裁判字號：臺灣臺北地方法院102年重訴字第245號民事判決
裁判日期：民國103年04月30日
裁判案由：所有權移轉登記等
臺灣臺北地方法院民事判決102年度重訴字第245號原告 王蓮芷 訴訟代理人 陳垚祥 律師被告 南蔭棠
張玉卿 南佑伶 上列3人共同訴訟代理人 郭睦萱 律師複代理人 蘇家弘 律師上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，本院於民國103年3月27日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應連帶給付原告新臺幣玖佰壹拾萬元，及其中新臺幣伍佰陸拾萬元自民國一０二年七月八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔十分之八，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣參佰零參萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣玖佰壹拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告前因仲介 丁茂生 之介紹，於民國98年10月10日與被告南蔭棠簽訂「不動產預定買賣契約書」（下稱系爭契約），被告南蔭棠並邀同被告張玉卿、南佑伶為系爭契約之連帶保證人，約定被告南蔭棠將其取得臺北市○○路「新和新村」眷村基地30坪型房舍之權利（下稱系爭標的）出賣於原告，原告應給付被告南蔭棠總價新臺幣（下同）1,050萬元及被告南蔭棠應繳納國防部之配合款，簽約時原告已先行給付第1期款項350萬元於被告南蔭棠，並約定於交屋時給付第2期款項70萬元及上開配合款；權狀核下後完成信託暨抵押權登記時給付第3期款530萬元；完成過戶時給付第4期款項100萬元，被告南蔭棠並應將核配之公文、居住證、法院認證書等相關文件於簽約時交由原告保存，國防部辦理抽籤及交屋時，被告南蔭棠亦應提供必要之文件，授權原告代為辦理抽籤及交屋相關事宜。豈料，101年9月27日國防部於上開「新和新村」改建住宅即將建造完成而進行抽籤程序時，被告南蔭棠於抽中「臺北市○○路○段○○○巷○○號11樓之3」之門牌戶號後，拒不依系爭契約交付籤單原本予原告，事後因丁茂生告知，被告南蔭棠已將系爭標的再行出賣於第三人，兩造因此透過丁茂生協調解約事宜。其後，被告南蔭棠雖表示願意加倍返還已收價金700萬元及違約金228萬元，惟因懲罰性違約金及連帶保證人之部分協調未果，故兩造未達成解約之合意。另原告曾以被告南蔭棠拒絕依系爭協議將國防部通知繳交配合款之文件及系爭標的抽中籤條交付原告，以及將系爭標的二賣等為由，於102年6月19日函催被告南蔭棠履行上開義務，然被告南蔭棠仍拒不履行，原告已於102年7月3日函知被告解除系爭契約，因此，被告南蔭棠應依系爭契約第7條第1項第1款及第2項之規定，返還其已受領之價金350萬元及給付1倍之價金350萬元，合計700萬元，並應給付懲罰性違約金500萬元，共計1,200萬元。而被告張玉卿、南佑伶既為系爭契約之連帶保證人，自應負連帶給付之責，為此提起本件訴訟等語。並聲明：（一）被告應連帶給付原告1,200萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）被告南蔭棠：系爭契約簽立後，因另有永泰房屋欲承買系爭標的，被告南蔭棠便透過丁茂生商請原告是否提高買賣價金，惟原告拒絕，101年11月14日被告南蔭棠遂透過丁茂生向原告提出解約意向書，兩造雖就解約金及懲罰性違約金多寡未達成共識，惟就合意解除系爭契約乙事已達成共識，因此系爭契約既已合意解除，今原告再行主張被告違約，顯屬無理。又系爭契約第2條第1項後段之性質，實為賣方即被告南蔭棠之權利並非義務，是原告請求被告南蔭棠交付國防部通知繳款之文件，被告南蔭棠本無義務及配合之必要。