裁判字號：臺灣高等法院98年上字第474號民事判決
裁判日期：民國99年03月17日
裁判案由：減少買賣價金
臺灣高等法院民事判決98年度上字第474號上訴人乙○○訴訟代理人 陳井星 律師
謝進益 律師訴訟代理人甲○○受告知人戊○○訴訟代理人丁○○被上訴人丙○○
樓訴訟代理人 胡坤佑 律師複代理人 羅瑞洋 律師上列當事人間減少買賣價金事件，上訴人對於中華民國98年3月31日台灣士林地方法院97年度訴字第1160號第一審判決提起上訴，本院於99年3月3日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決除確定部分外廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用（除確定部分外）由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：被上訴人主張上訴人未於第一審提出被上訴人業以存證信函解除契約之抗辯，於第二審始提出新攻擊、防禦方法，依民事訴訟法第447條規定，不應准許云云。查，上訴人98年3月19日提出於原法院之答辯二狀已抗辯請法院判命「解除兩造間之買賣契約」（原審卷第204頁），顯非新攻擊、防禦方法，合先敘明。
貳、實體方面：
一、被上訴人主張：㈠被上訴人於民國96年9月29日經由太平洋房屋仲介股份有限
公司（下稱太平洋公司）之仲介，以總價金新台幣（下同）907萬元購買上訴人所有臺北市○○區○○段二小段29-4地號（面積562平方公尺，權利範圍1000分之55）土地及坐落其上之門牌號碼臺北市○○路○○號5樓之房屋（下稱系爭房屋），嗣上訴人於完成所有權移轉登記，並於同年11月30日交屋。上訴人裝潢時發現系爭房屋地板鋼筋有鏽蝕斷裂、主臥室浴廁天花板有加釘鋼板等情，遂委請台灣檢驗科技股份有限公司（以下簡稱台灣科技公司）檢測後，發現系爭房屋因樑柱之氯離子含量已超過每立方公尺0.3公斤之標準值，嗣於原法院審理中囑託臺灣省土木技師公會鑑定，認定系爭房屋屬俗稱之「海砂屋」。上開瑕疵嚴重影響房屋耐用年限及被上訴人居住使用上之安全，依兩造簽訂之不動產買賣契約第5條約定，上訴人應負瑕疵擔保責任，爰依民法第359條規定請求減少價金4,546,638元等語。於原審請求上訴人給付被上訴人4,546,638元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，並陳明願供擔保請准宣告假執行。原審判命上訴人給付3,854,857元本息，駁回被上訴人其餘之請求，上訴人對敗訴部分全部聲明不服，而被上訴人對敗訴部分則未聲明不服，已告確定。
㈡答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：㈠被上訴人怠於通知上訴人，屬承認瑕疵，不得主張民法第
359條規定之減少價金之權利：被上訴人於97年1月29日取得住屋分析報告書時已知該房屋之瑕疵，被上訴人於97年2月25日始寄發存證信函通知房屋存在瑕疵之情事，依民法第356條第3項規定，視為被上訴人已承認其所受領之物，被上訴人嗣後再主張減少價金請求權，並無理由。上訴人否認被上訴人在寄發存證信函前有口頭通知瑕疵，被上訴人應負舉證責任。
㈡兩造已合意排除海砂屋、輻射屋之瑕疵，被上訴人不得再主
張系爭房屋屬海砂屋之情事，請求上訴人負瑕疵擔保責任：上訴人於出賣系爭房屋時，曾明確告知系爭房屋並未作輻射屋與海砂屋之檢測，上訴人與仲介公司均向被上訴人詢問是否欲作輻射屋、海砂屋之檢測，被上訴人表明不需要，以屋況現狀點交即可，並將此點載明於標的物現況說明書，可推論當事人間約定排除就海砂屋、輻射屋之瑕疵擔保責任。
㈢原審判決以損害賠償金額作為減少價金之範圍，係有錯誤：
