裁判字號：臺灣高等法院臺中分院110年上更一字第36號民事判決
裁判日期：民國110年12月07日
裁判案由：請求遷讓房屋
臺灣高等法院臺中分院民事判決110年度上更一字第36號上訴人 吳采靜 訴訟代理人 林見軍 律師
參加人 許銘仁 訴訟代理人 黃啟倫 律師被上訴人 黃蕙霜 訴訟代理人 何志揚 律師複代理人 江伊莉 律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於民國107年11月21日臺灣臺中地方法院107年度訴字第305號第一審判決提起上訴，經最高法院發回更審，本院於110年11月16日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、原判決關於駁回上訴人後開第二、三項之訴部分，及該部分訴訟費用之裁判均廢棄。
二、被上訴人應將如附表一編號8、9所示建物遷讓返還上訴人。
三、被上訴人應自民國107年1月1日起至遷讓返還前項建物之日止，按月給付上訴人如附表四欄所示之金額。
四、第一、二審（除確定部分外）、發回前第三審訴訟費用及參加費用均由被上訴人負擔。
五、上訴人假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序部分：
一、上訴人於原審依民法第767條第1項前段規定，起訴請求被上訴人應遷讓返還如附表一編號8、9所示之建物（下稱系爭建物），併依民法第179條規定，請求被上訴人給付無權占有系爭建物所受相當於租金之不當得利（下稱本訴部分）；並未一併請求遷讓返還如附表一編號1至7所示之土地（下稱系爭土地，並與系爭建物合稱為系爭房地）。被上訴人則於原審對上訴人、參加人提起反訴，先位請求㈠確認上訴人與參加人間就系爭房地於民國106年9月11日所為買賣契約之債權行為（下稱系爭債權行為）及於106年10月16日所為所有權移轉登記之物權行為（下稱系爭物權行為）均不存在；㈡代位參加人請求上訴人塗銷於106年10月16日所為之上開所有權移轉登記（下稱系爭所有權移轉登記）；備位請求㈠撤銷上訴人與參加人間所為系爭債權及物權行為，及㈡上訴人應塗銷系爭所有權移轉登記（下稱反訴部分）。被上訴人所提反訴部分，經前審判決駁回，被上訴人提起上訴，復經最高法院110年度台上字第1341號判決駁回上訴而告確定（本院卷第7頁），已非本院審理範圍。故而本院審理範圍應僅限上訴人於本訴經最高法院廢棄發回部分之請求，合先敘明。
二、參加人因前開被上訴人所提反訴經駁回確定而脫離本件當事人，其又主張為系爭債權行為之當事人，因與上訴人約定將系爭房地之買賣價金留置新臺幣（下同）300萬元於履約專戶中，須待上訴人確認系爭建物屋況後，上訴人始能受領該300萬元，而就本件有法律上之利害關係，且願輔助上訴人，爰於110年9月9日具狀聲明參加訴訟（本院卷第271頁至第272頁），經核於法尚無不合，兩造對其參加復未提出異議而為言詞辯論（本院卷第230頁），是參加人之訴訟參加，自應准許。
貳、實體部分：
一、上訴人主張：伊與參加人於106年9月11日簽訂不動產買賣契約（下稱系爭契約），以1100萬元向其購買系爭房地，同年10月16日辦竣所有權移轉登記，伊已取得系爭房地之所有權。被上訴人無正當權源，占有系爭建物，受有相當於租金之不當得利等情，爰依民法第767條第1項前段、第179條規定，求為命被上訴人遷讓返還系爭建物，及自107年1月1日起至返還系爭建物之日止，按月給付伊如附表四欄所示金額之判決。
二、參加人主張：系爭建物為伊婚前單獨購買，被上訴人並未共同出資，伊自得自行處分。被上訴人雖為伊配偶，惟單純配偶關係不能作為被上訴人使用系爭建物之法律上占有權源；亦不能僅以被上訴人占有系爭建物，即認伊與被上訴人間有使用借貸關係存在。況被上訴人於101年已更換系爭建物門鎖致伊無法進入，而排除伊就系爭建物之占有，伊已未直接或間接占有系爭建物，被上訴人顯係以自己占有而非以伊之占有輔助人身分繼續占有系爭建物，自屬無權占有。伊與上訴人於系爭契約約定由上訴人自行請求被上訴人遷讓系爭建物，係以指示交付方式，將伊對被上訴人之系爭建物返還請求權讓與上訴人，上訴人自得本於系爭建物所有權人身分為主張。
