臺灣桃園地方法院民事簡易判決 109年度壢簡字第280號
原 告 財團法人桃園縣私立啓新社福會
法定代理人 黃清結
特別代理人 劉彥良 律師
被 告 李美雪
訴訟代理人 王君雄 律師
被 告 李建庭
訴訟代理人 孫志堅 律師
複 代理人 馮鈺書 律師
被 告 李建儀
上列當事人間請求調整租金事件，於民國109年4月8日言詞辯論
終結，本院判決如下：
主文
一、被告承租原告所有坐落桃園市○○區○街○段0000地號土地
、面積82.75平方公尺之土地租金，調整為每年新台幣3萬
7,734元。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告連帶負擔十分之六，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按對於無訴訟能力人為訴訟行為，因其無法定代理人或其法
定代理人不能行代理權，恐致久延而受損害者，得聲請受訴
法院之審判長，選任特別代理人。無訴訟能力人有為訴訟之
必要，而無法定代理人或法定代理人不能行代理權者，其親
屬或利害關係人，得聲請受訴法院之審判長，選任特別代理
人。選任特別代理人之裁定，並應送達於特別代理人。特別
代理人於法定代理人或本人承當訴訟以前，代理當事人為一
切訴訟行為。但不得為捨棄、認諾、撤回或和解。民事訴訟
法第51條第1至4項定有明文。查，原告之董事長即法定代
理人黃清結，前經本院以100年度裁全字第63號裁定及100
年度司執全字第292號執行命令，諭知其於本院99年度訴字
第1143號訴訟確定前，不得行使原告之董事長職權及權限，
是原告有法定代理人不能行代理權之情形存在，就此，本院
前經黃清結之聲請，而以108年度壢小聲字第4號裁定選任
劉彥良律師為原告之特別代理人，則劉彥良律師以原告特別
代理人之身份代表原告為本件訴訟，自屬合法。
二、次按言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，得依到場當事
人之聲請，由其一造辯論而為判決；不到場之當事人，經再
次通知而仍不到場者，並得依職權由一造辯論而為判決，民
事訴訟法第385條第1項定有明文。本件被告李建儀經本院
二次通知均未到場，爰依上開規定，依職權為一造辯論判決
。
貳、實體事項：
一、原告主張略以：
㈠兩造就原告所有坐落於桃園市○○區○街○段0000地號土地
（下稱系爭土地），其中面積82.75平方公尺存在不定期租賃
關係，由原告出租予被告建築房屋使用（門牌號碼為桃園市
○○區○○街○號，下稱系爭房屋），前經鈞院以104年度
訴字第110號民事確定判決（下稱系爭判決）調整租金為每
年新臺幣（下同）1萬7,874元。惟經鈞院調整租金後，桃
園市政府地方稅務局中壢分局以106年9月28日桃稅壢字第
1067419866號函通知原告，就原告所有系爭土地（面積524.
