裁判字號：臺灣臺北地方法院110年訴字第3325號民事判決
裁判日期：民國111年06月22日
裁判案由：給付服務費
臺灣臺北地方法院民事判決110年度訴字第3325號原告 劉懷島 被告 陳孝慈 訴訟代理人 王永茂 律師上列當事人間請求給付服務費事件，本院於民國111年4月20日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：門牌號碼臺北市○○區○○街00號9樓之2號建物暨坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地（權利範圍88/10000，下合稱系爭房地）為訴外人 杜嘉豪 所有（下逕稱其名），授權訴外人 劉緬惠 （下逕稱其名）代其議定、簽訂買賣契約。被告欲購買系爭房地，委請 伊居間 仲介，於民國109年11月3日、同年月6日簽署要約書、要約書附條件（修定）〈下各稱系爭要約書、要約條件書〉，同意依內政部核定要約書內容、條件進行交易，並提出新臺幣（下同）6,100萬元之議價要約，上開要約於109年11月7日經杜嘉豪承諾接受，系爭房地買賣契約即已成立，伊已完成居間仲介服務。詎被告藉口毀約不願履行簽約義務，依內政部核定要約書第4條規定，此為可歸責被告之事由，被告仍應給付委託承購價1%服務報酬即61萬元（計算式：6,100萬元×1%＝61萬元），依要約書及居間之法律關係提起本訴等語。並聲明：被告應給付原告61萬元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被告則以：㈠原告迄今未提出內政部核定要約書，如係指內政部於92年6月
26日公告之不動產委託銷售契約範本，則被告於簽署系爭要約書、要約條件書時，原告均未給予3日以上之審閱期間，其所提之確認書亦無伊之簽名。伊於109年11月3日簽立系爭要約書，係以價金6,020萬元提出要約，要約期間至109年11月8日止；伊另於同年月6日簽立系爭要約條件書，係以價金6,100萬元，自備款30%，貸款80%之付款方式提出新要約，經劉緬惠於同年月6日，在杜嘉豪受任人欄填載價格待後定等文字，伊於109年11月7日、同年月9日，仍再三向原告詢問得否透過住商體係簽約及將價金匯款至銀行履約保證專戶，可見伊主觀上無受要約拘束之意思及客觀上並無表現受其意思拘束之行為，足認伊仍保有締約決定權，上開兩要約應屬要約之引誘。
㈡縱認系爭要約書、要約條件書係屬要約，然該等文件未經杜
嘉豪簽章及記明承諾時間，且劉緬惠於109年11月8日始獲杜嘉豪授權，其於109年11月6日、同年月7日以受任人身分，於上開文件簽署「杜嘉豪同意以上內容售出」之行為，係屬無權代理。又系爭要約條件書，原無價金分期付款約定，109年11月6日劉緬惠以受任人身分，提出三期付款方式及金額條件，已變更系爭要約條件書內容，依民法第160條第2項規定，應視為杜嘉豪拒絕原要約而為新要約，原告未將前述變更告知伊，逕自於同年月8日以通訊軟體告知需開立本票給付第一期簽約款915萬元，該要約未經伊承諾，雙方未就買賣契約之重要內容達成合意，買賣既未成立，伊自無須給付服務費。
㈢又原告為住商不動產經紀人員，對外使用該公司之名片，未
透過所屬公司仲介系爭房地，卻以自己名義為之，違反不動產經紀業管理條例第16條、第32條規定，依民法第71條規定，其仲介行為應屬無效；且原告明知劉緬惠於109年11月8日前非為杜嘉豪之代理人，仍對伊隱匿此事，任由劉緬惠以受任人身分在系爭要約書、要約條件書簽署「杜嘉豪同意以上內容售出」等語，違反誠實信用原則，及對伊之義務，依民法第567條、第571條規定，不得向伊請求服務費等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、不爭執事項：㈠系爭房地所有權人為杜嘉豪，亦為系爭房地買賣之杜嘉豪。
㈡原告係受僱新利業房屋仲介有限公司之營業員，為不動產經
紀業管理條例第4條第7款規定之經紀人員。新利業房屋仲介有限公司為住商不動產七張捷運加盟店，原告與被告接觸時，交付住商不動產七張捷運加盟店經紀人員名片予被告（見本院卷㈠第161頁）。
