臺灣嘉義地方法院民事判決 109年度嘉小字第469號
原 告 鄭中智
訴訟代理人 陳怡君 律師
被 告 桂林園建設股份有限公司
法定代理人 陳蘋桂
訴訟代理人 顏伯奇 律師
上列當事人間請求給付遲延利息事件，本院於民國109年9月22
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣95,220元，及自民國109年3月5日起至清
償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
訴訟費用新臺幣1,000元由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣95,220元為原告供擔保後，
得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
㈠緣兩造於民國107年6月1日簽訂房地預定買賣契約書（下
稱系爭契約），約定原告購買被告在坐落於嘉義縣○○市○
○段○○○段00000地號基地上建造，建照號碼106嘉府經
管執字第00209號，編號C9之地上四層房屋壹戶【面積計20
2.19平方公尺（61.16坪），包含：主建物面積計183.57平
方公尺（55.53坪）及附屬建物面積，即陽臺18.62平方公
尺（5.63坪），總價金為新臺幣（下同）740萬元，下稱系
爭房屋】。
㈡按系爭契約第10條約定：「開工及取得使用執照期限一、本
預售屋之建築工程應於民國107年01月31日之前開工，民國
108年06月30日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定
之必要設施，並取得使用執照。但有下列情事之一者，得順
延其期間：㈠因天災地變等不可抗力之事由，致賣方不能施
工者，其停工期間。㈡因政府法令變更或其他非可歸責於賣
方之事由發生時，其影響期間。二、賣方如逾前款期限未開
工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳房價款依萬分之
五單利計算遲延利息予買方。若逾期三個月仍未開工或未取
得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依違約之處罰規定處
理。」。
㈢惟另按消費者保護法第17條：「中央主管機關為預防消費糾
紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特
定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行
政院核定後公告之。前項應記載事項，依契約之性質及目的
，其內容得包括：一、契約之重要權利義務事項。二、違反
契約之法律效果。三、預付型交易之履約擔保。四、契約之
解除權、終止權及其法律效果。五、其他與契約履行有關之
事項。第一項不得記載事項，依契約之性質及目的，其內容
得包括：一、企業經營者保留契約內容或期限之變更權或解
釋權。二、限制或免除企業經營者之義務或責任。三、限制
或剝奪消費者行使權利，加重消費者之義務或責任。四、其
他對消費者顯失公平事項。違反第一項公告之定型化契約，
其定型化契約條款無效。該定型化契約之效力，依前條規定
定之。中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化
契約，仍構成契約之內容。企業經營者使用定型化契約者，
主管機關得隨時派員查核。」。
㈣再按預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第十二、
「開工及取得使用執照期限㈠本預售屋之建築工程應在民國
_年_月_日之前開工，民國_年_月_日之前完成主建物
、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。
但有下列情事之一者，得順延其期間：⒈因天災地變等不可
抗力之事由，致賣方不能施工者，其停工期間。⒉因政府法
令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時，其影響期間。
㈡賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日
應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。若
逾期三個月仍未開工或未取得使用執照，視同賣方違約，雙
方同意依違約之處罰規定處理。」。
㈤系爭契約為預售屋買賣定型化契約，依照消費者保護法第11
條「企業經營者在定型化契約中所用之條款，應本平等互惠
之原則。定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之