93平方公尺）自101年起改按一般用地稅率課徵地價稅，且
補徵101年至105年之地價稅，其中105年之地價稅為20萬
4,752元，每平方公尺土地應繳納地價稅約390元。而被告
所承租土地部分換算應納地價稅額為3萬2,273元，可見原
告收取系爭判決調整之租金每年1萬7,874元，已遠遠無法
負擔被告所承租系爭土地應納地價稅額3萬2,273元。再者
，系爭判決確定時系爭土地之102年申報地價為每平方公尺
7,200元，嗣107年1月之申報地價已調漲為每平方公尺7,
600元，是以參酌被告承租系爭土地應納地價稅額為3萬2,
273元及土地法第97條、第105條規定，原告所承租土地部
分之年租金應調整為107年申報地價之年息10％即6萬2,89
0元為適當。
㈡另依據內政部實價登錄網查詢之桃園市中壢區土地平均每月
租金，於103年約為每月每平方公尺48.09元，108年約為
每月每平方公尺125.03元，漲幅達2.6倍，可見於系爭判決
確定後迄今，桃園市中壢區土地價值確實大幅成長。若按照
系爭判決計算每月租金僅63元，相較於桃園市中壢區土地
108年之平均月租金僅為50%；且按照桃園市政府地方稅務
局中壢分局107年9月10日桃稅壢字第1077027800號函及附
件，系爭房屋並非住家使用，自無受限於土地法第97條第1
項、105條規定之最高限制年息10%之拘束，本件實應以
107年申報地價之年息10%即6萬2,890元為當。至被告稱
承租面積為70.67平方公尺係系爭房屋之建物面積，並非等
同於被告承租系爭土地的面積，建物面積70.67平方公尺自
然不可能大於被告承租面積82.75平方公尺等語。並聲明：
被告所承租系爭土地部分（面積82.75平方公尺）之土地租
金，調整為每年6萬2,890元。
二、被告則以：
㈠李建庭辯稱略以：系爭土地其中面積82.75平方公尺於69年
5月1日由先父 李日安 向原告承租，訂有敷地租賃契約書（下
稱系爭契約書），而被告李建庭為李日安之繼承人故而繼承
租約，並持續繳租不曾間斷，而系爭契約書第7條已明訂應
繳納政府稅款地價稅由原告負擔，則原告早於69年5月1日
即知悉系爭土地有按年繳納地價稅之情，並由原告負擔地價
稅，自無由再以情事變更原則請求調整租金。且兩造於鈞院
另案105年度壢簡字第331號、106年度簡上字第338號返
還租賃物判決中，測得系爭建物真實面積為70.67平方公尺
，且認定系爭房屋未架設任何營業招牌或商業廣告，並非作
為營業場所使用，基於爭點效理論，本案應受拘束。又系爭
土地申報地價亦從105年度之每平方公尺7,840元調降至10
7年度之每平方公尺7,600元，系爭土地價值顯未有調升反
而調降。另於系爭判決後近4年來，有何時空背景、週遭環
境及經濟價值之不同？而須再次調漲租金之必要云云。並聲
明：原告之訴駁回。
㈡被告李美雪辯稱略以：原告成立之目的以舉辦社會福利公益
事項為宗旨，被告為弱勢族群以雕刻木匾維生，且於104年
系爭判決已調漲過一次租金，故原告主張應以舉辦社會福利
公益事項為宗旨，是其本件聲請調整租金，實無理由。且於
系爭判決後，原告另案對被告提起105年度壢簡字第331號
、106年度簡上字第338號返還租賃物判決，倘認應調漲租
金應於105年間提起調整租金訴訟而非返還租賃物訴訟，顯
見原告提起本件訴訟尚與民法第227條之2的要件不符。又
民法第442條有關租賃物價值之昇降與地價稅無涉，是以原
告本件不符合民法第442條之規定。再依據爭點效理論，縱
認為應調整租金，因系爭判決中已確認租金之計算公式為（
被告承租土地面積平方公尺當期申報地價3%＝土地每年
租金），本案應受系爭判決上開計算方式之拘束。且被告承
租系爭土地面積，經鈞院105年度壢簡字第331號現場勘驗
，面積為70.67平方公尺而非82.75平方公尺，因此系爭土
地每年租金應為1萬6,112元為當（70.67平方公尺7,60
0元3%＝1萬6,112元）云云。並聲明：原告之訴駁回。
㈢被告李建儀經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出
書狀作何聲明或陳述。
三、本院之判斷：
㈠按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租
人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法
