裁判字號：臺灣士林地方法院100年重訴字第231號民事判決
裁判日期：民國101年04月09日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣士林地方法院民事判決100年度重訴字第231號原告 許麗芳
楊柳村 前列二人共同訴訟代理人 鄭文玲 律師被告 林博育
楊明宗 上列當事人間拆屋還地等事件，本院於101年3月27日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告林博育應將坐落於臺北市○○區○○段二小段七七二地號土地如附圖A所示部分地上物（面積16平方公尺）拆除，並將上開土地返還給原告及其他共有人。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告林博育負擔五分之二，餘由原告負擔。
事實及理由
一、按民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款規定「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：...請求之基礎事實同一者。擴張或減縮應受判決事項之聲明者。....」。原告原起訴主張被告林博育應將坐落臺北市○○區○○段2小段第772地號（下稱系爭土地）如附圖所示地上物拆除，返還給原告及其他共有人。被告楊明宗應將臺北市○○區○○街3之3號4樓通往頂樓之障礙物及4樓屋頂上加蓋地上物拆除，返還給原告及其他共有人。本院現場測量履勘，囑託臺北市建成地政事務所測量後，原告更正聲明為「被告林博育應將坐落系爭土地如附圖所示A部分地上物，面積16平方公尺拆除，返還給原告及其他共有人。被告楊明宗應將臺北市○○區○○街3之
3號四樓通往頂樓之障礙物拆除並維持樓梯通道（面積5.56平方公尺）得以通行及四樓屋頂平台上加蓋地上物（面積68平方公尺）拆除，返還給原告及其他共有人。」依前開規定自應准許。
二、原告主張並聲明：臺北市○○區○○段2小段770、771、772地號土地，其上建物為門牌號碼臺北市○○區○○街3之3號（下稱系爭建物）一、二、三、四樓，一樓被告林博育所有，二樓為原告許麗芳所有，三樓為原告楊柳村所有，四樓為被告楊明宗所有，上開770、771土地係向臺灣銀行承租，系爭土地為原告與被告4人共有，應有部分為各4分之1，被告林博育於民國98年間將一樓重新裝潢，將一樓空地上蓄水池拆除，未經共有人同意搭建圍牆將附圖A所示部分空地（面積16平方公尺）據為己用，侵害原告及其他共有人權益，因一樓設有抽水馬達，認為噪音過大，限制二、三樓使用自來水時間，導致原告無法自由使用自來水。被告楊明宗未經共有人同意，將四樓樓頂加蓋地上物，將四樓通往五樓樓梯變成室內梯，原告等人無法設置水塔於四樓屋頂，亦無法利用抽水馬達抽上屋頂蓄水。四樓樓頂部分及四樓通往頂樓之樓梯為共有部分，被告楊明宗搭建地上物未得共有人同意，且現場履勘範圍顯然超出原先查封範圍32.91平方公尺，顯然係被告加蓋，侵害原告等人權益，原告依民法第767條、第821條規定請求被告拆除地上物並返還給原告及其他共有人。聲明：被告林博育應將坐落系爭土地如附圖所示A部分地上物，面積16平方公尺拆除，返還給原告及其他共有人。被告楊明宗應將臺北市○○區○○街3之3號四樓通往頂樓之障礙物拆除並維持樓梯通道（面積5.56平方公尺）得以通行及四樓屋頂平台上加蓋地上物（面積68平方公尺）拆除，返還給原告及其他共有人。
三、被告林博育辯稱：系爭建物原為一人所有，伊的母親購買一、二樓，購買時廚房即一樓空地原本由一樓所有權人使用，三、四樓所有權人則使用頂樓，已長達數十年，伊的母親將二樓出售後，均言明彼此使用範圍，二樓之後又轉售出去，屋頂原本有磚造公用水塔及抽水馬達，四樓住戶以整修為理由，打掉水塔後，將抽水馬達放在一樓廚房內，之後不願意移回屋頂頂樓原處，已長達20多年，原告之請求違反民法第148條規定。聲明：駁回原告之訴。
四、被告楊明宗辯稱：72年2月23日之前，系爭建物三樓、四樓為 呂國榮 一人所有，當時已有增建物屋突存在，呂國榮積欠債務，經債權人聲請強制執行，頂樓增建部分一併拍賣，72年10月8日 蔡順正 拍定取得三、四樓及頂樓所有權，72年10月8日原告楊柳村、被告楊明宗之父向蔡順正購買系爭三樓、四樓、頂樓所有權，登記原告楊柳村、被告楊明宗各2分之1，兩人於96年12月25日交換權利後，而由被告楊明宗取得四樓及頂樓增建所有權全部，頂樓增建自始僅能由四樓內梯進入，而系爭建物四樓為被告楊明宗所有，不論是隔間、裝潢、或設置通往頂樓之內梯，均屬被告楊明宗對建物之專有部分，得自由使用，他人均無從干涉。而頂樓之增建無獨立出入口，無法獨立使用，應屬主建物之一部份，原告主張被告應拆除返還即屬無據。退步言之，縱認屋頂平台、屋突非為被告楊明宗專有，而為共有人所共有，原告許麗芳自75年購買系爭建物二樓後，對於頂樓增建為四樓所有權人所有及使用均無異議，50多年來共有人均無異議，可認有默示分管契約存在，且各樓層購買者均知悉分管契約存在，繼受人應受分管契約拘束，原告起訴請求拆除返還並無理由。聲明：原告之訴駁回。
