裁判字號：臺灣臺中地方法院110年簡字第327號民事判決
裁判日期：民國111年01月11日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣臺中地方法院民事判決110年度簡字第327號原告 邱小玲 訴訟代理人 江俊逸 被告 姚潤學 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國110年12月28日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣14萬8,432元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之99，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣14萬8,432元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面
一、本件原告起訴時，原聲明被告應將門牌號碼臺中市○○區○○路000號9樓之1房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還予原告，並請求被告給付租金、水電瓦斯及恢復屋況費用合計新臺幣（下同）15萬元（見本院卷第15頁）。嗣於訴訟進行中，變更聲明為被告應給付原告14萬9,776元（見本院卷第228頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，與民事訴訟法第255條第1項但書第3款規定相符，應予准許。
二、被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：伊於民國109年5月29日授權訴外人江俊逸與被告簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定將伊所有系爭房屋出租予被告，押金3萬5,000元，租賃期間自109年6月12日起至112年6月11日止，每月租金1萬7,500元。詎被告自110年1月起未付租金，經伊催告，均未獲置理。伊再於110年4月15日、同年月27日催告，並為終止系爭租賃契約之意思表示。系爭租賃契約既已於110年4月16日終止，被告自應將系爭房屋騰空遷讓返還予伊，且應給付自110年1月11日起至同年4月16日之租金共7萬元，及110年4月17日起至同年7月21日被告遷離之日止相當於租金之不當得利5萬5,325元。另被告未經伊同意私自於陽台架設木櫃、於社區梯廳天花板架設監視錄影器，並變更系爭房屋之玄關門鎖、破壞浴室水龍頭、浴盆、天花板等設備，依約應負回復原狀之責，並應以金錢賠償伊3萬6,099元方式為之。此外，被告依約應歸還社區感應扣及機車道遙控器，並將其購置之熱水器與洗衣機留在系爭房屋內，然被告未依約履行，亦應賠償伊共1萬2,690元。最後，伊亦為被告代繳其積欠之水費、電費共2,973元。
爰依系爭租約、不當得利之法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明：被告給付原告14萬9,776元。
二、被告於言詞辯論期日未到場，據其於準備程序所述則以：社區感應扣和機車道遙控器已返還予管理員等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：㈠原告於109年5月29日委託江俊逸與被告簽訂系爭契約，約定
將伊所有之系爭房屋出租予被告，押金3萬5,000元，租賃期間自109年6月12日起至112年6月11日止，每月租金1萬7,500元，並應於每月11日前支付一節，業據原告提出房屋租賃契約書、出租人出屋代管委託書為證（見本院卷第23至49頁），故兩造間成立系爭租約，首堪認定。㈡又依系爭租約第15條第1項約定，承租人遲付租金之總額達2
個月之金額，並經出租人定相當期限催告，承租人仍不為支付者，出租人得終止租約（見本院卷第37頁）。查原告於110年3月22日，以存證信函通知被告尚未給付原告110年1月份至3月份之租金，催告被告於110年3月31日前給付租金5萬2,500元；復於同年4月15日、同年月27日分別再以存證信函通知被告繳付租金，並以該函作為終止系爭租約之意思表示，被告於同年4月16日收受上開4月15日存證信函等情，有臺中文心路郵局存證號碼238、342號、大里草湖郵局存證號碼71號存證信函及回執可佐（見本院卷第49至53、211頁），可見原告業因被告遲付租金總額達2個月，而先定期催告被告補繳，未獲被告置理後，再於110年4月15日為終止系爭租約之意思表示，並經被告於同年月16日收受，故其終止意思表示合於上揭租約約定，當認原告已合法終止系爭租約。
