裁判字號：臺灣臺南地方法院105年訴字第1530號民事判決
裁判日期：民國107年05月21日
裁判案由：返還買賣價金
臺灣臺南地方法院民事判決105年度訴字第1530號原告 蔡玉青 訴訟代理人 蘇文斌 律師
鄭方穎 律師 許婉慧 律師被告法定代理人 薛淑惠 訴訟代理人林 錫恩 律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國107年4月16日言語辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣肆拾捌萬陸仟捌佰肆拾叁元，及自民國一百零五年十月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之二十四，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠訴之聲明：
被告應給付原告新臺幣（下同）203萬6843元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
㈡原告於民國104年12月24日與被告及訴外人 程銘泓 分別簽立
房屋及土地買賣合約書（下稱系爭房地契約），購買門牌號碼臺南市○區○○路0段000巷0弄0號房屋即臺南市○區○○段○○○○號建物（權利範圍全部，下稱系爭房屋），及系爭房屋坐落之同段15-8地號（權利範圍全部）、15-9地號（權利範圍8分之1）土地（下稱系爭土地），價金總計1660萬元（系爭房屋及土地價金各為830萬元）。嗣於105年2月16日完成過戶登記，由被告於同年2月19日交付系爭房地予原告。然原告入住系爭房屋後，陸續發現多項瑕疵如下：
⒈系爭房屋1樓前半部係法定停車空間，於被告申請建築執照
時即劃為約定專用部分，惟遭被告於取得使用執照後違法改建為雙車位、孝親房及庭院，並將陽台外推違法增建。另系爭房屋內之昇降梯（電梯），亦無合格之使用執照。
⒉多處牆面梁柱漏水及其他瑕疵部分:
原告於入住系爭房屋後陸續發現有磁磚地磚短少破損、牆面油漆剝落、鋁門窗框變形且無法密合、衛浴設備多項瑕疵、多處牆面梁柱有滲漏水等情事，經通知被告應於一定期限內將上述瑕疵項目修繕完成，然經被告修繕多次，仍未能將上開瑕疵補正。
㈢系爭房屋經鑑定後，上開違法增建部分倘遭拆除後，因而減
損之價值為155萬元；另多處滲漏水之瑕疵，修繕費用計有48萬6843元，原告爰依民法第359條、第179條規定，請求被告減少價金203萬6843元並返還之。
二、被告則以下列情詞資為抗辯：㈠聲明：原告之訴駁回。
㈡系爭房屋違法增建部分：
⒈被告於104年12月24日簽約當日，即委由使用人 徐錦華 將全
區及單間的平面圖檔寄給原告，其中全區之平面圖檔壹層平面圖有2份，1份有標明「法定停車位」之位置，另1份則標示將法定停車位挪移，增建1樓孝親房之圖檔，足徵原告對一樓孝親係挪移法定停車位增建而來，並非全然不知，且欣然接受。又被告在105年2月19日交屋時，即將使用執照影本交付原告，故原告對使用執照之加註事項之記載，亦早已知悉。另系爭房屋之昇降機縱未請領雜項執照，仍非不得使用，且不動產說明書第3項第4點，電梯設備有無張貼有效合格認證標章欄，被告勾取「否」，原告亦已知悉，否則焉有可能同意交屋。
⒉社團法人臺南市建築師公會之鑑定意見，固認上開違建部分
遭拆除後，系爭房屋因而減少之價值為155萬元。然查：⑴在上開違建未拆除以前，原告並未因而增加拆除及相關費用
，違建部分既仍確實存在，可供使用，原告自無損害可言。⑵況上開違建部分遭拆除後，售價總面積並無增減，足徵違建
部分屬被告之贈與，依民法第411條規定，原告自不得請求瑕疵擔保，被告亦同意出資協助拆除。
㈢系爭房屋多處牆面梁柱漏水部分：
⒈針對鑑定結果認有漏水情形及區域，意見如下：
⑴浴室漏水（a)壹樓浴室地坪排水主幹阻塞不通，原告105年
12月14日聲請調查證據狀附件表格（六）衛浴部分並未提及，依民法第356條第1項第2項規定，應視為原告承認其受領之物，嗣原告因使用上之疏忽，造成阻塞不通部分，自不能歸咎於被告。
⑵2樓客廳落地窗框變形，無法緊閉，有間隙及4樓前房西向外
牆鋁格柵破損，此部分應係原告使用上之疏忽所致，不能歸咎於被告。蓋2樓落地窗窗框嚴重變形，原告已於105年3月9日通知被告，廠商已於3月17日依其要求修繕完成。且上開書狀表格亦未提及4樓部分。
