臺灣臺中地方法院111年度訴字第3486號民事判決

裁判字號：臺灣臺中地方法院111年訴字第3486號民事判決

裁判日期：民國112年03月10日

裁判案由：遷讓房屋

臺灣臺中地方法院民事判決111年度訴字第3486號原告 丁化 訴訟代理人 吳紹貴 律師
黃啟翔 律師被告 楊朝神 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國112年2月17日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告應將門牌號碼為臺中市○○區○○○路00號之房屋騰空遷讓返還予原告。
二、被告應給付原告新臺幣73萬8000元，及自民國112年1月5日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
三、被告應自民國111年11月22日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣1萬5000元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔千分之995，餘由原告負擔。
六、本判決第一項於原告以新臺幣2萬5400元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣7萬6000元為原告預供擔保後，得免為假執行。
七、本判決第二項於原告以新臺幣24萬6000元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣73萬8000元為原告預供擔保後，得免為假執行。
八、本判決第3項各期清償期屆至部分，於原告以每期新臺幣5000元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以每期新臺幣1萬5000元為原告預供擔保後，得免為假執行。
九、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。原告起訴聲明第2、3項原為：「㈡被告應給付原告新臺幣(下同)71萬7000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢被告應自民國111年10月1日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告1萬5000元。」(見本院卷第11頁），嗣於民國112年1月13日言詞辯論中，當庭將此部分聲明變更為「㈡被告應給付原告74萬2000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢被告應自民國111年11月22日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告1萬5000元。」核屬擴張、減縮應受判決事項之聲明，應予准許。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：
(一)兩造於101年10月2日簽立租賃契約(下稱系爭租約)，約定被告向原告承租門牌號碼為臺中市○○區○○○路00號之房屋（門牌號碼重新整編前為臺中市○○區○○路000巷0弄0號，下稱系爭房屋），每月租金為1萬5000元，應於每月10日前給付，租期自101年10月10日起至102年10月9日止，租期屆至後，雙方約定租賃期限再延長一年，租賃期限屆滿後，被告仍繼續租用系爭房屋。被告自105年2月10日起至109年7月9日止每月應付之租金，有僅給付部分租金或全未給付租金情形，且自111年1月起更全未給付各月租金，至111年9月止，扣除被告給付之押租金3萬元後，被告積欠之租金總額顯逾2個月之租額，原告乃於111年9月1日寄存證信函催告被告應於2個月內給付積欠之租金，並表明若被告未於期限內給付，即以該存證信函為終止系爭租約之意思表示，該存證信函於111年9月20日送達被告後，被告迄未給付欠租，系爭租約已於111年11月21日終止。扣除被告前給付原告之押租金3萬元後，被告自105年2月10日起至111年11月21日租約終止日止，計積欠原告租金74萬2000元，原告爰依租賃之法律關係，請求被告給付原告租金74萬2000元。又系爭租約既已合法終止，被告自應將系爭房屋騰空返還予原告，竟猶無權占用系爭房屋，迄未將系爭房屋遷讓返還予原告，係無法律上原因受有相當於每月租金1萬5000元之利益，致原告受有損害。原告爰依租賃物返還請求權、所有物返還請求權，擇一請求被告將系爭房屋全部騰空並遷讓返還予原告，及依不當得利之法律關係，請求被告自111年11月22日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利1萬5000元等語。
(二)並聲明：
1、被告應將系爭房屋騰空並遷讓返還予原告。
2、被告應給付原告74萬2000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
3、被告應自111年11月22日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬5000元。
4、原告願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、法院之判斷：
(一)原告主張兩造於101年10月2日簽立系爭租約，約定被告向原告承租系爭房屋，每月租金為1萬5000元，應於每月10日前給付，租期自101年10月10日起至102年10月9日止，租期屆至後，雙方約定租賃期限再延長一年，租賃期限屆滿後，被告繼續租用系爭房屋。被告自105年2月10日起至109年7月9日止，即有僅給付部分當月租金或全未給付租金情形，且自111年1月起更全未給付租金，至111年9月止，扣除被告給付之押租金3萬元後，被告遲付租金之總額顯逾2個月之租額，原告於111年9月1日寄存證信函催告被告應於2個月內給付積欠之租金，若未於期限內給付，併以該函為終止系爭租約之意思表示，該存證信函於111年9月20日送達被告後，被告迄未給付欠租之事實，業據提出與所述相符之公證租賃契約、臺中市政府地方稅務局房屋稅籍證明書、建物所有權狀、存證信函、中華郵政掛號郵件收件回執等件為證(見本院卷第23至43頁)，而被告已於相當時期受合法之通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項前段準用同條第1項前段之規定，視同自認，堪認原告此部分主張屬實。
