裁判字號：臺灣高等法院臺中分院94年上更(一)字第25號民事判決
裁判日期：民國94年11月22日
裁判案由：返還不當得利
臺灣高等法院臺中分院民事判決94年度上更㈠字第25號
上訴人甲○○訴訟代理人 施志明 律師被上訴人乙○○
戊○○丙○○丁○○上四人共同訴訟代理人 劉建成 律師
楊銷樺 律師上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國91年10月11日臺灣臺中地方法院90年度訴字第2692號第一審判決提起上訴，經最高法院發回更審，本院於94年11月8日言詞辯論終結，茲判決如下：
主文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，暨訴訟費用之裁判廢棄。
被上訴人乙○○應給付上訴人新台幣參拾陸萬壹仟貳佰玖拾貳元、被上訴人戊○○應給付上訴人新台幣貳拾萬肆仟陸佰柒拾貳元、被上訴人丙○○應給付上訴人新台幣壹拾參萬玖仟肆佰捌拾貳元、被上訴人丁○○應給付上訴人新台幣貳拾壹萬参仟捌佰伍拾陸元，及均自民國92年4月1日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一、二審暨發回前第三審訴訟費用，由被上訴人負擔三分之一，餘由上訴人負擔。
事實
一、上訴人聲明求為判決：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人乙○○應給付上訴人新台幣（下同）1,751,400元、戊○○應給付上訴人1,020,600元、丙○○應給付上訴人760,200元、丁○○應給付上訴人1,080,800元，及均自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。㈣上訴人願供擔保請准為假執行之宣告。其陳述除與原判決及本院前審判決所相同者予以引用外，另補稱：
㈠上訴人增加給付之土地，僅小部分使用於道路用地，與誠信
原則無違。本院前審於民國（下同）92年3月14日勘驗現場結果，道路寬度由6米增加為7.9米，故增加之道路寬度僅為
1.9米。而被上訴人之建物寬度分別為乙○○10.4米，戊○○7.3米，丙○○8.2米，丁○○8.35米，以每平方公尺等於
0.3025坪換算，則上訴人增加給付之土地，使用於道部分如下：①乙○○：5.98坪。計算式：1.9×10.4×0.3025。②戊○○：4.2坪。計算式：1.9×7.3×0.3025。③丙○○：
4.71坪。計算式：1.9×8.2×0.3025。④丁○○：4.8坪。計算式：1.9×8.35×0.3025。至於上訴人增加給付被上訴人之土地，分別為乙○○25.02坪，戊○○14.58坪，丙○○
10.86坪，丁○○15.44坪，因此上訴人增加給付之土地，僅小部分作為道路使用。又人行道寬度一米，在屋簷滴水範圍之內，不能視為公共設施，退而言之，縱可認為公共設施，其於上訴人增加給付之土地中亦僅占極小比例，上訴人增加給付之土地，大部分仍為被上訴人專用部分，僅小部分則供道路及人行道之用，應不違背誠信原則。
㈡又上訴人係為符合「非都市土地使用管制規則」第9條第1項
第3款規定，不得不增加給付土地予被上訴人，本件建地為丙種建築用地，依非都市土地使用管制規則第9條第1項第3款規定，其建蔽率上限為百分之40。本件依建物投影面積除以基地面積等於建蔽率，被上訴人之建蔽率如下：①乙○○：76.12÷164.46=0.463。②戊○○：87.93÷179.96=
0.489。③丙○○：87.32÷187.27=0.466。④丁○○：
90.09÷198.14=0.455。均超過百分之40之建蔽率。故上訴人如不增加給付土地予被上訴人，即不符合前述管制規定，上訴人此種為符合法令而增加給付土地之不得已行為，自無違反誠信原則可言。
㈢本件大將軍山莊第一次建照執照為70戶合為一張建照，包括
Ａ棟與Ｂ棟，嗣因基地一部被徵收，戶數減少致與建照不符，日南建設公司乃申請變更建照執照，並將Ａ棟與Ｂ棟分別申請，Ａ棟與Ｂ棟房屋各有一張建照，Ｂ棟共計41戶。被上訴人購買者均為Ｂ棟別墅，此為第一次變更設計。第一次變更設計後，Ｂ棟別墅共有三排建築，道路狹窄，不符別墅格局，為此，日南建設公司特將中間一排別墅取消，擴大馬路，於馬路盡頭設迴車道，並向主管機關申請變更建照執照，Ｂ棟房屋由41戶減為29戶，此為第二次變更設計。第二次變更設計之結果，雖增加被上訴人分擔之道路用地，惟日南建設公司則損失12戶別墅之價金。故第二次變更設計增加被上訴人分擔之道路用地，仍應依財團法人中華民國企業技術鑑定協會鑑定之地價每坪32,800元計算被上訴人所受利益，較符公平正義，因第二次變更設計結果，日南建設損失12戶別墅價金之收入，以每戶建物400萬元計算，12戶別墅共計4,
800萬元。而被上訴人乙○○、戊○○、丁○○、丙○○增加之道路用地坪數，以每坪32,800元計算，被上訴人所增加之支出分別為乙○○196,144元、戊○○137,760元、丙○○154,488元、丁○○157,440元。此乃日南建設犧牲建地之結果，且道路用地寬度增加，尚足以提升被上訴人買受之別墅之交易價值。
㈣本件訴訟相關之爭點為：①上訴人在變更設計後，被上訴人
所買受之房屋，其結構及基礎與原設計結構基礎有無不同？②本件訴訟有無兩造土地預定買賣契約第8條第3款之適用？前者依被上訴人於92年5月21日民事答辯狀㈢提「說明書」內容載曰：「其結構及基礎與原設計結構基礎均相同」，故被上訴人所買受之房屋於變更設計後，其結構及基礎與原設計結構基礎均相同。而後者兩造土地預定買賣契約第8條第3款固約定：「本買賣土地倘因政府禁建或基地上之房屋須變更設計或其他不可抗力之事由（限非歸咎於乙方之責），致不能照原設計興建房屋時，乙方應將甲方所繳價款依中央銀行一年期定存利率計息退還予甲方並解除契約」。惟當事人訂立契約，其目的在使契約發生效力，而非使契約歸於無效，故解釋契約條款，凡足使契約無效或解除者，均應從嚴解釋，以維護契約之效力。前述約定，就文義解釋而論，該約定指基於約定事由致不能照原設計建築房屋時得解除契約，其目的重在房屋之設計興建。依被上訴人所提說明書（前審卷第112頁），被上訴人買受之房於變更設計後，「其結構及基礎與原設計結構基礎均相同」，故本件訴訟並無系爭買賣契約第8條第3款之適用。
㈤查變更設計前，大將軍山莊第一期建物係70戶合為一張建照
