臺灣基隆地方法院107年度事聲字第3號民事裁定

裁判字號：臺灣基隆地方法院107年事聲字第3號民事裁定

裁判日期：民國107年02月27日

裁判案由：聲明異議

臺灣基隆地方法院民事裁定107年度事聲字第3號異議人即債務人 張嘉榮 相對人即抵押權人第一商業銀行股份有限公司法定代理人 蔡慶年 代理人 賴儀儒 利害關係人即承租人 葉柏宣 上列當事人間拍賣抵押物強制執行事件，異議人對於中華民國10
7年1月18日本院司法事務官所為106年度司執字第19596號裁定提出異議，本院裁定如下：
主文異議駁回。
理由
一、按強制執行事件，由法官或司法事務官命書記官督同執達員辦理之；本法所規定由法官辦理之事項，除拘提、管收外，均得由司法事務官辦理之；當事人或利害關係人對於強制執行命令或對於執行法官、書記官、執達員實施強制執行之方法，強制執行時應遵守之程序，或其他侵害利益之情事，得於強制執行程序終結前，為聲請及聲明異議。強制執行法第
3條、第12條及法院組織法第17條之2第1項第2款定有明文。次按司法事務官處理事件所為之處分，與法院所為者有同一效力；當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議；司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分，認異議無理由者，應送請法院裁定之；法院認第一項之異議為有理由時，應為適當之裁定，認異議為無理由者，應以裁定駁回之。強制執行法第30條之1準用民事訴訟法第
240條之3、第240條之4亦有明定。查相對人即債權人第一商業銀行股份有限公司（下稱第一銀行）前執本院106年度司拍字第62號拍賣抵押物裁定，就異議人即債務人張嘉榮所有之基隆市○○區○○段○○○○號土地權利範圍2996/100
000及同段1271建號建物權利範圍全部（以下合稱系爭不動產）聲請強制執行，而本院民事執行處則因異議人陳報系爭不動產業已出租予第三人葉柏宣（租賃期間自民國106年7月15日起，至109年7月15日止），遂於第一次拍賣公告上載明「系爭不動產業經出租」以及拍定後「不點交」等情，迨相對人於106年12月15日具狀反對第一次拍賣公告有關「租賃關係存在以及拍定後不點交」之記載，本院司法事務官遂於106年12月25日，核發基院華106司執恭字第19596號執行命令，除去異議人就系爭不動產所陳報之租賃關係；又異議人、承租人葉柏宣雖於107年1月4日具狀就上開執行命令聲明異議，然本院司法事務官考量系爭不動產歷經一拍無人應買之結果，已足認上開租賃關係確實妨礙相對人抵押權之實行，乃於107年1月18日，以106年度司執字第1959
6號裁定駁回異議人及承租人葉柏宣之聲明異議（下稱系爭處分），而系爭處分正本則於107年1月23日送達異議人，此均經本院職權核閱106年度司執字第19596號執行案卷確認無訛。是異議人於107年1月31日具狀向本院就系爭處分聲明異議，尚未逾法定10日不變期間，本件異議應屬合法，先予敘明。
二、異議意旨略以：承前所述，系爭不動產歷經一拍無人應買，乃其拍賣底價過高之所致，與租賃關係存在與否無關，是本件當無除去租賃之必要，況旨揭租賃倘經除去，異議人即難依約履行，此一結果對善意之承租人葉柏宣亦非公允，為此，乃於法定期間聲明異議，求予廢棄系爭處分等語。
三、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響；前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之，民法第866條第1項、第2項定有明文。故不動產所有人於設定抵押權後，復就同一不動產與第三人訂立租賃契約，致影響於抵押權者，依上開規定，不問其契約之成立，在抵押物扣押之前後，對於抵押權人當然不生效力，執行法院得依聲請或職權於拍賣程序終結前，以裁定除去其租賃關係，依無租賃狀態逕行強制執行（司法院院字第1446號解釋參照）。在抵押權人聲請拍賣抵押物時，發生無人應買或出價不足清償抵押債權之情形，即須除去該項權利而為拍賣，並於拍定後解除被除去權利者之占有而點交於拍定人，乃為使抵押權人得依抵押權設定時之權利狀態而受清償所必要（司法院釋字第304號解釋理由書參照）。又所謂抵押權受影響，係指抵押權人屆期未受清償，實行抵押權時，因抵押物上有成立於抵押權設定後之負擔，影響抵押物之交換價值，致無人應買或出價不足以清償擔保債權之情形而言（最高法院10