(二)按租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。又承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第421條、第440條第1項、第2項定有明文。且承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，出租人得收回房屋，此觀土地法第100條第3款之規定即明。又出租人因承租人遲延給付租金，定期催告其履行，同時表明如於期限內不履行，契約即為終止，係附有停止條件之終止租約之意思表示，如承租人逾期仍不履行，則條件成就，即發生終止租約之效力，無須再另為終止租約之意思表示(最高法院83年度台上字第1773號民事判決意旨參照)。查，被告自105年2月10日起至109年7月9日止，積欠原告租金計59萬7000元迄未給付。另被告自109年7月10日起至111年9月止，僅給付租金計27萬元，有原告提出之租金付款情形表在卷可按(見本院卷第19-21頁)，是至原告於111年9月1日寄存證信函催告被告應於2個月內給付積欠租金時止，扣除被告前給付之押租金3萬元後，被告遲付租金之總額顯逾2個月之租額至明，被告既迄未依催告履行，則原告所為終止系爭租約之意思表示，自111年11月21日起即發生終止系爭租約之效力。
(三)原告請求給付租金部分：按承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之。如租賃物之收益有季節者，於收益季節終了時支付之，民法第439條定有明文。查，被告自105年2月10日起至109年7月9日止，積欠原告租金計59萬7000元(參本院卷第19頁)，迄未給付，業如前述。又被告自109年7月10日起至111年11月21日系爭租約終止日止，應給付原告之租金為44萬1000元(計算式：(15000元×29月)+(15000元×12/30月)=441000元)，扣除被告於此期間已給付原告之租金27萬元後，此期間被告積欠原告之租金為17萬1000元(計算式：000000-000000=171000元)。則原告自105年2月10日起至111年11月21日止，扣除被告前給付原告之押金3萬元後，被告積欠原告之租金金額應為73萬8000元(計算式：597000+000000-00000=738000元)。從而，原告依系爭租約之法律關係，請求被告給付原告租金73萬8000元，即屬有據，應予准許；逾此部分之租金請求則屬無據，不應准許。
(四)原告請求被告遷讓返還系爭房屋，及給付相當於租金之不當得利，均有理由：
1、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判決要旨參照）。查，系爭租約業經原告於111年11月21日合法終止，已如前述，被告自111年11月22日起乃無權繼續占用系爭房屋，因此原告依民法第767條第1項規定及租賃之法律關係，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告，自屬有據。
2、系爭租約經合法終止後，被告繼續占用系爭房屋，堪認被告受有相當於租金之不當得利，自應返還原告。茲原告主張按系爭租約約定之租金金額即每月1萬5000元，計算該相當於租金之不當得利，核無不可。準此，原告依不當得利之法律關係，請求被告自111年11月22日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬5000元，即有理由。
(五)按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第1項、第233條第1項前段、第203條規定甚明。查，系爭租約約定被告應於每月10日前給付租金，有系爭租約在卷可按(見本院卷第31頁)，是依系爭租約之約定，被告應於各該月10日時給付當月租金，被告迄未給付，應負遲延責任。依據上開說明，原告請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日即112年1月5日(送達證書見本院卷第61頁)起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，核屬有據，應予准許。
(六)基上，原告依民法第767條第1項規定、系爭租約及不當得利之法律關係，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告、給付原告積欠租金73萬8000元，及自112年1月5日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息、暨自111年11月22日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利1萬5000元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
四、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。另為衡平被告之利益，並依民事訴訟法第392條，依職權宣告免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
五、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，不另一一論述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國112年3月10日
民事第二庭法官江奇峰以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國112年3月13日
書記官黃雅慧