㈢被告於109年11月3日、同年月6日，分別在原告手寫之系爭要約書、要約條件書之買方欄位簽名。
㈣原告手寫系爭要約條件書記載：「總價新台幣陸仟壹佰萬元
整」、「付款方式：自備款30%；貸款70%」，劉緬惠於杜嘉豪受任人欄位填寫「價格待後定」後簽名。
㈤109年11月6日被告在上開系爭要約條件書之買方欄位簽名前
，劉緬惠沒有提出授權期間自109年11月8日起至109年6月30日止至之授權書予被告覽閱（見本院卷㈠第179頁），㈥109年11月7日上午9時37分，被告使用LINE通訊軟體詢問買賣
價金可否匯款到銀行的履約專戶，原告以要約書的內容未列入另做協議（見本院卷㈠第199頁、第207頁）。
㈦109年11月7日下午20時07分，原告使用LINE通訊軟體傳送要
約書、要約書附條件（修定），其上均由劉緬惠記載「杜嘉豪同意以上開內容售出」後簽名，但無杜嘉豪簽名。同日下午20時14分原告使用LINE通訊軟體向被告表示：「杜嘉豪同意售出依約定請於11月10日下午14：30分在恒華法律事務所新北市○○區○○○路00號8樓簽定買賣契約」，被告貼圖「OK」、「感恩」。
㈧原告在109年11月8日下午20時8分使用LINE通訊軟體向被告表
示：「簽約需要準備事項身分證印章第一次簽約款915萬：6,100萬×15%請開台灣銀行本票即期抬頭劉緬惠」。㈨原告在109年11月9日上午11時56分使用LINE通訊軟體寄送買
買契約書電子檔給被告，同日下午14時55分被告表示「我看了一下合約書，我是直接和杜嘉豪簽約，不是和住商不動產簽約？」（見本院卷㈠第217頁、第221頁）。
㈩被告在109年11月9日下午15時11分使用LINE通訊軟體向原告
表示：「我希望和住商不動產簽約和有銀行履約保證」，原告於同日下午15時18分回覆「好的你的條件是透過住商體系簽約履約保證由買方負責總價6,100萬請確認後我負責回報屋主」，被告表示「是的」。原告於同日下午18時寄通話截圖稱杜嘉豪不同意。被告於同日下午18時表示「劉先生」、「那就不好意思」、「這次就沒有緣分成交了」、「有機會我們再看看別的物件了」（見本院卷㈠第227頁、第229頁、第231頁）。
四、本院之判斷：原告主張其受被告委託仲介購買系爭房地，並簽署要約書、要約條件書，同意依內政部核定要約書內容、條件進行交易，被告所提出之6,100萬元議價要約嗣亦經杜嘉豪承諾接受，系爭房地買賣契約既已成立，其即已完成居間仲介服務，被告仍應給付委託承購價1%服務報酬即61萬元等語，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件所應審究者為：㈠劉緬惠是否為杜嘉豪之代理人？㈡系爭要約書、要約條件書之性質為何？㈢系爭房地之買賣契約有無成立？㈣原告得否向被告請求服務費？㈠劉緬惠是否為杜嘉豪之代理人？
系爭房地之出賣人杜嘉豪曾出具系爭授權書予劉緬惠，授權期間自109年11月8日至109年6月30日，有該授權書在卷可佐（見本院卷㈠第179頁），被告雖以授權書未載明日期，且未經我國之駐外單位認證為由，否認其形式真正，惟按文書之證據力，有形式上證據力與實質上證據力之分。前者係指真正之文書即文書係由名義人作成而言；後者則為文書所記載之內容，有證明應證事實之價值，足供法院作為判斷而言。必有形式上證據力之文書，始有證據價值可言。文書之實質上證據力，固由法院根據經驗法則，依自由心證判斷之。但形式上之證據力，其為私文書者，則應依民事訴訟法第357條規定決定之，即私文書之真正，如他造當事人有爭執者，應由舉證人證其真正（最高法院91年度台上字第1645號判決參照），則本件被告既否認杜嘉豪簽署授權書之真正，自應由原告就此部分舉證證明之。而據劉緬惠與杜嘉豪間自109年11月3日2時22分至同年月6日9時36分間之Line通訊內容以觀（見本院卷㈠第177頁），劉緬惠確實將被告意欲購買系爭房地之訊息告知杜嘉豪，杜嘉豪亦表明因其無法親自來台，請劉緬惠將相關訊息告知Terrylawfirm，其會將之形諸文字，並書立POA（Powerofattorneyandotherauthorizations即授權書和其他授權）等語，足認杜嘉豪確曾出具卷附授權書予劉緬惠，劉緬惠係杜嘉豪之受任人無訛。是被告辯稱原告明知劉緬惠於109年11月8日前非為杜嘉豪之代理人，仍對伊隱匿此事，任由劉緬惠以受任人身分在系爭要約書、要約條件書簽署「杜嘉豪同意以上內容售出」，違反誠實信用原則及對伊之義務等語，尚屬無據。
