臺灣嘉義地方法院109年度訴字第430號民事判決

裁判字號：臺灣嘉義地方法院109年訴字第430號民事判決

裁判日期：民國109年08月31日

裁判案由：履行契約等

臺灣嘉義地方法院民事判決109年度訴字第430號原告 劉文淵 訴訟代理人 湯光民 律師複代理人 林家弘 律師被告 劉玉羚 訴訟代理人 林德昇 律師
陳佳駿 律師上列當事人間請求履行契約等事件，本院於民國109年8月11日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應於原告給付新臺幣捌拾萬肆仟貳佰拾陸元時，將如附表所示之土地交付並移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣肆拾萬壹仟肆佰零伍元後，得假執行；但於被告以新臺幣壹佰貳拾萬肆仟貳佰拾陸元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠、如附表所示之土地（下合稱系爭土地），原為被告因繼承關係而與第三人公同共有，被告為出賣其依應繼分所取得，將來變更登記為分別共有之權利範圍，於民國（下同）104年12月1日與原告簽訂不動產買賣訂金契約書（下稱系爭契約），契約約明被告應於繼承應繼分變更為分別共有所有權後一個月內辦理過戶相關程序，且依「應繼分計算出之面積按每坪貳萬柒仟元」計算買賣總價款，原告並已給付被告定金新臺幣（下同）40萬元完畢，被告亦開立票據號碼CH445621、票面金額40萬元之本票乙紙予原告，作為擔保日後過戶之用。
㈡、嗣被告就其所有如附表所示之土地已辦理分別共有登記，並各取得權利範圍6分之1，原告於知悉上情後即要求被告應出面履行系爭契約。詎被告皆置若罔聞，原告再於108年11月27日寄發嘉義忠孝郵局存證號碼000204號存證信函，催告被告履行上開事項，惟被告仍未予回應，顯然拒絕履約。
㈢、又系爭契約雖名為「不動產買賣訂金契約書」，但實際上就買賣坪數、價金及價金計算方式、稅費負擔、移轉登記期限、必要證件之交付等均經明確約定，足認兩造不僅就買賣契約之必要之點已有意思合致，甚至就買賣契約後續履行階段之事項，亦有雙方應照所訂契約履行之約定，性質上自屬本約。縱認系爭契約性質係屬預約者，則被告仍應依上開契約之條件，與原告簽訂買賣契約。為此，爰依前揭買賣契約法律關係，提起本訴等語。
㈣、並聲明：
１、先位聲明：
⑴、被告應於原告給付新臺幣80萬4,216元時，將如附表所示之土地交付並移轉登記予原告。
⑵、訴訟費用由被告負擔。
⑶、原告願供擔保請准宣告假執行。
２、備位聲明：
⑴、被告應就其所有如附表所示之土地，依兩造於民國104年12
月1日所簽訂之不動產土地買賣訂金契約書之約定，與原告簽訂買賣契約。
⑵、訴訟費用由被告負擔。
二、對被告答辯之主張：
㈠、依據最新之土地第一類謄本觀之，足資證明被告仍為系爭土地之共有人。故被告辯稱系爭土地業已處分云云，顯非實在。且被告並無任何法定或約定解除權得以行使，其另主張解除契約亦乏依據。
㈡、兩造間之買賣契約，買賣標的是以應繼分計算之實際面積，並非公同共有之應繼分，因此被告所提出之分割共有物判決，由被告分配取得之土地即為本案買賣標的所及，同一性並無變更，因此並無給付不能之問題，原告仍可請求被告履行契約。
㈢、次按土地法第34條之1規定之優先承買權，僅屬債權之性質，倘共有人於出賣處分應有部分時，事先未踐行書面通知之義務，亦僅生應否負損害賠償責任之問題，對於出賣處分之效力，尚無影響。
㈣、再者，系爭契約第七條特約事項第3項亦約定：「本件若有優先購買權問題，概由出賣人全權負責處理」。是系爭土地之優先購買權問題，本為被告於締約時所得預見，礙難於締約後再以此為由拒絕履行契約，又被告縱違反優先購買權相關規定，亦僅對上開土地之其他共有人負損害賠償責任，並不影響兩造間買賣契約或所有權移轉登記之效力。是被告辯稱因優先購買權問題以致無法履約云云，並非可採。
㈤、原告之房子蓋在系爭土地上方，那是以前申請建造，他們都有提出同意書讓我蓋房子，若是沒有買到系爭土地，以後可能會面臨拆屋還地之問題，願意以每坪5萬元買受系爭土地。
三、被告之答辯：
㈠、被告因共有土地分割，及共有人有優先購買權等問題，已另行處分系爭不動產，致無法再與原告簽立正式契約辦理過戶相關程序。
㈡、被告願依買賣訂金契約書第7條特約事項第5項，退還已收訂金、賠償已收訂金一倍之金額給原告，並以本訴狀為解除買賣訂金契約書之意思表示。
㈢、原告為被告之堂兄，原告深知被告有經濟上之困境才願意向被告買受系爭當時尚未辦理分別共有之持分土地，甚是感謝。
㈣、買賣標的部分，系爭土地既然已經形成判決確定，即屬不同之土地，且特定為一定之持分比例，已非當初之買賣標的，被告主張解除契約，加倍返還定金。
㈤、並聲明：
１、原告之訴駁回。
２、訴訟費用由原告負擔。
四、本院判斷：
㈠、兩造簽立系爭契約，且原告以系爭契約第7條第5點、第6點給付40萬元，且如附表所示各地號之土地經本院以108年度重訴字第32號裁判分割，原告取得如附表所示土地，為兩造所不爭執，並有系爭契約、108年度重訴字第32號判決、確定證明書各1份存卷可佐（見本院卷第13至15、191至197頁），足信為真實。
㈡、被告主張系爭土地所有權業已移轉，然經原告提出系爭土地第一類謄本（見本院卷第155至189頁），該所有權並未移轉，仍屬被告所有，先予敘明。
