裁判字號：臺灣士林地方法院107年訴字第693號民事判決
裁判日期：民國107年12月20日
裁判案由：返還買賣價金等
臺灣士林地方法院民事判決107年度訴字第693號原告 陳雅雯 訴訟代理人 陳俊傑 律師被告 顏曾珠英 訴訟代理人 王雲玉 律師
林亮宇 律師上一人複代理人 吳建宏 上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於107年11月29日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：伊於民國106年3月4日與被告就坐落臺北市○○區○○段0○段0000000地號土地所有權應有部分依序82/10
00、2100/16800，及其上同小段40384建號建物所有權全部（下稱系爭房屋，與前開土地合稱系爭房地）簽訂買賣契約（下稱系爭契約），向被告買受系爭房地，被告前就系爭房屋進行檢測，已發現該建物氯離子含量異常，竟在標的物現況說明書（下稱系爭說明書）填載未曾進行該項檢測。嗣於簽約當日始提出訴外人日笙檢測科技有限公司（下稱日笙公司）所出具之檢測報告（下稱甲報告），並與 仲介之 訴外人 永慶 房屋仲介股份有限公司（下稱永慶公司）所屬不動產經紀人 謝易霖 、 林思琪 ，向伊保證系爭房屋氯離子含量雖較高，但居住安全無虞，原告因此受騙、意思表示錯誤而簽訂系爭契約，然雙方約明以系爭房地如不能向銀行貸得新臺幣（下同）1,405萬元即不買為解除條件（下稱系爭條件），伊並交付定金（簽約款）170萬元。詎伊以系爭房地向訴外人安泰商業銀行股份有限公司（下稱安泰銀行）申辦抵押貸款遭拒，系爭條件已成就，且系爭契約之增補契約（下稱系爭增補契約）約定被告不負瑕疵擔保責任，違反對價平衡、誠信原則，應屬無效。依系爭增補契約及協議書約定，應認兩造之真意，被告仍應就系爭房屋氯離子含量過高，負瑕疵擔保責任，且被告已於同年6月27日將系爭房地另售他人而違約，陷於給付不能，伊已撤銷意思表示、解除契約。爰依系爭契約第12條第3款約定及民法第113條、第179條、第
184條第1項前段、第259條第2款、第260條規定，請求擇一為伊勝訴之判決，命被告返還定金、不當得利及給付違約金、損害賠償等語，聲明：被告應給付原告340萬元本息，並願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：伊於系爭契約簽訂前，已提出甲報告予原告確認並在其上簽名，仲介經紀人亦有向原告詳為說明，原告明知仍同意買受系爭房地而簽約，雙方為此並簽訂增補契約、協議書加以約明，另再進行結構安全檢測之結果，確認系爭房屋結構安全亦無疑慮，伊無欺騙原告，兩造亦無系爭條件之約定，伊不負瑕疵擔保責任。系爭契約因原告違約拒不付款，業經伊於106年4月18日依法解除，並依約沒收定金，伊無違約或給付不能，原告之請求均無理由等語置辯，並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，並願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、如下事實為兩造所不爭執：㈠兩造經永慶公司所屬不動產經紀人林思琪仲介、地政士陳信
志代辦簽約事宜，於106年3月4日簽訂系爭契約、系爭增補契約及協議書，由原告以1,760萬元之價格，向被告買受系爭房地，並於簽約日交付170萬元簽約款存入訴外人台新國際商業銀行受託信託財產專戶之履約保證專戶〔見本院卷第
12、13、15至22、42至46頁；臺灣士林地方檢察署（下稱士林地檢）106年度他字第1985號案卷（下稱1985號卷，該案件下稱1985號案件）第124至146頁〕。