三、被上訴人則辯以：伊曾出資購買系爭房地而借名登記在參加人名下，伊得本於共有人身分而占有系爭建物；且伊為參加人之配偶，於婚姻關係存續期間，伊為參加人之占有輔助人，自得占有使用系爭建物；且伊與參加人間就系爭房地所生之利用關係，類似使用借貸關係，上開法律關係既仍存在，伊即非無權占有系爭建物。況伊於101年間更換系爭建物之門鎖，參加人並未持有更換門鎖後之新鑰匙，事實上亦無從交付系爭建物予上訴人。即便上訴人與參加人間約定由上訴人排除伊之占有，然系爭房地未經參加人交付予上訴人，上訴人自未取得系爭房地所有權，不得請求伊遷讓返還系爭建物。上訴人係惡意買受系爭房地，以達逼迫伊遷讓之目的，屬權利濫用，且違反誠信原則，其請求伊遷讓返還系爭建物及給付不當得利，均無理由。
四、原審認上訴人之請求為無理由，駁回上訴人之訴，上訴人不服提起上訴，其上訴聲明為：㈠原判決（除確定部分外）廢棄；㈡被上訴人應將系爭建物遷讓返還上訴人；㈢被上訴人應自107年1月1日起至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付上訴人如附表四欄所示之金額；㈣聲明第三項所命給付，上訴人願供擔保，請准宣告假執行。被上訴人則答辯聲明：㈠上訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
五、本件經兩造協議簡化爭點如下：（本院卷第231頁至第233頁）㈠兩造不爭執事項：
⒈上訴人與參加人於106年9月11日簽訂系爭契約，約定由上訴人以1100萬元向參加人購買系爭房地。
⒉系爭房地於106年10月16日以買賣為原因（發生日期：106年9
月11日），辦竣所有權移轉登記（收件年期：臺中市中山地政事務所106年收件山普登字第50550號）予上訴人。亦即上訴人與參加人間就系爭房地於106年9月11日為買賣之債權行為，再於106年10月16日為所有權移轉之物權行為。⒊參加人與被上訴人於98年10月23日結婚，現夫妻關係仍存續中。
⒋被上訴人迄今仍住在系爭房地；被上訴人於101年6月間將系
爭建物換鎖，參加人未持有系爭建物之新鑰匙，嗣參加人於103年2月11日將戶籍遷出系爭建物。
⒌訴外人即參加人之００００訴請被上訴人遷讓系爭房地事件（案
號：原法院103年度訴字第932號），業經法院判決 許國和 敗訴確定。
⒍系爭契約第1條第5款約定：「本買賣標的點交日期：至遲民國106年10月31日前交屋」。
⒎系爭契約第14條點交約定：「…其他：依空屋現況交付…」。
⒏系爭契約第17條其他約定事項：「一、驗屋交屋之前倘若有
發生非自然死亡之事故，本契約無條件解除…。二、交屋時買賣雙方不得動用黑道力量驅離，否則應負法律及賠責任。
三、產權過戶完成後，賣方不負責驅離現居人，概由承買人解決。…五、買賣雙方協議同意留置新臺幣參佰萬元正於履約專戶內，至買方驗屋交屋後返還，雙方無異議」。
㈡本件爭點：
⒈上訴人依民法第767條第1項前段規定，請求被上訴人遷讓返
還系爭建物，有無理由？⒉上訴人依民法第179條規定，請求被上訴人應自107年1月1日
起至返還系爭建物之日止，按月給付如附表四欄所示之金額，有無理由？
六、本院得心證之理由：㈠上訴人依民法第767條第1項前段規定，請求被上訴人遷讓返還系爭建物，為有理由：
⒈按不動產之出賣人依民法第348條第1項規定，負有交付不動
產與買受人，並使其取得所有權之義務。所謂交付即為移轉占有，除現實交付及簡易交付外，尚得以占有改定及指示交付（讓與返還請求權）代替（最高法院80年度台上字第1472號判決意旨參照）。又所謂讓與對於第三人之返還請求權，兼指債權之返還請求權與物權之返還請求權，無論是何種請求權，讓與人必須有此項請求權，否則不能發生移轉占有之效力。所讓與者倘為債權之返還請求權時，依民法第297條之規定，應通知該第三人，否則對之不生效力。而所有物返還請求權既與債權相類，則其讓與自應類推適用債權讓與之規定，須對第三人為通知，始能對該第三人發生效力（最高法院110年度台上字第1917號判決意旨參照）。
⒉系爭房地係參加人與被上訴人結婚前所購買，依民法第1017