，建築基地均為共有，而被上訴人之基地面積均超過其應有部分，惟於變更設計後，全部建築基地已分割為單獨所有，被上訴人對於他人土地之應有部分，無法便宜使用，當然應予購買。如前所述，上訴人增加給付之土地，僅小部分作為道路用地，其餘皆為私有專用部分，上訴人請求此增加部分之不當得利，並無違背誠信原則；被上訴人主張：建物樓層由地下一層地上四層變更為地上五層。上訴人主張：自庭院觀察，建物為地下一層地上四層，自道路觀察，建物為地上五層，故地下一層地上四層與地上五層相較，並無實質不同；被上訴人主張：室內停車位部分，取消原設計地下一層之停車空間。上訴人主張：依勘驗結果，目前被上訴人之建物第一層均作為車庫使用，不生所謂取消停車空間之問題；被上訴人主張：建物變更設計結果，增加單一樓層之室內面積，例如：Ｂ33屋地上二層部分由66.36平方公尺增加為76.12平方公尺，並增加總樓地板面積。上訴人主張：縱然建物面積增加屬實，惟被上訴人給付之房屋價金並未增加，被上訴人不得以有利於己之事實作為抗辯理由；被上訴人主張：日南建設公司將原樓高3公尺之地下一層變更為樓高3.9公尺之地上一層。上訴人主張：縱然屬實，仍為有利於被上訴人之變更，不得據為抗辯事由；被上訴人主張：日南建設大幅減少建物總戶數，並將全區一張建照分為多張建照，由被上訴人購買之Ｂ棟29戶合請一張建照。上訴人主張：無論數10戶合為一張建照，或數戶合為一張建照，或每戶皆為單獨建照，均於被上訴人之權益並無影響。且就社區開發而言，戶數減少則視野開闊，反足以提升建物價值，係屬有利於被上訴人之變更；被上訴人主張：日南建設分割系爭土地為單獨所有。上訴人主張：大將軍山莊之房屋基地本為房屋所有人共有，日南建設將房屋基地分割為單獨所有，免除被上訴人分割土地之苦，自屬有利於被上訴人；被上訴人主張：因變更設計，致原來道路由6米增加為9米（實則為7.9米），被上訴人負擔公共設施之道路用地。上訴人主張：被上訴人雖增加負擔道路用地，但其建物價值亦因道路拓寬而提昇。況且，上訴人將41戶別墅變更為29戶，共減少12戶，係因上訴人犧牲建造戶數，才造就道路拓寬提昇被上訴人買受之建物價值，故被上訴人縱因道路用地增加負擔，然建物價值之提昇已足以填補其損失。
㈥民法第255條第1項：「因不可歸責於債務人之事由，致給付
不能者，債務人免付義務」，故給付不能之概念乃建立在債之基礎上，而過剩給付則無債之關係，過剩給付與給付不能在法律性質上既非相同，如何認為「給付不能之範疇包括過剩給付」？原判決此項法律見解，無論判例解釋或學說論述，乃至最高法院裁判要旨均無所見，在邏輯推論上亦欠缺說服力。另兩造土地預定買賣契約第8條第3款約定：「本買賣土地倘因政府禁建或基地上之房屋須變更設計或其他不可抗力之事由（限非歸咎於乙方之責），致不能照原設計興建房屋時，乙方應將甲方所繳價款依中央銀行一年期定存利率計息退還予甲方並解除契約」，此約定指基於約定事由致不能照原設計建築房屋時得解除契約，其目的重在房屋之設計興建。原判決謂：「前開約定所謂不能照原設計興建房屋時，解釋上除房屋本身變更設計外，應並包括不可歸責於原告之事由致不能依原約定買賣之土地面積規劃設計之情形」，如此論述已逾越文義解釋之範疇，違反契約解釋原則，是其執以認上訴人於得解除契約時而任意給付，不得請求返還不當得利，上訴人自難折服。況且，上訴人係為符合非都市土地使用管制規則第9條規定而增加給付，詳前所述，自非任意給付，亦非因清償債務而為給付，與民法第180條第3款規定「因清償債務而為給付，於給付時明知無給付之義務」之要件有別，自無該條款規定之適用。
㈦查日南建設公司係因大將軍山莊基地之一部被徵收，戶數已
減少，不得不變更設計，變更設計後被上訴人之土地面積增加，乃為符合非都市土地使用管制規則第9條規定所生結果，不生欺罔或顯失公平之問題。是日南公司縱疏未通知被上訴人設計變更，而影響被上訴人行使解除契約或減少價金之權利，則被上訴人自知悉時起，得隨時解除契約或減少價金，設若被上訴人本無權解除契約或減少價金，則於被上訴人之權利不生影響。故日南公司有無通知變更設計，均不影響被上訴人之權利行使，或交易秩序，應無公平交易法第24條之適用。
㈧再就法律之效力而論，位階高者效力優先，惟於適用法律之
順序上，位階低者優先適用。誠信原則不僅為解釋法律行為之帝王條款，並且為立法原則，係屬位階較高之法律，公平交易法第24條乃基於誠信原則而制定之法律，在交易之範圍內，予以具體規定，自應優先於誠信原則而適用，申言之，交易上倘不違反公平交易法之規定，即無違反誠信原則可言，如有違反，其法律效果胥依公平交易法之規定，違反者應負損害賠償責任，而非喪失權利。
二、被上訴人聲明求為判決：㈠上訴駁回。㈡第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。㈢如受不利益判決時，願以現金或等值之可轉讓定期存單供擔保，請准宣告免為假執行。其陳述除與原判決及本院前審判決所相同者予以引用外，另補稱：
㈠本件兩造不爭執之事項如下：①上訴人提供其所有苗栗市○
○段○○○○○○○號系爭土地予日南建設公司開發含獨棟、雙拼別墅之大將軍山莊，由日南建設公司負責土地規劃及房屋建築，並委託他人代銷售。該系爭土地為丙種建築用地，建蔽率40%、容積率160%。②被上訴人乙○○、戊○○（原由其夫 盧欽賢 訂約購買，85年8月20日雙方同意由其繼受）、丙○○、丁○○各於83年1月4日、82年10月6日、82年10月13日、82年10月13日分別與上訴人及日南建設公司訂立土地、房屋買賣契約：各購買該山莊B33、B39、B40、B41雙拼透天別墅型基地及房屋。土地價格各為539萬元、525萬元、522萬元、540萬元，房屋價格各為359萬元、350萬元、348萬元、360萬元，房地合計各為898萬元、875萬元、870萬元、90
0萬元。③上訴人於85年9月24日、86年1月23日將系爭土地分割後，移轉土地所有權予被上訴人。日南公司則於86、87年間辦理交屋、交地手續。④被上訴人乙○○、戊○○、丙○○、丁○○之土地面積，原約定購買之坪數各為：49.75、54.44、56.65、59.94坪。而土地所有權登記，則各取得
74.77、69.02、67.51、75.38坪。即分別各增25.02、14.58、10.86、15.44坪，各占原約定面積比例約50%、27%、20%、26%。⑤上訴人於移轉土地予被上訴人時，未告知被上訴人「移轉坪數增加」、「負擔費用將另增加」。⑥83年3、
4月間，鐵路局為實施山線鐵路雙軌工程，由苗栗縣政府徵收前揭山莊之部分基地，徵收部分不及於被上訴人所購房屋之基地。嗣該山莊基地之規劃曾作調整，並經二次變更建築設計，苗栗縣政府各於84年6月21日、12月12日核准變更設計，於85年8月24日取得該山莊之使用執照。而原本Ａ棟、Ｂ棟共計70戶合為一張建築執照，嗣將Ａ棟、Ｂ棟之建築執照各自獨立，Ｂ棟29戶則合併為一張建築執照。但被上訴人所購房屋之位置不變。⑦變更設計後，被上訴人之建物樓層由地下一層地上四層變更為地上五層；室內停車位部分，取消原設計地下一層之停車空間，將建物第一層作為車庫使用；建物變更設計結果，將Ｂ33之室內面積地上二層部分由66.36平方公尺增加為76.12平方公尺，並增加總樓地板面積；日南建設將原中間排獨棟部分房屋取消，大幅減少建物總戶數，並將全區一張建照分為多張建照，由被上訴人購買之Ｂ棟29戶合請一張建照；日南建設將系爭土地分割為被上訴人單獨所有；將原樓高3公尺之地下一層房屋，變更為樓高3.9公尺之地上一層房屋。⑧兩造土地預定買賣契約第8條第3款約定：「本買賣土地倘因政府禁建或基地上之房屋須變更設計或其他不可抗力之事由（限非歸咎於乙方之責），致不能照原設計興建房屋時，乙方應將甲方所繳價款依中央銀行一年期定存利率計息退還予甲方並解除契約」。房屋買賣契約第12條第1款約定：「本社區景觀部分、管理員室、私設道路、擋土設施等，均係公共設施供公眾之用，甲方不得佔用或放置影響通行之物品」。⑨本院前審92年3月14日勘驗結果，道路寬度（測量至水溝蓋外側）7.9公尺。被上訴人乙○○、戊○○、丙○○、 黃鳳娥 之建物面寬各為10.4、7.3、8.35、8.2公尺。原審91年8月12日勘驗現場，道路寬度以道路邊線為準寬度為6公尺，自屋簷滴水處至對面花台外緣寬度9公尺，將原來道路由6米增加為9米。
