裁判字號：臺灣桃園地方法院101年訴字第1236號民事判決
裁判日期：民國102年01月16日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣桃園地方法院民事判決101年度訴字第1236號原告 邱顯瑞 被告 陳兆祥 上列當事人間請求拆屋還地等事件，於民國101年1月2日辯論終結，本院判決如下：
主文被告應將坐落桃園縣八德市○○段○○○○○號土地上如附圖1196（
1）部分所示之建物面積50.21平方公尺拆除，將土地騰空返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣壹拾玖萬參仟元供擔保後，得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。民事訴訟法第262條第1項定有明文。次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第256條亦有明文規定。本件原告起訴時訴之聲明第1項為被告應將坐落桃園縣八德市○○段○○○○○號土地如附圖A部分所示之房屋(面積約44平方公尺，實際面積實測後補正)拆除，將土地騰空返還原告。訴之聲明第2項被告應自民國101年
3月29日起至返還第一項土地之日止，按月給付原告新台幣（以下同）675元整，嗣於民國102年1月2日言詞辯論時當庭更正訴之聲明第1項為被告應將坐落桃園縣八德市○○段○○○○○號土地如附圖1196（1）部分所示之房屋面積50.2
1平方公尺拆除，將土地騰空返還原告。訴之聲明第2項撤回。查原告上開訴之聲明第一項之更正，係依據地政機關實測後所繪製之土地複丈成果圖，確認被告實際占用部分之面積與範圍後所為，應屬更正事實上之陳述，揆諸前揭規定，應予准許。聲明第二項部份，原告於本案判決確定前撤回此部份之聲明，且本案未經言詞辯論，故其撤回己生撤回效力，先予說明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」民法第767條規定有明文。
查本件原告為桃園縣八德市○○段○○○○○號土地之所有權人，有土地登記簿謄本(原證一)可稽。經查，被告陳兆祥於原告取得系爭土地前即無權占用如附圖A部分所示面積44平方公尺(實際面積實測後補正)，搭蓋鐵皮屋，此有地籍圖(原證二)及現場照片(原證三)可稽，爰依民法第767條之規定，請求被告移除該等地上建物，將土地返還予原告。
（二）聲請履勘現場及囑託地政機關測量鑑定。爰依民法第767條第1項之規定提起本件訴訟。並聲明：
如主文第1項所示，原告並願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯稱：
（一）緣被告於90年經買賣取得坐落在桃園縣八德市○○段○○○○○號上之第一層建物(門牌號碼為桃園縣八德市○○路○○○巷○○弄○○號)，該土地與坐落在同段1196地號相鄰。
購買時系爭1196地號已有部分已成道路使用，部分土地為空地及另已有3間鐵皮屋仳鄰1197地號房屋及馬路。前屋主與被告於買賣房屋時已有告知伊72年向建商購買，建商有告知社區旁之空地為共用地，因未整理、建設等，將交由各住戶自行整理、使用，尤以買1樓屋主優先使用，其他住戶次之，因此同年前屋主及其他大樓住戶皆已有共同使用空地。被告輾轉購入房屋而使用空地並非自行建築使用及建商早期曾答允大樓住戶使用空地一事，現由桃園檢察署傳喚證人查證事實審理(刑101年度偵字第10662號參照).原告亦曾說出伊也有聽到各大樓住戶有向伊反映過，購買大樓時建商曾有說出空地交由大樓住戶管理、使用（有錄音帶為證）。及原告欲販售系爭1196地號等多筆法定土地之價目表(證物一).