⑶故如附表所示之工程預算詳細價目表第伍項30,000元，第玖
項第一點29,325元及第3點3,000元合計62,325元，應予扣除。
⒉2樓靠廚房旁之主樑漏水，在原告告知時，隔天被告即派人
查看並測試，並未發現任何異狀，後續也無發現漏水痕跡。鑑定結果指出該主樑漏水的成因，係3樓主臥房浴室地坪、牆面未施作防水層及水密性不足所致，而實際上系爭房屋所有浴室防水層是由下而上包覆至180公分以上並做過防水測試。
⒊本件漏水之情形，被告一直表明要修繕，惟原告竟一再以「
沒有空檔」為由，不願配合修繕造成損害之擴大，故被告依民法第217條第1項主張原告與有過失，依法應減輕賠償之金額。
㈣原告所舉上述瑕疵，因於105年2月19日交屋後，經過一段時
間，並未對於被告為瑕疵通知，依民法第356條規定，自應視為承認其所受領之物。
三、兩造不爭執之事項：㈠原告於104年12月24日與被告簽訂系爭房屋契約，向被告購
買建案名稱「站前行館」編號A7之系爭房屋，全棟面積合計
273.39平方公尺約82.7坪（包含陽台面積6.42坪、屋頂突出物7.67平方公尺約2.32坪），買賣價金為830萬元，約定依固定物空屋現況交付（本院卷一第11至15頁）。
㈡原告於104年12月24日與訴外人程銘泓簽訂系爭土地契約，
向其購買系爭15之8（面積88.31平方公尺約26.71坪，權利範圍全部）、15之9（面積139.42平方公尺約5.27坪，權利範圍持分8分之1）地號土地，買賣價金830萬元，約定依現況交付（本院卷一第21至24頁）。
㈢被告於104年12月24日出具不動產說明書予原告簽收，其記載如原證八所示（本院卷一第51至56頁）。
㈣系爭房地於105年2月16日移轉登記所有權予原告，而被告嗣
於105年2月19日將系爭房地交付原告，並由原告在交屋明細表、簽收單及站前行館房屋驗收聲明書上簽名，確認其所收到之文件資料及鎖匙（本院卷一第29至31頁、第77至79頁）。
㈤訴外人 林文盛 （即原告之配偶）於105年5月9日寄發存證信
函予被告，告知系爭房屋存有瑕疵，請被告允諾修繕完工並賠償。被告則委任 林錫恩 律師事務所於105年5月12日以105年度錫恩字第15號函回覆林文盛（本院卷一第89至93頁、第126至145頁）㈥系爭房屋內並無約定共用之部分。
四、得心證之理由：㈠系爭房屋違法增建之部分：
原告主張被告以銷售廣告誤導原告，並於訂約時刻意隱暪違法增建部分，且於不動產說明書上記載「使用執照無備註之注意事項」、「未勾選停車位性質」，且於交屋時拒絕提供系爭房屋使用執照及竣工圖予原告，嗣原告向臺南市政府工務局調閱後，始知被告於取得使用執照後將系爭房屋1樓違法改建雙車位、孝親房及庭院，且使用執照於加註事項欄記載「本案法定停車空間已列管，請建物所有權人及使用人，勿擅自變更構造設備，違者依建築法第91條處罰」等語，並提出系爭房地契約、銷售廣告、使用執照、平面圖、不動產說明書為憑（本院卷一第11至56頁）。經查：
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責，民法第354條第1項、第355條第1項分別定有明文。次按消費者保護法第22條係規定：「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對於消費者所負之義務不得低於廣告內容」，並未明定「廣告為要約」或「廣告必為契約內容之一部」，故消費者如信賴廣告內容，依企業經營者提供之廣告訊息與之洽談而簽訂契約，於契約中雖未就廣告內容再為約定，企業經營者所應負之契約責任，仍及於該廣告內容，該廣告固應視為契約之一部。惟簽訂契約時倘雙方已就廣告內容另為斟酌、約定，或企業經營者並未再據原屬「要約引誘」之廣告為訂約之說明、洽談，使之成為具體之「要約」，縱其廣告之內容不實，應受消費者保護法或公平交易法之規範，仍難逕謂該廣告為要約或已當然成為契約之一部（最高法院92年度台上字第2694號判決意旨參照）。
⒉又按建築物非經申請直轄市、縣（市）（局）主管建築機關