五、本院得心證之理由：本件之爭點：系爭建物區分所有權人就被告楊明宗、林博育所占有使用之系爭建物頂樓平台、附圖所示A部分土地是否存有分管契約？該分管契約是否包括同意系爭建物四樓所有權人於屋頂平台、附圖所示A部分土地上搭蓋系爭增建物？原告得否請求被告楊明宗、林博育將系爭增建物拆除後，將占用之頂樓平台、附圖所示A部分土地返還原告及其他全體共有人？有無權利濫用或違反誠實信用原則？茲析述如下：
㈠、系爭建物區分所有權人就被告楊明宗、林博育所占有使用之系爭建物頂樓平台、附圖所示A部分土地是否存有分管契約？該分管契約是否包括同意系爭建物四樓所有權人於屋頂平台、一樓區分所有權人於附圖所示A部分土地上搭蓋系爭增建物？
1.數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及附屬物之共同部分共有之建築物，稱為區分所有建築物。專有部分必須有構造上獨立性、使用上獨立性。共有部分係指區分所有建築物之專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物。共有部分依其成立原因不同可分區分為當然共有部分與約定共有部分，前者是區分所有建築物之構造上、或效用上之當然共有部分，不待約定，區分所有建築物完成時當然成立，其構造上為維持建築物所必要，是區分所有建築物之基礎、樑柱、承重牆壁、及樓地版構造、外牆、樓頂及連通專有部分走廊等建築物之基本構造部分或維持建築物所必要者，均屬之。按公寓大廈管理條例於84年6月28日公布前已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權人就公寓大廈共有部分約定專用，並不受公寓大廈管理條例第7條各款之拘束，公寓大廈管理條例第55條第2項定有明文。次按數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其附屬之共同部分，推定為各所有人之共有，98年
1月23日公布修正、98年7月23日施行前民法第799條前段定有明文。
2.系爭建物固於54年間建造完成即於84年6月28日公寓大廈管理條例施行前已興建完成；而系爭建物4層樓共同使用同一基地；且系爭建物一樓至四樓每層之專用部分在構造及使用上均有明顯區分，然系爭建物除每層之專用部分外，尚有一至三樓樓梯及四樓室內通往至頂樓之樓梯，屋頂平台等情，有勘驗筆錄及照片可參。再查，系爭建物原本雖屬一人所有，嗣後完成建築物分割，並輾轉出售給他人，依民法第799-
2規定，同一建築物屬一人所有，經區分為數專有部分登記所有權者，準用第799條規定，是系爭建物仍屬為區分所有之建築物。屋頂平台，乃維護建築之安全與外觀所不可缺，性質上不許分割而獨立為區分所有之客體，自應由全體區分所有權人共同使用，而為公寓大廈之共同部分，故依民法第
799條規定，應推定為全體區分所有人所共有，縱未經登記，仍不失其共有之性質（最高法院84年度台上字第2683號判決要旨參照）。
3.共有部分除法律另有規定外，得依規約供區分所有建築物之特定區分所有人使用，例如屋頂平台可約定由頂樓之區分所有權人使用，亦即專用權之約定。在公寓大廈管理條例實施前，專用權之約定屬於共有物之管理範圍，自應由共有部分之區分所有人全部協議。專用權即為共有人間依約定由部分共有人或他人占有共有物之特定部分而為使用之權，為分管契約之一種，得對共有物特定部分而為使用收益。按各共有人，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，修正前民法第81
8條及第820條第1項亦有明文規定。次按，所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言（最高法院29年上字第762號判例意旨參照）。倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為該沉默有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示（最高法院99年度臺上字第79
0號判決意旨參照）。再按共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在（最高法院83年度臺上字第1377號判決、99年度臺上第2278號判決意旨參照）。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院99年度臺上字第2278號判決意旨參照）。
