裁判字號：臺灣嘉義地方法院103年簡上字第31號民事判決
裁判日期：民國103年06月04日
裁判案由：給付服務費
臺灣嘉義地方法院民事判決103年度簡上字第31號上訴人 吳志豐 被上訴人 陳玉平 上列當事人間請求給付服務費事件，上訴人對於中華民國103年1月20日本院嘉義簡易庭102年度嘉簡字第475號第一審判決提起上訴，經本院於103年5月21日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：㈠被上訴人於民國102年3月27日委託上訴人仲介購買建地，上
訴人偕同訴外人蔡太太於當日帶領被上訴人看建地，惟被上訴人對該建地不滿意，上訴人遂於當日提議由其仲介被上訴人購買農地，經被上訴人應允後，上訴人與蔡太太隨即帶領被上訴人至臺南市○○區○○○段○○○○段○000地號、第677之2地號及第677之3地號土地（下稱系爭農地）看地，被上訴人於當日表示願購買系爭農地，並委託上訴人向賣方即訴外人 吳順鐘 、 吳振銘 接洽及議價，上訴人已要求被上訴人倘仲介成功應給付買賣成交價2％之服務報酬，被上訴人並未反對，兩造已有仲介報酬之默示合意。嗣經上訴人與賣方聯繫議價後，買賣雙方同意以每坪新臺幣（下同）6,000元、總價金6,337,980元之價格成交，賣方與被上訴人旋於同年月28日至代書處簽訂買賣契約（下稱系爭買賣契約），並於同年6月24日完成系爭農地所有權移轉登記。系爭農地之買賣係由上訴人媒介而成立，詎被上訴人於買賣完成後，拒絕依約給付服務費，爰依兩造間居間契約法律關係請求被上訴人給付服務費125,780元及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
㈡系爭農地賣方委由證人 李建昌 仲介出售，李建昌又拜託蔡太
太留意有無買家，蔡太太將系爭農地託售之訊息告知上訴人以介紹買家。被上訴人因其配偶看到上訴人網路提供之代售土地訊息，主動聯絡要求看地，因對該地不滿意，系爭農地是上訴人提議而與蔡太太陪同被上訴人一起看地，故蔡太太代表賣方仲介，上訴人則是買方之仲介。依市場交易習慣，由蔡太太向賣方回報買方之出價，並向賣方進行殺價，買方仲介則是向買方遊說抬價，本件經由上訴人及蔡太太居間協調，以每坪6,000元成交。被上訴人於原審自認看地、簽約及鑑界時上訴人均有到場，係其主動聯絡上訴人看地，蔡太太則是透過上訴人居間聯絡才會出現一起帶被上訴人看地，證人李建昌已證述其與蔡太太均是賣方仲介，被上訴人是上訴人之客戶，經由上訴人牽線才去看系爭農地並完成簽約。上訴人既是透過蔡太太與證人李建昌聯絡，則系爭農地買賣均係由蔡太太居間向證人李建昌議價，亦符合交易習慣，且依民法第565條、第566條規定，居間主要是在為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，被上訴人是透過上訴人聯絡來看地並已成交，上訴人確已提供訂約之媒介。原審以上訴人未與證人李建昌聯繫議價，認系爭農地非因上訴人仲介而成交，其判斷違背經驗法則，有違法令。
㈢依被上訴人於原審102年9月25日言詞辯論筆錄所載陳述，對