之審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用或拆除；起造人應依照核定工程圖樣及說明書施工；如於興工前或施工中變更設計時，仍應依照本法申請辦理。但不變更主要構造或位置，不增加高度或面積，不變更建築物設備內容或位置者，得於竣工後，備具竣工平面、立面圖，一次報驗；違反第25條之規定擅自建造或使用者，得處以罰鍰、勒令停工及強制拆除之，建築法第25條第1項前段、第39條、第86條第1、2款分別定有明文。是以，建築物如有增加面積、變更建築物設備內容或位置之必要，必須於申請建造執照時，即提出申請，並經審查許可，否則應依法申請辦理變更設計，至交屋後已取得使用執照之房屋，係屬已竣工之建築物，若欲進行二次施工，為前揭增建行為，應依法請領建造執照，始有合法擁有、使用增建之可能。倘未依法請領建造執照即行二次施工興建增建，則違反前揭建築法第25條規定，依同法第86條規定，將受罰鍰、勒令停工或強制拆除之處分。
⒊查依原設計核准圖說比對現況，系爭建物違法增建之區域及
面積如下：⑴壹層平面：於原有約定專有部分停車空間範圍內，以分間牆設置孝親房，面積為3.48*3.515=12.23㎡（約
3.7坪），以分間牆設置梯間，面積為3.48*3.135=10.91㎡（約3.3坪），但相對停車空間減少面積13.72㎡及10.91㎡。另外昇降機（電梯）並無申請使用執照，前面停車空間加設鐵捲門及大門，使得前面停車空間增加面積3.985*1.925+
6.37*1.4=16.59㎡（約5.02坪）。⑵貳層平面：將陽台外推，陽台擅自變更為居室（客廳）使用，增加樓地板面積3.985*1.925=7.67㎡（約2.32坪）。另外1樓前面加設鐵捲門及大門，使得2樓前面增加露台面積6.37*1.4=8.92㎡（約2.7坪）。⑶參層平面：將陽台外推，陽台擅自變更為居室（主臥室）使用，增加居室樓地板面積3.985*1.925=7.67㎡（約
2.32坪）。⑷肆層平面：將陽台外推，陽台擅自變更為居室（臥室）使用，增加居室樓地板面積3.985*1.475=5.88㎡（約1.78坪）。⑸屋突層平面：將梯間加大使用，增加樓地板面積1*2.63=2.63㎡（約0.8坪）。本項擴充面積，經查不含在售價面積內，總計違法增建之面積為49.36平方公尺約14.94坪（計算式：16.59+7.67+8.92+7.67+5.88+2.63=49.36）等情，有社團法人臺南市建築師公會鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告）附卷可參，堪認屬實。
⒋次查，被告於104年12月24日出具不動產說明書予原告簽收
，其上記載「使用執照無備註之注意事項」、「電梯設備無張貼有效合格認證標章」，「有違建或增建情事，約略面積
4.01坪」、「未勾選停車位性質」等情，為兩造所不爭執，復有不動產說明書附卷可參（本院卷一第52、53頁），堪信為真。又查，被告就系爭房屋之銷售廣告上記載「6米4面寬‧電梯獨院」、「1樓孝親套房私慕後院風景，蒔花植草寬藏雅趣」、「更有電梯消弭樓層分界」等語，並搭配1樓車庫可併排停放雙車且後有房間之照片；被告於同日寄送附有系爭房屋原申請建築執照之壹層平面圖及增建後之壹至肆層、屋突層及屋面平面圖（貳至肆層平面圖，均以斜線標註陽台外推增建部分）之電子郵件予原告；於105年2月19日將系爭房地交付原告時，將（103）南工使字第02502號使用執照交與原告等情，有上開銷售廣告、電子郵件、平面圖、交屋明細表、簽收單及房屋驗收聲明書附卷可佐（本院卷一第32至49頁、第71至79頁），堪信屬實。
⒌另證人 陳尚鎂 於本院言詞辯論期日具結證稱：前揭不動產說
明書是我拿給原告說明並請原告簽名。當時有跟原告稍微說明房子之現狀，裡面有什麼東西，例如坪數、嫌惡設施或有增建狀況，就是系爭房地契約裡面沒有標示需要另行說明的，之後再拿給原告審閱，原告係當場簽名或回去後再簽名，我忘記了。我有告知原告有違建或增建之情事共有4.01坪，系爭房屋有權狀坪數及使用坪數，使用坪數就是可以使用的坪數，不一定是權狀上面記載的坪數。至於在使用執照有無備註及注意事項勾選「無」，是勾錯了等語。是以，原告既於簽約當日收受被告寄送之原建築執照之壹層平面圖及增建後之壹至肆層、屋突層及屋面平面圖，比對之後當可發現請領建築執照前後，1樓之法定停車位及停車空間，業已變更為前方為雙停車位，後方增建玄關、臥室及廁所，且2至4樓層均有以斜線標註之陽台外推增建位置，並註明增建面積，難謂被告有刻意隱暪施作上開違法增建部分之事實。另被告於不動產說明書上亦記載「電梯設備無張貼有效合格認證標章」，「有違建或增建情事，約略面積4.01坪」，並由被告之銷售人員向原告說明，亦徵被告從未隱暪系爭房屋有違法增建且電梯係非法使用之情事。
