裁判字號：臺灣高等法院112年重上字第233號民事判決
裁判日期：民國112年08月29日
裁判案由：確認優先購買權存在
臺灣高等法院民事判決112年度重上字第233號上訴人 李義松 訴訟代理人 李東穎
劉宏邈 律師被上訴人 林永祥
陶瑞華 共同訴訟代理人 梁育玟 律師
周志一 律師被上訴人 張明珠
黃梓豪
黃靖軒
黃旭輝 黃旭賢
黃旭庭
吳國銘 吳麗娥 上列當事人間請求確認優先購買權存在事件，上訴人對於中華民國112年1月19日臺灣新北地方法院110年度重訴字第308號第一審判決提起上訴，本院於112年8月8日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：被上訴人張明珠、黃梓豪(原名 黃旭修 )、黃靖軒、黃旭輝、黃旭賢、黃旭庭、吳麗娥、吳國銘（張明珠以次6人、吳麗娥以次2人，各稱張明珠等6人，吳麗娥等2人，分稱其名）經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款之情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、上訴人主張：伊於民國98年9月30日向原法院拍賣取得新北市○○區○○段511、511-1（下合稱甲土地）、522（下稱乙土地）地號土地（甲、乙土地下合稱系爭土地，分稱地號）應有部分（如附表編號1.1、2.1、3.1所示）。系爭土地上未辦理保存登記建物（門牌號碼新北市○○區○○路0段000號，下稱系爭建物)，為訴外人 李金水 於30至40年間向訴外人 蕭芳萬 、 黃榮椿 之前手承租系爭土地所興建，李金水於83年2月26日死亡，系爭建物由伊及訴外人 李坤龍 、 李健興 、 李沛 、 李政庸 、 李秀美 、 李和唐 、 李育洲 、 李湘惠 、 李雅惠 、李 陳彩雲 （下稱李坤龍等10人，分稱其名，與上訴人合稱李金水全體繼承人）共同繼承， 嗣伊 提起分割遺產訴訟（案列原法院109年度家繼訴字第57號，下稱遺產訴訟），於110年6月4日判決由伊單獨取得系爭建物。又吳麗娥於98年4月23日將其甲土地應有部分44/1000以買賣為原因移轉登記予吳國銘；張明珠等6人則於99年4月9日將系爭土地應有部分1/2，以買賣為原因移轉登記予被上訴人林永祥、陶瑞華（下稱林永祥等2人，與張明珠等6人合稱張明珠等8人，分稱其名，應有部分如附表編號1.3、1.4、2.3、2.4、3.2、3.3所示）。
吳麗娥、張明珠等6人各出售其等前開應有部分予吳國銘、林永祥等2人時，依土地法第104條第1項規定，系爭建物共有人即李金水全體繼承人得行使優先購買權，然張明珠等6人僅發函通知伊及李金水行使優先承買權，該函亦未記載買受人為何人，及提供買賣契約等詳細內容，無法辨別內容是否真正，自不生合法通知之效力；而吳麗娥則未通知李金水全體繼承人行使優先購買權，伊於110年3月9日提起本件訴訟，主張行使優先購買權，無權利濫用及違反誠實信用原則情事。爰依土地法第104條第1項規定（見本院卷461-462頁），請求㈠確認伊對張明珠等8人間就系爭土地應有部分1/2買賣，有以新臺幣（下同）731萬3900元為買賣價金之優先承買權存在，㈡確認伊對吳麗娥等2人間就甲土地應有部分44/1000買賣，有以27萬3992元之優先承買權存在，㈢林永祥等2人就第一項土地應有部分之所有權移轉登記應予塗銷，㈣吳國銘就第二項土地應有部分之所有權移轉登記應予塗銷，㈤張明珠等6人應以731萬3900元與伊訂立買賣契約，並於伊給付前開金額同時，將上開應有部分移轉登記予伊，㈥吳麗娥應以27萬3992元與伊訂立買賣契約，並於伊給付上開價金同時，將前開應有部分移轉登記予伊等語。