照錄音譯文，可證上訴人於102年3月28日簽約前，確曾向被上訴人要求買賣成交價2％之居間報酬，被上訴人並未反對，依民法第153條第1項規定，兩造已有仲介報酬之默示合意，被上訴人若為反對之意思表示，上訴人不可能會繼續在場陪同完成簽約，鑑界亦不會到場，被上訴人因鑑界後系爭農地部分遭他人占用致拖延過戶，心生不滿方否認前揭仲介報酬之約定。上訴人、蔡太太及證人李建昌均是俗稱跑單幫之業餘仲介，並非不動產經紀公司之員工，原審以本件未簽訂書面契約，即否認兩造已有默示居間報酬合意，令人不服。且被上訴人於原審自述要給付上訴人9,000元仲介費等語，足見被上訴人亦知依交易習慣，確負有給付仲介報酬之義務，若認兩造對居間報酬額並未約定，依民法第566條規定，應按照價目表所定給付之，上訴人請求之報酬並未超過不動產仲介業報酬計收標準之規定，符合交易實務上賣方仲介收取成交價金4％，買方仲介收取2％之習慣，上訴人請求應屬有據。
㈣102年3月27日被上訴人夫妻約上訴人於看完建地後，被上訴
人表示不滿意，上訴人當場建議看系爭農地，隨即與蔡太太聯絡地主議價，隔日相約談簽約細節，並於代書處簽約完成，蔡太太從未帶被上訴人看系爭農地，買賣雙方將權利義務說明清楚，紀錄於契約中，經雙方同意簽名，被上訴人事後反悔不付仲介服務費有違誠信。上訴人帶被上訴人看系爭農地時有大略指界，因雜草叢生，有跟被上訴人說系爭農地如有遭人占用，會請地主盡力排除，被上訴人夫妻當時並無異議，才會當場出價、事後議價及簽約。從簽約到結案上訴人有請蔡太太就近服務，並常與代書聯繫進度及處理情形，且系爭農地遭人占用部分於過戶前排除，並將價金退還給被上訴人。上訴人鑑界當日從高雄開車100餘公里至代書事務所拿取界樁，並載代書一同前往農地與地政人員、地主、被上訴人等會合後開始鑑界，鑑界期間知道部分農地遭鄰地地主占用，期間上訴人均陪同在側外，亦當場與蔡太太及地主協議，應於最快時間處理遭占用之農地，被上訴人當時也表示只要能處理就好，上訴人即開車載代書回事務所，被上訴人指摘上訴人未試圖解決相關買賣問題，又說上訴人鑑界一半就離開，均為被上訴人不願付仲介服務費之託辭。蔡太太從頭到尾就是賣方仲介，蔡太太僅是陪同上訴人帶被上訴人看系爭農地，並代上訴人及被上訴人向地主議價，以期買賣雙方能達成價金合意之角色。
二、被上訴人答辯以：㈠被上訴人前曾為購買建地而聯繫上訴人看地，惟被上訴人看
地後不滿意，即未委託上訴人仲介購買該建地。嗣被上訴人經由蔡太太介紹系爭農地，被上訴人看地後表明購買意願，並委由蔡太太居間向賣方議價及處理系爭農地買賣事宜。經蔡太太與賣方聯繫議價後，買賣雙方同意以每坪6,000元、總價金6,337,980元之價格成交。蔡太太於102年3月28日委由上訴人陪同被上訴人至代書處簽訂系爭買賣契約，簽約前上訴人曾向被上訴人表示仲介報酬為買賣成交價2％，惟被上訴人並未向上訴人承諾願給付買賣成交價2％之仲介報酬。賣方與被上訴人於102年3月28日簽訂系爭買賣契約後，因被上訴人於買賣過程中曾向蔡太太表達不滿其仲介服務，故蔡太太於102年6月21日允諾不向被上訴人收取仲介費用。系爭農地之買賣係被上訴人委託蔡太太居間媒介而成立，被上訴人並未委託上訴人仲介購買系爭農地，更未口頭允諾給付買賣成交價2％之服務報酬。
㈡被上訴人先生打電話給上訴人約時間及地點，是去看網路看
到的建地，被上訴人在認識上訴人以前就認識蔡太太，所購買之系爭農地是蔡太太介紹的，被上訴人戶籍於102年3月29日遷入蔡家，上訴人根本不認識賣方，系爭農地也沒有在網路上呈現。上訴人雖稱有講一般代書費買賣雙方各半、仲介費2％，但被上訴人沒有承諾給付2％仲介服務費，蔡太太於6月21日明確表示不向買方收取仲介費。系爭農地有部分遭人占用，上訴人從未試圖為買方提供任何服務，根本不了解本件拖延長達3個月期間所發生之事實詳情，從簽約到結案近3個月期間上訴人從未聯絡被上訴人，期間完全由蔡太太居間服務。