裁判字號：臺灣臺中地方法院110年訴字第2055號民事判決
裁判日期：民國110年11月17日
裁判案由：回復原狀等
臺灣臺中地方法院民事判決110年度訴字第2055號原告 康莉榛 訴訟代理人 陳振德 訴訟代理人 張洛洋 律師被告 李慶鐘 訴訟代理人顏寧律師
房佑璟 律師上列當事人間請求回復原狀等事件，本院於民國110年10月27日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告於民國104年5月21日出售其所有坐落臺中市○○區○○段000地號土地，權利範圍760/4000（下稱系爭土地）予原告，並表示土地日後可以分割，亦可作為「建築使用」，原告即同意簽立不動產買賣契約（下稱系爭契約），約定買賣價金為新臺幣（下同）150萬元，原告付清買賣價金後，於104年6月5日辦理所有權移轉登記。後原告於110年7月8日委託代書調取套繪圖，始發現系爭土地遭套繪管制，無法分割取得建造執照。系爭土地使用上限制，顯屬欠缺一般應具備且為買賣雙方所預定之效用與被告所保證之品質，自屬有瑕疵，且瑕疵之情形為被告簽約時明知，被告顯有詐欺訂約之行為，爰依系爭民法第92條撤銷買受系爭土地之意思表示，並依民法第353條重大權利瑕疵、第359條重大物之瑕疵規定，請求本院擇一為有利判決，就被告已給付之150萬元價金，依回復原狀或不當得利法律關係返還原告。並聲明：1.被告應給付原告150萬元，及自110年8月22日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；2.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告從未向原告表示系爭土地日後可以分割，或可作為「建築使用」。被告並無未配合原告辦理土地分割之情狀。又原告僅須依農業用地興建農舍辦法第12條第3、4項規定解除套繪管制，即可辦理分割，系爭土地並無物之瑕疵。並聲明：1.駁回原告之訴及其假執行之聲請。2.如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造爭執不爭執事項（見本院卷第96頁）：
（一）兩造不爭之事項：兩造有於104年5月21日訂有系爭土地之買賣契約（見本院卷第17至25頁），原告有交付價金150萬元，被告有於104年6月5日移轉系爭土地。
（二）本件爭點：
1.系爭契約是否另有口頭約定日後系爭土地可以分割，亦可作為建築使用？
2.系爭契約於訂約時，被告是否有口頭告知日後系爭土地可以分割，亦可作為建築使用，有詐欺原告之意思表示？
3.就系爭土地有農舍套繪，是否為買賣系爭土地被告應盡告知義務之點？有無因被告不作為而陷原告於錯誤？
4.系爭土地是否可以分割？
四、本院之判斷：
（一）當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文；又主張法律關係存在之當事人，僅須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任；而民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。
（二）查，本件原告起訴主張：1.系爭契約另有口頭約定保證日後系爭土地可以分割，亦可作為建築使用。2.系爭契約於訂約時，被告有口頭告知日後系爭土地可以分割，亦可作為建築使用，致原告因詐欺而為應買之意思表示等語。均為被告所否認，此屬有利原告所主張法律關係發生所須具備之積極事實，依上開說明，自應由原告負舉證之責，本院亦諭知原告此部分之舉證責任（見本院卷第97頁）。惟此部分依原告主張，均係口頭之約定或說明，未明載於系爭契約，而於系爭契約上亦確實查無相關之文字約定，有系爭契約在卷可查（見本院卷第17至25頁），是原告就此部分，實無提出何證據能證明其主張之事實。原告既無法提出證據證明，其此部分主張之事實，即難採認（本院對爭點1、2之判斷）。
（三）原告另主張：就系爭土地有農舍套繪乙節，為買賣系爭土地被告應盡告知義務之點，本件因被告不作為而致陷原告於錯誤等語。觀原告之主張，似以其意思表示錯誤為由，欲撤銷其意思表示，惟此仍屬有利原告之積極事實，依上開說明，仍應由原告負舉證之責。本件兩造成立系爭契約，買賣系爭土地，兩造之目的除買賣系爭土地之意思外，其他如原告主張欲分割系爭土地欲用以建築使用等等之目的，契約上除「爾後双方同意應無條件配合土地分割事宜」等約文略有相關外（見本院卷第24頁），實無任何記載，此部分，本院諭知原告應負舉證之責（見本院卷第97頁），然亦未見原告有何舉證，此部分之事實，實已難認。又上揭契約上「爾後双方同意應無條件配合土地分割事宜」之約文，僅能了解被告同意無條件配合原告土地分割之事宜，實難即推論兩造於簽立系爭契約時，就系爭土地能否分割，能否供建築使用，確實經過協商，為系爭契約重要之點。至於系爭土地有農舍套繪乙情，此有臺中市政府都市發展局110年8月20日函文在卷足憑（見本院卷第61頁）自屬可認，而依農業用地興建農舍辦法第12條第2項規定，亦確實於「解除套繪」前，無法辦理分割，是系爭土地非無瑕疵，惟原告無法證明此屬契約重要之點，說明已如上述，本院自無從逕予判認此一瑕疵已達應解除系爭契約方屬公平之程度。再衡以，原告亦無法舉證證明確實有詢問被告系爭土地有無套繪之問題，因被告不作為陷於錯誤。而兩造間實均清楚為買賣農地，是系爭土地有無套繪，自可於簽立系爭契約前要求予以提出相關文件說明，然均未見原告提出相關證據附卷為證，是兩造於簽立系爭契約時，系爭土地是否有農舍套繪，可否分割，能否供建築使用，依現有之證據，根本看不出為簽立系爭土地重要之點，曾經雙方協商約定。則原告於兩造履行完系爭契約之義務後，又反於前情，主張意思表示有錯誤，實難認可採。
（四）此外，依臺中市清水地政事務所110年8月24日函文（見本院卷第77頁）所載：民眾農業用地，倘經法院判決分割確定，其檢附法院確定判決書，逕向地政機關申辦分割登記者，地政機關自應受理並辦理之等語（見本院卷第77、78頁），以及農業用地興建農舍辦法第12條第3、4項規定：
「（第3項）已申請興建農舍領有使用執照之農業用地經套繪管制，除符合下列情形之一者外，不得解除：一、農舍坐落之農業用地已變更為非農業用地。二、非屬農舍坐落之農業用地已變更為非農業用地。三、農舍用地面積與農業用地面積比例符合法令規定，經依變更使用執照程序申請解除套繪管制後，該農業用地面積仍達零點二五公頃以上。（第4項）前項第三款農舍坐落該筆農業用地面積大於零點二五公頃，且二者面積比例符合法令規定，其餘超出規定比例部分之農業用地得免經其他土地所有權人之同意，逕依變更使用執照程序解除套繪管制。」等文，均顯示系爭土地於一定之條件下，仍屬可辦理分割。益徵，系爭土地經農舍套繪乙情之瑕疵，依原告舉證之程序，實難認已達應解除系爭契約方屬公平之程度。
五、綜上所述，本件原告主張意思表示遭詐欺、或陷於錯誤、或因系爭土地有重大瑕疵要求解除系爭契約，均無理由，原告依此並請求被告返還原告150萬元本息，即無從准許，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，併與駁回。
六、本件判決之結果已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條規定，判決如主文。中華民國110年11月17日
民事第一庭法官王詩銘以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國110年11月18日
書記官林玟君