高雄簡易庭98年度雄簡字第3338號民事判決

臺灣高雄地方法院民事簡易判決　　　　98年度雄簡字第3338號
原　　　告　乙○○
訴訟代理人　 鄧國璽 律師
被　　　告　甲○○
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國98年12月31日言詞辯
論終結，判決如下：
主文
被告應將坐落高雄市○○○路○○○巷○○○號一樓如附圖A部
分所示面積十七.０九平方公尺之建物遷讓交還原告。
被告應自民國九十八年八月十四日起至交還前項房屋日止，按日
給付原告新台幣貳仟參佰元之違約金。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項得假執行，第二項於原告以新臺幣壹拾壹萬捌仟零
陸拾柒元為被告供擔保後得就其中自民國九十八年八月十四日起
至民國九十九年一月十四日止之違約金假執行；但被告如分別以
新台幣伍萬壹仟伍佰陸拾元（第一項）、新台幣參拾伍萬肆仟貳
佰元（第二項）為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國97年8月間向伊承租坐落高雄市○○
區○○○路○○○巷○○號1樓室內17.09平方公尺之空間做為
服飾賣場（如附圖所示A部分，下稱系爭租賃物），約定租
期自97年8月14日起至98年8月13日止，租金每月新台幣（
下同）7萬元，押金7萬元，且不得轉租他人使用，租期屆
滿或終止時，被告應即搬遷，將系爭租賃物以原狀交還原告
，如有遲延，每逾限一日，應給付原告11,600元之違約金，
未料，原告於98年7月中旬發現被告未經同意擅自將系爭租
賃物轉租他人即 曾雅雯 使用，原告乃於98年7月11日、7月
13日函告被告及訴外人曾雅雯，表示屆期不再續租，然被告
仍置之不理，租期屆至後，亦未返還系爭租賃物，為此，依
租賃契約及所有物返還之法律關係，請求被告返還租賃物並
給付違約金。並聲明求為判決：⑴被告應將坐落高雄市○○
○路○○○巷○○號1樓面積17.09平方公尺房屋（如附圖所示
A部分）遷讓交還原告；⑵被告應自98年8月14日起至交還
房屋日止，按日給付原告11,600元之違約金；⑶願供擔保，
請准宣告假執行。
二、被告則以：伊並未轉租系爭租賃物，曾雅雯原為伊合夥人，
二人拆夥後，原告為將系爭租賃物另以較高之租金出租給曾
雅雯，乃故意指稱伊有違約轉租情事。而伊承租系爭租賃物
多年，均係於租期屆至前由原告電話通知續約情事，本次原
告亦依慣例於98年6月中旬主動以電話通知續約，雙方並已
達成續約之合意，原告亦已收受被告一期租金，縱未另訂新
約，依法亦已視為不定期租賃，原告自不得以租期屆至為由
要求伊返還系爭租賃物，況伊之前向前任承租系爭租賃物之
前手盤讓店面而支出115萬元盤讓金，原告若不再續租，亦
應依當地慣例給付伊上開盤讓金。再者，本件房屋現值為20
6,300元，土地現值為1,096,746元，合計為1,303,047元
，而依土地法第97條第1項之規定，城市地方房屋之租金，
以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，原告收取
每月7萬元租金，顯有違法超收租金之情。並聲明求為判決
：原告之訴駁回；願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
㈠被告於97年8月間向原告承租系爭租賃物，約定租期自97年
8月14日起至98年8月13日止，租金每月7萬元，押金7萬
元，房屋不得轉租他人使用，租期屆滿或終止時，被告應即
搬遷，將系爭租賃物以原狀交還原告，如有遲延，每逾限一
日，應給付原告11,600元之違約金。
㈡原告於97年7月11日、13日分別寄發存證信函予被告表示期
滿不再續租。
㈢被告迄至本案言詞辯論終結時止，尚未返還系爭租賃物。
四、本院就兩造必要爭點所為之判斷：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。
民事訴訟法第277條前段定有明文。被告辯稱原告於系爭租
約屆期前已同意續租云云，惟此為原告所否認，而被告雖指
兩造間於98年6、7月間曾有通聯聯繫之電話記錄，然該通
聯記錄並無以證明兩造間當時陳述之內容為何，自無從據為
有利於被告之事證，且以原告在租期屆滿前即已2度發函表
示期滿不再續租之意，被告所述已有可議，而被告就此亦無
法提供其他證據以實其說，所述自難採信。又被告另辯稱系
爭租賃物於租期屆滿後，原告有再收取一期租金，故依法已
視為不定期繼續租賃契約云云，然此亦為原告所否認，而被
告於本院審理中自認其所指原告收受一期租金，乃指原告兌
現98年7月份之租金支票，惟系爭租約既係於98年8月13日
始行屆滿，原告據以收取租期屆滿前之7月份租金，於法並
無不合，此與租期屆滿後，仍收受租金而得認出租人有繼續
出租之意者，全然無涉，被告執此謂系爭租約已轉為不定期
租約云云，自屬無據。另被告雖辯稱原告尚未返還押租金云
云，惟押租金乃係租賃關係存續中，為擔保承租人之租賃債
務，而由承租人交付予出租人之款項，租賃關係消滅後，押
租金是否返還承租人，端視承租人當時是否仍有積欠租賃債
務而定，然無論如何，此均與承租人於租期屆滿後之租賃物
返還義務無關，彼此間亦無同時履行抗辯之問題，況本件被
告亦確已因違約而產生債務（如後述），原告未返還其押租
金，並無不法，被告亦無將此押租金逕自轉換為租期屆滿後
之他期租金之理，被告上開所辯，洵無可採。是系爭租約既
已屆滿，原告並已明示拒絕續約之意，則被告自已無合法佔
用系爭租賃物之權利，原告依租賃關係、所有物返還之關係
訴請被告返還系爭租賃物，自屬合法有據。
㈡次按，當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金
。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之
賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履
行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外
