裁判字號：臺灣臺北地方法院99年訴字第396號民事判決
裁判日期：民國100年02月08日
裁判案由：給付居間報酬
臺灣臺北地方法院民事判決99年度訴字第396號原告松林不動產經紀有限公司法定代理人 陳仕銘 訴訟代理人 錢裕國 律師複代理人 林立捷 律師
黃玥彤 律師 呂承璋 律師被告 詹勝男 訴訟代理人 羅詩蘋 律師
蔡宜蓁 律師 余淑杏 律師上列當事人間給付居間報酬事件，本院於民國100年1月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣伍拾萬元，及自民國九十八年十月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之二，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告以新臺幣伍拾萬元預供擔保後，得免假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠原告於民國98年7月6日與被告簽立「一般委託銷售契約書」
（下稱系爭契約），受託銷售被告所有坐落於臺北市○○區○○街○○○巷○○號1樓及地下1樓之房屋及所持分之土地（下稱系爭房地），委託銷售總價額原為新臺幣（下同）2,680萬元，委託期間為98年7月6日起至同年10月7日止。原告受被告委託後，即銷售系爭房地，嗣有買方即訴外人 蕭卉嫻 對系爭房地中意，於98年8月31日親自簽署「買賣議價委託書」乙紙（下稱系爭議價書）並同時支付10萬元支票乙紙予原告作為定金，並擬以2,200萬元購買系爭房地，嗣經原告居中斡旋，被告始於同年9月1日上午10時將委託銷售條件變更為2,150萬元並同意出售系爭房地予訴外人蕭卉嫻，被告除親簽有委託銷售契約內容變更同意書乙紙（下稱系爭變更同意書）外，並在系爭議價書之「賣方同意出售確認」欄位上親自簽名並署明時間確認。
㈡按買方簽署買賣議價委託書，於委託人簽認同意出售時，買
賣契約即為有效成立，系爭契約第8條第2項前段有明文約定，被告與訴外人蕭卉嫻就系爭房地買賣契約，經被告於98年9月1日在系爭議價書之「賣方同意出售確認」欄位上親自簽名之時，已有效成立，詎被告事後拒絕出面履行義務，經原告於同年9月2日以臺北安和郵局第01877號存證信函催告被告最遲應於3日內，出面聯繫簽約事宜，復經原告以至遠法律事務所98年9月8日至國律字第098090803號律師函二度催告，仍不獲置理，被告不啻違反系爭房地買賣契約義務，更屬違反系爭契約義務。參照系爭契約第10條第1項第2款之約定：「有下列情形之一者，視為受託人已完成 仲介 之義務，委託人應支付銷售總價百分之六計算之服務報酬：．．（二）買賣契約成立後，因可歸責於委託人之事由．．，而解除買賣契約者。」被告顯然違反上開義務，原告自得向請求給付以委託銷售總價2,200萬元6%計算132萬元之服務報酬。復依民法第568條第1項之規定、最高法院52年度台上字第2675號判例、以及最高法院49年度台上字第1646號判例之意旨，原告有權請求支付上開服務報酬等語。並聲明：⒈被告應給付原告1,32萬元，及自起訴狀繕本翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息⒉願供擔保聲請宣告假執行。
二、被告則以：㈠與原告簽立系爭契約委託原告銷售系爭房地，約定委託銷售
價格原為新台2,680萬元。自簽立系爭契約後至98年8月底，原告每對於被告探詢銷售狀況時，僅表示被告委託銷售價格過高，不可能會有買方有意願購買，一直勸說希望被告降價求售。嗣在98年9月1日上午9點30分左右，突有原告公司4名業務人員赴被告家中，表示欲與被告洽談降低銷售價格事宜，適逢被告之子欲出門上班，被告之妻亦出門接送孫子，家中僅獨留被告一人；而被告因自身患嚴重躁鬱症多年，情緒常有衝動而無法控制之情形，二十多年來夜間皆需服藥才能就眠。