3月27日當日看完建地後即告訴上訴人可以走了，蔡太太電話聯繫賣方講定以每坪6,000元成交並約定於3月28日上午到訴外人即 吳麗美 代書處簽約，當天蔡太太有事繁忙沒到場，上訴人代替蔡太太到場，簽約時上訴人一言未發，4月初第1次鑑界時上訴人沒回答任何一個被上訴人詢問的問題，5月中第2次鑑界及6月中修改契約上訴人均不在場，上訴人在知道蔡太太不向買方收取仲介費以後，於6月27日開始要求給付2％仲介服務費，上訴人不是被上訴人所購系爭農地的仲介，沒有為被上訴人所購農地給與一點點幫助，賣方受有利益，被上訴人亦得依民法第571條主張之事由拒絕支付仲介費。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人125,780元及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。被上訴人則聲明：駁回上訴。
四、上訴人主張被上訴人於102年3月28日與系爭農地出賣人吳順鐘、吳振銘簽訂系爭買賣契約，系爭農地所有權已於同年6月24日以買賣為原因，移轉登記予被上訴人等情，有上訴人提出之不動產買賣契約書影本及系爭土地登記謄本附於本院102年度司促字第8832號案卷可參，被上訴人不爭執，堪信為真。
五、上訴人主張兩造於102年3月27日約定由上訴人仲介被上訴人購買系爭農地，且被上訴人應於系爭農地買賣完成時給付上訴人買賣成交價2％之服務報酬等情，為被上訴人否認並以前揭情詞置辯，則本件爭點在於：上訴人請求被上訴人給付居間服務報酬是否有理由。經查：
㈠按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或
為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565條定有明文。而居間契約如何成立，法無特別規定，應適用民法第153條之規定，因當事人意思之合致而成立。又所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示。最高法院29年上字第762號判例要旨可資參照。本件上訴人主張被上訴人依兩造間居間報酬之默示合意，應給付買賣成交價2％之服務報酬等情，為被上訴人否認，依民事訴訟法第277條前段規定，上訴人自應對其主張之居間合意及報酬約定等有利於己之事實，負舉證責任。
㈡上訴人主張兩造間有居間合意及報酬約定，係以被上訴人係
經其提議才去看系爭農地，102年3月27日看地、同年月28日簽約、鑑界及結案上訴人均在場，上訴人於系爭農地帶看及簽約前即有要求2％仲介服務費，被上訴人並未反對等情，並以證人李建昌之證言及兩造於102年7月間之電話錄音譯文為證。然查：
⒈就被上訴人與訴外人吳順鐘、吳振銘議價及締約過程，被上
訴人抗辯略以：系爭農地是蔡太太促成的，看系爭農地前，蔡太太已陪同看過2筆建地，因為伊都不滿意，蔡太太建議買農地，且伊提出蓋農舍有問題時，蔡太太主動提出可以將戶籍遷入她家，以便申請農舍，也促成伊買系爭農地。3月27日第一次見到上訴人，當初是在網路上看到建地資訊與上訴人聯絡，伊與先生看建地時蔡太太跟上訴人都在，看過後對建地不滿意，伊等就認為跟上訴人的關係已經結束，伊先生有跟上訴人說他可以先走了，上訴人好像跟蔡太太很熟，當日下午跟蔡太太去看農地，上訴人也跟著去，後來伊等對系爭農地很滿意，先回蔡太太家，直接要蔡太太跟賣方講價錢，蔡太太直接打電話給賣方並殺價，後來成交價是每坪6,000元，蔡太太問伊有無熟識代書，伊說沒關係讓蔡太太處理，隔日28日就到蔡太太指定的吳代書那邊簽約，當天因蔡太太有事沒有到吳代書那邊，上訴人有去，在吳代書處門口前，上訴人有跟伊說代書費買賣各半、仲介費2％，這是上訴