第451條定有明文。租賃契約依民法第451條規定更新後，
僅發生期限變更之效果，其餘內容（如租金及其他條件）並
未隨同變更，最高法院64年台上字第1579號判例要旨可參。
經查，依據系爭契約所載之租賃期間自69年5月1日起至72年
4月30日止，然於租期屆滿後迄今，李日安暨其繼承人即被告
，仍繼續使用系爭土地，而原告亦允許被告使用而繼續收取
租金等情，復為兩造所不爭執，堪認兩造間就系爭土地自72
年5月1日起即應視為不定期繼續契約，並以系爭契約書約定
事項為不定期租賃契約之內容。又系爭土地上之建物係於85
年間，因原「瓦屋」全部垮掉後，由李日安重新建造為「鐵
皮屋」等情，為被告於本院105年度壢簡字第331號返還租
賃物案件中所自陳，復有系爭房屋照片2張及上開案號判決
書1份在卷可參（見本院卷第73、123至125頁），足見系
爭房屋並非系爭契約書成立當時存在於系爭土地上之瓦屋，
而係李日安於85年間所重建。再核以被告李建庭之民事答辯
狀亦載明：原告之系爭土地其中面積82.75平方公尺面積土
地，早年為李日安向原告承租等語，核與系爭判決所認定之
租賃面積範圍互核相符，堪信李日安原瓦屋占用系爭土地之
面積範圍為82.75平方公尺，並為兩造間系爭契約書第1條
所約定之使用範圍。是縱李日安嗣後於85年間，因原瓦屋全
部垮掉而重建系爭房屋（鐵皮屋），占用系爭土地面積有所
縮減，揆諸上開判例之旨，兩造間不定期租賃僅發生期限變
更之效果，其餘租賃條件並未隨同變更，仍應以82.75平方
公尺為租賃範圍。是以被告辯稱本件租賃範圍僅存在於系爭
房屋之面積70.67平方公尺云云，顯與上開事證相違，自難
憑採，先予敘明。
㈡次按未定期限租賃之租賃物為不動產者，因其價值之昇降，
當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在
此限；民法第442條定有明文。次按城市地方房屋之租金，
以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。第97
條、第99條及第101條之規定，於租用基地建築房屋均準用
之；土地法第97條第1項、第105條亦分別定有明文。又租
金為承租人使用、收益租賃物應支付之對價，故法院依民法
第442條之規定，調整不動產租賃之租金時，除應斟酌不動
產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形，暨與鄰地租
金為比較外，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所
得之利益，與應調整之租金數額是否平衡（最高法院81年台
上第3062號、87年臺上第1133號判例參照）。查系爭本院系
爭判決中確認被告就系爭土地與原告存有不定期租賃關係，
該租賃關係既未定有期限，即有民法第442條規定之適用，
故於本院系爭判決言詞辯論終結後，如因情事變更致有調整
租金之必要時，兩造仍得請求調整租金。
㈢經查，系爭土地於系爭判決104年4月7日言詞辯論終結時
之公告現值為每平方公尺4萬5,000元，於105年期間為每
平方公尺4萬7,900元，106年期間為每平方公尺4萬6,40
0元，107年期間為每平方公尺4萬6,500元，108年期間
為每平方公尺4萬6400元，是於系爭判決後，系爭土地公告
土地現值確有所增加；而系爭土地之公告地價於系爭判決
104年4月7日言詞辯論終結時，每平方公尺為9,000元，
於105年1月調高為每平方公尺9,800元，再於107年間調
整為9,500元，是於系爭判決後，系爭土地之公告地價亦同
增加，此有土地現值查詢在卷可憑（見本院卷第50頁、126
頁）。佐以系爭土地位於桃園市○○區○○街附近土地自10
3年起至108年間之租金，平均單價由每平方公尺48.09元
提升至125.03元，漲幅近2.6倍，有原告所提出內政部實價
登錄網查詢頁面為憑（見本院卷第150至151頁），且於系
爭判決後之106年間機場捷運通車，為公眾所知之事，系爭
房屋距離機場捷運A21環北站最近距離僅1.6公里，有GOOG
LE地圖查詢結果在卷可憑（見本院卷第176頁），益見系爭
土地所處位置之便捷及周邊土地經濟價值之提高。又被告向
原告承租系爭土地租金經系爭判決調整為每年1萬7,874元
，而系爭土地於105年之地價稅為20萬4,752元，有原告所