在98年9月1日當日早上九點許，被告才剛醒來不久，家中又別無其他人在場之情形下，原告公司之4名業務員反覆以：有誠意想賣不會開這個價錢，不降價房屋沒人會想買不可能成交，及原告公司可同意減低居間報酬，被告可以用實拿價金2,150萬元方式委託銷售不需再煩惱額外支付仲介及其他費用，可幫被告節省出售成本云云等言語不斷刺激、利誘被告長達約三十鐘。被告因原告多人輪番不斷以銷售話術不斷強勢勸說下，方會在情緒衝動毫無思慮時間下簽立系爭同意書，將2個月來均未曾調整之委託售價由原訂之2,680萬元，一下減少5,00餘萬元，調整委託售價為2,150萬元；但當時被告心中仍有不安，被告只是一再強調上開金額即應為被告「實拿」價金款項，被告不再另行支付居間報酬及其他交易費用、稅額等。
㈡詎料，被告當天上午10點簽署系爭同意書後，原告隨即拿出
另一張系爭議價書表示，於98年8月31日已有訴外人蕭卉嫻委託願意以2,200萬元議價購買系爭不動產，此價格已達到變更後之委託價格，要求被告一併簽名，不然即恐有違約賠償問題。被告當下雖認為原告隱滿有人先行出價委託議價之事實以達其強勢遊說被告同意調降銷售價格目的等作為，實有違居間人應守之忠實誠信義務，但因原告一再向被告表示被告不簽會有違約賠償問題，被告無奈始於系爭議價書上簽名，惟被告並未收到任何買方定金支票。上開情事由原告所發存證信函第二、三段及第四頁第八行自承現尚持有定金支票等語與其所發律師函第（二）點所載相互勾稽，即可認被告所述為實。被告係因原告未誠實揭露銷售資訊，又受原告不實誘導才會在系爭議價書簽名，加上被告根本未收到原告應依系爭契約第七條規定轉交之買方定金支票，原告確實違反居間人忠實誠信之義務。
㈢依民法第92條第1項前段規定、第567條第1項前段、消費者保
護法第4條及最高法院18年上字第371號判例意旨，以及系爭契約第7條之約定，被告所簽立之系爭同意書及系爭議價書，均係遭原告以隱瞞銷售資訊及其業務多人輪番以銷售話術強勢勸說疲勞轟炸之詐欺方式使被告為意思表示，爰以本狀撤銷上揭意思表示，系爭同意書及不動產買賣契約均應自始無效，被告無給付居間報酬義務。退步而言，由上開過程可知，原告所為顯已違背居間人應盡之忠實誠信義務，自不得向委託人請求居間報酬。退萬步言，縱認被告應支付居間報酬，然原告請求給付132萬元（即買賣價金之6%），較其所任勞務之價值顯然過鉅，有失公平。應依民法第572條之規定酌減之等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴駁回；⒉如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：㈠被告於98年7月6日委託原告銷售系爭房地，兩造並簽訂有系
爭契約，約定委託期間自98年7月6日起至同年10月7日止，委託銷售總價額為2,680萬元；嗣被告於98年9月1日上午另簽立系爭同意書，同意將系爭房地之委託售價調整為2,150萬元。有一般委託銷售契約書、委託銷售/出租契約內容變更同意書在卷為證（見審訴字卷第5至9頁）。
㈡依系爭契約第8條第2項及第10條約定：「定金之效力：二、
買方簽署買賣議價委託書（或要約書），於委託人簽認同意出售時，買賣契約即有效成立，議價保證金同時轉為購屋定金。但委託人未同意出售前，買方保有隨時撤回議價之權利。」、「違約之處罰：有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人應支付銷售總價6%計算之服務報酬：
㈠委託人與受託人覓得之買方私下成交。㈡買賣契約成立後，因可歸責於委託人之事由或買賣雙方合意，而解除買賣契約者。」。（見審訴字卷第5頁反面）㈢訴外人蕭卉嫻曾於98年8月31日與原告就系爭房地簽署系爭
議價書，約定購買總價為2,200萬元，議價期間至98年9月15日止，並同時支付10萬元支票（票號：AB0000000號、付款銀行：永豐銀行三重分行）乙紙予原告作為保證金；嗣被告於98年9月1日上午10點在上開買賣議價委託書上之賣方同意出售確認欄上簽名。（見審訴字卷第7頁）㈣原告曾於98年9月2日以台北安和郵局第01877號存證信函催