人唯一一次講到仲介費，伊沒有答應也沒有承諾，在蔡太太議價時，伊向蔡太太質疑她偏袒賣方，蔡太太表示她不收仲介費，上訴人跟伊提到要仲介費時，伊認為既然系爭農地是經由蔡太太介紹而成立買賣，蔡太太都不跟伊收仲介費了，上訴人憑什麼要跟伊要仲介費，伊就沒有理上訴人，後來在談到代書費用時，上訴人一句話也沒有講，伊認為上訴人沒有作任何事，鑑界時上訴人有來，但是由賣主帶伊去確認土地範圍，本件去鑑界2次，因部分土地被人占用，賣主要賣的土地變少，有修改契約，修改契約時蔡太太有來，上訴人沒有來，2次鑑界蔡太太及吳代書都在，鑑界都是吳代書或蔡太太通知伊，這中間過程蔡太太都有參與，伊跟蔡太太有無數通電話，除了伊反應稅款及蓋農舍需要證明等問題，她也會講賣方的意見，這期間上訴人都沒有出現，也沒有聯絡，後來上訴人直接寄存證信函給伊，要求的價錢是依照未修改前的契約面積計算的，上訴人不知道中間的過程等語（本院卷第28至29頁）。是依被上訴人前揭陳述，對於上訴人102年3月27日看地、同年月28日簽訂系爭買賣契約、第1次鑑價時在場，上訴人曾口頭要求給付買賣成交價2％之服務報酬等節，被上訴人並不否認，惟堅詞否認上訴人為系爭農地買賣之仲介，亦未承諾給付居間服務報酬，參以上訴人於本院就其要求被上訴人給付服務費時，被上訴人之反應，亦陳稱：被上訴人默不吭聲等語（本院卷第28頁），本件被上訴人當無明示上訴人為系爭農地買賣之仲介並同意給付服務報酬之情形。又被上訴人就其前揭抗辯，於原審102年11月4日、同年12月5日分別提出上訴人所寄存證信函影本、戶籍登記謄本，並於本院提出更正修改後買賣契約（本院卷第31頁）為證，觀諸該戶籍謄本所示被上訴人於102年3月29日遷入臺南市白河區地址，被上訴人提出之買賣契約所示買賣價金確實經過更正，總價已減少為6,288,975元，上訴人起訴提出之買賣契約影本係未經修正之版本，參以上訴人寄予被上訴人之存證信函所示服務費126,760元確係依未更正前之原契約總價6,337,980元之2％計算所得金額，則被上訴人抗辯因蔡太太介紹並同意其將戶籍設在她家才去看系爭農地，是經由蔡太太介紹促成系爭農地買賣契約成立，上訴人對系爭農地買賣契約經過修正之過程不了解等情，並非無據，被上訴人於系爭農地議價及締約過程，並無與上訴人成立居間契約之意思或舉動，實難僅以上訴人曾經提議看地，於看地、簽約、鑑價時在場，以及上訴人曾向被上訴人要求買賣成交價2％服務費時被上訴人單純之沈默，遽認兩造間已有居間契約及報酬之默示合意。
⒉證人即系爭農地賣方之居間人李建昌於原審證稱略以：系爭
農地是伊親戚所有，他向伊說系爭農地要出售，伊就跟蔡太太說那塊土地要賣1坪多少錢，蔡太太跟伊說他有叫上訴人聯絡客戶來看地，後來蔡太太打電話跟伊說要6,500元，而被上訴人說要5,500元，後來就以6,000元成交，在土地買賣過程中只有蔡太太跟伊聯絡，上訴人本身沒有跟伊聯絡等語（原審102年12月2日言詞辯論筆錄），且依證人李建昌上開證述內容，系爭農地買賣過程中均係由蔡太太向賣方居間人即證人李建昌聯繫議價，則系爭農地究竟是否如上訴人所言由其仲介而成交，已屬可疑；另就兩造間有無居間約定乙節，證人李建昌證稱略為：伊不了解被上訴人有無委託蔡太太或上訴人仲介購買系爭農地，這塊土地是伊跟蔡太太講的，蔡太太說上訴人有一個客戶要來看，看完後，蔡太太跟伊殺價，蔡太太沒有說跟買方是何關係，只是說有人要來買，伊不知道被上訴人與上訴人間有無仲介約定，辦理過戶那天伊有到場，伊沒有聽到兩造就仲介費的事情等語（上揭期日言詞辯論筆錄），顯見證人李建昌就兩造間有無居間合意及居間報酬如何約定等情均不了解，尚無從以其證述而為有利上訴人之認定。