（二）理由:
1、按建築法第十一條規定「本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地....，應留設之法定空地，非依規定不得分割....」，是建築基地於建築使用時，應保留一定比例面積之空地，旨在使建築物便於日照、通風、採光及防火等，以增進使用人之舒適、安全與衛生，其與建築物本身所占之地面關係密切(內政部
72.9.27台內地字第一七七一四○號函參照)，且法定空地為建築房屋依法所應保留之空地，即使已單獨分割為一筆並已供公眾通行使用，仍屬建築基地之一部份(內政部72.12.28台內地字第二○二AO二號函參照).經查桃園縣政府建管課調閱建築執照，得知系爭1196地號與被告所有建物(即1197地號土地)，均於71年分割自大湳段
355地號土地，原登記為訴外人 王文慶 名下所有之系爭房屋本身主要結構所坐落之建築基地，民國70年訴外人王文慶與建商共同合建，訴外人王文慶並出具土地使用權同意書，同意提供其土地作為系爭房屋建築基地，並由建商在其上建築系爭房屋，完成後由建商進行販售。縱上開土地嗣經地政機關重測、分割後，分別登記為建物本身所占之地面及所應留設之法定空地等地號土地，然要不影響系爭土地，仍屬被告所有地上房屋所使用建築基地之一部分，且既係法定空地，其目的即在增益本件房屋以及其主要結構所占建築基地之效用，俾以增進建物使用人之使用效益。是於訴外人王文慶所出具之土地使用同意書未經撤銷前，則被告輾轉受讓系爭房屋本於買賣契約，占有基地之應有部份及使用系爭包括法定空地在內之基地，自有法律上正當之權源而為有權占用，要無無權占有之可言(最高法院92年台上字第2775號判例參照).又按法定空地之目的，並非單純為日照、通風、採光及防火之公共利益，而有兼顧增進特定使用人之舒適、安全與衛生之目的在內，已如前述。況且，依建築法令對於法定空地之限制，僅限制應依法分割及移轉，且不得重複使用，但未規定，不得將法定空地供特定使用人為專用，此於區分所有權人所共有之法定空地，可透過合法之分管契約約定專用，並不違法，且屬常見等節得知，而本件被告所有系爭建物有各自獨立基地、產權，並無區分所有權將法定空地約定專用之情形，惟亦未限制其於不違反法定空地目的外之特定人使用，亦如前述，而原告既已將該法定空地因同意基地建築使用，則其所有權利僅剩抽象之所有權，被告於該使用範圍內，尚不生侵害所有權人之問題，是原告主張被告私自占有使用，已違反使用範圍，既未能舉證以實其說，自難採信。此外，依如附圖(證物三及原告證物三之圖)所示系爭土地之使用現況所示，系爭土地並非全部為被告系爭建物所占用或排他使用，而仍保留有使用外之空地面積1道路使用及其他大樓住戶共同使用，亦徵對於前述日照、通風、採光及防火之公共利益尚無相悖(最高法院92年台上字第2775號判例參照)。
2、依司法院第一廳79.10.29(79)廳民一字第九一四號函復台高院、法務部六十九律字第八一七號函示及最高法院四十八年台上字第一四五七號判例所示意旨，除有特別情事可解為當事人真意限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地所有人默許房屋承買人繼續使用土地，且包括登記為建物本身所占之地面，以及所應留設之法定空地即系爭1196地號等土地在內，皆為訴外人王文慶等出具土地使用權同意書，同意提供作為興建前開住宅之基地範圍。否則，訴外人王文慶一方面既已取得出售本件房屋之價金為代價，另方面又於建築基地分割後，而將法定保留空地收回、販售他人(證物一)，致使該建築基地不足，顯屬違反建築基地法定空地之不得重覆使用之規定(最高法院48年台上字第1457號判例參照).
3、按民法第六十八條第二項規定:「主物之處分及於從物」，所謂「處分」包括物權行為及債權行為在內。又主物從物之關係，於主物與從權利之關係亦可適用、內政部八十年九月十八日台內營字第八０七一三三七號函規定，區分所有建物內之法定防空避難設備或法定停車空間，均不得與主建築物分離，應為該區分所有建築物全體所有權人所共有或合意由部分該區分所有建築物區分所有權人所共有。本件原登記為訴外人王文慶名下所有之系爭房屋本身主要結構所坐落之建築基地，及同宗建築基地所依法留設法定保留空地之使用權，均因訴外人王文慶出具土地使用權同意書同意提供作為系爭房屋建築基地，由建商在土地上建築系爭房屋，並由建商進行販售。此一法定保留空地之使用權，乃足以幫助發揮系爭房屋及其本身主要結構所在建築基地合法圓滿使用之通常效用。被告輾轉以買賣為原因取得房地所有權移轉登記，縱設該依照建築法之規定所留設法定保留空地(即系爭1196地號)，未於前開房地過戶時一併辦理所有權移轉登記予被告，且雙方買賣契約亦未載明包括上揭系爭土地之使用權的從權利在內，原告既出賣主物即系爭房屋予被告所有取得，其處分主物效力自及於該依法所留設有助於主物即系爭房屋本身及其主要結構所在建築基地效用之法定空地之使用權的從權利在內。則被告本於買賣契約占有使用系爭1196地號土地，自屬有法律上正當權源非為無權占有(最高法院92年台上字第2775號判例參照。
4、查系爭空地之使用並非被告與各系爭大樓住戶惡意使用，均為70年購買時建商已曾口頭告知系爭空地為共用地，供系爭大樓住戶自行整理共同使用，因此各系爭大樓住戶當年一購買系爭房屋便已使用系爭空地，此點原告亦曾說出已聽過多位住戶有反映此一事情(有原告自說錄音證明）及現桃園檢察署檢察官傳喚里長、鄰長及前住戶、鄰居等人證明其說審理(刑101年度偵字第10662號)。另可知當初建商販售時也有依此附加物之優點，以增加系爭房屋出售之優勢及價格。