告被告處理系爭房地之簽約事宜；嗣於98年9月8日以至國律字第098090803號律師函通知被告解除契約關係。有存證信函、律師函為證。（見審訴字卷第10至16頁）㈤被告並未收到訴外人蕭卉嫻所交付的定金支票（票號：ＡＢ0000000號）。
四、兩造爭執及其論述：㈠被告簽立「委託銷售/出租契約內容變更同意書」及「買
賣議價委託書」是否受原告詐欺？被告撤銷該意思表示是否有據？⒈按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思
表示，民法第92條第1項前段定有明文。次按當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任（最高法院21年上字第2012號判例可參）。被告辯稱簽立系爭變更同意書、系爭議價書係遭原告施以詐術，為原告否認，被告對其所述遭詐欺事實應負舉證之責。
⒉原告主張被告於98年9月1日變更出售價格為2,150萬元，並
同意出售系爭房地乙節，業據提出系爭變更同意書、系爭議價書為證，被告亦自認系爭變更同意書及系爭議價書「賣方同意出售確認」欄位上簽名之真正，並經證人 王隆洋 證稱：「（問：系爭不動產買賣是否有參與？）我同事有在賣系爭不動產，我有帶買方去看過。是買方蕭卉嫻委託我，她要找安和路附近的房子。買方98年8月31日有簽議價委託書，我8月31日帶她去看房子，有進入屋內，因為公司有鑰匙，當時為空屋，她去看過一次。他看了之後喜歡，我建議她付個斡旋金10萬元，簽議價委託書，由我們去和屋主談，當時她出價2,200萬元，當時屋主開價2,680萬元，聽同事說，因為當時屋主有口頭上說2,400萬可以成交，屋主有強烈要出售的意願。31日晚上九點多我有拿10萬元支票（蕭卉嫻開的票）給我同事 林嘉哲 ，因為他要跟屋主回報。由同事 邱垂良 當天在公司外以電話告知屋主，我們本來要去找屋主，屋主說隔天早上再來。隔天早上10點我們三人去找屋主，告知屋主現在有買方，看這價錢是否可出售，也有拿支票給屋主看，我們跟屋主報2,200萬元，當時我在旁邊，他們講一講，屋主同意以2,200萬元出售，屋主當時有簽契約內容變更同意書，內容是同事寫的，內容當場沒有看，事後有看到，後來看到內容為屋主實拿2,150萬元，50萬是服務費。」(訴字卷第57頁反面)及證人林嘉哲證稱：「（問：你何時知道此事？）8月31日晚上，我們同事王隆洋打電話跟我們講的。當時我不在公司，他說他客人有意思要買，後來有出斡旋金，當天晚上我有打電話跟屋主聯絡，他叫我們隔天早上過去。我跟他說房子有客人出斡旋金要跟他談，我跟屋主講客人要買價格很接近，詳細電話內容我已經忘記了。31日晚上王隆洋有拿支票給我，隔天早上10點左右過去找屋主，我跟邱垂良去找屋主，王隆洋也有過去，但是他沒有進去，我們跟屋主談時王隆洋沒有在場，他已經離開現場。他那天有跟我們到屋主那裡，我們談價格之前他就已經離開了，他有進去到屋子裡面，就離開了。他沒有跟我們一起坐下來跟屋主談。談價格是我跟邱垂良一起跟屋主談。我們有票交給屋主，約中午時買賣雙方簽約，屋主後來說票先放我們這邊，等簽約時再拿出來。最後談到2,150萬元，2,150萬元是含我們服務費在內。（提示原證三）最後是談2,200萬元，2,150萬元是屋主實拿，50萬元是仲介費。仲介費原來約定多少我真的不記得了。」(訴字卷第59頁)等語在卷， 依渠 等陳述，原告於98年8月31日接受訴外人蕭卉嫻委託議價後，隨即於翌日告知被告並欲交付定金支票，被告同意暫由原告保管定金，符合系爭契約第7條第5款、第7款約定受託人應於24小時內將要約書、定金轉交委託人之要求。被告固抗辯遭原告詐欺云云，惟查，被告配偶詹 黃素蘭 證稱：「按電鈴我們就起來應門，仲介說要找我先生，我就把我先生叫起來，當時時間大約早上九點多．．早上我們在客廳談，我也在場」等語，已陳述與被告共同在場洽商系爭契約內容變更事宜，被告辯稱僅一人在場與原告仲介人員協商云云，即屬不實。