㈡系爭房屋曾於106年2月2日經日笙公司自該建物客廳樑、飯
廳樑柱採樣檢測結果，硬固混凝土氯離子含量平均值為1.702公斤/立方公尺，並於同年月8日出具甲報告（見本院卷第14頁）。
㈢原告於106年3月7日填具申請書，以系爭房地向安泰銀行申
辦抵押貸款1,000萬元，安泰銀行承辦人員為 陳珮羚 ，經安泰銀行以系爭房屋氯離子含量過高為由拒絕核貸（見1985號卷第119至121頁）。
㈣系爭房屋經永慶公司委託土木技師 蘇國樑 進行現況查勘評估
，蘇國樑於106年3月9日出具現況勘查評估報告書（下稱乙報告），記載：經目視、檢視並施作混凝土結構撞擊試驗，認系爭房屋主結構體無損壞跡象，做為住宅正常使用情況下，無安全上之顧慮等語（見本院卷第106至119頁）㈤被告於106年3月17日發函催告原告依系爭契約第4條第1款約
定，給付簽約款185萬元。原告經催告後仍未給付，被告即於同年4月18日發函予原告，表示依系爭契約第12條第1款約定解除契約，並沒收原告全部已付款項。嗣被告已將系爭房地另出售予第三人，並於同年6月27日辦畢所有權移轉登記（見本院卷第23、47、48頁）。
㈥原告於107年3月2日發函予被告，以系爭房屋係有瑕疵之海
砂屋，伊受騙陷於錯誤，依系爭契約第12條第1款約定及民法第359條規定解除契約，依同法第88條第1項、第92條第2項規定撤銷系爭契約之意思表示，請求被告加倍返還定金（見本院卷第25、26頁）。
㈦原告以被告及永慶公司所屬不動產經紀人林思琪、謝易霖、
林敬閔 隱瞞系爭房屋氯離子含量過高，共同詐欺伊簽訂系爭契約，向士林地檢提出告訴，經士林地檢檢察官以106年度調偵字第982號為不起訴處分（見本院卷第49至51頁）。
四、本院得心證之理由：㈠系爭契約未附系爭條件為解除條件：
按附解除條件之法律行為，於條件成就時，失其效力；民法第99條第2項定有明文。所謂條件，係當事人以將來客觀上不確定事實之成就或不成就，決定法律行為效力之發生之一種附款。當事人所成立之契約，非經當事人合意約定，不能認為有何種解除條件之附款存在。原告主張系爭契約附有系爭條件，因條件成就而失其效力等語，為被告所否認。原告就此聲請訊問證人林思琪、 陳信志 、陳珮羚。然系爭契約之內容，並無記載附有系爭條件，且該契約第7條第3款約明：
原告最遲應於支付完稅款、繳納契稅及被告繳納土地增值稅後14日內辦妥貸款與撥款手續，並支付尾款，如原告貸款條件不符或貸款金額不足時，若未辦理履約保證，屆期除經被告同意外，原告應以現金一次付清尾款等語（見本院卷第18頁）；系爭增補契約載明：「本標的...為高氯離子含量之混凝土建築物，且有影響貸款成數或條件之情事...甲方（原告）不得再就該部分之屋況理由，向乙方（被告）及永慶房屋為任何請求」（見本院卷第45頁反面），可知依系爭契約約定，原告如未能貸款或貸款金額不足，若未經辦理履約保證，即應一次以現金補足給付價金，且就因系爭房屋為高氯離子含量建物影響貸款成數或條件，不得對被告為任何請求，則系爭房地無論能否向銀行貸得若干款項，是否因氯離子含量過高影響貸款成數與條件，均不影響系爭契約之履行，洵難認系爭契約附有系爭條件。且證人即仲介兩造買賣系爭房地之不動產經紀人林思琪亦證稱：兩造就價金給付及貸款無特別約定，沒有約定被告要等到原告貸到一定金額才繼續進行契約之後續履約，亦無約定原告如貸不到一定金額，這件交易就當然解除，原告只說盡量幫她找可以貸到7成的銀行，並沒有說如果沒有貸到7成就沒辦法買，原告是因為對房屋有疑慮而不買，貸款沒有貸出來是買方的問題等語（見本院卷第123、128、131頁）；證人即承辦兩造系爭契約買賣簽約事宜之地政士陳信志證稱：如果有另外約定的話，應該會在主合約上約定，本件在主合約沒有貸款到多少錢才要買的約定，且系爭契約第17條第3款約定貸款成數如果不足，就要一次補足，當時有提示給原告，氯離子含量檢測值多少可能會影響到貸款成數的部分，有明確告知原告等語（見本院卷第135、137頁），亦核予系爭契約、系爭增補契約之記載相符，已難認系爭契約附有系爭條件。