二、被上訴人則以：㈠林永祥等2人部分：張明珠等6人於99年4月9日出售系爭土地
應有部分前，已於同年3月間寄送存證信函予上訴人及李金水，載明通知人、受通知人之姓名住址，及土地標示、處分方式、總買賣價金2200萬元、期限等買賣條件（下稱系爭條件），自屬合法。且伊等前於107年10月間以系爭建物占用系爭土地為由，本於租賃契約對李金水全體繼承人訴請給付租金（案列原法院107年度訴字第3015號，下稱另案），李金水全體繼承人至遲於該時即已知悉得行使優先購買權，另案於108年11月26日判決確定，上訴人亦曾依該判決結果給付伊等租金，其遲至110年間始提起本案訴訟，欲行使優先購買權，顯有權利濫用及違反誠信原則等語。㈡張明珠6人、吳麗娥等2人部分：經通知未於言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀為任何聲明及陳述。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄，㈡確認伊對張明珠等8人間就系爭土地應有部分1/2買賣，有以731萬3900元為買賣價金之優先承買權存在，㈢確認伊對吳麗娥等2人間就甲土地應有部分44/1000買賣，有以27萬3992元為買賣價金之優先承買權存在，㈣林永祥等2人就第一項土地應有部分之所有權移轉登記應予塗銷，㈤吳國銘就第二項土地應有部分之所有權移轉登記應予塗銷，㈥張明珠等6人應以731萬3900元與伊訂立買賣契約，並於伊給付前開金額同時，將上開應有部分移轉登記予伊，㈦吳麗娥應以27萬3992元與伊訂立買賣契約，並於伊給付上開價金同時，將前開應有部分移轉登記予伊。林永祥等2人則答辯聲明：上訴駁回。
四、上訴人主張其於98年9月30日拍賣取得系爭土地應有部分（如附表編號1.1、2.1、3.1所示），而系爭土地上之系爭建物乃李金水於30至40年間向蕭芳萬、 黃榮樁 之前手承租系爭土地所建，李金水於83年2月26日死亡，系爭建物為李金水全體繼承人公同共有， 嗣其 於110年6月4日因遺產訴訟單獨取得系爭建物；又吳麗娥於98年4月23日將其甲土地應有部分44/1000以買賣為原因移轉登記予吳國銘；張明珠等6人則於99年4月9日將其等系爭土地應有部分1/2，以買賣為原因移轉登記予林永祥等2人（應有部分如附表編號1.3、1.4、2.3、2.4、3.2、3.3所示）各情，業據提出土地登記謄本、地籍異動索引、另案判決、遺產事件判決與確定證明書為證（見調字卷第25-83頁、原審卷第103頁），並經本院調取另案電子卷證、遺產事件卷宗核閱無誤（見本院卷第159、185），且為林永祥等2人所不爭執（見本院卷第198頁），堪信為真實。
五、上訴人主張吳麗娥、張明珠等6人將甲土地、系爭土地應有部分依序出售吳國銘、林永祥等2人時，未依土地法第104條第1項規定，通知李金水全體繼承人行使優先承買權，其因另案單獨取得系爭建物，請求確認其優先承買權存在，吳國銘、林永祥等2人應塗銷所有權移轉登記，吳麗娥、張明珠等6人於其給付價金時，應各將甲土地、系爭土地應有部分移轉登記予其等語，惟為林永祥等2人所否認，並以前詞置辯。經查：㈠確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者
，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，故確認法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法律上利益（最高法院42年台上字第1031號判決意旨參照）。上訴人主張其就吳麗娥、張明珠等6人出售甲土地、系爭土地之應有部分，有土地法第104條第1項規定之優先購買權等情，既為林永祥等2人所否認，足認上訴人就所稱之優先購買權存否不明確，致其在私法上之地位有受侵害之危險，且得以確認優先購買權存在之判決除去此種不安之狀態，上訴人即有受本件確認判決之法律上利益，自得提起本件確認優先購買權存在之訴，合先敘明。