另被告南蔭棠已依系爭契約第4條第3項之約定如期辦理抽籤，抽籤之結果原告亦已承認，被告南蔭棠並無延宕之舉，且無一屋二賣之情形。此外，原告主張被告南蔭棠違約，除就請求被告南蔭棠交付國防部通知繳款配合款之文件外，其餘部分均未依照系爭契約第7條第1項之規定先行書面催告，故原告解除系爭契約並不合約定。反之，原告前收受被告南蔭棠交付第1期款350萬元時，同時收受被告南蔭棠交付之TH0000000號、面額350萬元、發票人為被告南蔭棠、受款人為原告之票據1紙（下稱系爭票據），原告於被告南蔭棠未有任何違約之情形下，即逕持系爭票據向臺灣新北地方法院（下稱新北地院）聲請准許本票強制執行之裁定，原告顯已違反系爭契約第4條第2項約定，被告南蔭棠前已於鈞院民事答辯狀中催告原告撤回前開聲請，惟原告仍未撤回，故被告南蔭棠已於102年7月3日以存證信函通知原告解除系爭契約，並經原告於102年7月4日收受，故系爭契約業經被告南蔭棠合法解除。退步言，縱認本件被告南蔭棠違約，然因原告尚未取得系爭標的之占有，原告尚無使用收益之權利，原告因此未因系爭契約未履行而受有任何損害，故原告依據系爭契約第7條第1項之規定，請求被告南蔭棠賠償懲罰性違約金，應無理由，縱有理由，違約金亦屬過高，爰依民法第252條請求酌減等語，資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
（二）被告張玉卿、南佑伶：被告南蔭棠並無任何違反系爭契約之情事，是原告依據系爭契約第7條之約定解除系爭契約，並請求其等負連帶賠償之責，顯無理由等語，資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、經查，被告南蔭棠前邀同被告張玉卿、南佑伶為連帶保證人，於98年10月10日與原告簽訂系爭契約，約定被告南蔭棠將其所取得之系爭標的出賣於原告，原告應給付被告南蔭棠價金1,050萬元及被告南蔭棠應繳納國防部之配合款，原告已於簽約時交付第1期款350萬元，並同時收受被告南蔭棠所交付之系爭票據，被告南蔭棠已於101年9月27日抽中「臺北市○○路○段○○○巷○○號11樓之3」之門牌戶號。又原告於101年11月12日由其配偶 吳文正 代理出具解約條件書予丁茂生，被告南蔭棠則於101年11月14日提出解約意向書予丁茂生，兩造係透過丁茂生商談解約事宜。另原告前持系爭票據向新北地院聲請102年度司票字第599號本票強制執行之裁定，此有系爭契約書、臺北市○○○○村○○○○地000000000號籤單、解約意向書、解約條件書及本院102年度司票字第599號裁定在卷可稽（見本院卷第11至20頁、第21至22頁、第85頁），復為兩造所不爭執，均堪信為真實。
四、原告主張因被告南蔭棠拒絕依系爭協議之約定將國防部通知繳交配合款之文件及系爭標的抽中之籤條交付原告，且將系爭標的二賣，顯然違反系爭契約第2條第1項、第4條第1項、第3項之約定，原告已依系爭契約第7條之約定解除系爭契約，故被告南蔭棠應依系爭契約第7條第1項第1款及第2項之約定，返還其已受領之價金350萬元及給付1倍之價金350萬元，合計700萬元，並應給付懲罰性違約金500萬元，且因被告張玉卿、南佑伶為系爭契約之連帶保證人，自應與被告南蔭棠負起連帶賠償之責；惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件之爭點厥為：（一）原告與被告南蔭棠是否曾合意解除系爭契約？（二）原告依據系爭契約第7條之約定解除系爭契約，有無理由？（三）原告請求被告連帶返還其所受領之價金350萬元及給付1倍之價金350萬元，合計700萬元，並應給付懲罰性違約金500萬元，有無理由？若有理由，被告得否請求酌減該金額？茲分述如下：