提桃園市政府地方稅務局地價稅繳款書在卷可憑（見本院卷
第19至20頁），則被告承租系爭土地應納地價稅額約為3萬
2,277元【計算式：20萬4,752元÷524.93㎡×82.75㎡（
被告承租範圍）＝3萬2,277元，元以下四捨五入】，若仍
維持系爭判決所認定之調整租金數額為每年1萬7,874元，
確有不足繳納被告承租土地範圍之地價稅3萬2,277元。是
以本院權衡上列因素，認原告援引民法第227條之2規定請
求判決調整地上權地租，應屬有理。
㈣又系爭房屋為2層樓鐵皮屋，尚無架設任何營業招牌或商業
廣告，有現場照片存卷可稽（見本院卷第123至125頁），
並審酌系爭土地位○○○區○○路上，鄰近中壢國小、新榮
國小學區，且離中壢火車站、機場捷運環北站非遠，雖有地
利之便，然尚非商業活動繁榮地區，又被告承租系爭土地係
供自住，所從事為製作匾額及雕刻出售之業，附近也多係住
家等情，業經調閱本院104年度訴字第110號全卷核閱屬實
。是綜合系爭土地及房屋之坐落位置、工商業繁榮程度、經
濟價值、系爭土地地價漲幅等因素，認原告以系爭土地107
年度申報地價10％計算每年地租，尚屬過高，應按系爭土地
107年度申報地價6％計算為適當。又系爭土地107年度申
報地價為每平方公尺7,600元，有桃園市中壢地政事務所10
8年12月31日中地價字第1080022821號函附申報地價資料1
份在卷可考（見本院卷第114至115頁），依據上開說明，
則本件原告得請求被告給付之調整後租金數額應為每年3萬
7,734元（計算式：系爭土地承租面積82.75㎡×申報地價
7,600元/㎡×6％＝3萬7,734元），逾此範圍之請求，
為無理由，不應准許。
㈤至被告雖辯稱本件縱有調整租金之必要，則系爭判決所確認
租金之計算公式為（被告承租土地面積平方公尺當期申報
地價3%＝土地每年租金），應有爭點效之適用，本案應受
系爭判決上開計算方式之拘束決云云。惟按爭點效之適用，
必須前後兩訴訟當事人同一，且前案就重要爭點之判斷非顯
然違背法令，及當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷等
情形始足當之，且此效力應發生在前後訴訟均處在對立當事
人之兩造間，最高法院99年度台上字第1717號判決意旨參照
。且按學說上所謂之爭點效，係指法院於確定判決理由中，
就訴訟標的以外當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯論
之結果已為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新
訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人就與該重
要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦
不得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則而言。是
爭點效之適用，必須前後兩訴訟當事人同一，且前案就重要
爭點之判斷非顯然違背法令，及當事人未提出新訴訟資料足
以推翻原判斷等情形始足當之，最高法院99年度台上字第78
1號亦有判決可參。惟查，系爭判決審認兩造間就系爭土地
所示土地之租金數額，所憑資料及時空背景，核與目前系爭
土地現況已不相同，而本件原告所提出之各項證據資料，均
屬於系爭判決後出現之新訴訟資料而足以推翻原判斷之情形
，依前揭判決意旨，本件與系爭判決間自無爭點效之適用，
併此敘明。
㈥綜上，原告請求被告承租系爭土地之租金，應調整為每年
6萬2,890元乙節，於3萬7,734元之範圍內為有理由，逾
此範圍之部分則無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經
核與判決之結果不生影響，爰不再逐一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。
中華民國109年4月24日
中壢簡易庭法官劉哲嘉
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀（須
按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併
繳納上訴審裁判費。
中華民國109年4月24日
書記官鄭履任