㈡上訴人主張其依土地法第104條第1項規定，對於系爭土地有
優先購買權存在，是否有據?⒈按土地法第104條第1項關於承租人優先購買權規定之目的，
旨在使基地與其上房屋同歸一人所有，以盡經濟效用，而杜紛爭，故應認基地承租人所得優先購買者為其所承租用以建屋之基地部分；如承租期間房屋面積有所增減，則應於承租範圍內，按行使優先購買權時之房屋坐落位置、面積，定其買受範圍（最高法院106年度台上字第1662號判決意旨參照）。⒉經查：
⑴系爭建物為李金水承租系爭土地所建，李金水於83年2月26日
死亡，系爭建物為李金水全體繼承人公同共有，嗣上訴人於110年6月4日因遺產訴訟單獨取得系爭建物，已如前述。觀之系爭建物稅籍資料內容，記載系爭建物已歷時67年、面積為171.30平方公尺（見本院卷第333頁），上訴人就此亦不爭執（見本院卷第389頁）；又遺產訴訟之不動產估價報告，記載：勘察日期109年11月16日…，系爭建物正面有鐵捲門，屋頂為輕鋼架鐵皮屋頂，牆面主要為磚造，部分牆面覆蓋石棉板或鐵皮，建物四週堆置雜物並無人居住，其現狀為閒置等語（見本院卷第404頁），且上訴人自陳系爭建物是做倉庫使用，上面鐵皮是其加蓋的，中間庭院停放其工作車輛…，李金水租用系爭土地，係用以興建農舍（系爭建物），系爭建物前方曾供曬穀場使用，後面有養豬，現已未曬穀、養豬…，約於102年1月間，上訴人訴訟代理人即其子李東穎於婚後曾短暫居住3個月，後來在桃園置產，就沒有住在系爭建物等語（見原審卷一第183頁、本院卷第388、461頁），可見上訴人現未將系爭建物供農舍或居住之用，亦未將系爭建物周圍空地用以曬穀。上訴人主張其使用系爭土地範圍有超過系爭建物面積云云（見本院卷第389頁），並未舉證證明，即不可採。依上說明，上訴人依土地法第104條第1項規定所得優先購買者，應以系爭建物所占系爭土地部分面積，定其買受範圍。
⑵又系爭土地原共有人蕭芳萬之債權人，前於95年間向原法院
聲請拍賣其應有部分1/2，由吳麗娥得標，嗣原法院執行處通知李金水繼承人行使優先承買權，為上訴人自陳在卷（見本院卷第391、461頁）。經審視前開執行程序之歷次拍賣公告內容（見原審卷二第293-307頁），備註欄均記載：「本件土地，經地政人員指界後，發現土地上有第三人李金水所建○○市○○路0段000號建物一間（即系爭建物），占用面積17
1.33平方公尺，本件土地有出租第三人李金水，此建物如有租地建屋情形，承租人對建物占用土地部分有優先購買權」、「本件拍賣土地應有部分拍定不點交，土地共有人有優先購買權」等語（見本院卷第295、299、303頁），可見該公告亦載明承租人係對建物占用土地部分即171.33平方公尺，有優先購買權。
⑶上訴人主張對吳麗娥行使優先承買權部分：
①查，原法院執行處於97年5月20日通知上訴人是否行使優先承
買權（見原審卷二第305頁），於98年0月間因認上訴人就甲、乙土地得各以應有部分56/1000、1/2行使優先承買權，就甲土地應有部分44/1000則無優先購買權（見本院卷第203-204頁），乃另由吳麗娥拍賣取得甲土地應有部分44/1000，並依此發給上訴人、吳麗娥權利移轉證明，及退還上訴人、吳麗娥各20萬0640元、86萬9360元（見原審卷二第307頁），此據上訴人 陳明 在卷（見本院卷第391、461頁）。②又511、511-1、522地號土地面積依序為164.19、24.06、175