況證人即安泰銀行放款承辦人員陳珮羚雖證稱：原告拿房屋買賣契約書到安泰銀行說要申請貸款，因為契約書上面記載氯離子含量過高，主管告訴伊說這件不能做貸款，伊就告訴原告，安泰銀行不予承貸，請她去找別的銀行等語（見本院卷第170、
171頁）。而安泰銀行於1985號案件偵查中，檢送原告申請貸款所提出之貸款申請書、系爭契約等資料，固顯示原告曾於106年3月7日向安泰銀行申辦貸款1,000萬元，惟未獲同意放貸等情（見1985號卷第119至146頁）。但原告除向安泰銀行申辦貸款外，並未再向其他銀行洽辦，為原告所自承。參照證人林思琪證稱：伊有告訴原告可以幫她找配合的銀行，原告說不要，她不想買，永慶公司配合的貸款銀行條件比較寬，但原告根本不讓伊去問，原告是說她不要買，不是說她錢不夠等語（見本院卷第129至131頁）；證人陳珮羚亦證稱：安泰銀行只要氯離子含量過高，不管安全結構檢測如何，就不會放貸，其他銀行也許可以過等語（見本院卷第171頁），可見尚不能僅以安泰銀行拒絕原告申貸，即認系爭房地不能向銀行抵押貸款，而影響系爭契約之效力。是原告主張系爭條件已成就，系爭契約失其效力，依民法第
179條規定，請求被告返還定金，非可採取。㈡被告就系爭房屋為高氯離子含量混凝土建物，不負物之瑕疵
擔保責任，原告不得依系爭契約第12條第3款約定及民法第359條規定解除契約：
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規
定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買賣因物有瑕疵，而出賣人依同法第354條至第358條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金；買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，此觀同法第354條、第359條、第360條之規定自明。又依同法第355條規定，買受人於契約成立時，知其物有同法第354條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責；買受人因重大過失，而不知該瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責；但故意不告知其瑕疵者，不在此限。是買賣標的物如係特定物，其於契約成立前已發生瑕疵，而買受人於締約時，已知物有瑕疵者，出賣人即不負瑕疵擔保責任。⒉原告主張系爭房屋有混凝土氯離子含量過高之物之瑕疵，經
伊依系爭契約第12條第3款約定及民法第359條規定解除等語，為被告所否認。查：
⑴系爭房屋經於106年2月2日採樣檢測結果，硬固混凝土氯離
子含量平均值為1.702公斤/立方公尺，有甲報告可稽，且為兩造所不爭執，固堪認其混凝土氯離子含量較高。但經土木技師蘇國樑進行勘測、撞擊測試結果，認為該建物主結構無損壞現象，作為住宅通常使用並無安全顧慮，亦有乙報告可稽，已不能僅因系爭房屋為高氯離子含量混凝土建物，推認該建物即有滅失、減少價值或通常效用之瑕疵，或有協議書約定應無條件解除契約之結構安全瑕疵。
⑵系爭契約第12條第3款固約定：被告如有違約情事，原告得
解除契約等語（見本院卷第19頁）。但兩造業以系爭增補契約約定：「本標的混凝土氯離子含量樣本檢測結果分別為1.