⒍準此，原告既於締約時即已知悉系爭房屋有違法增建且電梯
並未合法使用之情形，仍買受之，並由被告依系爭房地現況交付原告使用，故原告實依系爭房地契約約定之債務本旨給付，難謂就原告就上開部分有何瑕疵給付之情事。故原告就此部分依民法359條、第179條規定，請求被告減少價金155萬元，並返還受領之不當得利155萬元，尚屬無據。
㈡系爭房屋滲漏水部分：
⒈按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀
念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。又買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年台簡上字第10號判例意旨參照）。
⒉查系爭房屋有多處滲漏水之情形及原因如下，有系爭鑑定報告在卷可憑（系爭鑑定報告第6至13頁），堪認屬實：
系爭房屋滲漏水之位置：
⑴牆壁漏水：
A.外牆部分（系爭鑑定報告第68至70頁）：①東面外牆緊臨地界圍牆，底層牆面以鐵板模裝修外牆，未貼
磁磚。惟上層磁磚與底層鐵板模間接合處有破綻，致室內東面底層牆壁滲透漏水。
②南面外牆面因緊臨地界，底層未施作有效防水處理及貼磁磚，致室內南面底層牆滲透漏水。
③西面為正面外牆，2至4樓原為陽台，二次施工鋁門窗外推，
致雨庇深度不足，加上外牆裝修材未有效防水處理及鋁門窗施作不良，3至4樓房間窗台下緣容易滲漏水。
B.室內牆壁部分（詳系爭鑑定報告第71至78頁）：①1樓孝親房東面與南面牆壁滲透漏水，有 白華 現象，壹樓梯
間南面牆壁滲透漏水，南面牆壁弱電箱漏水，停車庫南面牆壁滲水。
②2樓靠廚房旁冷氣口滲透漏水。
③3樓主臥室西向鋁門窗窗台下緣滲透漏水。
④4樓前房間西向鋁門窗窗台下緣滲透漏水。
⑤屋突層出入門上緣附近牆壁有滲透漏水。屋突層室外平台地磚有白斑點（此部份室外平台地磚已重新更換完成）。
⑵浴室漏水（系爭鑑定報告第79至81頁）：
①1樓浴室地坪排水主幹阻塞不通。
②3樓主臥房浴室淋浴間地板積水，浴室地坪磁磚破裂，導致2樓主梁滲漏水。
③4樓前房間浴室地板磁磚積水，後房間浴室地板磁磚膨脹積水。
⑶抽風設備（系爭鑑定報告82頁）：
2樓廁所與肆樓前房間浴室無安裝抽風機，可能導致濕氣與穢氣無法有效排至室外。
⑷鋁門窗部分：（系爭鑑定報告第83頁）：
2樓客廳落地窗窗框變形，無法緊閉，有間隙。3樓主臥鋁門窗大玻璃膠和脫離，小玻璃有刮傷。4樓前房西向外牆鋁格柵破損。
滲漏水之原因⑴外牆滲漏水
A.1樓後院東面外牆面因緊臨地界，2樓中間以下底層部份無法施作防水粉刷及貼磁磚，僅用鐵板當外模施作外牆裝修材，惜施工粗糙未能隔絕滲漏水，水從貼磁磚牆壁下緣與貼鐵板模牆壁之接合處滲透入牆壁混凝土內，水沿牆壁間隙滲漏累積於底層部位，造成底層東面內部牆壁滲漏水及產生白華現象。
B.1樓南面外牆壁因臨地界圍牆狹窄，故底層部份整排外牆壁沒有防水處理及貼磁磚，故造成南面內部牆壁滲漏水現象及生白華現象。
C.正西面牆壁裝修材料為牆貼大塊磁磚，裝修材防水欠佳，也無作防水處理，如有外水來襲，雨水落於外牆，牆壁就很容易吸收外來雨水滲透到內牆，因為牆壁本身材質孔隙較大，如是牆壁間縫隙或窗框四周之砂漿填充未能密實，及粉刷層老化或未作防水處理，便無法維持牆面之水密性，造成水沿牆壁間隙滲入，並吸附於材質本身孔隙內，容易造成牆壁滲漏水及潮濕之情形，及水漬污損之痕跡。且水的移動非常奇妙，水分子是無孔不入的，它能以液態的形式在任何溝縫或孔隙中竄出竄入，也能以水汽的形式滲入壁體粒子間隙甚至穿透壁體形成滲漏或水漬情形。因此依系爭房屋牆壁內外之現況，研判牆壁本身防水功能有欠佳之情形，也造成1樓東面南面底層牆壁漏水及有水漬白華之情形。
⑵窗戶四周及下緣，周圍牆壁滲漏水：