㈡被告應否受系爭要約書、要約條件書拘束？⒈按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之
合理期間，供消費者審閱全部條款內容；違反前項規定者，其條款不構成契約之內容，但消費者得主張該條款仍構成契約之內容，消保法第11條之1第1項、第2項固定有明文，惟上開條文之立法目的，係在使消費者能充分瞭解契約之內容，避免消費者匆忙間不及瞭解其依契約所得主張之權利及應負之義務，致訂定顯失公平之契約而受有損害，僅於消費者因未於合理期間審閱某條款，始得主張該條款不構成契約之內容，非謂任何定型化契約均應給消費者30天之審閱期間，亦非違反上開規定之契約即屬無效，消費者於簽約審閱契約條款內容之期間，雖未達規定期間，惟企業經營者未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，消費者有充分了解契約條款之機會，且於充分了解後同意與企業經營者成立契約關係，基於其他考量而選擇放棄審閱期間者，要僅係消費者自行放棄權利，法無禁止拋棄之明文，則在現代私法自治及契約自由原則之下，並無不可。
⒈經查，本件原告於109年11月3日、同年月6日分別書立系爭要
約書、要約條件書供被告簽名，委託原告向杜嘉豪購買系爭房地，原告書立系爭要約條件書供被告簽名同時，並提出聲證二之住商不動產編號880421號確認書予被告，是系爭要約書、要約條件書雖均為手寫，惟據證人 林清秀 到庭證述：（你是否有看過在場的原告劉懷島？）有看過。（你是否曾經在社區管理中心取得原告的電話，打電話給原告連繫在109年11月3日去看待售的台北市○○街00號9樓之2的房子？）有。（109年11月3日你有無陪同被告陳孝慈去看台北市○○街00號9樓之2的房子？）有。（請提示鈞院卷一第161頁原告帶看房子時，有無給你名片？如有，這張名片是否記載原告為住商不動產的房屋仲介？）有，有是住商不動產。（109年11月3日看過房子後，原告與被告有無到你家討論買賣房屋的事情？）有。（原告在109年11月3日有沒有跟被告說：原告是以個人身分仲介這個房子的買賣，不會透過住商不動產？）我們是找住商買賣房子，他（即原告）沒有說他是個人買賣這間房子。（提示司促卷第9頁你有無看過這1份109年11月3日的手寫要約書？當時原告有沒有說明為什麼要用手寫要約書？）原告說他沒有帶斡旋，所以就手寫用A4紙書寫。（被告簽這份要約書時，你是否在場？）有。（被告簽這份要約書前，原告有無拿出內政部版本要約書給被告看？）沒有，他說可以自己上網去看。（原告在109年11月3日有沒有跟被告說明內政部版本要約書是記載什麼樣的內容？）我不清楚，不記得。（你與被告是何關係？為何陪同被告看系爭房子？）朋友關係，因為他一直在找房子，剛好去我家坐，就說他最近在找房子，我就說這邊生活機能不錯，要不要幫你問問看，就去警衛室詢問，就找到劉先生。（系爭房屋與你住的房子係屬同一社區？）是。（你當時拿到劉先生的名片後打電話去，與你通話對象就是劉先生（即原告）？是，很快聯絡上就去看房子。（提示本院卷一第161頁當時警衛提供給你的名片，是否就是卷附名片？）是。（名片上有住商不動產名字，你覺得原告會以個人名義還是以住商不動產名義來仲介？）我們想的一定是公司名義，不會以個人名義來仲介。（當天聯絡就看了系爭房屋，寫要約書或要約書附件，是否也是當天之事？相隔多久？）看房子當天第一天就寫了一個價錢，原告說他要去問屋主，第二次又去看現場，看完後又手寫要約書，至於裡面價錢、內容什麼的，我沒有注意我就不知道了等語（見本院卷㈡第208至212頁），及參酌因原告交付系爭要約書同時交付聲證二之住商不動產公司編號880421號確認書予被告，而該確認書顯是預定用於同類不動買賣議定委託書契約條款而訂定之契約，性質上屬於定型化契約，應有消費者保護法第11條之1規定之適用，堪可認定。而依內政部92年6月26日內授中辦地字第0920082745號公告修正，經行政院消費者保護委員會審議通過不動產委託銷售契約書範本，其契約審閱期間至少應為3日。