又查系爭大樓建築完成於71年間，斯時公寓大廈管理絛例尚未公布，由一樓住戶專用一樓空地，或系爭大樓住戶使用一樓空地之現狀等事實，乃當時常見之交易習慣，認定系爭大樓各區分所有權人間分管使用一樓空地之協議。則除各區分所有權人間有特別約定外，解釋上，各區分所有權人分管該空地之使用方法及限制之常態，應依系爭大樓建成時相關法規或交易習慣斷之，始符經驗及論理法刖。
5、依民法第一百四十八條規定及最高法院七十一年台上字第七三七號判例。本件原告縱設其物上請求權果真存在，惟其權利之行使，自己所得利益無多，而被告與國家社會所受損失甚大，已不得謂非以損害他人為主要目的，要屬權利濫用及有違誠信原則，並侵害被告之既得權益。又查被告所有建物之牆面(即1197地號土地)建商已有在其上建立窗戶用以通風、採光使用(證物三，圖一)，建物後方更是只有此一系爭土地做為僅有獨立之出入口以通建物及逃生使用(證物三，圖三)，如遭原告圍幕或建築遮蔽必將使被告建物後方逃生口遭遮蔽無法可出入及窗戶遭遮蔽無法發生效用，已違原始設計、建築之本意及致使危險(最高法院71年台上字第737號判例參照)。
6、原告將系爭法定保留空地收回並販售之目的，係為另作違反建築法第十一條第三項所禁止之移轉、重複使用以牟得不法利益(可查系爭土地號已遭訴外人王文慶出售于非大樓住戶以外人士並建築使用一事)，被告併此為「一般惡意的抗辯」。
7、被告於系爭地號土地上是否有依規定作為空地保留使用，要屬建管單位之行政權責事項，無礙被告已然享有之既存民事實體法上正當占有權源之繼續存在，原告顯係以無關本案之行政權責事項，作為本件被告無權占有之主張。
8、綜上所述，本件原告既於訂立與建商間合建契約時，同意以系爭土地由建商公司或房屋買受人或其受讓人占有管領，並於聲請建築執照時，規劃為法定空地使用，是其所有權之行使已受有限制，被告自非無權占有系爭建築基地之法定保留空地。從而，原告基於所有權人之地位，依民法第767絛之規定，請求被告拆除其占有系爭土地上之建物，並將該部分土地返還原告，於法不合，應予駁回。又被告占有使用系爭土地既非無權占有，核與不當得利之構成要件有間，原告另依不當得利之法律關係，請求被告返還不當得利，尚屬無據，應予駁回等語。並提出原告販售法定空地價目表。二、大樓建築設計圖說。三、系爭1196號空地狀況圖等人為證。
爰聲明：原告之訴駁回。
三、本件原告主張系爭桃園縣八德市○○段○○○○○號土地為其所有，系爭如附圖1196（1）部分所示之房屋面積50.21平方公尺，為被告佔用等情，業據原告提出土地登記簿謄本等為證，且為被告所不爭執；復經本院於101年10月5日會同桃園縣八德地政事務所人員至現場勘驗屬實，並有勘驗筆錄1份、桃園縣八德地政事務所繪製之土地複丈成果圖1份附卷可稽。是原告上開主張之事實，堪信為真實。
四、被告雖以前揭系爭土地原為第三人王文慶所有，後與人合建提供建商作為建築基地使用，系爭土地為法定空地，被告有權使用，或系爭土地於70年間購買時，建商已口頭告知系爭土地為大樓住戶共用地，供系爭大樓住戶自行整理使用，原告權利之行使屬權利濫用及違反誠信原則，並侵害原告既得之權益云云，惟未舉證以實其說，所辯已不足採取。
五、又按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第
148條定有明文。又權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因此所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大，縱此為權利人取得權利之初所不知，亦非不得視為以損害他人為主要目的，故權利之行使，是否以損害他人為主要目的，與權利人取得權利時已否知悉權利之行使將造成他人及國家社會之損失，並無必然關係（最高法院96年度台上字第334號判決意旨參照）。查，本件原告身為系爭土地之所有權人，依物上請求權之法律關係，請求被告返還無權占有之系爭土地，係為自己權利之行使，且系爭土地面積達50.21平方公尺，101年3月之移轉現值或原規定地價為新台幣11,500元/平方公尺（見本院卷第7頁），依此計算，系爭土地之價值至少有新台幣（以下同）577,415元；況系爭土地雖編為特定目的事業用地，惟附近均為住宅社區，住戶林立，交通便利（見本院卷第第9頁相片），原告可得利用系爭土地之經濟價值不得謂為不高，是原告提起本件訴訟並無自己所得利益極少而被告或國家社會所受之損失甚大、或以損害被告為主要目的之情形，故應無權利濫用或違反誠信之情事，是被告此部分抗辯，亦無可採。
六、綜上所述，原告主張被告無權占有系爭土地，應為可信，被告抗辯占有系爭土地有合法使用或原告權利濫用或違反誠信原則等語，要無可採。從而，原告依民法第767條第1項之規定，請求被告應將系爭土地上如附圖1196（1）所示之建物拆除，將前開占用之土地交還原告，為有理由，應予准許。原告並陳明願供擔保聲請准予宣告假執行，經核並無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及所提事證，經本院斟酌後認與判決結果不生影響，爰不一一加以論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第390條第2項，判決如主文。
中華民國102年1月16日
民事第三庭法官陳添喜正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年1月16日
書記官史萱萱