條第1項前段規定，屬參加人之婚前財產，且參加人與上訴人間就系爭房地之買賣流程，難認為通謀虛偽意思表示而無效等情，業據最高法院110年度台上字第1341號判決認定明確而駁回被上訴人之上訴並告確定，則參加人與上訴人所簽立之系爭契約自屬有效。而參系爭契約第17條其他約定事項第3點約定：「產權過戶完成後，賣方（即參加人）不負責驅離現居人，概由承買人（即上訴人）解決」；同條第5點約定：「買賣雙方協議同意留置新臺幣三百萬元正於履約專戶內，至買方驗屋交屋後返還，雙方無異議。」（不爭執事項⒏參照），足認參加人與上訴人就系爭房地之買賣，係約定需由買方即上訴人驅離現居人始完成交屋，且在完成交屋前留置保留款300萬元於履保專戶內。又系爭房地於106年10月16日已完成所有權移轉登記予上訴人（不爭執事項⒉參照）， 佐以 本件買賣之履保專戶於106年10月18日結案時依買賣雙方指示，保留300萬元於專戶內，其餘價款撥付至賣方指定之帳戶中乙節，有安新建築經理股份有限公司107年9月3日107年度安新字第44號函、107年10月5日107年度安新字第53號函附卷可憑（前審卷一第94頁、卷二第301頁），足認系爭房地雖已辦妥所有權移轉登記，但因尚未完成交屋，乃將300萬元保留款留置於履保專戶。自此可見，出賣人就系爭契約應履行之義務，非僅及於辦妥所有權移轉登記，而係及於交屋無訛。
⒊再參加人與被上訴人於98年10月23日結婚，現夫妻關係仍存
續中；被上訴人迄今仍住在系爭房地；被上訴人於101年6月間將系爭建物換鎖，參加人未持有系爭建物之新鑰匙，嗣參加人於103年2月11日將戶籍遷出系爭建物等情，為兩造所不爭執（不爭執事項⒊⒋參照），亦堪信為真。則參加人與被上訴人雖曾於婚後同住於系爭建物，然被上訴人於101年6月間換鎖後，參加人即未再持有系爭建物之新鑰匙，因而喪失對系爭建物之占有。被上訴人雖為參加人之配偶，惟其夫妻關係，僅係被上訴人對參加人之占有物得以其占有輔助人身分亦占有該物而已；在參加人喪失系爭建物占有之情況下，被上訴人縱與參加人仍為夫妻關係，然因參加人已無占有狀態可供被上訴人依附，被上訴人自不具有參加人之占有輔助人身分。被上訴人雖另辯以其與參加人間就系爭建物有使用借貸關係存在云云，惟此部分經參加人所否認，被上訴人又未提出相關事證以實其說，自無從僅以其與參加人之夫妻關係，即認定其等間有使用借貸關係存在。而系爭建物又為參加人之婚前財產，為其單獨所有，已如前述。則系爭建物出售予上訴人前既為參加人所有，被上訴人又未提出有權占有之合法權源，參加人自有依所有物返還請求權請求被上訴人返還系爭建物之權利。參加人嗣與上訴人簽立系爭契約，將系爭房地出售予上訴人，並於爭契約第17條其他約定事項第3點約定：「產權過戶完成後，賣方（即參加人）不負責驅離現居人，概由承買人（即上訴人）解決」，顯見有將該所有物返還請求權讓與上訴人之意。且以兩造間於106年10月18日之LINE對話紀錄：「被上訴人：吳小姐，學校不是妳的戰場，妳和許銘仁之間的買賣有問題，妳應該去找他。…」、「被上訴人：妳跟他買房子，跟教育局有什麼關係」、「上訴人：佔著我的房子，叫我不能找你請你搬遷」、「被上訴人：又不是我賣給妳的」、「被上訴人：妳明知道我們有糾紛，他連鑰匙也沒有，妳還要買，不是很奇怪嗎？」、「被上訴人：妳就去找賣東西給妳的人呀」、「被上訴人：如果妳是真的買賣為何不去告我侵占，硬要拿學校來壓我」、「被上訴人：賣房子的人是許銘仁，與我無關，我沒拿妳的錢」、「上訴人：今天也好心告訴你。請仲介通知你，一直避不見面，也終於通到電話轉達給妳知道囉，沒有裝傻不知道這回事呢，許先生告知，存證信函也已寄一陣子」（前審卷一第126頁至第128頁）；佐以參加人於106年10月3日寄出之臺中樹仔腳郵局存證號碼334號存證信函（本院卷第277頁），其內容記載：系爭建物已售出，於106年10月31日要將房屋交給買方，請被上訴人於106年10月30日前搬離系爭建物等語。可見系爭房地過戶予上訴人後，參加人已寄發存證信函通知被上訴人，上訴人亦已將此節以LINE告知被上訴人，並以系爭建物所有權人身分請被上訴人搬遷，被上訴人已有知悉，但仍以該買賣有問題而拒絕搬遷。則參加人對被上訴人原有所有物返還請求權，於簽立系爭契約時將該返還請求權讓與買受人即上訴人，並將此情通知被上訴人，自已完成系爭建物之指示交付，而生交付上訴人之效力。