解釋。」與消費者保護法第12條「定型化契約中之條款違反
誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。定型化契約中之條
款有下列情形之一者，推定其顯失公平：一、違反平等互惠
原則者。二、條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意
旨顯相矛盾者。三、契約之主要權利或義務，因受條款之限
制，致契約之目的難以達成者。」以及上述消費者保護法第
17條及內政部所公布之預售屋買賣定型化契約應記載及不得
記載事項之規定，本案之遲延利息之計算方式應按照消費者
保護法及內政部所公布之預售屋買賣定型化契約應記載及不
得記載事項之規定以「賣方如逾前款期限未開工或未取得使
用執照者，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算
遲延利息予買方。」之方法計算。
㈥查依系爭契約第10條之規定，被告應於108年06月30日完成
主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用
執照，惟被告卻遲至108年11月15日始取得嘉義縣政府核發
使用執照，被告共逾期138天，才取得使用執照。而取得使
用執照前，原告已繳交房地款計138萬元予被告，是以原告
依系爭契約第10條約定及消費者保護法第17條及預售屋買賣
定型化契約應記載及不得記載事項之規定，請求被告給付已
繳房地款萬分之五之遲延利息95,220元（計算式：1,380,00
0×5/10,000×138日＝95,220元），實屬適法且有據。
㈦而原告提起訴訟之前，亦曾多次與被告方溝通及多次主張此
遲延利息之請求，惟被告總是以各種理由搪塞原告，最後一
次磋商時被告更是向原告表示，要告就去告等語。被告因可
歸責於自己之事由，以致於構成系爭契約第10條中約定應支
付原告遲延利息之情形，惟被告卻拒不支付此遲延利息，實
已侵害原告基於契約所生之權利。原告遂以系爭契約第10條
及消費者保護法第17條、第11條、第12條之規定以及預售屋
買賣定型化契約應記載及不得記載事項第十二之規定為請求
權基礎，向被告請求給付遲延利息95,200元。
㈧並聲明：被告應給付原告95,220元，及自起訴狀繕本送達翌
日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。願供擔保，請
准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠本件原告主張購買被告興建之編號C9預售屋，系爭契約第10
條約定建築工程應於107年1月31日之前開工，108年6月
30日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施
並取得使用執照。被告於108年11月15日始取得使用執照，
逾期138天，系爭契約約定依照房地款計138萬元之萬分之
五計算利息，應給付95,220元。雙方契約雖約定108年6月
30日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施
並取得使用執照，然該條款有但書之例外條款：㈠天災地變
不可抗力之事由，致賣方不能施工者，其停工期間，㈡因政
府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時，其影響期
間。本件均發生上開延後完工之事由，原告主張遲延給付，
並非可採。
㈡關於雨天延期完工之計算，共15天：
⒈查系爭契約第10條第1項第2款「其他非可歸責於賣方之事
由發生時」，工期計算至完工期限之約定，乃連動之關係，
契約訂立前，需估算假日及雨天之天數定之，訂約前一年之
雨天數，較履約年度之雨天數來的少，即發生被告無法預料
、不可抗力之情事。可參見最高法院106年度台上字第356
號裁定：「系爭工程進行期間，平均降雨天數較前年均值增
加二十五日，為旭揚公司簽約時所無法預期，符合契約條款
約定之不可抗力，該二十五日應予扣除，故履約期間之雨量
增多，與工期有關」。
⒉本件約定工期515天（107年1月31日至108年6月30日）
。
⒊有關107年部分：約定工期334天（107年1月31日至107
年12月31日），107年雨天89天。與106年雨天81天，超出
預期8天，依據工期334天比例計算，可主張訂約無法預料
之雨天共7天（8×334/365＝7.32天，四捨五入）。
⒋有關108年部分：約定工期180天（108年1月1日至108
年6月30日），108年雨天108天，與106年雨天91天，超
出預期17天，依據工期180天比例計算，可主張訂約無法預
料之雨天共8天（17×180/365＝8.38天，四捨五入）。
⒌因此，本件施工期間因雨天過多超過預期之天數為15天。