次查訴外人蕭卉嫻於98年8月31日交付10萬元定金支票，願以2,200萬元買受系爭房地，蕭卉嫻簽立定金支票時，甲存帳戶內尚有餘額605,875元足供兌付票款乙節，有系爭議價書、確認書、永豐商業銀行三重分行99年5月21日永豐銀三重分行(099)字第000012號函檢附票據往來紀錄(訴字卷第43頁)可稽，堪信屬實。雖證人 詹黃素蘭 證稱：「仲介說有買主，可是要跟他談，我們說最少2,200萬元，仲介說買主開價2,150萬元，我們是最少2,200萬元，我是2,200萬元投資的，不可能虧錢，不願意賣。」、「（問：他當初是要給你專案約簽嗎？）沒有看清楚，一大早我先生簽了，簽了就離開了，我問我先生你簽了什麼，我先生也不知道，裡面內容都沒有看清楚，就是仲介口頭說明，簽了之後他比較有資格跟對方談價錢。我們簽的當時是希望提高價錢，最少我要到本錢2,200萬元，2,200萬元是我要實拿，不包含仲介費，稅捐我們自己付。
2,200萬元是指扣掉仲介費用後我們實際拿到的價金數額。
當天早上我先生只是簽名，沒有寫什麼內容，內容都是仲介先寫好。」、「當天他說買方出價2,150萬元時我很生氣說不可能賣。」、「（問：隔天一早仲介突然跑來你家，是否會覺得很奇怪？）他跑來說要我們簽個改一個約，我先生就簽了，我問我先生你簽了什麼，他說我也不了解，就是要跟對方談價錢，所以需要簽這個約。我先生簽了之後，我沒有看內容，簽了仲介就拿走了。我沒有注意簽什麼，我沒有看內容，仲介說要從一般約改成專案約。」、「（問：他們在談話中你是否有發言？）我說你談的價錢2,150萬元我們不願意賣，他說他要再去談價錢。」(訴字卷第69-71頁)等詞，惟細究證人所述，被告在簽立系爭變更同意書及系爭議價書前後，均有與原告之仲介人員討論價格，提出個人意見，顯見被告當時意識應屬清楚並無陷於意識不清、無法辨別事理之狀態。被告於系爭議價書上「賣方同意出售確認欄」簽名時，其上已載明「買方購買總價額為2,200萬元」「指名賣方禁止背書轉讓票據。票據號碼AB0000000付款銀行：永豐銀行三重分行。到期日98年9月1日」「賣方同意依上開內容出售無誤。」等字句；系爭變更同意書抬頭復記載文件名稱為「委託銷售/出租契約內容變更同意書」，內文並無支字片語提及專任委託銷售事項，其記載文字客觀上足可供一般人清楚辨識其意義，被告為有相當智識歷練之成年人，經協商後始同意於系爭議價書及變更同意書上簽名，就文書內容文義自不得委為不知。證人黃素蘭陳稱原告人員以改專案約為名誘騙被告簽名乙詞，尚難採信。嗣雙方並就服務報酬數額由原約定實際成交價之4%變更為「屋主實拿2,150萬元整，此價金未含服務費」即將買賣成交後原告收取之服務報酬調降為50萬元，其調降比例約略為實際成交價之2.78%，此有利於被告之條款殊難認係被告在思慮不周情形下受詐騙而簽立。又證人詹黃素蘭證述曾找過其他仲介公司詢問系爭房地同路段之價位，經告以系爭房地成交價約1,800萬元至2,000萬元不等，系爭房地最終委託由訴外人大師房屋出售，被告實拿價金為2,250萬元(訴字卷第70頁)等語，被告簽立系爭契約時，就系爭房地鄰近不動產成交行情已有瞭解，並約定最初出售價格為2,680萬元，縱使原告未提供近3個月同路段、同性質之成交行情供參考，被告亦不致受有誤導。況被告嗣後售出之價格與系爭議價書記載出售價金2,200萬元相較，價格上並無過大差距，亦難認原告仲介人員有違背忠實義務、蓄意隱瞞系爭房地同路段成交行情資訊之情事。⒊末查被告提出慶和診所診斷證明書上固記載被告有「激燥不
安、衝動、脾氣爆燥、易怒、行為異常。」等躁鬱症狀，但被告配偶係共同在場與原告人員協商，其後被告同意降低出售價格，同時獲有調降服務報酬數額利益，系爭議價書、變更同意書之文義可供一般智識程度之成年人所瞭解，經被告審視後簽名表示同意，自應受此約定拘束。被告空言抗辯受詐欺而簽立云云，實不足採。系爭議價書、變更同意書係經被告同意而簽立，原告無施用詐術情事，被告主張撤銷系爭議價書、變更同意書內所為意思表示，於法自屬無理由。
㈡原告得否請求報酬？其數額應為何？⒈按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或