門窗開口四周之嵌縫是否密實，其水密性是否完整，門窗構造是否符合國家規範要求之產品，膠條或彈性填縫材是否完整，窗台與開口是否有高低落差之排水裝置，窗台開口下緣之填塞密實及防水性，都是衍生窗戶四周及下緣，周圍牆壁滲漏水及產生水漬白華之因素。
⑶白華（壁癌）現象之產生：
建築物結構體施工不良，如混凝土配比（水泥成分、含量）或搗築時天候條件不佳，可能造成該部位水密性不佳或產生收縮裂縫，就可能產生白華（壁癌）現象，因為在混凝土及磚塊等物質中，可溶解的鹽類會隨水溶解，在水份蒸發後便會分析出白色鹽類附著物質。因為結合的過程中白色鹽結晶體體積膨脹，所以對牆壁表面結構物形成侵蝕作用，致混凝土擠壓破裂，水泥牆面粉刷層劣化，粉層及表面油漆受侵蝕而脫落，或磁磚牆面磁磚被擠落。
⑷2樓靠廚房旁之主梁漏水：
係因3樓主臥房浴室之地坪、牆面未施作防水層及水密性不佳所致。當3樓主臥房浴室淋浴間有大量積水而排水不及時，水就被牆面及地坪混凝土吸收，等到飽和度滿足，就從其下2樓主梁滲漏出水來。
⑸屋頂層的地坪磁磚癌之生成：
主因為施工不良，如混凝土配比（水泥成分、含量）或搗築時天候條件不佳，可能造成該部位水密性不佳或產生收縮裂縫，在用水泥砂漿貼地坪磁磚時，可溶解的鹽類會隨水溶解，在水份蒸發後便會分析出白色鹽類附著磁磚上。就可能產生地坪磁磚白華（壁癌）現象。
⒊是依系爭鑑定報告之結論，足徵被告建造系爭房屋時，因施
工粗糙不良，多處未施作防水層及水密性不佳，致未能隔絕水氣滲入，造成多處牆壁、窗戶四周及地坪滲漏水並產生水漬白華，依社會一般通常交易觀念，系爭房屋自具有減少其通常效用、價值或品質之瑕疵，被告應負物之瑕疵擔保之責。
⒋被告固抗辯上開1樓浴室地坪排水主幹阻塞不通，原告於105
年12月14日聲請調查證據狀附件表格（六）衛浴部分並未提及，故依民法第356條第1項第2項規定，應視為原告承認其受領之物；鋁門窗變形無法緊閉及破損部分，原告於105年3月9日通知被告，被告已於3月17日派員完成修繕，應屬原告使用上疏忽，不屬被告保固之責；2樓靠廚房旁之主樑漏水有意見，其他原因無意見。蓋2樓主樑滲水在原告告知時，隔天被告即派人查看並測試，然未發現任何漏水痕跡，且系爭房屋所有浴室防水層是由下而上包覆至180公分以上並做過防水測試。且被告有意修繕，原告均以沒空為由拒絕，亦與有過失云云。惟查，原告於105年12月14日聲請調查證據狀附件表格（五）水電部分，已提及全戶排水主幹管不明原因阻塞（本院卷一第158頁），被告認未提及該瑕疵，尚有誤會。另按物之瑕疵擔保責任乃無過失責任，不論該瑕疵發生係在訂約前或訂約後，亦不論出賣人可否歸責，出賣人均應負物之瑕疵擔保責任。查被告固於105年3月1日，曾聯絡廠商調整系爭房屋各樓鋁門窗、修繕2樓前落地鋁門間隙過大之情形，有維修聯絡單在卷可佐（本院卷一第242頁），然之後鋁門窗仍具有前揭瑕疵，業據鑑定如前，故被告仍應負物之瑕疵擔保之責，被告抗辯係原告使用不當而造成前揭瑕疵，並未舉證以實其說，尚難採憑。又2樓主樑滲水部分，業據鑑定如前，被告亦應負物之瑕疵擔保之責，被告抗辯2樓主樑並未滲水，且浴室防水層均做過防水測試，並未舉證以其實其說，難謂有據。至被告抗辯原告以沒空為由，拒絕被告修繕，亦與有過失乙情，亦未舉證以實其說，尚屬無據。
⒌末按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之
物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人；買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物；不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物，民法第356條定有明文。被告固抗辯系爭房屋滲漏水之瑕疵，有部分項目原告並未依法通知被告，被告就該項目不負物之瑕疵擔保責任云云。惟查，被告於105年2月19日將系爭房屋交付原告後，原告配偶即受原告委託於105年5月9日寄發存證信函予被告，告知系爭房屋存有多項瑕疵，而當時未發現於日後發現之部分，亦於本件訴訟進行時，以105年12月14日準備二暨調查證據聲請狀（本院卷一第153至186頁）、106年3月13日民事補充之聲明暨調查證據聲請狀（本院卷二第23至24頁）通知被告，難認被告所稱怠為通知之瑕疵部分，視為原告承認所受領之物，而謂被告可不負物之瑕疵擔保之責。