㈡關於上訴人認大將軍山莊因土地遭徵收而需變更設計致增加
給付予被上訴人之土地，未通知被上訴人，亦未依兩造契約第8條第3款解約、返還價金，即逕予變更設計，經被上訴人受領後，提起本訴請求增加部分之不當得利返還，是否因屬於民法第180條第3款「因清償債務而為給付，於給付時明知無給付之義務」、或因有違誠信原則，而不得請求？包括最高法院發回意旨所指：是否增加部分僅在公共設施而被上訴人專用部分未增加？此兩造爭執部分，上訴人主張苗栗縣政府徵收大將軍山莊基地之一部，此項土地徵收之不利益悉由上訴人吸收，是所餘土地之規劃不得不隨之調整，於不變更房屋設計之前提下，為符合非都市土地使用管制規則第9條規定，增加給付被上訴人契約範圍外之土地，並無違反誠信原則云云。惟「民事訴訟事件，當事人曾為不利於己之自承（自認）時，法院自可毋庸別予調查證據，即依據其自承（自認）以為裁判」、「當事人於訴訟上所為之自認，於辯論主義所行之範圍內有拘束法院之效力，法院自應認當事人自認之事實為真，以之為裁判之基礎」，最高法院著有19年上字第2165號、26年上字第805號判例可稽。被上訴人於一審主張：上開部分土地之徵收，並不足以致大將軍山莊之全區規劃變更，部分變更即可，更不足以致被上訴人所買受之房屋必須變更設計。與上訴人自承苗栗縣政府徵收部分系爭土地之範圍不及於被上訴人所買受之房屋基地，且對被上訴人買受的部分並沒有影響等語相符。又上訴人於一審自承：「被上訴人個人使用部分沒有增加，增加的部分是道路及人行道部分」，亦與被上訴人在一審所主張土地規劃及建築設計調整變更後，上訴人給付超過買賣約定面積之土地，係作為私設道路及人行道等公共設施之用，專用部分並未增加等語相符。故上訴人自承上情，均已構成民事訴訟法第279條第1項之自認。且核與證人 張大中 於本院前審所證：「隧道經過只有影響到道路的問題，不變更設計的時候還是可以蓋起來」相符。均應列入兩造不爭之事實，法院並應依此事實為裁判。
㈢被上訴人所買受房屋坐落所在基地之面積並未增加（自房屋
後院擋土牆側、房屋兩側之寬度均未變更、增加，至臨私設道路之屋簷滴水處止），所增加者係私設道路及人行道。與一審法院91年8月12日勘驗現場，自被上訴人屋簷滴水處至對面花台外緣，私設道路含單側人行道部分（日南公司變更設置景觀花台）寬9公尺大致相符。本院前審92年3月14日勘驗現場測量道路寬度（測量至水溝蓋外側）為7.9公尺，未測量「水溝蓋外側至屋簷滴水處」之景觀花台寬度，其測量範圍顯與上訴人自認範圍不符，正確性實屬不足。故前審未審酌被上訴人依原約定應分擔之公共設施比例及面積，逕認被上訴人使用於私設道路及人行道之面積約4或5坪左右，顯有違誤。被上訴人所買受房屋坐落所在基地之面積（自房屋後院擋土牆側至臨私設道路之屋簷滴水處止），不含私設道路及人行道（包括景觀花台）等公共設施之面積為乙○○Ｂ33約46.95坪、戊○○Ｂ39約47.74坪、丙○○Ｂ40約49.96坪，少於各原約定面積之49.75坪、54.44坪、56.65坪，則逾上開範圍（原約定土地面積含房屋坐落所在之基地部分及私設道路、人行道包括景觀花台等公共設施面積在內），即屬上訴人增加給付作為私設道路及人行道（包括景觀花台）等公共設施之土地。此與上訴人於一審自認：「被上訴人個人使用部分沒有增加，增加的部分是道路及人行道部分相符。而大將軍山莊原規劃共計70戶，被上訴人所買受之土地持分，扣除房屋坐落處之基地面積（自後院擋土牆至私設道路側之屋簷滴水處）外，被上訴人對於大將軍山莊景觀部分、管理員室、私設道路、擋土設施等公共設施土地之面積約為3至7坪，若以總戶數計算至多亦不超過公設面積之70分之1。惟經二次變更設計後，上訴人移轉登記予被上訴人之土地於扣除原約定土地面積後，仍有25.02坪、14.58坪、10.86坪、15.44坪，顯然大幅增加給付僅能作為私設道路及其兩旁之人行道（包括景觀花台）等公共設施用之土地，且超出公設面積70分之1。足證上訴人自認「被上訴人個人使用部分沒有增加，增加的部分是道路及人行道部分」屬實。
㈣被上訴人所買受房屋及基地之原設計，符合建蔽率40%、容
積率160%之規定，並經主管機關核發建造執照在案，且上訴人除曾主張「建築執照上之戶數因而減少，日南建設不得不變更建築設計」外，並未主張及舉證證明被上訴人所買受之房屋面積增加、建物總樓層及高度改變、取消室內停車位、分割系爭土地等係屬依建築法令所必要之變更。則上訴人及日南公司於得依原設計興建被上訴人所買受之房屋之情形下，經二次無變更設計必要之變更設計後之建物投影面積，與原約定之土地面積計算建蔽率，並因此推論其係為符合「非都市土地使用管制規則」之規定，而不得已之增加給付土地予被上訴人云云，顯然非事實。再者，系爭土地部分之徵收至多影響大將軍山莊獨棟及雙併墅部分中12戶無法興建，而被徵收部分在原設計圖上之空地比例，與其他未徵收部分之空地比例無顯著差距。足證徵收範圍外之其餘58戶房地，依建築法令並無不能依原設計圖說興建之情形，與證人張大中所證相符。惟日南公司卻為其市場需求，先後為二次變更設計，並興建完成。上訴人復未能舉證證明系爭土地除徵收部分以外，其餘未被徵收土地上之房、地依建築法令有不能依原始設計興建系爭房地之不得已情狀，足見系爭土地徵收範圍外部分（含系爭房地），並無因徵收而有變更設計規劃之必要。
㈤按「行使權利、履行義務，應依誠實及信用方法」，民法第
148條第2項定有明文。而「所謂誠實信用之原則，係在具體的權利義務之關係，依正義公平之方法，確定並實現權利之內容，避免當事人間犧牲他方利益以圖利自己，自應以權利人及義務人雙方利益為衡量依據，並應考察權利義務之社會上作用，於具體事實妥善運用之方法」（最高法院86年台再字第64號判決參照）。又所謂「強迫得利」，係指表面上「受益人」雖增加其所有之部分，看似有利，然實質上卻係違背「受益人」之意思，並無增益所有權之效能，甚或有害其所有權之行使，參照民法第148條第2項規定之誠實信用原則，在法律適用上應趨向限制受損人之不當得利請求權，亦即應認為受損人於明知其無給付義務而仍違背「受益人」之意思給付予「受益人」，不得主張不當得利請求權。上訴人及日南公司均明知位於徵收範圍外之被上訴人所買受之房地，依建築法令無變更設計之必要及不得已情況，而得依原設計興建系爭房地，卻基於日南公司之市場需求（參證人張大中之證詞），故意為二次之變更設計，並逕依變更設計後之圖說興建房屋、規劃土地並給付不知情之被上訴人，依系爭土地預定買賣合約書第8條第3款約定，上訴人本應解除土地預定買賣合約書，並附加利息退還被上訴人所繳納之價金，始符合誠信原則。
㈥詎上訴人於二次變更設計及移轉土地予被上訴人時，不論是