（一）原告與被告南蔭棠是否曾合意解除系爭契約？原告主張101年11月間雖曾透過丁茂生與被告南蔭棠商談解約事宜，惟因兩造對於懲罰性違約金及連帶保證人之問題未達成協議，故當時未合意解除系爭契約等語，業據提出解約條件書、解約意向書及解除不動產預定買賣契約書（下稱系爭解除契約書）等件為證（見本院卷第21至26頁），惟為被告所否認，並辯稱系爭契約已於101年11月間透過丁茂生之協調，達成解除系爭契約之合意，故原告自不得就已解除之系爭契約再為解除契約之意思表示云云。惟查，觀之原告及被告南蔭棠於101年11月間透過丁茂生協調解約事宜時，原告由其代理人 吳文政 於101年11月12日所出具之解約條件書第1點、第2點記載：「解約總價為910萬元1、南先生（即被告南蔭棠）已收價金2倍返還共700萬元2、南先生應給付違約金210萬元」、「給付方式：1、簽訂合約（解約協議書）給付：50萬元。2、簽約後1個月給付430萬元。3、國防部辦理交屋後30天內給付尾款430萬元」（見本卷第22頁）、被告南蔭棠於101年11月14日所出具之解約意向書第2點、第3點記載：「同意（吳）先生（王蓮芷）（即原告）解約總額928萬元（加倍返還所收價金另加懲罰性違約金228萬元整）」、「給付方式：1、簽訂合約（解約意向書）給付：50萬元。2、簽約後30天給付：439萬元。3、國防部交屋後30天內給付439萬元」（見本院卷第21頁），上開解約條件書及解約意向書關於懲罰性違約金及交付款項之時期，原告與被告南蔭棠之意思表示均非相同，且均未提及被告張玉卿、南佑伶連帶保證人責任之部分，又由證人丁茂生到庭證稱：「（提示本院卷第23至26頁，兩造究竟有無解除契約）買賣雙方各自表達意見後，我就依928萬元來幫兩造擬定解除不動產預訂買賣契約書，並聯絡兩造審閱該契約書內容，原告看過後，依契約書內容無意見，但被告南蔭棠拒絕審閱契約書，所以到最後約兩造見面談時，被告南蔭棠都拒絕了。因為兩造的意思表示不一致也不週延，因為懲罰性違約金不一樣、付款方式也有差異，…，後來我就以兩造所同意之928萬金額來擬訂解除契約書，並請兩造正式簽訂，結果就是原告同意，被告拒絕。鈞院卷第21、22頁是兩造各自表示的意思。因為兩造要解除的金額是有落差的。」、「（當時是何人要求你以928萬來擬訂解除契約書？）因為鈞院第21、22頁的違約不一致、意思也不週延，所以我就協議兩造正式簽訂解除契約書。上述不周延係指解除契約若有人反悔，其處理辦法應明確約定。」等語（見本院卷第180頁背面及第181頁），以及參以證人丁茂生所擬定之系爭解除契約書第5條內容載有：「違約罰則：本契約成立後，雙方應切實依約履行，如乙方（即被告南蔭棠）不履約或不依約履行，則所付之退還款由甲方（即原告）沒收，本契約即行終止，並賠償對方1,000萬元之懲罰性違約金」等語（見本院卷第24頁）。綜合上開事證，足證丁茂生因認被告南蔭棠所提出之解約意向書及原告所提之解約條件書，有關懲罰性違約金與付款方式並不相同，且就一方復違反解除系爭契約之約定時未作任何約束，故經原告及被告南蔭棠之同意後，替雙方擬定系爭解除契約書，作為原告與被告南蔭棠正式解除系爭契約之依據，然嗣後原告與被告南蔭棠均未於上開系爭解除契約書上簽名，此有系爭解除契約在卷可憑（見本院卷第23至26頁），足證系爭契約並未於101年11月間合意解除，因此，被告辯稱原告與被告南蔭棠於101年11月間業已透過丁茂生之協調，達成解除系爭契約之合意，應無可採。
（二）原告依據系爭契約第7條之約定解除系爭契約，有無理由？
1、原告主張因被告南蔭棠拒絕將國防部通知繳交配合款之文件及系爭標的抽中之籤條交付原告，且將系爭標的二賣，顯然違反系爭契約第2條第1項、第4條第1項、第3項之約定，原告已於102年6月19日函催被告南蔭棠履行上開義務，被告南蔭棠於102年6月24日收受後，仍拒不履行，故原告於催告後第9日即102年7月3日依系爭契約第7條之約定通知被告南蔭棠解除系爭契約，被告南蔭棠亦已於102年7月8日收受，因此，系爭契約業已合法解除等語，業據提出系爭契約、臺北市○○○○村○○○○地000000000號籤單、臺北北門郵局存證信函、中華郵政掛號郵件收件回執及臺北莒光郵局存證號碼000215等件為證（見本院卷第11至20頁、第99至104頁）。然為被告所否認，並辯稱國防部通知繳交配合款文件之交付，非被告南蔭棠之契約義務，且被告南蔭棠亦已依約如期辦理抽籤，並經原告之承認，故被告南蔭棠並無原告所指違約之情事，原告前揭終止系爭契約並不合法云云。惟查，觀之系爭契約第2條第1項、第2項第2款載明：「買賣價金：1,050萬元。