實務及學說見解均認為民法第359條規定減少價金請求權所得減少價金，應以瑕疵物於買賣當時應有之實際價格，與無瑕疵時之應有價格之比例算定。故減少價金＝約定價金×(1－有瑕疵之價額/無瑕疵之價額)，系爭房屋因房屋老舊，上訴人以當時行情市價之六折出售，因此計算減少價金時，不得僅以市價扣除實際價值以為計算其減少之價值損失數額，否則即失公平，被上訴人縱得依民法第359條規定行使減少價金時，最多亦僅為645,700元為限。若參酌當時上訴人僅六折出售，被上訴人得減少價金範圍為387,420元(645,700x0.6)。
㈣被上訴人97年2月25日寄發之存證信函已行使解除權之意思表示，被上訴人不得再行使減少價金請求權。
㈤台灣省土木技師公會之鑑定報告未經具結，不得作為證據。
經上訴人自行訪價、估算後，台灣省土木技師公會之鑑定，其修繕項目及額度浮濫，且其估算費用額度顯逾市場行情甚多，被上訴人所得請求減價金額，並不合理等語資為抗辯。
㈥上訴聲明：
⒈原判決不利於上訴人部分廢棄。
⒉上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
⒊如受不利判決，願供現金或銀行可轉讓存單為擔保，請免為假執行。
三、受告知人戊○○陳述略以：賣系爭房屋予上訴人已經十幾年了，當時有告知房子會漏水所以比市價便宜賣，是否為海砂屋因為未鑑定所以不知道。
四、兩造不爭之事實：㈠被上訴人於96年9月29日經太平洋公司仲介，以總價金907萬
元向上訴人購買系爭房地，於同年11月30日完成交屋及所有權移轉登記手續。
㈡系爭房屋於建築完成時及於被上訴人購買時，主管機關均無規範硬固混凝土氯離子含量標準。
㈢鑑定報告第72頁修繕費用不須折舊。
五、兩造爭執點之論述：被上訴人主張系爭房屋為海砂屋，上訴人應負瑕疵擔保責任，請求減少買賣價金；上訴人則以被上訴人怠於通知屬承認瑕疵，兩造係以現況點交合意排除海砂屋之瑕疵，被上訴人已解除契約不得再請求減少價金、鑑定不公等語，資為抗辯。本院之判斷如下：
㈠按，買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保
之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第
359條定有明文。該條所規定之契約解除權為形成權之一種，其行使並不以得出賣人之承諾為必要（最高法院72年度台上字第5032號裁判參照）。民法第359條但書所稱依情形解除契約，顯失公平。係謂瑕疵對於買受人所生之損害，與解除對於出賣人所生之損害，有失平衡（最高法院73年度台上字第4360號裁判參照）。
㈡被上訴人買受系爭房屋後，曾於97年1月間委請台灣科技公
司檢測其混凝土氯離子含量，發現系爭房屋「右一房柱」、「右一房樑」及「客廳樑」之氯離子含量平均值為每立方公尺1.392公斤，逾CNS3090分別於83年、87年所訂之新拌混凝土中水溶性氯離子含量限制每立方公尺0.6公斤、每立方公尺0.3公斤等情，有試驗報告在卷可佐（原審卷第25頁）。
原審法院審理中囑託台灣省土木技師公會派員鑑定，並至現場履勘，系爭房屋客廳地板有1根鋼筋變細斷掉，套房廁所之屋頂全部架設鐵板，另一間廁所之屋頂粉刷鬆脫剝落，該處屋頂之樑邊並有一排共9塊之磁磚脫拱等情，有勘驗筆錄及照片足按（原審卷第81頁、84至87頁）。後經台灣省土木技師公會鑑定結果為：「‧‧‧敲開天花板之綜合目視檢測，整層幾乎已達80%的面積，呈現高氯離子含量之鋼筋銹蝕，混凝土剝落後遺症。（十二）由鋼筋腐蝕速率檢測發現，樓板及地板鋼筋腐蝕程度嚴重。（十三）由混凝土試體水溶性氯離子含量試驗得知，其氯離子含量過高，每一抽樣檢測均超過每立方公尺2公斤，足以影響鋼筋造成銹蝕。