上訴人、日南公司或委託銷售人員，均未告知被上訴人關於「變更設計房屋及土地」、「移轉坪數將增加」、「負擔費用將另增加」等事項，上訴人亦未依上開土地預定買賣合約書第8條第3款約定解除契約，更未給予被上訴人表示是否同意買受變更設計後之房地、解除契約或其他和解措施之機會，即擅按變更後之設計興建完成，並給付予不知情之被上訴人，顯然係犧牲被上訴人之利益以圖利自己，亦即上訴人先強迫被上訴人受領原約定範圍外之土地，嗣後再以訴訟請求被上訴人返還不當得利，參照前開最高法院判決要旨，顯然違反誠信原則。又上訴人所增加給付予被上訴人之土地全用於私設道路及人行道（包括景觀花台）上，依系爭房屋預定買賣合約書第12條第1款約定，私設道路、景觀部分僅能供公眾使用，被上訴人根本不能佔用，亦不得放置影響通行之物品，不僅未增加被上訴人對原買受土地及增加部份土地之所有權效能（蓋被上訴人既已依土地預定買賣合約書第2條約定給付公共設施費予上訴人，上訴人本即應給付公共設施予被上訴人），更使被上訴人必須負擔超出預期之⑴購地價金、⑵土地稅金、⑶維修費用、⑷提供大將軍山莊全體住戶及其等訪客等無償通行等不利益。上訴人違背被上訴人之意思，強迫被上訴人受領逾契約約定土地面積範圍外之土地，並使被上訴人受此不利益，顯然犧牲被上訴人之利益以圖利自己，則上訴人嗣後再以訴訟請求被上訴人返還不當得利，依上開最高法院判決要旨，亦顯然違反誠信原則。法院均應否准其請求。
㈦上訴人於82年10月28日與訴外人 徐桂英 簽立土地預定買賣合
約書，出售大將軍山莊編號Ａ6建物之基地面積123.12坪予訴外人徐桂英，於二次變更設計後，上訴人欲增加給付徐桂英達52坪之土地，業於取得使用執照前之85年4月5日以前，告知徐桂英變更設計、增加給付土地等事實，而給予徐桂英表示是否買受或解除契約或其他和解方案之機會，並與徐桂英就增加給付之52坪土地訂立買賣契約，有徐桂英之土地預定買賣合約書第14頁及第28頁增訂該52坪土地之買賣條款及變更設計後之「全區壹樓平面圖」，其上蓋有「甲○○銷售簽約用章」可證，該山莊內之其他獨棟建物部分之預售屋買受人亦同。足證上訴人明知於變更設計後無給付逾原契約約定範圍外之土地予大將軍山莊土地之買受人。上訴人就相同情形，卻未告知被上訴人變更設計、增加給付土地等情事，逕行變更設計並增加給付土地予不知情之被上訴人，更未告知被上訴人將增加費用負擔。兩相比較，上訴人強迫被上訴人受領逾契約約定土地面積範圍外之土地，嗣後再以訴訟請求被上訴人返還不當得利，參照上開最高法院判決要旨，顯然與誠信原則有違。且按民法第180條第3款之立法理由謂：
「於給付時明知債務不存在，而故為給付者，可推定其有意拋棄其所給付之請求返還權。故不得請求返還」。前大法官王澤鑑先生更認為本款規定乃出於禁止出爾反爾之原則，即明知無給付義務而為給付，再請求返還，前後矛盾，有違誠信原則，故不許之。上訴人及日南公司明知位於徵收範圍外之被上訴人所買受之房地，於系爭土地部分徵收後，依建築法令無變更設計之必要及不得已情況，仍得依原設計興建，卻因日南公司之市場需求，故意為二次之變更設計，依變更設計後之圖說興建並給付被上訴人。故原審認上訴人之請求顯無理由，而判決駁回上訴人之請求，實屬正確。
㈧退步言之，縱認系爭土地於買賣契約成立後，因不可歸責於
上訴人之土地一部被徵收，致不得不隨之調整規劃，必須移轉超過原約定面積土地予被上訴人，始符合「非都市土地使用管制規則」第9條規定，亦即縱認上訴人有於給付前因不可歸責之事由無法依原約定債之本旨為給付之情狀。參照最高法院82年度台上字2364號判決意旨：債務人應依債之關係成立的本旨為給付，債務人如未依債之本旨為給付時，債權人得拒絕該給付。債之關係成立後，債務人有不能依債之本旨為給付之情事時，在未給付前，係給付不能之問題，如已為給付，則為不完全給付。再參 孫森焱 著新版民法債編總論下冊第498頁、最高法院22年上字第3180號判例意旨：給付不能之概念，係指債務人應為之給付，不能依債務本旨實現之意，不僅指物理上或邏輯上不能給付，凡依社會觀念，認為不能給付者亦包括在內。準此凡債務人應為之給付在社會觀念上不能實現債務之本旨時，即屬給付不能，至於債務人之給付不能係不足之給付、過剩之給付（不可分之債）、給付對象不能、給付標的物滅失等，僅係各種給付不能態樣之一而已。前開不能依債之本旨為給付，如係因不可歸責於債務人之事由所致，債務人免給付義務。給付之標的，依其性質或當事人之特約為不可分者，如有不可歸責於債務人之事由致一部給付不能或必須過剩給付之情形時，除該一部不能或超過部分無關重要，債務人就尚能給付之其餘標的或必須過剩給付之標的不為給付，或債權人拒絕該給付，有失公平外，解釋上債務人自得免為全部給付（最高法院46年度台上字第1327號判決，就約定作為建築基地之土地買賣，其中一部分遭劃為道路用地，其餘部分依法不能單獨作為建築使用之情形，亦採此見解）。上訴人本得援引民法第225條第1項給付不能規定，免為給付，亦得依系爭土地預定買賣合約書第8條第3項規定解除契約。惟上訴人竟於明知得解除契約、免為給付且未告知被上訴人變更設計規劃、增加給付土地、須增加土地費用及未給予被上訴人表示意見之情形下，選擇給付超出原約定面積之系爭土地予被上訴人，則其所為給付顯係於給付時明知無給付義務之任意給付，上訴人自不得訴請被上訴人返還不當得利。
㈨就兩造所爭執關於：若肯認上訴人得請求不當得利之返還，
則被上訴人等應返還之金額各為若干？亦即返還之金額，應以何時（受領時、知悉時，知悉時又以何時為準）為準？被上訴人等為善意或惡意受領人？本院前審計算所據之鑑定價格，是否適當？若不適當，單價應以多少計算？上訴人主張：被上訴人自應償還於原約定面積範圍外土地之價額，以被上訴人受領時之土地市價為每坪七萬元，故被上訴人乙○○、戊○○、丙○○、丁○○應分別償還1,751,400元、1,020,600元、760,200元、1,080,800元價額云云。此被上訴人主張：上訴人請求返還不當得利並無理由，已詳如前述。退步言之，如認為本案構成不當得利，應以被上訴人於90年9月間接獲上訴人起訴狀時，各該土地之公告現值即每平方公尺4,300元之百分之16計算價額為相當。蓋①上訴人於移轉土地予被上訴人時，未告知被上訴人「移轉坪數增加」、「負擔費用將另增加」，上訴人、日南公司或委託銷售之人員，於土地規劃調整、二次變更建築設計時均未通知被上訴人，足證被上訴人於上訴人給付逾原約定面積範圍之土地時，根本不知所受領之土地係不當得利，屬於善意受領人。②被上訴人係於90年9月間收受上訴人之起訴狀後，始知悉上訴人請求被上訴人返還不當得利之情事。則本院前審以92年4月間鑑定時，作為計算價額之基準，似非不可。③本院前審依財團法人中華民國企業技術鑑定委員會之鑑定結果，認定上訴人應返還之土地，其價額為每坪32,800元，惟該鑑定結果僅以無地上建築物之限定條件下，依市場比較法計算所得，並未考量土地作為大將軍山莊之私設道路及人行道（包括景觀花台）等公共設施之用，被上訴人不得占用、放置物品，又須無償提供大將軍山莊全體住戶及其等訪客之使用，更須增加負擔土地相關稅金、維修費用等因素，此業經最高法院發回判決指明，則上開鑑定之價額每坪32,800元顯屬過高，對被上訴人絕不公允。而上訴人上開主張之金額為每坪7萬元，更屬過高，顯不足採。④參照財政部94.2.18.台財稅字第0940450007號函意旨，應以各該土地之公告現值每平方公尺4,300元之百分之16，即每平方公尺688元計算價額，始為適當。