賣方（即被告南蔭棠）應繳付給國防部之配合款，另由買方（即原告）負責繳納，惟此款項買方若需辦理優惠貸款時，賣方應配合辦理之。」、「第2期款（交屋）：70萬元；另加配合款（配合國防部之繳款通知書繳付）。」等語，原告與被告南蔭棠既已約定有關國防部之配合款，係依據國防部繳款通知，由原告負責繳付，則被告自有交付國防部繳款通知文件於原告之義務，又參以證人丁茂生到庭證稱：「（在國防部通知繳工程自備款時，你有無通知被告南蔭棠及原告？何時通知？若有，是否因該自備款要由原告代付？你有無向被告南蔭棠催討繳款的文件？你太太有無傳簡訊給被告南蔭棠？被告南蔭棠有無回應？）有。在我知道國防部要繳工程款時我就通知買賣雙方了。我太太有傳真給被告南蔭棠請他將繳款單原本交給原告，但被告南蔭棠都沒有回應。」等語（見本院卷第181頁背面及182頁），足證被告南蔭棠於收受國防部繳交配合款通知文件後，確實未依照系爭契約之約定將國防部通知繳交配合款文件交付於原告。再者，觀之系爭契約第4條第3項載明：「國防部辦理抽籤及交屋時，賣方應適時提供必要之文件，授權買方代為辦理抽籤及交屋相關事宜，…」等語，及證人丁茂生到庭證稱：「（提示本院卷第14頁，當初第3、4的約定是何意思？）當初兩造在第3條約定在抽籤時被告是授權原告代為辦理抽籤及交屋事宜，並提供必要的文件。簽約時當初兩造有約定只要抽籤時被告就授權給原告去抽籤。兩造簽約時第4條也約定交屋及權狀交付也是應由被告授權原告來交屋及領取權狀。」、「（依兩造合約約定是否要將抽籤正本交原告保管？）依合約約定只要是重要文件或是抽籤正本均需交原告保管。」等語（見本院卷第179頁背面及第180頁），原告與被告南蔭棠既已約定抽籤及交屋由被告南蔭棠授權原告辦理，則被告南蔭棠自有將抽籤籤條正本交付原告保管之義務，以便原告辦理後續交屋事宜，另由證人丁茂生證稱：「（國防部於101年9月27日就該眷改基地建造完成，辦理抽籤時，被告南蔭棠有無依合約第4條第3項規定提供文件，並授權原告代為辦理抽籤？被告南蔭棠抽籤時，你有無在場？你有無要求交付其將抽籤條給原告？原告是如何取得抽籤條影本？）抽籤前我有通知兩造，但據我所知抽籤當天被告南蔭棠並沒有授權原告去辦理抽籤。我在抽籤現場有遇到被告南蔭棠，他逕自報到，他也自行抽籤，也有抽到，抽完就自行離開了。原告夫婦也在被告南蔭棠身旁，有要求被告南蔭棠將抽籤條交給原告，但被告南蔭棠一直不同意，之後兩造離開抽籤現場，我就不清楚。鈞院卷第20頁是國防部辦理的抽籤條沒錯。」等語（見本院卷第180頁），足徵被告 南蔭堂 確實未依照系爭契約出具相關文件，授權原告代為辦理抽籤事宜，且未將抽籤後所領取之籤條正本交由原告保管甚明。綜合上開事證，可證被告南蔭棠未將國防部通知繳交配合款文件交付原告，以及未授權原告代為辦理抽籤及由原告保管籤條等情，顯然違反系爭契約第2條第1項及第4條第3項之規定，故原告依據系爭契約第7條：「違約罰則：一、任何一方違反本契約任一約定，經他方以書面催告逾7日仍不履行者，他方得即解除本契約並依下列約定辦理…」之約定，解除系爭契約，應屬有據。
2、又原告主張被告南蔭棠曾將系爭標的二賣，顯然違反系爭契約第3條第1項：「賣方保證標的物產清楚，且有權出售，並無一屋二賣情事…」之約定，無非以丁茂生曾告知原告被告南蔭棠業將系爭標的另行出賣於他人，以及被告南蔭棠於另案102年度簡上字第270號確認本票債權不存在事件（下稱另案）證稱：「我是委託永泰仲介公司去找買主。永泰公司去找到 趙美蘭 ，…我跟趙美蘭簽約當時，…」、「（你是以多少錢將系爭房屋的權利賣給趙美蘭？）2000萬元」等語為證（見本院卷第196頁）。然查，被告南蔭堂已於另案證稱：「（請求鈞院提示上證3）為何與趙美蘭簽約的時候要約定買賣契約等到與被上訴人（即原告）間的契約解除後才發生效力？