4.經查，系爭建物自始為一人所有，嗣後將建物分割，將一、二樓出售及三、四樓出售他人，但是三、四樓間僅有內梯，通往頂樓僅能四樓進出，一、二、三樓住戶如要到頂樓必須經過四樓內部方能抵達，此為原告、被告所不爭，原告許麗芳自承購買之初即為如此，是一、二、三樓區分所有權人必須經過四樓方能到達屋頂平台，自建物興建之初即為如此，且為區分所有權人所明知，已長達數十年，屋頂平台顯然為四樓區分所有權人專用。再查，系爭建物三、四樓於71年間經法院查封拍賣，當時屋頂平台上即有增建物，此有被告楊明宗提出之建築改良物登記簿可參（本院卷第67頁），是於71年法院拍賣時，屋頂平台上即有增建物，且一併拍賣，而原告楊柳村、被告楊明宗之父購買系爭建物三、四樓及取得頂樓增建物，原登記為二人共有，於96年兩人交換時，由被告楊明宗取得四樓全部（包括屋突），楊柳村取得三樓全部，此有同意書在卷可佐（本院卷第63頁），原告楊柳村與被告楊明宗交換後，三樓往四樓之內梯更改為外梯，但是通往頂樓仍必須經過四樓室內方能抵達，此為兩造不爭，且經本院至現場測量履勘屬實，從而，屋頂平台除經過四樓之內梯外，並無其他通道可以進出，在建築物所有人將建築物分割後出售，區分所有權人均無異議，是顯然由四樓區分所有權人專用，甚為明顯。諸上開說明，當認系爭建物區分所有權人就被告楊明宗及其前手所占有使用系爭建物頂樓平台，已非僅為單純之沉默，至少存有默示之分管契約，同意由系爭建物四樓所有權人使用頂樓平台，並於其上搭蓋系爭增建物。
5.雖專用權人取得排他使用權，但是區分所有權人於必要情形得使用之，例如頂樓區分所有人就屋頂平台有專用權，其他區分所有權人仍應得其於其上設置天線、水塔等，而被告楊明宗與 楊柳村書 立之同意書同意原告楊柳村設置水塔、天線，被告楊明宗亦當庭表示同意原告許麗芳設置水塔，且應同意原告二人於必要情形修繕、清洗水塔，附此敘明。
6.依據建成地政事務所於61年因為建物分割辦理測量所繪製之建築改良物成果圖（本院卷第20頁、第21頁），與本院至現場測量結果不同，亦即附圖A所示部分（本院卷第93頁）地上物，並非61年間建築物當初測量時即存在，顯然係分割後增建，被告林博育稱自伊母親購買後即如此，伊母親購買後經拍賣由伊購得，嗣後出租他人，伊並未擴張範圍，僅是收回自住時內部重新裝修等語。經查，余朱垂鈕即系爭建物一樓之前承租人於偵查中證稱伊是福生陶製公司之經理，承租系爭建物一樓，開店多年，89年搬到隔壁，當時後方有一茶水間，有加蓋，沒有蓄水池，但有馬達，放在茶水間後面，是在室內等語。原告許麗芳則表示原本有蓄水池，因為太髒沒有使用，被告林博育於裝修時將蓄水池拆除等語。被告林博育稱當時有一磚造建築，沒有進水，髒髒舊舊的，伊在97年重新整理房屋時有打掉等語。依據經濟部自來水用戶用水設備標準第14條規定「用戶裝設之抽水機，不得由受水管直接抽水」，故應以間接供水（設置水箱）方式為之，如現址現況並無地下室可供設置水箱，應於一樓設置水箱及抽水馬達，其設置應符合本處「自來水設備審圖、檢驗、設計作業手冊」，有臺北自來水事務處101年1月19日北市水北營字第10130067400號函在卷。是系爭不動產並無地下室，是自來水供水依上開規定，應於一樓設置水箱及抽水馬達，且本院至現場履勘，抽水馬達亦置放於一樓，證人 余朱垂紐 亦證稱一樓後方有抽水馬達，再參照原告許麗芳、林博育所言，先前一樓磚造平台應為蓄水池無誤。又依61年建物分割時之測量成果圖，如附圖所示A部分為空地，蓄水池為系爭建物區分所有權人共有，設置於其上，亦合乎常理，依照前開建築物分割測量成果圖顯示，如附圖所示土地並非建築一開始即增建，顯然為嗣後增建，確實增建日期為何不明，與屋頂平台自始即僅由四樓方能進出，情形不同，且被告未證明原告等人確實知悉一樓區分所有權人占用共有土地即附圖所示
A部分增建，均未提出異議，是難認有默示分管契約存在。原告等人訴請被告林博育拆除附圖A所示之地上物，要求被告返還給原告及其他共有人，應屬有理。
㈡、原告行使權利是否權利濫用或違反誠信原則？按民法第148條所稱權利之行使，不得以損害他人為主要目的者，係指行使權利，專以損害他人為目的之情形而言，若為自己之利益而行使，縱於他人之利益不無損害，然既非以損害他人為主要目的，即無該條之適用（最高法院69年度臺上字第1079號判決意旨參照）。而誠信原則為一般行使權利、履行債務之共通原則，依據誠信原則之法理，雙方當事人彼此之利益應予衡量，務使其於法律關係上獲得公平妥當之結果。被告林博育將設置於一樓之蓄水池拆除，導致二樓、三樓之原告用水困難，雙方於起訴前，已經調解協商多次不成，難謂原告請求拆除如附圖所示A部分有何權利濫用或違反誠信原則情事，被告林博育執此抗辯不應准原告所請，尚難憑採。
六、原告依民法第767條、第821條訴請被告林博育拆除如附圖所示A部分地上物（面積16平方公尺），返還上開土地給原告及共有人全體，即屬有據，應予准許，另訴請被告楊明宗拆除屋頂平台以及室內樓梯部分，即屬無據，為無理由，應予駁回。
七、本件待證事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，對判決結果已不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條，判決如主文。
中華民國101年4月9日
民事第二庭法官絲鈺雲以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中華民國101年4月18日
書記官高玉潔