619、2.033、1.454公斤/立方米，為高氯離子含量之混凝土建築物，且有影響貸款成數或條件之情事，乙方（被告）及永慶房屋於簽約前已詳盡告知甲方（原告）相關權利義務，甲方經評估承購本標的之相關風險並知悉永慶房屋之高氯離子保障辦法且了解自身權益後，甲方仍表達願意概括承受且同意不向乙方主張高氯離子含量及造成屋況瑕疵等法律責任，本案亦不適用永慶房屋提供之高氯離子含量建物保障辦法，甲方不得再就該部分之屋況理由，向乙方及永慶房屋為任何請求」（見本卷第45頁反面）。兩造另簽立之協議書第1條約定：「甲（原告）、乙（被告）雙方確認，本標的物應於用印前完成建物結構檢測，本項檢測甲乙雙方同意委由蘇國樑技師進行建物結構安全檢測，申請檢測手續由永慶房屋代為辦理，檢測費用由永慶房屋負擔。若本標的物依檢測報告評估結論，『其現況有影響結構安全之情事，在正常使用情況下，有安全顧慮者』，甲乙雙方同意不經催告即無條件解除買賣契約，並出面辦理解約手續，乙方應於解約後三日內無息返還甲方已付款項...」；第2條約定：「若本標的物依檢測報告評估結論，無第一條所述結構安全顧慮之情事者，甲乙雙方應於檢測報告書核發後二日內繼續辦理（用印、完稅、交屋）代書相關手續」（見本院卷第46頁反面），且原告對於被告及居間仲介之不動產經紀人於系爭契約簽約當日，曾提出甲報告正本供原告閱覽一節，並不爭執，應認被告並無故意不告知，自無民法第366條規定之適用。再核諸證人林思琪證稱：訂約時有給原告看過甲報告正本，原告有在甲報告上簽名確認，伊與謝易霖有向原告如實報告，伊有對原告逐字解釋甲報告，原告還有上網查什麼叫氯離子，印象中原告有打電話或是傳訊息與朋友討論，看完沒問題才簽名等語（見本院卷第123、125、126、128頁）。原告雖稱其為菲律賓華僑，不黯中文，氯離子含量為專業用語，涵意非原告所能瞭解等語。但原告係國立中正大學畢業，有房屋貸款申請書可稽（見1985號卷第120頁），應有契約相關文件之閱讀理解能力，觀諸原告所提出其與林思琪間對話錄音及譯文（見本院卷第198至207頁），亦顯示其具有相當之中文運用能力，問答反應流利，上開對話中，原告亦表明：「我不是說你騙，因為我買房好幾間了」（見本院卷第202頁），可知原告對於房屋買賣有相當經驗，亦不認自己受欺騙，且甲報告並經林思琪、謝易霖解說，原告復已查詢網路資料及與友人商議，足認原告簽訂系爭契約前，已明知系爭房屋為高氯離子含量混凝土建築物，而仍決定簽約買受，則縱認系爭房屋因混凝土氯離子含量過高而有瑕疵，亦為原告所明知，並與被告約定如經土木技師蘇國樑進行結構安全檢測結果，認定於正常使用情況下，有安全顧慮時，則契約當然解除。依上揭說明，被告就系爭房屋為高氯離子含量混凝土建物，不負瑕疵擔保責任，亦不因此負違約責任，原告自不得以此依系爭契約第12條第3款約定及民法第359條本文規定解除系爭契約。
⑶兩造另以協議書所約定之安全結構檢測及解約約定等項，係
就建物有無結構安全疑慮所為約定，就影響安全結構之原因並無限制，與被告應否專就系爭房屋之混凝土氯離子含量較高負瑕疵擔保責任為二事，此參照證人林思琪證稱：進行結構安全檢測是伊的意見，因為原告說會不會因為氯離子含量過高，影響到住的安全，伊說會影響到居住安全的是結構，而不是氯離子含量，如果有疑慮，伊幫她找技師檢測等語（見本院卷第132頁），亦堪認該協議書係針對安全結構之疑慮所為，非專就氯離子含量過高而為約定。原告主張依系爭增補契約、協議書之約定，可知並未排除原告之就系爭房屋氯離子含量過高負瑕疵擔保責任，其於106年3月4日已委由林思琪對被告為解除契約之意思表示，系爭契約因此解除云云，雖提出上開錄音、譯文為證，仍非可採。