0年度台抗字第15號裁定意旨參照）。
四、經查：異議人前於105年8月25日，提供其所有之系爭不動產，為相對人設定擔保債權最高限額12,000,000元之抵押權（下稱系爭抵押權），而相對人嗣則執本院106年度司拍字第62號拍賣抵押物裁定，就系爭不動產聲請強制執行，本院民事執行處審核相對人所執資料無訛，乃函囑鑑價暨參考系爭不動產之鑑價、詢價結果，核定系爭不動產之第一次拍賣底價並訂於107年1月10日實施公開拍賣，惟礙於異議人陳報系爭不動產業已出租予第三人葉柏宣（租賃期間自106年7月15日起，至109年7月15日止；下稱系爭租賃關係），本院民事執行處遂於第一次拍賣公告上載明「系爭租賃關係以及系爭不動產拍定後『不點交』」等情，迨相對人於106年12月15日具狀反對上開第一次拍賣公告之記載，本院司法事務官遂於106年12月25日，核發基院華106司執恭字第19596號執行命令，除去異議人就系爭不動產所陳報之租賃關係（下稱系爭除去租賃執行命令），又異議人、承租人葉柏宣雖於
107年1月4日，具狀就系爭除去租賃執行命令聲明異議，然考量第一次拍賣公告上載明「系爭租賃關係、拍定後『不點交』」之情形下，系爭不動產歷經107年1月10日第一次公開拍賣果然無人應買，而可認系爭租賃關係已就系爭抵押權之實行造成妨礙，本院司法事務官遂於107年1月18日，以系爭處分駁回異議人及承租人葉柏宣之聲明異議。此悉經本院職權核閱本件執行案卷確認無誤。而觀諸系爭抵押權之設定時間（105年8月25日），顯然在系爭租賃關係成立（
106年7月15日）以前，以及第一次拍賣公告明載「系爭租賃關係、拍定後『不點交』」，併其第一次公開拍賣果然無人應買之結果，客觀上已可推認本件「成立在後」之系爭租賃關係，已經影響抵押物之交換價值，蓋衡諸一般交易常情，願投標應買法拍之不動產者，通常係以取得標的物之占有、使用為其目的，倘該不動產業由債務人出租予第三人占有、使用，縱為應買拍定，拍定人就標的物占有、使用之權利亦必受限，是拍賣標的是否存在租賃關係，自然影響一般人之應買意願，從而妨礙抵押權人實行抵押權並藉以滿足債權之目的，是本院司法事務官考量系爭租賃關係影響抵押權人債權獲償之可能，遂以系爭除去租賃執行命令以及系爭處分，除去異議人與承租人就系爭不動產之系爭租賃關係，當與民法第866條第1項但書及同條第2項之規定相符而無違誤。至異議人雖稱系爭不動產歷經一拍無人應買，乃其拍賣底價過高所致云云，然本院民事執行處函囑鑑價而獲其結果後，旋於106年10月18日通知異議人並徵詢其就拍賣底價之意見，因異議人屆期不到兼未提出相佐歧見，本院民事執行處方參考系爭不動產之鑑價結果而為旨揭拍賣底價之核定，此同有執行案卷可資參佐，是自客觀以言，本院司法事務官參考鑑價結果而為拍賣底價之核定，不僅有其專業依據（鑑價報告）而無異議人指摘之高估情事，異議人尤因自己錯失意見表示之時機，而不容其於事後再為反口翻異。再者，異議人固又指系爭租賃關係倘經除去，異議人即難依約履行，此一結果對善意之承租人葉柏宣當非公允云云，惟系爭租賃關係既「成立在系爭抵押權設定登記完竣以後」，則參酌土地法第43條規定，抵押權登記在先以致客觀上「不能預期嗣後發展」之抵押權人，相較於租賃成立在後而應可查詢認知並有所預期之承租人而言，方有所謂信賴保護以及是否公允之問題，此亦適為民法第866條第1項但書及同條第2項之所由設，至承租人葉柏宣因除去系爭租賃關係所可能蒙受之損害，亦屬承租人葉柏宣與異議人間債務不履行之另事，而應由承租人葉柏宣與異議人另謀解決，就系爭租賃關係是否妨礙系爭抵押權之實行而應除去之結論，本即不生妨礙。基此，本院司法事務官考量系爭租賃關係之存在，已經影響抵押物之交換價值，遂以系爭除去租賃執行命令，除去異議人與承租人就系爭不動產之系爭租賃關係，並以系爭處分駁回異議人、承租人葉柏宣之聲明異議，尚屬合法有據且無違誤；異議意旨猶執前詞，指摘系爭處分不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
五、據上論結，本件異議為無理由，依強制執行法第30條之1、民事訴訟法第240條之4第3項後段，裁定如主文。
中華民國107年2月27日
民事庭法官王慧惠以上正本係照原本作成。
如對本裁定抗告，應於本裁定送達後10日內，向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1000元，抗告於本院合議庭。
中華民國107年2月27日
書記官湯惠芳