⒍本件修繕系爭房屋上開瑕疵所需費用預估為51萬1431元（系
爭鑑定報告誤載為48萬6843元，詳附表所示疏漏並更正之部分），有系爭鑑定報告及附表所示之工程預算詳細價目表附卷可稽（參系爭鑑定報告第11至13頁、第52至63頁）。則原告主張以48萬6843元之數額請求減少價金，低於51萬1431元之修復費用，尚無不合。準此，原告依民法第359條規定行使價金減少請求權，被告所得請求之價金，即應減少48萬6843元，無該價金之請求權存在，然被告仍全額受領1600萬元，就該48萬6843元自屬無法律上之原因而受利益，並致原告受損害，是原告依民法第179條規定，請求被告返還48萬6843元之不當得利，核屬有據。
五、綜上所述，原告請求被告給付48萬6843元，及自起訴狀繕本送達翌日（本院卷一第65頁）即105年10月1日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，無庸再逐一予以論列，併此敘明。
七、按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔，民事訴訟法第79條定有明文。
本院審酌前開判決之結果，爰判決如主文第3項所示。
八、至原告勝訴部分所命之給付在50萬元以下，本院爰依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，依職權宣告假執行。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款，判決如主文。
中華民國107年5月21日
民事第一庭法官陳尹捷以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
中華民國107年5月21日
書記官黃瓊蘭附表：工程預算詳細價目表┌──┬─────────────┬──┬───┬────┬────┬──────┐│項次│項目及說明│單位│數量│單價│複價│備註│├──┼─────────────┼──┼───┼────┼────┼──────┤│壹│東面外牆修補防水工程││││││├──┼─────────────┼──┼───┼────┼────┼──────┤│1│搭鷹架│㎡│26.66│562│14982.9││├──┼─────────────┼──┼───┼────┼────┼──────┤│2│施工面清理│㎡│26.66│228│6078.48││├──┼─────────────┼──┼───┼────┼────┼──────┤│3│防水施作(包括裂縫補強)│㎡│26.66│556│14823││├──┼─────────────┼──┼───┼────┼────┼──────┤││壹. 小計 ││││35884.4││├──┼─────────────┼──┼───┼────┼────┼──────┤│貳│南面外牆修補防水工程││││││├──┼─────────────┼──┼───┼────┼────┼──────┤│1│搭鷹架│㎡│19.13│562│10751.1││├──┼─────────────┼──┼───┼────┼────┼──────┤│2│施工面清理│㎡│19.13│228│4361.64││├──┼─────────────┼──┼───┼────┼────┼──────┤│3│防水施作(包括裂縫補強)│㎡│19.13│556│10636.3││├──┼─────────────┼──┼───┼────┼────┼──────┤│4│貼二丁掛磁磚│㎡│19.13│1,768│33821.8││├──┼─────────────┼──┼───┼────┼────┼──────┤││貳.