而系爭房屋經蘇國樑檢測結果，認於通常使用情況下，並無結構安全疑慮，有乙報告可稽，並經證人蘇國樑證稱：伊有進入系爭房屋內部勘查，並對4根柱子進行撞擊實驗，概估結果其大約還有4,000磅左右的混凝土強度，在正常使用情況下並無安全上顧慮，氯離子含量會不會過高，如果混凝土保護層還是夠的話，是不會影響結構上安全等語（見本院卷第143頁），則亦不能認為系爭契約應依前述協議書第1條之約定當然解除。原告主張蘇國樑對於系爭房屋氯離子含量平均值異常未為任何評估，無法排除原告之瑕疵擔保責任云云，亦無可採。
⑷系爭增補契約所為上開約定，係本於兩造合意而為，已難認
被告有何違反誠信原則，且民法第148條係規定係就已享有之權利行使或已負之債務履行加以規範，非可據認該增補契約之約定有無效之原因。況依同法第355條第1項規定，買受人於契約成立時，明知瑕疵存在之情形，即排除出賣人之瑕疵擔保責任。系爭增補契約係於原告明知系爭房屋為高氯離子含量混凝土建築物之情形下，兩造再以特約排除被告該部分之瑕疵擔保責任，於法自無不合。原告主張該約定違反對價平衡、誠信原則，應屬無效，被告就系爭房屋氯離子含量過高仍負瑕疵擔保責任云云，洵無可取。
⒊系爭契約簽訂前，原告所簽立之不動產買賣意願書（下稱系
爭意願書）第4條固記載：買方得請求於簽訂不動產買賣契約書後自費進行氯離子含量檢測，若檢測樣本平均值符合解約條件，即84年6月30日（含）以前建築完成之建物，約定為0.6公斤/立方米以上，在前述日期以後者，約定為0.3公斤/立方米以上，除買賣雙方另有約定外，買方得逕行解除契約，賣方應退還買方已付買賣價款（見本院卷第12頁）；系爭契約第9條第5款約定：「本買賣標的物於交屋前如有存在物之瑕疵（例如：滲漏水、海砂屋、輻射屋...等或其他影響結構安全之瑕疵）時，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任」，並於第13條約定氯離子含量檢測約定相關事項（見本院卷第19、20頁）。但上開意願書僅為原告單方簽立表示購買意願之文書，對被告本無拘束力，且未經納入系爭契約成為內容，對被告自無若何效力可言。而系爭契約已就系爭房屋為高氯離子含量混凝土建物之權利義務，另以增補契約特別約定，證人林思琪亦證稱：系爭意願書第
4條約定的前提是沒有檢測報告，原告沒有看過不知情，事後檢測才知情，才可以解約請求返還價金，這件簽約當天有看過檢測報告之後才簽約，意願書簽的時間是106年3月2日，系爭契約簽約是過2天之後，雙方對此沒有特別約定，因為有看過檢測報告，也簽了名，所以契約繼續等語（見本院卷第126頁），證人陳信志亦證稱：系爭契約第13條第2款之約定，伊會跟原告說這個氯離子有另外約定，已經排除了，所以不適用等語（見本院卷第139頁），足認被告不受系爭意願書第4條之約束，兩造以系爭增補契約為特約，自排除系爭契約第9條第5款、第13條第2款約定之適用，原告不得執此請求被告負瑕疵擔保責任並解除契約。
㈢系爭契約業經被告於106年4月18日依法解除，原告嗣後不得再為撤銷意思表示及解除該契約：
⒈系爭契約第4條約定，原告應於106年3月14日前支付用印款1
85萬元（見本院卷第17頁）；第12條第1款前段約定：「甲乙雙方其中一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。」（見本院卷第19頁）。而原告並未依約於106年3月14日給付用印款185萬元，經被告於同年月17日發函催告後，原告仍未給付，被告即於同年4月18日發函予原告，表示依系爭契約第12條第1款約定解除契約，並沒收原告全部已付款項等語（見本院卷第47、48頁），應認被告已經行使約定解除權，合法解除系爭契約。