⒋被上訴人雖辯以：系爭契約約定之買賣條件僅止於過戶，未
及於後續點交，且參加人未持有系爭建物之鑰匙，無從為現實交付，上訴人既未因交付占有而取得系爭建物之所有權，自無從主張所有物返還請求權云云。然系爭契約約定之買賣條件除就買賣標的物辦理移轉過戶外，尚包含後續交屋，已如前述。且買賣標的物之交付非以現實交付為限，以讓與返還請求權之指示交付亦為交付方式之一種。系爭買賣契約既已約定由上訴人取得參加人之所有物返還請求權，並經通知被上訴人，自已生交付之法律效果。被上訴人此部分所辯，要無可採。
⒌基上，上訴人經參加人指示交付而完成買賣標的物之交付後
，已取得系爭建物之占有。而上訴人既已登記為系爭建物所有人，且已取得占有，被上訴人又未舉證證明有何占有之正當權源，則上訴人依民法第767條第1項前段「所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之」之規定，請求被上訴人遷讓返還系爭建物，即有憑據，應予准許。
㈡上訴人依民法第179條規定，請求被上訴人應自107年1月1日
起至返還系爭建物之日止，按月給付如附表四欄所示之金額，為有理由：
⒈按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益
，民法第179條定有明文。故得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度。無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判決意旨參照）。查被上訴人無權占有使用上訴人所有之系爭建物，依上說明，當亦應獲有相當於租金之利益，致上訴人受有無法使用收益系爭建物之損害，自屬不當得利，是上訴人請求被上訴人返還相當於租金之不當得利，於法即無不合。
⒉復按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文。而該條所謂土地價額，依同法施行法第25條規定，係指法定地價。又所謂法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有人依該法規定所申報之地價而言。查系爭房地位於臺中市南區高工路與工學二街路口附近，屬於高工路生活圈，交通便利，鄰近臺中高工，週邊可供日常生活所需之各種店家林立，生活機能相當便利（原審卷一第102頁至第105頁）。是以，本院審酌系爭建物之坐落位置、工商繁榮程度，及被上訴人以系爭建物僅供居住使用，其可得之經濟價值及所受之利益等情事，因認被上訴人應返還相當於租金之不當得利，應以系爭房地申報總價年息7％計算較為適當。茲依如附表二、三所示之系爭房地107至109年度之申報地價及房屋課稅現值，據以核算出被上訴人應返還上訴人相當於租金之不當得利金額如附表四欄所示。
⒊準此，上訴人依據不當得利法律關係，請求被上訴人應自107
年1月1日起至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付如附表四欄所示之金額，即有憑據，應予准許。
七、綜上所述，上訴人依民法第767條第1項前段規定，請求被上訴人應將系爭建物遷讓返還上訴人；併依民法第179條規定，請求被上訴人應自107年1月1日起至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付上訴人如附表四欄所示之金額，為有理由，應予准許。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，即有違誤。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為有理由，爰改判如主文第2、3項所示。至於上訴人雖就金錢給付部分陳明願供擔保請准宣告假執行，然因本件上訴利益未逾150萬元，不得上訴第三審，於本院判決後即告確定，故無宣告假執行之必要，上訴人該部分之聲請，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本件判決結果並無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為有理由，假執行之聲請為無理由，爰判決如主文。