理由
一、上訴人主張：伊提供坐落苗栗縣苗栗市○○段○○○○○○○號土地予日南公司開發大將軍山莊，由日南公司負責土地之規劃及房屋之建築，並委託他人代為銷售，被上訴人乙○○、訴外人盧欽賢、被上訴人丙○○、丁○○依序於83年1月4日、82年10月6日、82年10月13日、82年10月13日分別與伊、日南公司訂立屬契約聯立性質之土地買賣契約、房屋買賣契約，向伊購買大將軍山莊Ｂ棟第33戶、Ｂ棟第39戶、Ｂ棟第40戶、Ｂ棟第41戶房屋之基地，約定購買土地面積依序分別為
49.75、54.44、56.65、59.94坪。其後盧欽賢購買部分經買賣雙方於85年8月20日同意，由被上訴人戊○○繼受，被上訴人係以房屋買賣為主要目的，兩造簽訂之土地買賣契約應居於從屬地位。嗣因83年4月間，台灣鐵路管理局為實施山線鐵路雙軌工程，由苗栗縣政府徵收大將軍山莊基地之一部，此項土地徵收之不利益悉由伊吸收，惟所餘土地之規劃不得不隨之調整，建物之變更設計亦屬必要，然該徵收並非禁建，與契約之約定解除原因不符，伊尚無法單方解除具從屬性質之土地買賣契約。被上訴人所買受之房屋乃與其他25戶共29戶房屋合併為一張建築執照，平均建蔽率百分之34.58，但由於地形不同與土地分割之結果，各戶房屋之建蔽率自亦多寡不同，而大將軍山莊之基地係屬丙種建築用地，依非都市土地使用管制規則第9條規定，建蔽率為百分之40，容積率為百分之160，為符合非都市土地使用管制規則第9條規定，辦理土地所有權登記時，不得已給付被上訴人乙○○、戊○○、丙○○、丁○○各取得74.77、69.02、67.51、75.38坪，其結果，各該被上訴人於土地買賣契約外分別增加25.02、14.58、10.86、15.44坪土地。被上訴人買受之房屋雖經二次變更設計，但個別建物與原始設計大致相符，並不影嚮買賣契約之效力，復因客戶眾多，建築規劃又屬專業事項，倘欲取得全體客戶共同一致同意，恐窒礙難行，亦未必有利於消費者，故二次變更設計未通知消費者，且因所有權移轉後，被上訴人迄無異議，應認其瑕疵已修補。而被上訴人就前開增加取得之土地，顯然自始欠缺債之關係，應為無法律上之原因，而被上訴人取得土地所有權與伊喪失土地所有權間，係基於同一事實，兩者間有直接因果關係，被上訴人本應返還其土地，惟返還土地之結果，必將違反非都市土地使用管制規則第9條之強制規定，被上訴人所受利益依其性質已不能返還，自應以受領時之土地市價為每坪七萬元計算償還，乃依不當得利之法律關係訴請判命被上訴人乙○○、戊○○、丙○○、丁○○應依序給付1,751,400元、1,020,
600元、760,200元、1,080,800元，及均自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息等語。
二、被上訴人則以：上訴人給付予伊等之土地，其價款已包含大將軍山莊內包括私設道路等所有公共設施之費用，伊等受領逾契約約定基地面積範圍之土地，係興建私設道路等公共設施用，伊等並無不當得利問題；系爭土地雖經苗栗縣政府徵收一部分，但不須將大將軍山莊之全區規劃變更，惟日南公司及上訴人竟大幅度變更設計已超過部分土地被徵收之必要範圍，且違反公平性原則獨厚於同需使用私設道路之獨棟房屋，將私設道路連同路旁空地規劃由購買雙併房屋之伊等單獨所有，使獨棟房屋未分擔持有大部分私設道路產權面積，應屬違約行為；上訴人或日南公司如不能依原設計規劃土地興建房屋須變更設計時，自應取得伊之同意或合意解除買賣契約，方符契約本旨，上訴人未經伊等同意擅為二次變更設計，致上訴人之基地面積暴增。又伊等於交屋時因日南公司不實告知、未取得詳細施工圖說、復非建築專業人士，始未能向上訴人及日南公司異議，不能認瑕疵已修補；上訴人所有之系爭土地及日南公司興建之房屋既經二次變更設計，上訴人本應依土地預定買賣合約書第8條第3項約定，解除土地買賣合約，將價金加計利息返還伊等，上訴人未依約定解除買賣合約，仍給付逾原約定範圍之土地予伊，上訴人所為之給付並非不得已，顯係任意為之，並有意拋棄其給付予伊等契約約定範圍外土地部分之返還請求權，依民法第180條第3款規定，不得請求返還；上訴人及日南公司二次變更伊買受基地及房屋之規劃設計，均未給予伊等買受人表示同意、解除契約、減少價金或其他和解措施之機會，即擅自按變更後之設計興建完成，並交付予不知情之伊等買受人，已違反公平交易法第24條之規定，以欺罔或顯失公平之手段強迫伊等消費者買受其能力範圍外之商品，上訴人及日南公司之銷售手段已違反誠信原則，而不得向伊請求返還不當得利等語，資為抗辯。
三、兩造前揭主張及抗辯，經雙方協議為爭點整理，兩造所不爭執之事實如下：①上訴人提供其所有之苗栗市○○段○○○○○○○號之系爭土地予日南建設公司開發含獨棟、雙拼別墅之大將軍山莊，由日南建設公司負責土地規劃及房屋建築，並委託他人代銷售。該系爭土地為丙種建築用地，建蔽率40﹪、容積率160﹪。②被上訴人乙○○、戊○○（原由其夫盧欽賢訂約購買，85年8月20日經買賣雙方同意由其繼受）、丙○○、丁○○各於83年1月4日、82年10月6日、82年10月13日、82年10月13日分別與上訴人、日南建設公司訂立土地、房屋買賣契約：⑴依序各購買前揭山莊Ｂ33、Ｂ39、Ｂ40、Ｂ41雙拼透天別墅型基地及房屋。⑵土地價格各為539萬元、525萬元、522萬元、540萬元，房屋價格各為359萬元、350萬元、348萬元、360萬元，房地合計各為898萬元、875萬元、870萬元、900萬元。⑶上訴人於85年9月24日、86年1月23日將系爭土地分割後，移轉土地所有權予被上訴人；日南公司則於86、87年間辦理交屋、交地手續。⑷乙○○、戊○○、丙○○、丁○○之土地面積：原約定購買，各為49.75坪、54.44坪、56.65坪、59.94坪。實際過戶登記予被上訴人取得之土地面積各為74.77坪、69.02坪、67.51坪、75.38坪。即各增加25.02坪、14.58坪、10.86坪、15.44坪；約佔原約定買賣面積比例，各約50﹪、27﹪、20﹪、26﹪。⑸上訴人於移轉土地予被上訴人等時，未告知「移轉坪數增加」、「負擔費用將另增加」。③83年3、4月間，鐵路局為實施山線鐵路雙軌工程，由苗栗縣政府徵收該山莊之部分基地，惟徵收部分不及於被上訴人等所購房屋之基地。但該山莊基地之規劃因而調整：⑴經二次變更建築設計，苗栗縣政府各於84年6月21日、12月12日核准變更設計，於85年8月24日核發該山莊之使用執照。⑵原Ａ棟、Ｂ棟共計70戶合為一張建築執照，嗣Ａ棟、Ｂ棟之建築執照各自獨立，Ｂ棟29戶合併為一張建築執照。被上訴人等所購房屋之位置不變。⑶變更設計後之改變，建物樓層自地下一層地上四層之建物變更為地上五層之建物。取消原設計置於地下一層之室內停車空間，改以地上一層為車庫。增加單一樓層之室內面積，將Ｂ33之一樓室內面積自66.36平方公尺增加為76.12平方公尺，增加建物投影面積、增加總樓地板面積。