，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生
損害之賠償總額，民法第250條定有明文。準此，除當事人
另有訂定外，違約金即應視為因債務不履行而生損害之賠償
總額，而依兩造之租賃契約第13條就違約金部分約定「租期
屆滿或中途終止租約時，乙方（即被告）應即搬遷，將租賃
物以原狀交還甲方（即原告），不得有任何要求，如有遲延
，每逾限一日，應給付甲方新台幣壹萬壹仟陸佰元之違約金
」，並未特別約定此違約金係屬懲罰性質之違約金，是依前
揭法條之規定，此違約金即應視為損害賠償約定性質之違約
金。又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民
法第252條亦定有明文，此核減並不待債務人之聲請，而為
法院所得依職權為之。而契約當事人約定之違約金是否過高
，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受
損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利
益為衡量標準，庶符實情而得法理之平。（最高法院95年台
上字第1095號裁判要旨可參）。本件系爭租賃物因被告遲遲
未返還原告，原告於此所受之損害至多亦僅係因出租租賃物
所可收取之租金而已，然若依上開租約按日計算11,600元之
違約金，一月之違約金即高達348,000元，相較於原告出租
系爭租賃物所可取得之7萬元租金利益，顯然過高，原告於
此亦未提出其他事證足供認定其因被告遲未返還系爭租賃物
而受有超過每月原可取得租金額度之損害，故本院認上開租
約有關違約金之約定顯屬過高，應以每日2,300元計算違約
金為適當，是被告自其應交還房屋日即租約屆滿之翌日98年
8月14日起交還房屋日止，按日給付2,300元之範圍內為有
理由，逾此範圍外，則無依據。
㈢末按，被告辯稱原告應支付其盤讓金，且原告收取之租金超
逾土地法所規定之標準云云，惟被告自認所謂之盤讓金係其
當時支付給前手承租人之費用與原告無關，則縱該區確有後
手承租人應支付盤讓金給前手承租人之「慣例」，此亦指前
、後手之承租人之間而言，與房東之原告並無相關，被告執
此謂原告應給付盤讓金云云，自屬無據。又土地法第97條之
立法意旨為「城巿房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機
哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額
，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人。」，是土
地法第97條限制房屋租金之立法政策係基於居住乃人民生存
之基本條件，為生存權之內涵，現代福利國家應滿足人民居
住之需求，而立法當時之我國經濟環境，城巿房屋供不應求
，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間
，以避免造成居住問題，則該條之規定，應僅限於城巿地方
供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋，承租人用
以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需
求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要。又
營業用房屋類皆座落在商業區，不僅其建造、維修成本及應
繳納之稅捐高於一般住宅房屋，並享有營業房屋所形成商圈
之商業利益，自非一般居住用房屋可比。且營業用房屋之承
租人原非經濟上之弱者，又可獲取相當之利潤，更無立法限
制租金額之必要；況租屋營業，租金之支出，原屬營業成本
之一部，倘立法限制租金額，營業利潤並未相對受限，任其
享有鉅額利潤，要非立法之原意；復就土地法第三章房屋及
基地之立法結構觀之，土地法第94條第1項、第96條規定所
稱之房屋類皆指住宅而言；再我國經濟現屬已開發國家，房
屋之供需與往昔不同，營業用房屋租金之多寡，自應本諸契
約自由之原則，回歸巿場機制，方能促進都巿之更新與繁榮
。故土地法第97條所指房屋，應解為不包括供營業使用之房
屋，以兼顧租賃雙方之利益，契合本條之立法本旨。是系爭
租賃物既非一般住宅而供被告營業使用，其房屋租金自不受
土地法第97條第1項之限制，而得由雙方合意訂之，被告前
既已合意以每月7萬元租金承租系爭租賃物，原告據此收受
租金自無溢收之問題，被告上開所辯，並無理由，附此敘明
。
㈣綜上，系爭租約屆期後，原告並未同意續租，被告自應於租
期屆滿後返還系爭租賃物，而被告既違約未返還系爭租賃物
，原告自得依約請求違約金，惟租約所約定之違約金數額顯
屬過高應予酌減為每日2,300元。爰判決如主文所示。
五、原告 陳明 願供擔保聲請准予假執行，惟本件判決第一項係屬
民事訴訟法第427條第1項至第4項適用簡易訴訟事件所為
被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依
職權宣告假執行，原告就此陳明願供擔保聲請准予假執行，
應係促使本院為上開職權發動；而本判決第二項部分就本案
宣判前已到期之金額354,200元（即98年8月14日至99年1
月14日，按日給付2,300元，2300×154＝354200），原告
陳明願供擔保，請准宣告假執行，經核並無不合，爰酌定相
當之擔保金額准許之，惟自本案宣判日後至被告返還房屋時
止部分之給付，乃屬將來給付之訴，若准許原告預供擔保後
假執行，對被告顯失公平，故此部分之聲請不予准許。另被
告陳明願供擔保請准免為宣告假執行，經核並無不合，併酌
定相當之擔保金額准許之。
六、結論：原告之訴為有一部有理由、一部無理由，依民事訴訟
法第436條第2項、第79條，判決如主文。
中華民國99年1月14日
高雄簡易庭法官郭宜芳
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國99年1月14日
書記官王聖源