當時我與趙美蘭簽訂合約有說不能傷害到被上訴人，必須要等到我與被上訴人解約後才能與趙美蘭簽訂契約，所以才會加註1條我跟被上訴人解除合約後才能跟趙美蘭簽約。」等語（見本院卷第194至195頁），是被告南蔭棠與訴外人趙美蘭間就系爭標的之買賣契約，既係以系爭契約之解除為停止條件，故系爭契約未解除前，被告南蔭棠與趙美蘭間之買賣契約既尚未生效，則被告南蔭棠自無一屋二賣之情形。故原告主張被告南蔭棠於系爭契約尚未解除前，即將系爭標的二賣，顯然違反系爭契約第3條之約定，應無可採。
3、至被告辯稱原告於102年6月19日所寄發之存證信函內容，僅就請求被告南蔭棠交付國防部繳交配合款之通知文件作催告，而未就交付抽籤籤條乙情作催告，因此，原告解除系爭契約應屬無據云云。查原告於102年6月19日所寄發於被告南蔭棠之存證信函內容：「台端（即被告南蔭棠）於文到5日內速將國防部通知繳交配合款之文件，交由本人依98年10月10日簽訂不動產預定買賣契約書第2條第1款規定繳付…。再者，台端前於101年9月27日因國防部辦理抽籤，拒將籤條交付；復於101年11月8日告知仲介丁茂生其轉知已二賣予永泰房屋…」（見本院卷第99至100頁），可知原告主張被告南蔭棠違約之情事，計有不交付國防部通知繳交配合款文件及抽籤籤條、以及將系爭標的二賣等情事，是原告既已於前揭存證信函表明被告南蔭棠上開違約之情形，足認原告已就上開違約之情事，已為書面之催告，是被告南蔭棠抗辯原告未具體就交付抽籤籤條作書面催告，並不足採。
4、另被告南蔭棠辯稱：102年7月3日原告於被告無任何違約之情形下，即逕持系爭票據向新北地院聲請准許本票強制執行之裁定，被告催告原告撤回此聲請，原告仍未撤回，故被告已於102年7月3日合法解除系爭契約。惟查，因被告南蔭棠拒不依系爭契約第2條第1項、第4條第1、3項之約定，交付國防部通知繳交配合款文件，及授權原告代為辦理抽籤事宜，並將抽籤籤條交付原告保管，被告南蔭堂既先有違約之情事，已如前述，則原告依據系爭契約第4條第2項：「…賣方如無違約情事，買方不得提示該本票，待本房地過戶完成時返還。」之約定，持系爭票據向新北地院聲請准許本票強制執行之裁定，並經新北地院於102年5月7日以102年度司字第599號民事裁定准許在案，自無違反系爭契約之情形，因此，被告南蔭棠辯稱其業於102年7月3日先行合法解除系爭契約，亦不足採。
5、承上，101年11月間兩造既未合意解除系爭契約，且被告南蔭棠辯稱其業已於102年7月3日先行合法解除系爭契約亦無可採，則因被告南蔭棠未出具相關文件授權原告代為辦理抽籤事宜，且未將國防部通知繳交配合款文件以及抽籤籤條交付原告，顯然違反系爭契約第2條第1項及第4條第1、3項之約定，是原告依據系爭契約第7條之約定解除系爭契約，應屬有據。
（三）原告請求被告連帶返還其所受領之價金350萬元及給付1倍之價金350萬元，合計700萬元，並應給付懲罰性違約金500萬元，有無理由？若有理由，被告得否請求酌減該金額？
1、按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。但約定如債務人不於適當時期，或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人於債務人不履行時，除違約金外，並得請求履行或不履行之損害賠償。民法第250條第2項定有明文。是違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同。前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額。後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之。如無從依當事人之意思認定違約金之種類，則依民法第250條第2項規定，視為賠償性違約金。又損害賠償預定性質之違約金乃將債務不履行債務人應賠償之數額予以約定，亦即一旦有債務不履行情事發生，債務人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定違約金請求債務人支付，此種違約金於債權人無損害時，不能請求。而懲罰性違約金之違約金係以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，故如債務人未依債之關係所定之債務履行時，債權人無論損害有無，皆得請求，且如有損害時，除懲罰性違約金，更得請求其他損害賠償。
