系爭房屋交還
原告，並自98年2月25日起至交還屋日止，按月給付原告8,700元，為有理由，應予准許。
本件事證已臻明確，原告其餘主張、陳述及所提證據，經審酌與本院前揭判斷不生影響，毋庸再予審酌，併此敘明。
結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條，判決如主文。
中華民國98年11月30日
民事第三庭法官蘇雅慧正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國98年11月30日
書記官劉昀匊