.62平方公尺（見本院卷第189、191、193頁），上訴人於前開執行程序行使優先購買權，所取得系爭土地如附表所示之應有部分面積，合計為173.652平方公尺（511、511-1地號：面積〈164.19＋24.06平方公尺〉×應有部分456/1000＝85.842平方公尺；522地號：面積175.62平方公尺×應有部分1/2＝87.81平方公尺。85.84＋87.81＝173.652平方公尺），亦為上訴人所不爭執（見本院卷第461頁），可知上訴人於前開執行程序行使優先購買權所取得系爭土地面積173.652平方公尺，已逾拍賣公告記載系爭建物面積171.33平方公尺，足見原法院執行處係以系爭建物坐落系爭土地部分面積，定上訴人所得優先購買系爭土地範圍，認上訴人對於甲、乙土地應有部分依序逾456/1000、1/2部分，均無優先購買權。且上訴人對於原法院執行處退還其所繳納無優先購買權之甲土地應有部分價款之處分，亦未聲明不服而告確定，堪認上訴人對於甲、乙土地應有部分依序逾456/1000、1/2部分，並無優先購買權。則吳麗娥將其拍賣取得且經原法院執行處認定上訴人無優先承買權之甲土地應有部分44/1000移轉登記予吳國銘，自無庸通知上訴人行使優先購買權。上訴人主張其對吳麗娥出售之甲土地應有部分44/1000有優先購買權云云，顯無可採。
⑷上訴人主張對張明珠等6人行使優先承買權部分：
①上訴人依土地法第104條第1項規定所得優先購買者，係以系
爭建物坐落系爭土地部分面積，定其買受範圍，其於前開執行程序行使優先購買權，所取得系爭土地如附表所示之應有部分面積（173.652平方公尺），已逾系爭建物占用系爭土地之面積（171.33平方公尺），其對於依系爭建物占用系爭土地折算應有部分以外之應有部分，並無優先承買權，業如前述，則張明珠等6人出售系爭土地應有部分時，並無依土地法第104條第1項規定通知上訴人行使優先購買權必要。
②又上訴人自陳其係以土地登記申請書所附「所有權買賣移轉
契約書」記載之價金，即系爭土地公告現值為價格，行使優先購買權（見本院卷第203頁）；然該契約應係俗稱之公契，為核定土地增值稅之基準，並非實際交易價格，上訴人主張優先購買權，應依張明珠等8人之買賣條件，始得認係合法行使優先承購權，不得任憑己意附加條件或限制，否則對於已成立之買賣契約內容，自不生影響。查，張明珠等6人於99年3月間寄送存證信函通知上訴人及李金水行使優先承買權，該信函已載明系爭條件即土地坐落地號、面積、權利範圍、買賣價金2200萬元，並請於函到10日回覆或以書面通知是否願以相同條件優先承買土地，寄送上訴人之地址則為上訴人於謄本記載之戶籍地址（見原審卷一第89、153-157頁）。上訴人雖稱被上訴人僅寄送存證信函予李金水云云，然上開存證信函記載之收件人為上訴人、副本收件人為李金水（見原審卷一第153頁），且上訴人自陳寄送李金水之存證信函，其上簽收之印章係為其所有（見原審卷一第200頁），亦不否認有於99年3月17日收到存證信函（見本院卷第200頁），並表示：99年那麼久了，他要賣那麼貴，然後我就不知道等語（見原審卷一第200頁），其訴訟代理人即其子李東穎亦稱：收到存證信函，只說兩千多萬，但沒有說賣給誰，且也沒有寄給其他繼承人，上訴人有跟我們討論，我們的判斷這是詐騙，也認為沒有效力，所以沒有理會等語（見原審卷二第95頁），堪認張明珠等6人確有通知上訴人行使優先承買權，並明確告知承買價格為2200萬元。