小計││││59570.8││├──┼─────────────┼──┼───┼────┼────┼──────┤│參│西面外牆修補防水工程││││││├──┼─────────────┼──┼───┼────┼────┼──────┤│1│搭鷹架│㎡│30.72│562│17264.6││├──┼─────────────┼──┼───┼────┼────┼──────┤│2│施工面清理│㎡│30.72│228│7004.16││├──┼─────────────┼──┼───┼────┼────┼──────┤│3│防水施作(包括裂縫補強)│㎡│30.72│556│17080.3││├──┼─────────────┼──┼───┼────┼────┼──────┤││參.小計││││41349.1││├──┼─────────────┼──┼───┼────┼────┼──────┤│肆│室內壁癌處理││││││├──┼─────────────┼──┼───┼────┼────┼──────┤│1│壁癌牆面水泥粉刷打除│㎡│77.82│228│17743││├──┼─────────────┼──┼───┼────┼────┼──────┤│2│1:2防水水泥砂漿粉刷│㎡│77.82│590│45913.8││├──┼─────────────┼──┼───┼────┼────┼──────┤│3│披土刷水泥漆│㎡│77.82│192│14941.4││├──┼─────────────┼──┼───┼────┼────┼──────┤││肆.小計││││78598.2││├──┼─────────────┼──┼───┼────┼────┼──────┤│伍│1樓浴廁排水阻塞處理│式│1│30,000│30,000││├──┼─────────────┼──┼───┼────┼────┼──────┤││伍.小計││││30,000││├──┼─────────────┼──┼───┼────┼────┼──────┤│陸│3樓主臥浴廁漏水整修││││││├──┼─────────────┼──┼───┼────┼────┼──────┤│1│地坪磁磚及水泥底打除│㎡│11.31│228│2578.68││├──┼─────────────┼──┼───┼────┼────┼──────┤│2│牆面磁磚及水泥底打除│㎡│20.19│228│4603.32││├──┼─────────────┼──┼───┼────┼────┼──────┤│3│地坪牆面高分子防水劑塗佈│㎡│11.31│435│4919.85││├──┼─────────────┼──┼───┼────┼────┼──────┤│4│地坪貼30*40cm磁磚│㎡│11.31│1,345│15313.7││├──┼─────────────┼──┼───┼────┼────┼──────┤│5│牆面貼磁磚30*40cm│㎡│20.19│1,373│27720.9││├──┼─────────────┼──┼───┼────┼────┼──────┤│6│衛浴設備拆卸及安裝│工│3│3,000│9,000││├──┼─────────────┼──┼───┼────┼────┼──────┤│7│免治馬桶│套│1│15,000│15,000││├──┼─────────────┼──┼───┼────┼────┼──────┤│8│洗臉盆│套│1│10,000│10,000││├──┼─────────────┼──┼───┼────┼────┼──────┤│9│配管及配線│式│1│3,000│3,000││├──┼─────────────┼──┼───┼────┼────┼──────┤│10│另件及耗材│式│1│2,000│2,000││├──┼─────────────┼──┼───┼────┼────┼──────┤││陸.小計││││9,4136.5││├──┼─────────────┼──┼───┼────┼────┼──────┤│柒│4樓前房浴廁漏水整修││││││├──┼─────────────┼──┼───┼────┼────┼──────┤│1│地坪磁磚及水泥底打除│㎡│5.13│228│1169.64││├──┼─────────────┼──┼───┼────┼────┼──────┤│2│地坪高分子防水劑塗佈│㎡│5.13│435│2231.55││├──┼─────────────┼──┼───┼────┼────┼──────┤│3│地坪貼20*20cm磁磚│㎡│5.13│1,332│6833.16││├──┼─────────────┼──┼───┼────┼────┼──────┤│4│衛浴設備拆卸及安裝│工│1│3,000│3,000││├──┼─────────────┼──┼───┼────┼────┼──────┤││柒.