（十四）混凝土抗壓強度不足，三顆試體均不合CNS標準，且平均為每平方公分86公斤，不及設計值每平方公分210公斤之一半。綜合以上所述，可推斷鑑定標的物為高氯離子建築物，應立即檢修。並針對結構主體、柱、樑板作修繕補強。‧‧‧建築完成年度為民國76年，當時並無規範硬固混凝土氯離子含量標準。民國96年9月間亦無。但現今之氯離子鑑定案多依據CNS3090A2042規範87.6.25第三次修訂版，新拌混凝土氯離子含量容許值不得超過每立方公尺0.3公斤做為參考。‧‧‧以氯離子含量及中性化程度對鋼筋影響程度研判，高氯離子含量將對結構安全有所影響，應予拆除重建或修繕補強‧‧‧」等語（原審卷第114、115、116頁）。足認系爭房屋因混凝土氯離子含量過高，已嚴重影響房屋之結構，致危及住戶居住使用上之安全性，顯非漏水所能導致，應屬俗稱之「海砂屋」無訛。
㈢被上訴人以907萬元買受系爭房屋，其起訴請求減少價金
4,546,638元，原判決認得減少3,854,857，對被上訴人而言，因瑕疵對於買受人（被上訴人）所生之損害，自屬重大，其於97年2月25日寄發存證信函給上訴人，主張「系爭房屋顯有重大瑕疵，為此，本人特委請貴大律師依民法第359條規定，發函解除本人與 陳君 間之買賣契約‧‧‧」（本院卷第59頁），於法自屬有據。而上訴人在原審法院即抗辯「請鈞院判解除兩造間之買賣契約，命被告返還原告先前給付價金之同時，將系爭房屋所有權移轉予被告，以回復原狀，而非准許原告減少價金」（原審卷第204頁），足證上訴人認為解除契約對上訴人較為公平。於本院審理中，上訴人再次重申解除契約回復原狀之意願（本院卷第25頁反面），被上訴人訴訟代理人亦陳明因為被上訴人就系爭買賣支出一些費用，希望上訴人以970萬元購回等語（本院卷第84頁反面），故兩造對於解除契約均不認為有顯失公平之情形，洵堪認定。是以，被上訴人於97年2月25日以存證信函行使解除權時，系爭買賣契約已解除，被上訴人嗣於97年7月18日起訴請求減少買賣價金，因契約業經被上訴人解除而消滅，被上訴人之請求，於法自有未合。次按「因買賣之標的物有瑕疵而解除契約，請求返還價金，與因解除契約顯失公平，僅得請求減少價金，在實體法上為兩種不同之請求權，在訴訟法上為兩種不同之訴訟標的，法院不得將原告基於解除契約所為返還價金之請求，依職權改為命被告減少價金之判決。」（最高法院67年台上字第3898號判例參照），同理，本件被上訴人係請求減少價金，本院不得依上訴人之抗辯，改判命解除契約回復原狀。
六、綜上所述，上訴人抗辯被上訴人起訴前以存證信函通知解除契約，兩造契約已解除為可信，被上訴人認其得就解除契約及減少價金為選擇之主張，並不足採。從而，被上訴人本於瑕疵擔保之法律關係，請求上訴人給付所減少之買賣價金，為無理由，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審判命上訴人給付3,854,857元本息，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由本院予以廢棄改判，如主文第2項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，或與本件無涉，或與判決結果不生影響，毋庸一一論列。
八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。
中華民國99年3月17日
民事第二庭
審判長法官吳謙仁
法官黃莉雲法官蘇瑞華正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國99年3月18日
書記官賴以真附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。