將原樓高3公尺之地下一層變更為樓高3.9公尺之地上一層。取消中間排獨棟部分房屋，致大幅減少總戶數，並將全區一張建照分割為多張建照，由包含被上訴人等29戶單獨申請一張建照。分割系爭土地為單獨所有。⑶上訴人、日南公司或委託銷售之人員，於上開土地規劃調整、二次變更建築設計時均未通知被上訴人。④系爭土地、房屋買賣契約，各有如下約定：⑴兩造之土地預定買賣合約書第8條第3款：「本買賣土地倘因政府禁建或基地上之房屋須變更設計或其他不可抗力之事由（限非歸咎於乙方之責），致不能照原設計興建房屋時，乙方應將甲方所繳價款依中央銀行一年期定存利率計息退還予甲方並解除契約」（甲、乙方各為被上訴人、上訴人）。⑵房屋買賣合約書第12條第1款：「本社區景觀部分、管理員室、私設道路、擋土設施等，均係公共設施供公眾之用，甲方不得佔用或放置影響通行之物品」（甲、乙方各為被上訴人、日南公司）。⑤本院前審於92年3月14日勘驗現場：⑴道路寬度由6公尺、增加為7.9公尺（測量至水溝蓋外側），增加之道路寬度為1.9公尺。⑵乙○○、戊○○、丙○○、丁○○之建物面寬各為10.4、7.3、8.2、8.35公尺。⑶核算被上訴人使用於道路部分之面積乙○○、戊○○、丙○○、丁○○各為19.76平方公尺、13.87平方公尺、15.58平方公尺、15.865平方公尺，換算坪數各為5.98坪、4.2坪、4.71坪、4.8坪。以上兩造不爭之事實，並有上訴人提出之土地預定買賣合約書、房屋預定買賣合約書、苗栗縣政府83年3月14日83府地權字第021124號函、建造執照設計申請書、圖說節本及建照執照、第一次建造執照變更申請書及圖說節本、第二次建造執照變更申請書及圖說節本、使用執照申請書、使用執照等影本、土地登記謄本、建物登記謄本、照片等為證，自堪採為判決認定之依據。
四、兩造所爭執者為：①上訴人以大將軍山莊因建造基地遭部分徵收，規劃因而調整，乃變更設計，致增加給付予被上訴人等之土地，未通知被上訴人，亦未依兩造契約第8條第3款解約、返還價金，即逕予變更設計，經被上訴人等受領後，提起本訴請求增加部分之不當得利返還，是否因民法第180條第3款「因清償債務而為給付，於給付時明知無給付之義務」之規定、或因有違誠信原則，而不得請求？包括最高法院發回意旨所指：所增加給付部分，是否僅在公共設施而被上訴人等專用部分未增加？②若肯認上訴人得請求不當得利之返還，則被上訴人等應返還之金額各為若干？亦即返還之金額，應以何時（受領時、知悉時，知悉時又以何時為準）為準？被上訴人等為善意或惡意受領人？本院前審計算所據之鑑定價格，是否適當？若不適當，單價應以多少計算？爰就此爭執事項分析審酌並說明如下：
㈠本件上訴人提供其所有坐落苗栗縣苗栗市○○段○○○○○○○號
之系爭土地予日南公司開發大將軍山莊，由日南公司負責土地之規劃及房屋之建築，並委託他人代為銷售。被上訴人等因而分別與上訴人及日南公司訂立土地預定買賣契約、房屋預定買賣契約，購買該山莊原規劃Ｂ棟第33、39、40、41戶之雙併別墅型房屋及基地，是被上訴人與上訴人簽訂系爭土地預定買賣合約書，乃係以購買日南公司所規劃興建之該山莊別墅為目的，其與上訴人簽訂之系爭土地買賣契約即居於聯立性質之從屬地位，與該山莊房屋之規劃興建密切相關。該山莊原規劃興建Ａ棟與Ｂ棟共70戶，且合併申請一張建照執照。嗣因台灣鐵路管理局為實施山線鐵路雙軌工程，由苗栗縣政府徵收該山莊基地之一部，影響該山莊其中獨棟及雙併別墅部分有12戶無法興建，因規劃必須調整，乃變更設計，第一次變更設計將Ａ棟與Ｂ棟分開申請各一張建照，被上訴人購買者均在Ｂ棟別墅共41戶之中。由於Ｂ棟別墅規劃三排建築，以致道路狹窄，不符別墅格局，日南公司再次申請變更設計，將中間一排別墅取消，拓寬道路，並於道路盡頭設迴車空間，Ｂ棟房屋便由41戶又減為29戶。此為兩造所不爭之變更設計緣由及過程。雖然徵收部分不及於被上訴人等所購房屋之基地，證人即建築師張大中於本院前審準備程序中曾證稱「不變更設計的時候還是可以蓋起來」云云。但因原來同屬一張建照執照，建築基地既一部被徵收，戶數亦隨同減少，則建築執照當然應予申請變更。此據證人即建築師 洪迪光 於本院前審證明屬實，並具書狀補陳：「由於鐵路經過基地下方，造成基地面積改變，所以一定要變更設計」明確（前審卷第142頁）。證人即建築師張大中嗣於本院前審亦證稱：「因為隧道經過而變更的話，一定要變更的」無訛（見前審卷第148頁）。至台灣鐵路管理局84年1月17日83鐵山線字第30758號函說明二敘稱「：：：規劃作社區巷道使用位置與隧道安全並無妨害，有社區巷道功能，本局自當予以維持，請逕向苗栗縣政府辦理變更申請：：：」等情，僅在說明規劃為社區巷道之使用者可予以維持，與系爭建照執照是否必須變更設計無關。被上訴人執此認為本件系爭土地無須變更設計云云，自不足取。
㈡查日南公司在系爭土地上開發興建大將軍山莊，本即屬於社
區型整體規劃之建築案，其建造基地既遭部分徵收，則其社區之規劃勢必因牽一髮而動全身，倘若僅因徵收部分不及於被上訴人等所購房屋之基地，於重新規劃變更設計時，即必須仍然完全維持被上訴人等所購房屋之原樣，就連週邊道路設施都不能有所調整變動，如此限制明顯不符整體利益。承前說明，二次變更設計，係將Ｂ棟中間一排別墅取消，使Ｂ棟房屋由41戶再減為29戶，戶數減少視野更開闊，原狹窄之道路亦因此得以加寬，是無論就整體或臨路之住戶而言，出入通行將更加順暢便捷，可提昇居住環境之品質，被上訴人自同沾其利益。至於建物本身部分，被上訴人雖謂：房屋之位置不變，故未被徵收土地上之房屋，依建築法令並無不能依原始設計興建之情事，但建物部分變更設計後：①被上訴人之建物樓層，由地下一層地上四層變更為地上五層；②室內停車位部分，取消原設計地下一層之停車空間，將建物第一層作為車庫使用；③建物變更設計結果，將Ｂ33之室內面積地上二層部分由66.36平方公尺增加為76.12平方公尺，並增加總樓地板面積；④將原中間排獨棟部分房屋取消，大幅減少建物總戶數；⑤並將全區一張建照分為多張建照，由被上訴人購買之Ｂ棟29戶合請一張建照；⑥將系爭土地分割為被上訴人單獨所有；⑦將原樓高3公尺之地下一層房屋，變更為樓高3.9公尺之地上一層房屋云云。然據上訴人陳明：
被上訴人認為建物樓層由地下一層地上四層變更為地上五層，實則自庭院觀察，為地下一層地上四層，自道路觀察，則為地上五層，實質並無不同；第一層既作為車庫使用，即不生所謂取消停車空間問題；原樓高3公尺之地下一層變更為樓高3.9公尺之地上一層，係對被上訴人有利等語。是上述
①、②、⑦部分，實乃山坡地興建房屋之所必然，而③樓地板面積增加、④減少建物總戶數、⑤建照由一張變為多張、⑥土地分割為單獨所有等項，則均屬有利於被上訴人之變更，被上訴人應不得執為抗辯理由。且被上訴人也不諱言自房屋後院擋土牆側、房屋兩側之寬度均未變更、增加，至臨私設道路之屋簷滴水處止無變動。再參被上訴人於本院前審92年5月21日所提民事答辯狀㈢「說明書」內容記載：「其結構及基礎與原設計結構基礎均相同」，尤足證明本件變更設計，對被上訴人所有Ｂ棟第33、39、40、41各戶之建物主要結構及設計，並未予以變動，有所變更者，僅係屋外週邊環境及社區道路設施等之調整規劃而已。