㈢依系爭租約第4條約定：承租人即被告每月租金1萬7,500元應
於每月11日前支付，租金支付方式為被告轉帳至原告銀行帳戶等內容（見本院卷第31頁）。兩造間既存在系爭租約，若被告主張租金債權已因清償而消滅，則清償之事實，應由被告負舉證之責任。故被告應證明其已支付租金，然未據其舉證以實其說，故原告主張被告自110年1月11日起即未給付租金，請求至系爭租約終止之日即110年4月16日止之租金共7萬元（計算式：17,500×4＝70,000），應屬可取。
㈣按無權占用他人之地上物，可能獲得相當於租金之利益，為
社會通常之觀念。受侵害之地上物事實上處分權人，得依民法第179條規定，請求無權占有人返還相當於租金之不當得利。被告於110年7月21日搬走， 江俊益 與訴外人即社區經理 官佩珈 於同年月30日一同進入系爭房屋看屋況乙情，業據原告提出通訊軟體LINE對話紀錄為證（見本院卷第235至237頁），故被告自原告終止系爭租約之翌日即110年4月17日起，至其搬離系爭房屋之同年7月21日止，仍持續占有系爭房屋，被告復未舉證其有何占有權源，依社會一般通念，被告受有相當於租金之利益。佐以原告原出租予被告系爭房屋之租金為每月1萬7,500元，則原告主張被告因自110年4月17日起至同年7月21日止無權占有系爭房屋，按日受有每日565元（計算式：17,500÷31＝565，小數點以下四捨五入）之相當於租金之不當得利等語，即屬可信，其依民法第179條規定，請求被告返還110年4月17日起至同年7月21日止共96日之相當於租金之不當得利共5萬4,240元（計算式：565×96＝54,240）部分，核屬有據，逾此範圍，則非可採。
㈤觀之系爭租約第9條約定：房屋有改裝設施之必要，承租人應
經出租人同意，始得依相關法令自行裝設，但不得損害原有建築之結構安全。前項情形承租人返還房屋實應負責回復原狀。第10條約定：承租人應以善良管理人之注意保管房屋，如違反此項義務，致房屋毀損或滅失者，應負損害賠償責任等內容（見本院卷第145頁），可見被告應經原告同意始能改裝設施，且返還房屋實應回復原狀；另若有毀損房屋之情形，亦應負損害賠償責任。查：
⒈本件原告於被告搬離後至系爭房屋查看情況，發現被告未經
原告同意更換玄關門鎖、浴室天花板剝落、浴室面盆水龍頭及淋浴龍頭損壞、浴室冷風遙控器與水孔蓋不見、蓮蓬頭與淋浴管遭更換、後陽台及門口分別遭被告私自裝設木板與攝影機、廚房流理台遭破壞等情，業據原告提出系爭房屋照片為證（見本院卷第199至207頁），堪認原告主張被告未經同意更改系爭房屋現況，並毀損相關設施，要屬有據。
⒉按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，
應回復他方損害發生前之原狀；第1項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，此觀民法第21
3條第1、3項規定即明。而請求以回復原狀費用以代回復原狀者，應以必要者為限，是如修理材料以新品換舊品者，自應予以折舊。原告因回復系爭房屋原狀支出附表編號3所示之費用，有各項費用收據可查（見本院卷第179、181、189頁）；另原告因被告未經其同意更換浴室面盆龍頭、淋浴水龍頭，而致原告需重新安裝原有型號之龍頭，分別為3,800元、2,499元，亦有相同型號之網路報價資料可考（見本院卷第183、185頁），且原告主張上開品項安裝費用經水電師傅估價為800元（見本院卷第248頁），被告已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，依民事訴訟法第280條第3項規定，對原告主張之事實視同自認，可認安裝費用之工資為800元。
⒊揆諸前揭說明，附表編號3設備部分即應予折舊。參酌行政院