小計││││13,234.4│系爭鑑定報告││││││││未將衛浴設備││││││││拆卸及安裝之││││││││3,000元工資││││││││計入本項目，││││││││故誤載為││││││││10,234.4│├──┼─────────────┼──┼───┼────┼────┼──────┤│捌│4樓後房浴廁漏水裝修││││││├──┼─────────────┼──┼───┼────┼────┼──────┤│1│地坪磁磚及水泥底打除│㎡│5.7│228│1299.6││├──┼─────────────┼──┼───┼────┼────┼──────┤│2│地坪高分子防水劑塗佈│㎡│5.7│435│2479.5││├──┼─────────────┼──┼───┼────┼────┼──────┤│3│地坪貼20*20cm磁磚│㎡│5.7│1,332│7592.4││├──┼─────────────┼──┼───┼────┼────┼──────┤│4│衛浴設備拆卸及安裝│工│1│3,000│3,000││├──┼─────────────┼──┼───┼────┼────┼──────┤││捌.小計││││14371.5│系爭鑑定報告││││││││未將衛浴設備││││││││拆卸及安裝之││││││││3,000元工資││││││││計入本項目，││││││││故誤載為││││││││11,371.5│├──┼─────────────┼──┼───┼────┼────┼──────┤│玖│鋁門窗││││││├──┼─────────────┼──┼───┼────┼────┼──────┤│1│2樓客廳落地窗窗框嚴重變形│樘│1│29,325│29,325││├──┼─────────────┼──┼───┼────┼────┼──────┤│2│3樓主臥鋁門窗大玻璃膠和脫│樘│1│6,200│6,200││││離小玻璃有刮傷││││││├──┼─────────────┼──┼───┼────┼────┼──────┤│3│4樓前房西向外牆鋁格柵破│式│1│3,000│3,000││├──┼─────────────┼──┼───┼────┼────┼──────┤││玖.小計││││38,525│系爭鑑定報告││││││││未將4樓前方││││││││西向外牆鋁格││││││││柵破3,000元││││││││工資計入本項││││││││目，故誤載為││││││││35,525│├──┼─────────────┼──┼───┼────┼────┼──────┤│拾│清潔費用│式│1│9,000│9,000││├──┼─────────────┼──┼───┼────┼────┼──────┤│拾壹│廢棄物運棄│車│4│2,000│8,000││├──┼─────────────┼──┼───┼────┼────┼──────┤││壹至拾壹.小計││││422,670│系爭鑑定報告││││││││誤載為402,34││││││││9，因上開疏││││││││失且原加總金││││││││額即有誤，故││││││││更正為││││││││422,670│├──┼─────────────┼──┼───┼────┼────┼──────┤│拾貳│其他費用(6%)│式│1│25360.2│25,360│422,670×6%=││││││││25360.2│├──┼─────────────┼──┼───┼────┼────┼──────┤│拾參│利潤稅金及管理費(15%)│式│1│63,400.5│63,401│422,670×15%││││││││=63,400.5│├──┼─────────────┼──┼───┼────┼────┼──────┤││壹至拾參合計││││511,431││└──┴─────────────┴──┴───┴────┴────┴──────┘