裁判字號：臺灣臺東地方法院98年訴字第129號民事判決
裁判日期：民國99年04月08日
裁判案由：損害賠償
臺灣臺東地方法院民事判決98年度訴字第129號原告丙○○被告甲0000000上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國99年3月25日言詞辯論終結，判決如下：
主文
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之，民事訴訟法第262條第1項、第2項定有明文。就原告起訴時所列被告甲0000000及被告乙○○等2名被告部分，原告於民國99年2月25日言詞辯論程序中以言詞撤回對被告乙○○之起訴，並經被告甲0000000、乙○○同意（見本院卷第89，95頁），與上開規定相符，原告訴之撤回應屬適法，此合先敘明。
貳、實體方面：
一、本件原告主張：原告於民國88年1月5日與訴外人即被告甲0000000代理人乙○○簽訂房地買賣契約書，向被告購買坐落臺東縣臺東市○○段○○○○號土地（權利範圍全部），及其上臺東縣臺東市○○段108建號建物（權利範圍全部）（下稱系爭房地），買賣總價金新臺幣（下同）2,350,000元(下稱系爭契約)，並於同年月27日辦畢系爭房地所有權移轉登記。惟渠未提出標的現況說明書，亦未據實陳述 渠子 即訴外人 黃傳福 於84年3月24日在上開建物內上吊自縊死亡之事實。嗣原告及其家屬入住後，陸續發生訴訟糾紛、罹患惡疾及靈異現象等情，家庭經濟陷於困境，終致系爭不動產經本院98年度司執字第4234號清償債務強制執行事件於99年1月5日以1,440,300元第3次拍賣拍定。被告於系爭契約成立時刻意隱瞞凶宅之瑕疵，足以減少系爭不動產之價值，爰依民法第354條、第359條物之瑕疵擔保責任規定，請求減少原買賣價金三成等語。並聲明：被告應給付原告705,000元。
二、被告抗辯：渠係授權訴外人乙○○代理簽訂系爭房地買賣契約、收取價金、所有權移轉登記及交屋等事宜，未隱匿渠子自殺事實等語置辯。並聲明：駁回原告之訴。
三、兩造不爭執之事實：㈠原告於88年1月5日與被告代理人乙○○簽訂房地買賣契約書
，向被告購買坐落臺東縣臺東市○○段○○○○號土地，及其上臺東縣臺東市○○段108建號建物，買賣總價款為235萬元，並於同年月27日辦畢所有權移轉登記。
㈡訴外人黃傳福於84年3月24日在系爭房地上吊自縊死亡。㈢系爭房地，經債權人聲請本院98年度司執字第4234號強制執
行事件拍賣，98年8月4日第一次拍賣期日底價為0000000元，惟於99年1月5日第3次拍賣，拍定時得標價格0000000元。
四、兩造爭執之事項：㈠被告有無故意隱匿系爭房地上曾有上吊自縊情事？㈡系爭房地是否有物之瑕疵存在？原告依民法第359、365條請
求減少買賣價金百分之三十即705,000元，有無理由？
五、本院之判斷：茲就上開兩造協議簡化爭執之事項，分別審酌如下：
㈠被告有無故意隱匿系爭房地上曾有上吊自縊情事？
經查系爭房地原為被告所有，訴外人黃傳福係被告之子，於84年3月24日於系爭房地上吊自縊死亡，為兩造所不爭執，此本院依原告請求調取臺灣臺東地方法院檢察署84年3月26日84相字第95號相驗屍體證明書、臺東縣臺東市戶政事務所99年1月26日東市戶字第0990000350號函暨所附黃傳福死亡登記申請書等文件在卷足憑（見本院卷第75至77頁）。惟參以原告於締約時未詢問系爭房地是否為凶宅，系爭契約亦無保證非凶宅等品質之約定，是否得以逕指被告有隱匿渠子上吊自縊死亡情事，即非無斟酌餘地。況買賣房地價值不菲，對於多數人而言為終生大事，理應仔細評估、多方探求，系爭房地是否曾發生非自然死亡事件，訪求四鄰應不難知悉；而被告基於出賣人立場，若締約時強以渠須告知屋況種種，不啻販售無門，或任令宰割，於私法自治交易安全考量上，毋寧保護太過。且被告事實上之單純沉默，尚與故意隱匿情形有別，法律何能強求撕裂已癒喪子之痛，況本院審理中證人乙○○即代理人亦到庭證述，本件伊實未曾與被告交涉，當初係另一友人介紹，伊與原告商洽時原告曾詢問及凶宅之事，伊未知凶宅，故告知並無問題等語（見本院卷第98頁），自難以此認定，本院認被告尚無具體故意隱匿系爭房地上吊自縊死亡情事，原告主張委無足採。
㈡系爭房地是否有物之瑕疵存在？原告依民法第359、365條請