㈢、按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意。」、「解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意。
㈣、原告先位聲明主張被告需依照契約於原告給付剩餘之系爭契約價金即80萬4216元後，應將如附表所示土地移轉登記予被告，被告則主張系爭契約係針對被告分割前之應繼分買賣，既已分割，該應繼分便已不存在，被告主張解除契約云云；
１、系爭契約記載之買賣標的物為原本被告分割前之應繼分，然根據系爭契約第7條第5點記載：買賣雙方約定於賣方繼承應繼分變更為分別共有所有權後一個月內應與買方正式簽約並辦理過戶相關程序，若屆時賣方無法辦理簽約，則除退還已收價款外，應再賠償買方一倍價款金額，屆時買方不買，則已付價款由賣方沒收，雙方達成協議並無異議（見本院卷第14至15頁）。
２、由上開契約內容可知，當時兩造所約定購買之部分為賣方基於繼承登記或分割前之應繼分權利所得之繼承登記或分割後分別共有之應有部分，並非只買賣「應繼分」此一標的，而是買賣如附表所示土地應繼分所分得之土地或財產權部分。
３、再者，就一般常情論之，於遺產公同共有分割前買賣雙方成立應繼分買賣契約，兩造當事人之真意應係購買被繼承人就該應繼分未來可以取得之被繼承人財產部分，並非單獨僅買賣「應繼分」此一權利。
４、另按買賣並非處分行為，故公同共有人中之人，未得其他公同共有人之同意，出賣公同共有物，應認為僅對其他公同共有人不生效力，而在締約當事人間非不受其拘束。苟被上訴人簽立之同意書，果為買賣，縱出賣之標的為公同共有土地，而因未得其他公同共有人之同意，對其他公同共有人不生效力。惟在其與上訴人間既非不受拘束，而如原審認定之事實，該土地其後又已因分割而由被上訴人單獨取得，則上訴人請求被上訴人就該土地辦理所有權移轉登記，尚非不應准許（最高法院71年台上字第5051號判例要旨參照）。由前揭見解可知，如分割前買賣被繼承人之應繼分，於分割後請求移轉該分割後之土地所有權，亦屬合法。由此一見解可推論出，買賣應繼分本身除非當事人有特約僅係買賣「應繼分」此一特約，否則並無法直接解釋當事人僅有買賣「應繼分」之意思。
５、被告主張契約標的已非原本之標的，主張解除契約，被告並未提出其解除契約之依據，由被告論述似以債務不履行中之給付不能為解除契約之依據，本件依據前開解釋，並無給付不能之情。縱有給付不能，該解除契約之解除權係屬形成權，係由債權人一方得以行使，未給付之債務人一方不能單方主張給付不能而逕自解除契約，必以給付不能後由債權人表示解除契約。系爭「應繼分」本身，債權人為原告，並非被告，被告給付不能，得以形成權方式解除契約者，為原告得以行使，並非被告得以主張，是縱認契約標的業已給付不能，被告主張解除契約一節，尚非法之所許。
㈤、是以，就系爭契約當事人之真意解釋，該買賣契約應屬被告就未分割前應繼分而其分割後所得以取得之部分，原告主張於其再為給付尚未給付予被告之金額部分後，請求被告移轉登記如附表所示之土地，為有理由。而本件契約訂立時之每坪約定為2萬7000元，該買賣契約之買賣部分為884.64平方公尺之6分之1，亦即為267.6036坪之6分之1，是以，本件買賣之價金為120萬4216元（計算式：267.6036X1/6X2萬7000元），扣除業已給付之40萬元，原告尚須給付被告80萬4216元。
五、綜上所述，被告劉玉羚應於原告給付80萬4216元後，依系爭契約將如附表所示土地移轉登記予原告，原告此部分請求為有理由，應予准許。至原告備位聲明部分，因原告先位聲明為有理由，本院自無庸審酌。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經本院審酌後，認為均與判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、又原告陳明願供擔保請准宣告假執行，經核無不合，應予准許。被告雖未聲明請求本院供擔保免於假執行，然本院依據民事訴訟法392條第2項依職權宣告免予假執行。爰宣告假執行及免為假執行之擔保金額如主文第3項所示。
八、本件判決事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及舉證，核與本件判決結果無影響，爰不一一指駁，附此敘明。
九、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第85條第2項、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中華民國109年8月31日
民事第一庭法官唐一侼以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年8月31日
書記官黃妍爾附表：
┌──┬──────────────┬────────┬────┐│編號│地號│面積（平方公尺）│權利範圍│├──┼──────────────┼────────┼────┤│1│嘉義縣○○鄉○○段○○○○號│39.42│6分之1│├──┼──────────────┼────────┼────┤│2│嘉義縣○○鄉○○段○○○○號│27.15│6分之1│├──┼──────────────┼────────┼────┤│3│嘉義縣○○鄉○○段○○○○號│817.19│6分之1│├──┼──────────────┼────────┼────┤│4│嘉義縣○○鄉○○段○○○○○○號│0.88│6分之1│└──┴──────────────┴────────┴────┘