2、查將系爭契約第7條第1項第1款約定之內容：「任何一方違反本契約一約定，經他方以書面催告逾7日仍不履行，他方得即解除本契約並依下列約定辦理：1、可歸責於賣方事由時，賣方應將已收價金加倍返還買方，買方如有其他損害，亦得請求賠償」，以及第7條第2項所約定之內容：「除上述約定外，任一方若違反本約任一約定，或對方無違約情事他方任意提示保證本票時，願意給付對方懲罰性違約金500萬元，雙方絕無異議」互核比對，系爭契約第7條第1項第1款應係針對被告因可歸責於其之事由違約時之損害賠償約定，就債務不履行所生損害之賠償總額以加倍返還其所受價金之方式預為約定，但損害如逾此數額仍應全額予以賠償，是此條項所指加倍返還所受價金，性質上應屬損害賠償額預定性之違約金。而系爭契約第7條第2項因已明文約定為「懲罰性違約金500萬元」，顯係為確保債權效力所定違約之強制罰，核屬懲罰性違約金之性質甚明，先予敘明。
3、有關原告請求被告南蔭棠返還其已受領之價金350萬元及給付1倍之價金350萬元，合計700萬元及該利息部分：
系爭契約因被告南蔭棠未將國防部通知繳交配合款文件交付原告，以及未將相關文件交付原告授權原告辦理抽籤，並將抽籤籤條交付原告保管，以便辦理後續交屋事宜，屬可歸責於被告南蔭棠之事由，致原告合法終止系爭契約，業如前述，則參以被告南蔭棠於另案證稱：「（你是以多少錢將系爭房屋的權利賣給趙美蘭？）2,000萬元。」（見本院卷第196頁），以及原告於簽立系爭契約後，另有第三人欲以2,400萬元向原告購買系爭標的，此有我家不動產有限公司購屋邀約書在卷可憑（見本院卷第105頁），可知系爭標的於簽約後確有價格漲幅之情事，足認原告因被告南蔭棠未依系爭契約履行，致其受有無法獲得預期市場交易之損害。雖被告南蔭棠請求本院酌減此部分違約金，惟因系爭房地簽約後，其現值已約有2,000萬元，已高出系爭契約之買賣總價1,050萬元，原告如能順利取得系爭標的並予以出售，其可獲得之利益應大於350萬元，但因被告南蔭棠未依系爭契約履行義務而失去，被告南蔭棠並因此獲得比履行契約所得更多利益，無意鼓勵賣方任意違約，故被告南蔭棠請求酌減此部分違約金，應無理由。從而，原告依據系爭契約第7條第1項第1款之約定，請求被告返還其所受領之價金350萬元及給付1倍之價金350萬元，合計700萬元，應屬有據。至原告請求給付1倍價金350萬元利息之部分，因民法第259條第2款明文規定：「解除契約時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之」，惟因系爭契約第7條第1項第1款，既已明文約定系爭契約解除時，係加倍返還所受領之價金，並無約定須再行給付利息，故原告請求給付1倍價金350萬元之利息，應屬無據。
4、有關原告請求被告南蔭棠給付懲罰性違約金500萬元部分：
因系爭契約第7條第2項係屬懲罰性違約金之約定，是被告既未依債之關係所定之債務履行時，則無論原告有無損害皆得請求，且得與其他損害賠償併行請求。又按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額。民法第252條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準，且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額（最高法院79年度台上字第1915號判決意旨參照）。