又證人李建昌固證稱蔡太太曾向其告知買方是上訴人帶來的，買方仲介費由上訴人收取等語，惟此僅係證人李建昌聽聞蔡太太所轉述，並非證人李建昌就兩造間居間約定有所親自見聞，且縱使蔡太太曾向證人李建昌表示買方仲介費用應由上訴人收取，然單以證人李建昌所為陳述，無從認定蔡太太為上開陳述之緣由為何，亦難僅憑買賣仲介之間的仲介費用收取約定拘束被上訴人，本件尚不能僅以證人李建昌聽聞自蔡太太之陳述內容，遽論被上訴人確有與上訴人達成居間契約與報酬數額之合意。
⒊再觀諸上訴人所提出錄音譯文內容，上訴人固曾向被上訴人
表示「上次我們之前談好的啊，就是幫妳介紹完成就是2％的服務費啊，這個我也沒有給妳多拿」，被上訴人就此係回覆以「你沒有給我講好，你只是說你們一般收2％服務費，而且你當時說的是，這個……代書費一家一半，那麼代書費沒有一家一半，所以我認為你說那服務費也是胡扯的」等語，則依兩造對話內容，僅能認上訴人曾單方面告知被上訴人一般仲介服務報酬之行情為買賣成交價2％，然被上訴人並未承認其曾允諾給付上訴人仲介報酬，自難認兩造間曾就報酬數額達成合意；再遍觀全部譯文內容，亦無任何被上訴人承認兩造間確有居間合意及約定報酬數額為買賣成交價2％之對話，則上開譯文僅能證明上訴人曾向被上訴人催索仲介報酬，尚不足以證明兩造間業已成立居間契約。又上訴人雖以被上訴人曾於原審自述要給付9,000元仲介費，主張被上訴人亦知依交易習慣，其確負有給付上訴人仲介報酬義務，僅係事後反悔云云，然被上訴人於原審102年9月25日言詞辯論期日係陳稱：伊在102年7月2日到代書處拿權狀，上訴人來向伊請求仲介費，伊說要給付上訴人9,000元仲介費，但是上訴人說要價金的2％，但伊說伊沒有答應要給付2％，但是考慮到上訴人從高雄過來，願意給付9,000元等語，有該次言詞辯論筆錄附於原審案卷可稽，核其陳述意旨，係因上訴人要求給付仲介費，考量上訴人曾經到場之事實願以仲介費名義給付9,000元，並非同意給付買賣價金2％仲介費之意，就此被上訴人於本院審理時並陳稱：伊的意思是上訴人不是仲介，蔡太太又不拿仲介費，但上訴人強調他特地從高雄跑到臺南，看農地時上訴人也在，鑑界時也有來，伊考慮他跑了3趟，所以願意給他9,000元，補償上訴人辛苦車馬費的意思，不是給仲介費的意思等語（本院卷第35頁），上訴人以被上訴人上揭陳述主張被上訴人知悉其負有給付上訴人仲介報酬義務云云，並非可採，亦難遽認被上訴人有與上訴人成立居間契約與報酬數額之合意。
㈢本件上訴人所為舉證未能證明兩造間有達成居間合意，難認
兩造間成立居間契約，自無上訴人所主張民法第566條視為允與報酬或按照習慣給付報酬規定之適用，上訴人主張兩造間有居間契約關係存在，請求被上訴人給付買賣成交價2％之居間報酬，尚乏依據，自非有理。
六、綜上所述，上訴人本於居間契約之法律關係，請求被上訴人給付125,780元及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並駁回假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經本院援用之證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論駁，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國103年6月4日
民事第三庭審判長法官林望民
法官周俞宏法官陳端宜以上正本係照原本作成。
本判決不得再上訴。
中華民國103年6月4日
書記官洪敏芳