求減少買賣價金百分之三十即705,000元，有無理由？⒈原告主張：按物之出賣人，對於買受人應擔保其物移轉於買
受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得請求減少價金，民法第354條第1項前段、第359條前段分別定有明文。又所謂「物之瑕疵」係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之「價值」、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以「物質上」應具備者為限，最高法院著有73年台上字第1173號判例可資參照。
⒉本件原告主張被告出售系爭房地時並未告知有人自縊情事，
因認被告有上開法條之適用云云；惟查⑴被告並無故意隱匿系爭房地曾經有人自縊死亡之事證，已如前述，原告若不知情，或應係代理人未本其專業將該情轉知所致。⑵次查買賣房屋若賣方未告知買方房屋有人自殺情事，就一般民眾購屋居住而言，在社會觀感上，往往會因日後長期居住，造成心理上之不安，進而影響居住品質，而被認定為習俗上所謂之「兇宅」，是否構成房屋之瑕疵，應負民法規定物之瑕疵擔保責任，進而解約，當有審酌之餘地；但查本件自承遲至97年5月始得知系爭房地有自縊情事，客觀上顯難與所謂「兇宅」比擬，而起訴狀所述其入住後，家屬陸續發生訴訟糾紛、罹患惡疾、靈異現象及家庭經濟陷於困境等情有時間落差，亦無時空必然之邏輯關聯性。且關於「靈異」乙事之存否，常因個人之心理、宗教信仰、教育成長背景而有不同之看法，亦即處於「信者恆信、不信者恆不信」之狀態，截至本件言詞辯論終結時止，仍無何科學方法可茲證明鬼神之存在，此為週知之事實，而原告未能進一步具體舉證以實其說，本院尚難信採。⑶系爭契約於88年1月5日簽訂，與自縊行為發生時已逾3年，原告願以2,350,000元購入系爭房地，顯無因上吊自縊情事之瑕疵，而有降價情事，縱系爭房地經本院
98年度司執字第4234號強制執行事件拍賣，98年8月4日第一次拍賣期日底價仍有2,134,000元之譜，反足證明並不會先前有人在該建物自殺，在售價上受到影響，原告雖再三強調本件拍賣於99年1月5日第3次拍賣，拍定時得標價格0000000元，係其因凶宅所受之損害云云，惟本院依職權調取上開執行卷，第1次拍賣期日98年8月4日拍賣底價2,134,000元，無人應買，嗣減價後定同月18日拍賣，底價1,708,000元，仍無人應買，嗣再減價後定99年1月5日底價1,367,000元，於該日拍定後價格為1,440,300元，依執行卷內資料顯示均係因拍賣程序無人應買所致價格低落，且鑑價報告仍鑑估相當價位，核與原告主張凶宅致價格低落云云，殊不相符；⑷況本院依職權調取上開執行卷及依原告提出系爭土地建物謄本所載，系爭房地原告於88年2月19日向債權人即第三人土地銀行設定最高限額240萬元共同抵押權（參本院卷第55至64頁），土地銀行並於88年3月10日依七成放款額度貸放200萬元於原告，約定分期償還，亦有本院97年促字第3317號確定之支付命令在本院上開執行卷可按（見本院上開執行卷），倘真有如原告所稱凶宅影響交易價格，何以上開銀行估定系爭房地價格仍認可設定240萬元之最高限額抵押權及願借貸原告200萬元之情事（依一般銀行慣例係估定價格七折貸款）？顯見原告主張缺乏實據，⑷又出賣人故意背於交易之誠實及信用，不告知物之瑕疵時，買受人應受保護，其解除權或請求權，不受前項通知後六個月期間之限制。惟如自物交付時起經過五年而未行使，仍為消滅，民法第365條第2項立法理由併有說明。故縱本件被告故意不告知瑕疵，其請求減少價金權利亦因五年除斥期間經過而消滅。從而，原告引用上開法條主張請求減少價金，即非有理。
六、綜上所述，原告基於民法第354條、359條、第365條之規定主張請求減少買賣價金，進而聲明被告應給付原告705,000元，核無理由，應予駁回。
七、本件判決之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於判決結果已不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國99年4月8日
民事庭法官李芳南以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中華民國99年4月9日
書記官蘇美琴