㈢本件買賣之系爭土地為山坡地保育區之丙種建築用地，依內
政部「非都市土地使用管制規則」第9條第3款規定：「丙種建築用地：建蔽率百分之40。容積率百分之160」，即地上建物之投影面積不得逾基地面積百分之40，而建物總樓地板面積則不得逾基地面積百分之160。因被上訴人買受之系爭房屋，原係以大將軍山莊Ａ棟及Ｂ棟合計共70戶申請一張建築執照，則依原規劃設計，計算建蔽率、容積率，自係以總建物之投影面積所占土地總面積之比例定之，從而個別房屋之是否符合上述建蔽率、容積率之規定，建管機關核發建照時自無庸就此加以計算審查。嗣大將軍山莊之興建基地，既因台灣鐵路管理局為工程需要，由苗栗縣政府徵收其一部，致原規劃興建之獨棟及雙併別墅部分有12戶無法興建，因規劃調整而變更設計，且將各戶土地辦理分割過戶，則個別房屋之建蔽率、容積率自須符合前揭限制規定。而本件被上訴人所有Ｂ棟第33、39、40、41各戶之建物投影面積為①乙○○：76.12平方公尺、②戊○○：87.93平方公尺、③丙○○：87.32平方公尺、④丁○○：90.09平方公尺，占其約定購買之土地面積①乙○○：164.46平方公尺、②戊○○：179.96平方公尺、③丙○○：187.27平方公尺、④丁○○：198.
14平方公尺，計算之比例為①乙○○：0.463、②戊○○：
0.489、③丙○○：0.466、④丁○○：0.455，其建蔽率都已超過百分之45以上，自不符合上述建蔽率之限制規定。上訴人於重新規劃變更設計後，依各戶臨路之區塊辦理土地分割（參卷附圖說資料），並登記過戶予乙○○74.77坪、戊○○69.02坪、丙○○67.51坪、丁○○75.38坪，亦即於土地買賣契約外增加給付乙○○25.02坪、戊○○14.58坪、丙○○10.86坪、丁○○15.44坪土地，使之符合前開建蔽率之限制規定。雖上訴人增加給付之面積，也已超過符合前開建蔽率百分之40之不足坪數，但既係以重新規劃變更設計後，依各戶臨路之區塊辦理分割，此分割方式也是一般區劃之常態，則多出些許坪數，自在所難免，應非上訴人刻意拉抬坪數增加給付。
㈣按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同」。民法第179條定有明文。但如係因清償債務而為給付，於給付時明知無給付之義務者，不得請求返還，固亦為同法第180條第3款所明定。惟民法第180條第3款所謂非債清償，須債務人所為給付，出於任意為之者，始足當之，若因避免強制執行，而為給付者，雖於給付時，明知債務不存在，仍非不得請求返還（最高法院74年台上字第1057號、81年度台上字第2123號判決意旨參照），換言之，債務人所為給付，如非出於任意者，仍得請求返還。本件上訴人與被上訴人等簽訂系爭土地預定買賣契約，因與被上訴人、日南公司間所簽立之房屋預定買賣契約居於聯立性質之從屬地位，而日南公司開發出售之大將軍山莊基地之一部，嗣為台灣鐵路管理局實施山線鐵路雙軌工程而徵收，致該山莊之興建必須重新規劃調整，經二次變更設計後，配合屋外週邊環境及社區道路設施之變動，並依各戶臨路之區塊辦理土地分割，同時考量系爭土地為山坡地保育區之丙種建築用地，依內政部「非都市土地使用管制規則」第9條第3款規定：丙種建築用地之建蔽率百分之40、容積率百分之160，即地上建物之投影面積不得逾基地面積百分之40，上訴人乃於土地買賣契約外增加給付被上訴人乙○○25.02坪、戊○○14.58坪、丙○○10.86坪、丁○○15.44坪土地，使之符合前開建蔽率之限制規定。準此，上訴人雖於給付時，明知債務不存在，但其給付既係為符合法令而有不得已事由，非出於任意，揆諸前揭說明，自仍得請求返還。
㈤又依兩造間土地預定買賣合約書第三條第㈢項約定：「如甲
方（即被上訴人）逾期15日未繳，經乙方（即上訴人）催告後仍不給付已積欠之利息、滯納金及期款者，視為甲方違約，乙方得將本約及與本約有連帶關係之另約（房屋預定買賣契約書），不經催告逕行解除：：：」。第九條約定：「本合約應與另約『房屋預定買賣合約書』同時簽訂並共同履行否則以違約論」。及依被上訴人與日南公司間房屋預定買賣合約書第四條第㈢項約定：「倘甲方（即被上訴人）逾期15日未繳，經乙方（即日南公司）催告後仍不給付已積欠之利息、滯納金及期款者，視為甲方違約，乙方得將本約及與本約有連帶關係之另約（土地預定買賣契約書），不經催告逕行解除：：：」。第13條約定：「本合約書應與另約『土地預定買賣合約書』同時簽訂並共同履行，否則以違約論」。又依上揭「土地預定買賣合約書」第八條第㈤項：「本約之附件視為本約之一部分，與本約具有同等效力，本約及附件任何一部分不履行視為全部違約」，及「房屋預定買賣合約書」第12條第㈦項：「本約之附件、附表均視為本約之一部分，與本約具有同效力，本約及附件、附表任何一部分有不履行之情事者，視為全部違約」之約定，因此，判定兩造間是否有違約不履行債務之事由，自應合併觀察合約書及其附件、附表全文，始符當事人間之真意。故被上訴人抗辯稱兩造於系爭土地預定買賣合約書第八條第㈢項約定：「本買賣土地倘因政府禁建或基地上之房屋須變更設計或其他不可抗力之事由（限非歸咎於乙方之責），致不能照原設計興建房屋時，乙方（即上訴人）應將甲方所繳價款依中央銀行一年期定存利率計息退還予甲方並解除本合約，甲方（即被上訴人）對乙方不得請求任何之補償或損害賠償」，已賦予上訴人於政府禁建等不可抗力之事由，致變更房地設計與規劃而不能照原設計興建房屋時，得解除買賣契約之權利，而上訴人竟不行使，也有違誠信原則云云。惟「解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意」（最高法院19年度上字第28號判例意旨參照）。前揭兩造所定系爭合約書第八條第㈢項所指致變更房地設計與規劃而不能照設計興建房屋時，上訴人應解除本件買賣契約之約定，應係指變更設計後，有更不利於被上訴人對房屋之利用或礙難興建之情形，賦予上訴人得退還價款並解除合約，並非一有變更設計，上訴人即應解除契約，方符合兩造立約之真意，何況本件變更設計，對被上訴人所購各戶之建物主要結構及設計，並未予以變動，有所變更者，僅係屋外週邊環境及社區道路設施等之調整規劃而已，是被上訴人上述抗辯，仍屬不足遽採。
㈥被上訴人另以彼等買受房屋坐落所在基地之面積專用部分並