頒佈之固定資產耐用年數表及固定資產折舊率表所示，附表編號3-1至3-3、3-5至3-6所示零件均為房屋附屬設備，耐用年數均為10年，依定率遞減法每年應折舊千分之206；及行政院頒佈之財產標準分類中什項設備分類明細表及固定資產折舊率表所示，附表編號3-4浴室冷風機遙控器其耐用年數應為5年，依定率遞減法每年應折舊千分之369。上開設備均為109年3月建商交屋時存在，據原告自陳在卷（見本院卷第299至300頁），迄本件被告搬離之110年7月，使用年數為1年4個月，則依附表「折舊計算」欄所示計算折舊後，附表編號3-1至3-6得請求之金額為1萬3,900元（計算式：7,394＋2,810＋1,848＋553＋739＋370＝13,714），加計工資9,300元【計算式：8,001（即附表編號3-1破壞拆裝門鎖工資部分）＋5,000＋800＋1,500＋2,000＝17,301】，堪認原告上開請求共3萬1,015元（計算式：13,714＋17,301＝31,015）部分，應屬可採，逾此範圍之請求，尚非可取。
⒋另原告主張被告遷離系爭房屋時，未交還社區感應扣及機車
道遙控器，業據其提出其與官佩珈之對話紀錄為證（見本院卷第237頁），被告僅辯稱已經交還管理員等語（見本院卷第230頁），可見其未爭執因承租系爭房屋而收受上開感應扣與遙控器，則被告應就已經返還之事實負舉證責任，然其迄今均未舉證證明，其上開抗辯即難遽採。原告因重新申請社區感應扣與機車道遙控器分別支出420元、550元，有送貨單及收據可參（見本院卷第179頁），則考之上開感應扣、遙控器亦應於交屋時由建商交付，至被告於110年7月搬離系爭房屋未返還時之使用年數約為1年4月，參酌行政院頒佈之財產標準分類中什項設備分類明細表及固定資產折舊率表所示，感應扣性質與遙控器相近，其耐用年數應均為5年，依定率遞減法每年應折舊千分之369，則依附表「折舊計算」欄所示計算折舊後，附表編號5之社區感應扣與遙控器得請求之金額為536元（計算式：232＋304＝536），故其請求該費用共536元部分，亦屬有憑。超過部分，則非有據。
㈥兩造約定熱水器與洗衣機由被告自購，而被告退租時應保留
乙情，有系爭租約所附房屋租賃標的現況確認書可查（見本院卷第153頁），原告主張上開設備為被告住進去時購買；被告遷離系爭房屋時，將熱水器及洗衣機搬走等節，被告已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，依民事訴訟法第280條第3項規定視同自認，故被告未依約保留上開物品，致原告需自行購買，應認被告應賠償原告此部分之費用。原告已支出購買熱水器費用4,200元，有收據可查（見本院卷第181頁），另原告亦提出10公斤洗衣機售價為7,520元之網路報價資料（見本院卷第187頁）。考以上開熱水器、洗衣機乃被告入住時即109年6月購置，至被告於110年7月搬離系爭房屋未依約留置時之使用年數約為1年1月，參酌行政院頒佈之財產標準分類中什項設備分類明細表及固定資產折舊率表所示，熱水器與洗衣機耐用年數均為5年，依定率遞減法每年應折舊千分之369，則依附表「折舊計算」欄所示計算折舊後請求被告給付7,168元（計算式：2,569＋4,599＝7,168）部分，即屬可取。逾此範圍之請求，尚乏其據。
㈦系爭房屋相關費用如水費、電費、瓦斯費、網路費、有線電
視費等，於租約成立後由被告負擔，此觀系爭租約第6條第3項約定即明（見本院卷第33頁）。被告未繳110年7月份之水費1,865元、電費1,108元，而由原告代為繳納乙節，有台灣自來水公司及台灣電力公司繳費憑證可稽（見本院卷第191至193頁），故被告受有原告代墊上開費用之不當得利，原告主張被告應返還如附表編號5-1、5-2所示費用共2,973元（計算式：1,865＋1,108＝2,973）之費用，亦屬可取。
㈧依系爭租約第5條約定：系爭租約之擔保金（押金）為3萬5,000元，被告於簽訂系爭出約之同時給付原告；第12條約定：
如未住滿合約到期日，將扣除一個月押金等內容（見本院卷第33至35頁），被告於系爭租約屆滿即112年6月11日前即因欠繳租金為原告終止系爭租約，且自行搬離系爭房屋，則被告預先繳納之2個月押租金應先扣除1萬7,500元作為原告應被告違約而生之損害賠償，故被告所餘之押租金僅存1萬7,500元。則原告本件請求被告清償所負租金債務、損害賠償責任共16萬5,932元（計算式：70,000＋54,240＋31,015＋536＋7,168＋2,973＝165,932），自應以剩餘之1萬7,500元押租金扣抵，而為14萬8,432元（計算式：165,932－17,500＝148,432元），故原告本件請求14萬8,432元部分，要屬有憑。