⒉再者，經檢視系爭要約書、要約條件書及上開確認書可知，
該等文書並未如行政院消費者保護委員會審議通過不動產委託銷售契約書範本所示，載明：「依內政部公告：本契約書審閱期間三日以上，委託人於簽訂本契約時：□業已行使契約審閱權利，並已充分了解本契約條文。□業已當場充分了解契約內容，無需另行攜回審閱」等內容，原告復未提出其已告知被告享有3日之契約審閱期間，經被告理解後自願拋棄該等審閱期間之相關證據資料供本院審酌，佐以 陳清秀 前開證述：在被告簽這份要約書前，原告沒有拿出內政部版本要約書給被告看，他說可以自己上網去看等語（見本院卷㈡第209頁），可知對僅係一般消費者之被告而言，衡情難以獲知其依法應就系爭要約書、要約條件書或確認書享有3日之契約審閱期間，並得在該3日內就系爭要約書或要約條件書所載之條件內容予以猶豫、反悔，難認被告已充分瞭解該要約書或要約條件書之契約內容，是被告抗辯原告未給予審閱期間已造成不公平情事等情，尚非無據。
⒊又系爭要約條件書係於109年11月6日由原告書立後交由原告
簽名，此為兩造所不爭執，雖其上記載「要約期間至109年11月8日止」等語，惟系爭要約條件書既與系爭要約書均同屬定型化契約，亦應同樣具有3日的契約審閱期間，然該要約期間僅至109年11月8日顯不足3日的審閱期間，承前所述，該不足3日之契約審閱期間既已對被告造成不公平情事，被告自得主張不受該等要約條件書之拘束，應堪認定。
㈢系爭房地之買賣契約有無成立？⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約
即為成立，民法第153條第1項定有明文。次按契約之要約人，因要約而受拘束；要約經拒絕者，失其拘束力；非對話為要約者，依通常情形可期待承諾之達到時期內，相對人不為承諾時，其要約失其拘束力；要約定有承諾期限者，非於其期限內為承諾，失其拘束力；遲到之承諾，除前條情形外，視為新要約，民法第154條第1項前段、第155條、第157條第158條、第160條第1項分別定有明文。而契約之成立，須有要約與承諾二者意思表示一致之事實始足當之，若無此事實，即契約尚未合法成立，自不發生契約之效力（最高法院88年度台上字第651號判決意旨參照）。又按契約如因要約與承諾而成立者，其承諾之內容必須與要約之內容完全一致（客觀上一致），契約始能成立；若當事人將要約擴張、限制或為其他變更而承諾者，應視為拒絕原要約而為新要約（同法第160條第2項），契約尚不能成立（最高法院103年度台上字第1844號判決意旨參照）。再按買賣契約當事人就標的物及其價金互相同意，買賣契約即為成立，民法第345條第2項固定有明文。然該條所謂標的物及價金，非僅謂當事人就買賣契約標的物及價金之特定，尚應包括當事人對標的物交付、所有權移轉登記時期、價金之給付方式等事項，若當事人於買賣契約協商斡旋過程中，就買賣標的物及價金為約定，惟就付款方法、所有權移轉登記時期、標的物交付、稅負及違約等具體內容未為約定，且無法達成合意，自難認買賣雙方就買賣契約之必要之點已有互相同意。又買賣預約，固非不得就標的物及其價金，或其他事項之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，惟預約與本約究非同一，其內容未必盡同，通常均由當事人就預約所擬定之範圍進行商議，於獲得具體之結論後，再據以訂立本約。買賣預約，雖非不得就標的物及價金等項先擬定，以作為訂立本約之張本，究不能因此即認買賣契約業已成立（最高法院93年度台上字第441號、79年台上字第1357號、80年台上字第1883號判決要旨參照）。原告主張兩造就系爭房地，業已依系爭要約書、要約條件書、確認書成立買賣契約，為被告所否認，自應由原告已依系爭要約書、系爭要約條件書、確認書成立買賣契約之利己事實，負舉證之責。
⒉經查，經檢視系爭要約書、系爭要約條件書可知，兩者之簽