未增加，亦即自房屋後院擋土牆側至臨私設道路之屋簷滴水處止，及房屋兩側之長度、寬度均未變更、增加為由，認上訴人所增加給付之土地全用於私設道路及人行道（包括景觀花台）等公共設施上，依系爭房屋預定買賣契約第12條第1款約定：「本社區景觀部分、管理員室、私設道路、擋土設施等，均係公共設施供公眾之用，甲方不得佔用或放置影響通行之物品」，故增加給付之土地，被上訴人非但不得占用、放置物品，又須無償提供大將軍山莊全體住戶及其等訪客之使用，更須增加負擔土地相關稅金、維修費用等，而抗辯稱對其並無實質利益云云。然承前說明，經二次變更設計後，取消原Ｂ棟中間一排別墅，使Ｂ棟房屋戶數減少，視野開闊，道路加寬，住戶出入通行更順暢便捷，整體環境品質提昇，被上訴人自同沾其利益。故縱使上訴人增加給付之土地，係用於私設道路及人行道（包括景觀花台）等公共設施部分，對被上訴人仍非全無實質利益。再者，被上訴人指上訴人於二次變更伊買受基地及房屋之規劃設計，均未給予伊等表示同意、解除契約、減少價金或其他和解措施之機會，即擅自按變更後之設計興建完成，並交付予不知情之伊等買受人，已違反公平交易法第24條之規定，以欺罔或顯失公平之手段強迫伊等消費者買受其能力範圍外之商品，違反誠信原則，而不得向伊請求返還不當得利云云。並舉公平交易委員會83、10、21（83）公參字第65214號函及84、1、26（84）公參字第00573號函之意旨，為上訴人違反公平交易法之佐證。然查上開函示意旨略稱：公平交易法第24條規定「除本法另有規定外，事業亦不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為」，此所謂「交易秩序」應包括事業間之交易秩序及事業與消費者間之交易秩序，故一事業從事商業活動時，如於交易過程中為欺罔或顯失公平之手段，足以影響交易秩序時，即違反上開法條之規定。是以，建築業者申領建造執照後，在法規許可範圍內，必要時得因事實上需要依法變更設計，但建築業者如未知會買受人，即逕自變更設計，使原買受人無從選擇而不得不接受，顯有憑恃其已收受價金等優勢地位，為影響交易秩序之顯失公平行為，自應通知原買受人，並給予表示同意、解除契約、減少價金或其他和解措施之選擇，方為對等，否則即屬違反公平交易法第24條規定等情。該函示核與本件係因建築基地之一部被徵收，而不得不變更設計，且被上訴人之土地面積增加，係為符合非都市土地使用管制規則之情形不同，自不生欺罔或顯失公平之問題。雖然本件上訴人於本件之設計變更，移轉坪數增加，均未通知被上訴人，但此應僅是否影響被上訴人行使解除契約或減少價金之權利，不足以影響交易秩序，自無公平交易法第24條及民法第148條第2項誠實信用原則之適用問題。被上訴人執此認上訴人違反公平交易法及誠信原則，實不足取。
㈦上訴人以其增加給付予被上訴人土地，自始欠缺債之關係，
應為無法律上之原因，而被上訴人取得土地所有權與伊喪失土地所有權間，係基於同一事實，兩者間有直接因果關係，被上訴人本應返還其土地，惟返還土地之結果，必將違反非都市土地使用管制規則第九條之強制規定，被上訴人所受利益依其性質已不能返還，而主張依不當得利之法律關係，請求返還其利益，尚屬有據，應予准許。依民法第182條第2項規定受領人其後知無法律上之原因者，應將其知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息一併償還，亦即不當得利之受領人應返還其所受領之利益，如受領人為善意時，以現時利益為限負返還義務（最高法院85年度台上字第45號判決參照）。兩造已就返還金額計算之時點，同意以92年4月即本院前審囑託財團法人中華民國企業技術鑑定委員會之鑑定當時，作為計算價額之基準。上訴人請求以每坪七萬元計算，或其中使用於道路部分之面積，依財團法人中華民國企業技術鑑定協會鑑定之地價每坪32,800元計算。被上訴人則以：
伊等所取得之土地，係私設道路等公共設施用，並無不當得利問題，縱認伊等應給付，亦因伊等屬善意受領人，且土地既用於私設道路及人行道（包括景觀花台）等公共設施，伊等非但不得占用、放置物品，又須無償提供大將軍山莊全體住戶及其等訪客之使用，更須增加負擔土地相關稅金、維修費用，財團法人中華民國企業技術鑑定協會之鑑定，未考量此因素，故其鑑定之價額每坪32,800元顯屬過高，應依財政部94、02、18台財稅字第09404500070號函示，以土地公告現值之16％計算。本院審酌：依本院前審92年3月14日勘驗現場結果，道路寬度由6米增加為7.9米，增加之道路寬度為
1.9公尺。被上訴人之建物寬度分別為乙○○10.4公尺，戊○○7.3公尺，丙○○8.2公尺，丁○○8.35公尺，以每平方公尺等於0.3025坪換算，則上訴人增加給付之土地，使用於道部分為乙○○：5.98坪。戊○○：4.2坪。丙○○：4.71坪。丁○○：4.8坪。而上訴人增加給付被上訴人之土地，分別為乙○○25.02坪，戊○○14.58坪，丙○○10.86坪，丁○○15.44坪。除道路部分外，其用於景觀花台等公共設施部分，為乙○○：19.04坪。戊○○：10.38坪。丙○○：
6.15坪。丁○○：10.64坪。雖對被上訴人均有實質利益，惟其使用須受限制等前揭情況，認用道路以外之景觀花台等公共設施部分，以財團法人中華民國企業技術鑑定協會鑑定之地價折半計算即每坪16,400元，道路部分則再予折半即每坪8,200元計算，較為公平適當。則被上訴人乙○○應給付金額為49,036元、312,256元，合計361,292元；戊○○應給付金額為34,440元、170,232元，合計204,672元；丙○○應給付金額為38,622元、100,860元，合計139,482元；丁○○應給付金額為39,360元、174,494元，合計213,856元。
五、綜上所述，上訴人本於不當得利之法律關係，請求被上訴人乙○○給付1,751,400元、戊○○給付1,020,600元、丙○○給付760,200元、丁○○給付1,080,800元，及均自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。於乙○○給付金額為361,292元、戊○○給付金額為204,672元、丙○○給付金額為139,482元、丁○○給付金額為213,856元之金額，及應自兩造同意以92年4月1日計算損害之時點起算之遲延利息範圍內，應為有理由，應予准許。逾此所為請求，則為無理由，應予駁回。上訴人勝訴部分，兩造雖分別陳明願供擔保為准、免假執行之宣告，惟所命各應給付之金額未逾新臺幣150萬元，不得上訴第三審，本院判決後即告確定，故核無必要。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，即有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原判決為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經核於法並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件待證事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與本件判決之結果不生影響，爰不一一審酌。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第85條第1項前段、第79條，判決如主文。
中華民國94年11月22日
民事第五庭審判長法官陳滿賢
法官邱森樟法官古金男以上正本係照原本作成。
上訴人得上訴，被上訴人不得上訴。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
書記官王麗英中華民國94年11月23日
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