林永祥等2人雖因歷時已久，僅能提出關於李金水部分之回執（見原審卷一第157頁），然該信函之收件人為上訴人、副本收件人為李金水，並以掛號寄送至上訴人之戶籍地，上訴人已代收寄送給李金水之存證信函，衡情應亦已收受該信函，足見上訴人係於收受存證信函後，因承買價格過高而未於期限內行使優先承買權。則上訴人於99年3月17日收到張明珠等6人寄送之前開存證信函，已知悉得以系爭條件行使優先承買權，亦依另案於108年11月26日（見重司調卷第75-83頁）之判決結果給付租金予林永祥等2人，為上訴人所不爭執（見本院卷第202頁），惟其遲至110年3月9日始提起本案訴訟（見重司調卷第9頁），欲變更承買價格向張明珠等6人行使優先購買權，難認有據。至上訴人雖主張林永祥等2人買受後，曾與其及其子女洽談合建事宜，當時彼2人亦稱買賣價金並非2200萬元，僅幾百萬元，且出賣人係償還賭債，故是以債抵價云云（見原審卷二第100頁），然為林永祥等2人所否認，上訴人既未能舉證以實其說，其此部分主張，自不可取。
⒊另按土地法第104條之立法意旨，在於使土地與其上房屋同歸
一人所有，以維持房屋與基地權利之一體性，杜絕紛爭，並盡經濟效用，而非在使優先購買權人坐收漁利，是優先購買權人應於知悉土地所有權人出賣基地及買受人並買賣條件時，在相當期限內行使其權利，若長期不行使，不僅有悖於法之安定性，且如嗣後房地價格飆漲，若仍許其行使優先購買權，即難謂與法律規定依同樣條件購買之本旨相符，自與誠信原則有違（最高法院100年度台上字第2019號判決意旨參照）。查，上訴人係欲以系爭土地於98、99年間之公告現值為價格，向吳麗娥、張明珠等6人行使優先購買權，有如前述；惟縱吳麗娥、張明珠等6人該時係以系爭土地公告現值價格出售應有部分，衡情應與現在之系爭土地價格相差懸殊，上訴人遲至110年3月9日提起本案訴訟，欲以該時價格行使優先購買權，悖於法之安定性，有礙交易安全，與法律規定優先購買權行使之立法意旨有違，自屬違反誠信原則，益見其主張得向吳麗娥、張明珠等6人行使優先購買權，並不可採。
㈢上訴人請求吳國銘、林永祥等2人應塗銷所有權移轉登記，吳
麗娥、張明珠等6人於其給付價金時，應將系爭土地應有部分移轉登記予己，是否有據?上訴人於前開執行程序行使優先購買權，所取得系爭土地如附表所示之應有部分面積，已逾系爭建物占用系爭土地之面積，其就系爭建物占用系爭土地折算應有部分以外之應有部分，並無優先承買權；則上訴人主張對張明珠等8人就系爭土地應有部分及對吳麗娥等2人就甲土地應有部分之買賣，有優先承買權存在，並請求吳國銘、林永祥等2人塗銷所有權移轉登記，吳麗娥、張明珠等6人於其給付價金時，應將系爭土地應有部分移轉登記予己，即屬無據。
六、從而，上訴人依土地法第104條第1項規定，請求㈠確認伊對張明珠等8人就系爭土地應有部分1/2買賣，有以731萬3900元為買賣價金之優先承買權存在，㈡確認伊對吳麗娥等2人就甲土地應有部分44/1000買賣，有以27萬3992元之優先承買權存在，㈢林永祥等2人就第一項土地應有部分之所有權移轉登記應予塗銷，㈣吳國銘就第二項土地應有部分之所有權移轉登記應予塗銷，㈤張明珠等6人應以731萬3900元與伊訂立買賣契約，並於伊給付前開金額同時，將上開應有部分移轉登記予伊，㈥吳麗娥應以27萬3992元與伊訂立買賣契約，並於伊給付上開價金同時，將前開應有部分移轉登記予伊；均非正當。原審為上訴人敗訴之判決，理由雖有不同，結論則無二致，仍應維持。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。中華民國112年8月29日
民事第十庭
審判長法官何君豪
法官張文毓法官邱靜琪正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國112年8月29日
書記官張淨卿