㈢原告所購買之戶別辦理變更設計所需天數74天：
兩造所簽契約書第10條第1項「但有下列情事之一者，得順
延其期間：㈡因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由
發生時，其影響期間」。原告所購買太保市○○段○○○段
00000地號及編號C9建物，辦理第一次變更設計，有嘉義縣
政府109年5月25日回覆說明第三點㈡「旨揭第1次變更設
計內容含前開204-8地號建築物…變更內容為1樓牆面位置
」。㈢若變更項目涉及變更主要結構或位置、高度或面積、
建築物設備內容或位置者，應於變更核准後始得施工。第一
次變更設計乃107年12月20日（嘉義縣政府函說明第三點㈠
，108年2月20日通知補正綠建築檢討資料（嘉義縣政府10
9年5月25日回函之附件二），被告於108年3月4日備妥
資料領取變更後之建照。自107年12月20日申請日至108年
3月4日通知領照共74天，此時間乃不可歸責被告事由，應
可延長。
㈣原告之衛浴設備減做，而延後取得使用執照之期間共54天：
⒈原告購買戶因工程減做（退一樓洗手台、退二樓洗手台檯面
），此部分不在被告施作範圍內，嘉義縣政府辦理使用執照
驗收時，發現有上開工程未施作之事，參見嘉義縣政府109
年5月25日回函說明三㈣有關旨揭使用執照核發，本府派員
現場勘查並以108年9月9日府經建字第1080198569號函請
求補正，該函記載「請統一安裝衛浴設備」，此情導致取得
使用執照延後，非可歸責被告，此期間應可延長。
⒉被告於108年8月初完工，因原告要求自行提供衛浴設備，
於108年8月16日申請使用執照，因主管機關認為未施作衛
浴設備，而需於108年10月9日補正，自108年8月16日申
請日至108年10月9日時間共54天，此段時間不可歸責被告
，應予扣除。
㈤原告主張遲延138天，扣除上開延長天數（000－00－00－
00＝－5)，被告並無遲延完工之情形。
㈥並聲明：原告之訴駁回。若受不利判決，被告願供擔保請准
宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
㈠原告主張其於107年6月1日，向被告購買系爭房屋，房屋
總價為740萬元，兩造並簽訂系爭契約，被告依系爭契約應
於108年6月30日取得使用執照，而被告實際於108年11月
15日始取得使用執照，逾期取得使用執照為138日，取得使
用執照前，原告已繳之房屋價款為138萬元等情，業據原告
提出系爭契約、嘉義縣政府網際網路執照存根影像查詢系統
等件為證，並為被告所不爭執，是此部分事實，自堪信為真
實。
㈡系爭契約第10條第1項約定：「本預售屋之建築工程應在民
國107年1月31日之前開工，民國108年6月30日之前完成
主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用
執照。但有下列情事之一者，得順延其期間：㈠因天災地變
等不可抗力之事由，致賣方不能施工者，其停工期間。㈡因
政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時，其影響
期間。」、同條第2項約定：「賣方如逾前款期間未完工或
未取得使用執照者，每逾一日應按已繳房價款萬分之五單利
計算遲延利息予買方。若逾期三個月仍未開工或未取使用執
照，視同賣方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理」。經
查：
⒈被告抗辯本件應扣除施工期間因雨天過多超過預期天數15日
等語，為原告所否認。經查，參以前開約款之內容，可見系
爭契約係屬定型化契約條款，其內容係被告單方擬定後，交
由原告攜回查閱而為簽署，系爭房屋之最後取得使用執照之
日期均係由被告單方自行決定此一確定日期，而核臺灣屬海
島型氣候，下雨天數較多、有颱風侵襲等氣候因素，為眾所
皆知，被告身為具營造專業之一方，其在決定此最後取得使
用執照之期間時，定會將前開天氣、氣候等情況納入考量作
為評估，絕無可能毫不評估天氣、氣候可能對工程所造成之
危險、影響，故被告於決定最終取得使用執照日期之際，理
應就前開情事所可能造成之期間花費，涵蓋計算於其施工期
間之內，則被告抗辯須再扣除雨天超過預期之日數15日，自
不足採。
⒉被告抗辯本件應扣除原告所購買之戶別辦理變更設計所需天
數74日等語，為原告所否認。經查，嘉義縣政府以109年5
月25日府經建字第1090093351號函覆本院以：「二、本縣○
○市○○段○○○段000000地號等21筆土地前經起造人桂林
園建設股份有限公司申請，領有本府核發（106）嘉府經管
執字第109號建造執照、（108）嘉附經使執字第154號使
用執照，建物用途集合住宅。三、鈞院函詢分述如下：㈠起
造人委託 蔡明宏 建築師前於107年12月20日向本府申請前開