⒉按法律行為之撤銷及契約之解除，各自之成立要件及效力互
不相同，而契約已經一造當事人解除者，無從由他造當事人再為撤銷、解除意思表示。原告主張其於106年3月14日委由林思琪對被告為解除契約之意思表示，因於法不合，不生解除系爭契約之效力，已如前述。而系爭契約已經被告於同年4月18日解除，原告嗣後再以其係受詐欺，且意思表示錯誤簽訂系爭契約，依民法第88條、第92條規定撤銷意思表示，及以被告毀約不賣、有物之瑕疵、陷於給付不能，依系爭契約第12條第3款約定及民法第256條、第359條規定解除系爭契約，依上開說明，均不能認為可取。
⒊況被告於締約前已經提出甲報告，由仲介人員解說該報告，
使原告瞭解後，經原告自由意思決定而簽訂系爭契約，並另簽訂增補契約及協議書加以約明雙方權利義務，已如前述，難認被告有何詐欺行為，或原告係意思表示內容錯誤、交易上認為重要之當事人資格、物之性質有錯誤而為意思表示，原告主張撤銷意思表示，亦屬無據。而被告就系爭房屋為高氯離子含量混凝土建築物不負物之瑕疵擔保責任，且於其解除系爭契約後，對原告已不負系爭契約約定之給付責任，要無毀約不賣或給付不能可言，原告自不得再事解除契約。
⒋原告不得撤銷系爭契約之意思表示及解除契約，被告亦無違
約或給付不能，則原告主張依系爭契約第12條第3款約定及民法第113條、第259條第2款、第260條、第179條規定，請求被告加倍返還定金、回復原狀、返還不當得利、給付損害賠償，均屬無據。
㈣原告不能證明被告有侵權行為，不得依民法第184條第1項前段規定，請求被告賠償損害：
按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。民法第184條第1項固定有明文。惟依該項規定請求賠償，以行為人之行為不法為要件，且因受詐欺而為之買賣，如未依法撤銷，並非無效之法律行為，如其財產並未因此減少，即不能主張契約他造當事人成立侵權行為而對之請求損害賠償（最高法院63年度第2次民庭庭推總會議決議㈡參照）。原告雖主張被告在系爭說明書第25項勾選未曾做過氯離子含量檢測，迄簽約時始提出甲報告，並保證居住安全無虞，致伊受騙，原告有詐欺行為等語，且被告確有在系爭說明書第25項「是否曾做過氯離子含量檢測」之「是否」欄位勾選「否」（見1985號卷第10頁）。然被告於簽約前已經提出甲報告，原告瞭解後仍決定購買系爭房地而簽訂系爭契約、增補契約及協議書，且系爭房屋經土木技師蘇國樑檢測結果，認正常使用無安全顧慮，均如前述，則系爭房屋雖為高氯離子含量混凝土建築物，然為原告所明知，而自行衡量決定購買，難認被告對原告有詐欺之不法侵權行為，且系爭契約之意思表示，並未經原告依法撤銷，是原告請求被告負侵權行為損害賠償責任，自非有理。
五、綜上，原告主張依系爭契約第12條第3款約定及民法第113條、第179條、第184條第1項前段、第259條第2款、第260條規定，請求被告給付340萬元本息，為無理由，應予駁回。其訴經駁回，所為假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。
六、兩造其餘攻擊、防禦方法及所用證據，經本院悉予審酌後，認均不影響本件之判斷，於茲不贅。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如
主文。中華民國107年12月20日
民事第一庭
法官蕭錫証以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年12月20日
書記官羅伊安