據此，本院綜合審酌系爭契約係因可歸責於被告南蔭棠之事由致遭原告解約，買賣價金為1,050萬元，原告迄至解除系爭契約之時亦僅給付350萬元之價款，解除契約所受之損害已由系爭契約第7條第1項第1款約定之賠償而獲得填補，此條約定之懲罰性違約金500萬元高達買賣總價47.6%，認本件懲罰性違約金500萬元誠屬過高，應以總價20﹪計算為宜，故應減為210萬元（計算式：1,050萬元×20﹪＝210萬元）為允當，是原告此部分之請求於210萬元之範圍內洵屬有據，逾此部分則無理由。至被告南蔭棠辯稱，依內政部公布之房屋買賣契約書範本，違約金以不超過房地總價15﹪云云。惟因內政部所頒行公告之「成屋買賣契約書範本」係依據消費者保護法第17條規定意旨所研訂，提供企業經營者與消費者訂立定型化契約之參考，而本件系爭契約之當事人，均為一般之消費者，自不以上開「成屋買賣契約書範本」為唯一之適用標準，是被告辯稱違約金以不超過買賣價金15﹪，應無可採。
5、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%。民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。查原告係於102年7月3日向被告發函解除系爭契約之意思表示，並依系爭契約請求被告南蔭棠返還其所受領之價金350萬元及給付1倍價金350萬元，合計700萬元，並應給付懲罰性違約金500萬元，而被告南蔭棠係於102年7月8日收受上開意思表示，是依上開規定，原告請求被告南蔭棠返還所收價款350萬元及給付懲罰性違約金210萬元，合計560萬元部分，自102年7月8日起至清償日止，按週年利率5%計算之遲延利息，應屬有據。至原告請求被告南蔭棠給付1倍價金350萬元利息之部分，因系爭契約第7條第2項係屬損害賠償性質之違約金約定，已如前述，而違約金如為損害賠償之性質，則應認為已就因遲延所生之損害，業依契約預定其賠償額，不得更依該條規定請求遲延利息及損害賠償（最高法院62年度台上字第1394號判例意旨參照），是原告請求此部分違約金應加計按週年利率5%計算之遲延利息，即屬無據，不應准許。
6、被告張玉卿、南佑伶為系爭契約之連帶保證人，原告依據系爭契約第8條第1項之約定：「賣方連帶保證人對上述條款已充分明瞭，對賣方所負一切義務願負連帶責任，並放棄先訴抗辯權。」，請求被告張玉卿、南佑伶連帶給付前開經本院認定之金額及其利息，即屬有據，逾此部分則無理由。
五、綜上所述，原告主張被告南蔭棠未將國防部通知繳交配合款文件以及抽籤籤條交付原告保管，且未授權原告代為辦理系爭標的之抽籤事宜，已違反系爭契約第2條第1項及第4條第1、3項之約定，故原告依據系爭契約第7條之約定解除系爭契約，並依系爭契約第7條第1項第1款、第2項及第8條第1項之約定，請求被告連帶返還已受領之價金350萬元及給付1倍之價金350萬元，並應連帶給付懲罰性違約金210萬元，共合計910萬元，及其中560萬元部分自102年7月8日起至清償日止，按週年利率5﹪計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分，為無理由，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核並無不合，爰各酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
七、兩造事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不另一一論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第85條第2項。中華民國103年4月30日
民事第四庭法官陳家淳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年4月30日
書記官王文心