建造執照第1次變更設計，建築師於108年2月18日檢附補
正申請書及書圖資料本府以108年2月20日府經建字第1080
036963號函核准。㈡前開建造地號表含太保市○○段○○○
段00000地號土地（執照圖建築物編號C9）。旨揭第1次變
更設計內容含開前204-8地號建築物，依第1次變更設計申
請書及變更設計圖說204-8地號建築物（編號C9）變更內容
為1F牆面位置。」，又蔡明宏建築師事務所以109年8月13
日建宏字第109081301號函覆本院以：蔡明宏建築師代桂林
園建設股份有限公司於107年12月20日向嘉義縣政府申請變
更設計，此次變更設計包含204地號土地上建築物（編號C9
）之部分。此次變更設計之原因為⑴一樓停車空間部分牆面
變更為磚牆。⑵部分隔間變更。⑶A、D戶原四樓變更為三
樓＋梯間。（編號C9）一樓停車空間部分牆面變更為磚牆。
一樓停車空間部分牆面變更為磚牆，係建設公司考量日後用
戶電表可分層申請用電、加大表箱才變更，也方便日後電力
公司抄表作業，原12RC牆裝設後會造成表箱突出牆面，車輛
、人員容易碰撞受傷，甚者漏電發生觸電危險，改為磚牆後
不僅安全，且更為美觀等語。依上開嘉義縣政府、蔡明宏建
築師事務所函覆內容，可知被告於107年12月20日申請變更
設計，係由被告自行提出，非原告要求變更設計，而行政機
關受理變更設計申請，為審核確認，需耗費相當期間等情，
被告應有所預見、知曉，被告自行提出變更設計致影響核發
使用執照時程，當屬可歸責於被告之事由，故被告此部分抗
辯須再扣除因原告變更設計致遲延取得使用執照之日數74日
，並非可採。
⒊被告抗辯本件應扣除原告之衛浴設備減做，而延後取得使用
執照之期間共54日等語，嘉義縣政府以109年7月29日府經
建字第1090166353號、109年8月10日府經建字第10901688
63號函覆本院以：「二、經查旨揭地號土地之建案，其使用
執照為（108）嘉府經使執字第00154號，依據保存使用執
照卷宗所附108年9月6日勘驗紀錄表，現場勘查係以抽查
方式辦理，未載明抽查之房屋編號。三、承上，有關本府10
8年9月9日府經建字第1080198569號函說明二所載：「㈠
請統一按裝衛浴設備」，係指當時尚未安裝衛浴設備。」、
「三、承上，浴室相關設施（包括臉盆）並非建築物主要設
備範疇，非為核發使用執照之要件，無須確認每戶浴室設備
是否安裝完畢，惟為避免引起不動產消費爭議，遂以108年
9月9日府經建字第1080198569號函通知安裝。」，顯見每
戶浴室相關設施是否安裝完畢，並非核發使用執照之要件，
縱原告該戶減做衛浴設備，完全不足以影響使用執照核發之
時程，故被告抗辯須再扣除因原告之衛浴設備減做致延後取
得取得使用執照之日數54日，亦非可採。
㈢如前所述，應認被告逾期取得使用執照，每逾一日應按已繳
房價款萬分之五計算遲延利息，被告逾期取得使用執照共計
遲延日數為138日，被告取得使用執照時，原告已繳之房屋
總價款為138萬元，故被告逾期取得使用執照應賠付之遲延
利息金額為95,220元（計算式：1,380,000×138×5/1000
0＝95,220）。
㈣綜上所述，原告依契約之法律關係，請求被告給付95,220元
，及自起訴狀繕本送達翌日即109年3月5日起至清償日止
，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果
不生影響，爰不逐一論述。
五、本件係適用小額程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第
436條之20規定，應依職權宣告假執行。原告雖 陳明 願供擔
保請准宣告假執行，不過係促使本院發動職權為假執行之宣
告，本院就原告此部分聲請無庸為准駁之諭知。又被告陳明
願供擔保請准宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保
金額准許之。
六、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條及同法第436條
之19條第1項規定，確定本件訴訟費用額為第一審裁判費1,
000元，應由被告負擔。
中華民國109年10月6日
臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法官孫偲綺
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路
○○○○○號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
民事訴訟法第436條之24第2項規定：對小額程序之第一審裁判之
上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之。
中華民國109年10月6日
書記官李珈慧