中華民國110年12月7日
民事第五庭審判長法官游文科
法官吳崇道法官楊珮瑛正本係照原本作成。兩造均不得上訴。
書記官金珍華中華民國110年12月7日附表一（土地部分）：編號土地坐落面積（平方公尺）權利範圍1臺中市○區○○○○段000000地號184109分之12臺中市○區○○○○段000000地號67010000分之953臺中市○區○○○○段000000地號36138分之24臺中市○區○○○○段000000地號60全部5臺中市○區○○○○段0000000地號30610000分之6196臺中市○區○○○○段0000000地號7138分之27臺中市○區○○○○段0000000地號7138分之2附表一（建物部分）：編號建號建物門牌基地坐落建築式樣主要建築材料及房屋層數建物面積（平方公尺）權利範圍820467臺中市○區○○路000巷00弄00號臺中市○區○○○○段000000地號住房、停車空間、機電設備室、5層鋼筋混凝土造1層：39.252層：34.943層：34.674層：15.17地下一層：43.58合計：167.61陽台：25.63雨遮：2.19全部920503臺中市○區○○路000巷0號臺中市○區○○○○段000000地號5層鋼筋混凝土造、機電設備室、社區閱覽視聽室1層：86.532層：84.693層：83.154層：22.32地下一層：93.78合計：370.47陽台：8.61雨遮：3.42109分之1附表二（土地部分）：編號地號面積平方公尺權利範圍107年度申報地價（元/㎡）107年度申報地價總價108年度申報地價總價109年度申報地價總價1320-64184.00109分之14,8008,103元【計算式：4,800×184×1/109＝8,103，元以下4捨5入】同左同左2320-69670.0010000分之955,290.433,673元【計算式：5,290.4×670×95/10,000＝33,673，元以下4捨5入】同左同左3320-9236.00138分之24,8002,504元【計算式：4,800×36×2/138＝2,504，元以下4捨5入】同左同左4320-9960.001分之14,800288,000元【計算式：4,800×60×1/1＝288,000，元以下4捨5入】同左同左5320-101306.0010000分之6194,80090,919元【計算式：4,800×306×619/10,000＝90,919，元以下4捨5入】同左同左6320-1347.00138分之24,800487元【計算式：4,800×7×2/138＝487，元以下4捨5入】同左同左7320-1517.00138分之24,800487元【計算式：4,800×7×2/138＝487，元以下4捨5入】同左同左合計424,173元同左同左附表三（建物部分）：編號建號基地坐落107年度課稅現值108年度課稅現值109年度課稅現值建物門牌120467臺中市○區○○○○段000000地號376,000元371,700元367,300元臺中市○區○○路000巷00弄00號附表四：租金總價編號欄年度欄年租金欄月租金欄各年度應給付不當得利金額110756,012元【計算式：（424,173＋376,000）×7％≒56,012，元以下4捨5入】4,668元【計算式：（56,012÷12≒4,668，元以下4捨5入】自107年1月1日起至107年12月31日止，按月給付4,668元210855,711元【計算式：（424,173＋371,700）×7％≒55,711，元以下4捨5入】4,643元【計算式：（55,711÷12＝4,643，元以下4捨5入】自108年1月1日起至108年12月31日止，按月給付4,643元310955,403元【計算式：（424,173＋367,300）×7％≒55,403，元以下4捨5入】4,617元【計算式：（55,403÷12＝4,617，元以下4捨5入】自109年1月1日起至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付4,617元