為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條、第568條第1項分別定有明文。系爭契約第5條第1項約定「買賣成交者，受託人得向委託人收取服務報酬，其數額為實際成交價之百分之四。委託人簽認買方之議價委託書或要約書，或買方簽署買賣定金收款憑證者，視為買賣成交」，可知原告須於系爭房地之買賣契約成立後，始能向被告請求約定服務報酬。
⒉系爭契約第8條第2項前段約定「買方簽署買賣議價委託書(
或要約書)，於委託人簽認同意出售時，買賣契約即為有效成立，議價保證金同時轉為購屋定金。」訴外人蕭卉嫻於98年8月31日簽立系爭議價書，以2,200萬元為要約買受系爭房地之意思表示，被告於98年9月1日同意以2,200萬元價格出售並於系爭議價書中簽認無誤，雙方意思表示一致，被告與買方蕭卉嫻就系爭房地之買賣契約應屬有效成立。查系爭契約第5條第1項約定服務報酬為實際成交價之4%，嗣兩造於系爭變更同意書中另合意「屋主實拿2,150萬元整，此價金未含服務費」即買賣價金2,200萬元扣除被告實得2,150萬元之差額50萬元，即屬系爭房地買賣成立所應給付之服務報酬，此項服務報酬費用之變更，兩造應同受拘束。原告依民法第568條第1項規定請求被告給付服務報酬50萬元，應屬有據。
被告空言抗辯原告違反忠實義務不得請求報酬云云，未舉證以實其說，自不足採。
⒊再查系爭契約第10條第2款約定「有下列情形之一者，視為
受託人已完成仲介之義務，委託人應支付銷售總價百分之六計算之服務報酬：㈡買賣契約成立後，因可歸責於委託人之事由或買賣雙方合意，而解除買賣契約者。」，究其文義，得依本款規定請求給付之事由有二，一為須因可歸責委託人之事由而未履行買賣契約，經買方依法解除買賣契約；二為買賣雙方合意解除買賣契約之情形。惟查原告未舉證證明系爭房地所為買賣契約業經依法解除而不存在之事實，即與系爭契約第10條第2款約定之要件不符，原告依此條款約定請求被告給付銷售總價6%計算之服務報酬，於法尚屬無據。⒋末按不動產經紀業管理條例第19條規定「經紀業或經紀人員
不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收。」依內政部89年5月2日台（89）內中地字第8979087號函訂定及89年7月19日台（89）內中地字第8979517號函修正之不動產仲介業報酬計收標準規定，不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六或一個半月之租金。系爭買賣契約成交價金為2,200萬元，兩造約定收取之服務報酬為50萬元，比例約略為實際成交價之2.78%，並未逾上開不動產仲介業報酬計收標準規定之最高限額，難認約定數額有過鉅顯失公平之處。被告請求依民法第572條前段規定酌減報酬云云，委不足取。
五、綜上，原告提供居間仲介服務使系爭房地之買賣契約成立，原告依民法第568條第1項之規定請求被告給付報酬50萬元及自起訴狀繕本送達翌日即98年10月16日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分請求，為無理由，應予駁回。
六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，所命給付之金額未逾50萬元，應依職權宣告假執行，被告聲請宣告免為假執行核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，不應准許。
七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後，認與判決結果無影響，爰不一一論駁，附此敘明。
八、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中華民國100年2月8日
民事第一庭法官熊志強以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年2月8日
書記官謝盈敏