四、綜上所述，原告依系爭租約之法律關係及民法第179條規定，請求被告給付14萬8,432元部分，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分，係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項之規定，職權酌定相當之擔保金額，准被告供擔保後免為假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經本院審酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國111年1月11日
民事第一庭法官鍾宇嫣以上正本，係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國111年1月11日
書記官附表：
編號項目原告請求金額（單位：新臺幣）折舊計算（折舊時間金額）折舊後價值1房租（110年1月11日至110年4月16日）70,000元（4個月的租金）2相當於租金之不當得利（110年4月17日至110年7月21日）55,325元（1天是565元）33-1玄關門鎖1萬8,000元【玄關門鎖9,999元（見本院卷第71、135頁）；破壞拆裝工資8,001元】第1年折舊值9,999×0.206=2,060第1年折舊後價值9,999-2,060=7,939第2年折舊值7,939×0.206×(4/12)=545第2年折舊後價值7,939-545=7,3947,394元3-2浴室面盆龍頭3,800元第1年折舊值3,800×0.206=783第1年折舊後價值3,800-783=3,017第2年折舊值3,017×0.206×(4/12)=207第2年折舊後價值3,017-207=2,8102,810元3-3浴室淋浴水龍頭2,499元第1年折舊值2,499×0.206=515第1年折舊後價值2,499-515=1,984第2年折舊值1,984×0.206×(4/12)=136第2年折舊後價值1,984-136=1,8481,848元3-4浴室冷風機遙控器1,000元第1年折舊值1,000×0.369=369第1年折舊後價值1,000-369=631第2年折舊值631×0.369×(4/12)=78第2年折舊後價值631-78=553553元3-5廚房浴室零配件1,000元第1年折舊值1,000×0.206=206第1年折舊後價值1,000-206=794第2年折舊值794×0.206×(4/12)=55第2年折舊後價值794-55=739739元3-6浴室淋浴零件500元第1年折舊值500×0.206=103第1年折舊後價值500-103=397第2年折舊值397×0.206×(4/12)=27第2年折舊後價值397-27=370370元3-7浴室天花板批土油漆5,000元3-8浴室面盆與水龍頭工資800元3-9後陽台木板拆除1,500元3-10攝影機拆除費用與油漆2,000元44-1社區感應扣420元第1年折舊值420×0.369=155第1年折舊後價值420-155=265第2年折舊值265×0.369×(4/12)=33第2年折舊後價值265-33=232232元4-2機車道遙控器550元第1年折舊值550×0.369=203第1年折舊後價值550-203=347第2年折舊值347×0.369×(4/12)=43第2年折舊後價值347-43=304304元4-3熱水器4,200元第1年折舊值4,200×0.369=1,550第1年折舊後價值4,200-1,550=2,650第2年折舊值2,650×0.369×(1/12)=81第2年折舊後價值2,650-81=2,5692,569元4-4洗衣機7,520元第1年折舊值7,520×0.369=2,775第1年折舊後價值7,520-2,775=4,745第2年折舊值4,745×0.369×(1/12)=146第2年折舊後價值4,745-146=4,5994,599元55-1未繳之水費（至110年7月26日止）1,865元5-2未繳之電費（至110年7月26日止）1,108元總計17萬7,087元