立時間、被告就購買系爭房地之出價與付款方式均不同，前者為109年11月3日、6,020萬元、於簽約時代書說明為主，後者為109年11月6日、6,100萬元、自備款30%；貸款70%，此為兩造所不爭執，並有該等文書附卷可參，顯見兩造間係以後面簽立之系爭要約條件書取代前面所簽立之系爭要約書而成為新要約。再據兩造自109年11月3日至109年11月10日間Line對話訊息以觀（見本院卷㈢第259至307頁），原告於109年11月3日16時09分表示：「有知會屋主，屋主回應請安排星期五的合適時間進行商議，項目為總價、傢俱、家電、付款方式、交屋時間等相關細節，請確定時間通知我謝謝」，被告則於同日16時17分回應：「請問一下價格有共識了」，原告於同日16時19分表示：「尚在與屋主交通，屋主有要求價格再商議」，被告於同日17時6分表示：「（貼圖）麻煩您了」。被告於109年11月4日10時58分表示：「劉先生那星期五早上可以」，原告於同日12時11分表示：「好的，收到，我會再確認」，被告於同日12時12分表示：「（貼圖）麻煩您了」，原告隨後表示：「商議時間星期五早上十點確定」，被告於109年11月6日9時55分表示：「我們到了？」，原告於同日9時55分表示：「等等」；被告於109年11月6日10時58分表示：「劉先生那星期五早上可以？」，原告於109年11月7日8時41分貼圖向被告道早安，被告於同日9時37分表示：「劉先生!早安!請教一個問題，可能是我昨天沒有弄清楚你的意思」，原告於同日9時38分表示：「好的，請說」，兩造繼而於同日9時43分通話4分19秒，原告於同日20時7分寄送系爭要約書、要約條件書予被告，並於同日20時14分向被告表示：「賣方同意售出依約定請於11月10日下午1
4：30再桓華法律事物所新北市○○區○○○路00號8樓簽訂買賣契約」，經被告於日21時56分表示：「（貼圖）OK，感恩」，原告卻於109年11月8日20時8分向被告表示：「簽約需要準備事項，身分證、印章、第一次簽約款項915萬：6,100萬×15%，請開台灣銀行本票即期，抬頭劉緬惠，61萬：服務費請用現金，謝謝」等語（見本院卷㈠第273頁），經與兩造於109年11月6日簽立之系爭要約條件書相互參照，109年11月8日被告向原告表示系爭房地買賣之付款方式是「第一次簽約款項915萬：6,100萬×15%請開台灣銀行本票即期抬頭劉緬惠」，而系爭要約條件書所載之付款方式是「6,100萬元、自備款30%；貸款70%」，二者所述之付款方式不同，足認原告在109年11月8日業以提出「第一次簽約款項915萬：6,100萬×15%請開台灣銀行本票即期抬頭劉緬惠」此等付款方式之新要約，取代於109年11月6日系爭要約條件書所載之付款方式甚明。
⒊再者，原告於109年11月8日20時8分提出上開「第一次簽約款
項915萬：6,100萬×15%請開台灣銀行本票即期抬頭劉緬惠」之新要約後，被告旋於同日22時47分向原告表示：「星期日的時候有請教你，可以匯款到銀行的履約專戶？61萬服務費用現金可以，但應該在完成房屋過戶之後，不該是在第一次就給付？」等語（見本院卷㈠第275頁），足證被告就原告所提上開「第一次簽約款項915萬：6,100萬×15%請開台灣銀行本票即期抬頭劉緬惠」新要約未予認可之承諾，自難認被告與原告（含杜嘉豪之受任人劉緬惠）就系爭房地之標的物及其價金已相互同意而成立甚明。
⒋況不動產之買賣，除標的物及其價金，當事人須互相同意外
，尚涉及付款方法、稅負、點交、費用及違約等重要事項，然兩造嗣於109年11月9日11時20分至富達會計師事務所會晤商談後，原告雖提出買賣契約書電子檔供被告閱覽，惟被告閱覽原告所提上開買賣契約書後即向原告表示：「我看了一下合約書，我是直接和賣方簽約，不是和住商不動產簽約？」、「這個部分我們當天並沒有提到這點，我們只是同意代書由賣方找，並沒有討論合約的簽訂方式」、「所以這件合約基本上和住商不動產是沒有任何關係的？」、「我有拿這份合約給銀行看，我往來銀行說，如果是一般的仲介公司的制式合約，以我的條件可以貸到八成，但是這種個人契約要送總公司法務核准認可，現在沒有人敢擔保可貸多少」、「這種情況完全超乎我的想像了，變得越來越複雜了」等語（見本院卷㈠第289至293頁），原告雖回覆以：「地政單位都是認證所有權人簽約的合約才會作權利轉出，所以授權書要政府單位認證，貸款事項我來問代書，謝謝」、「請問你要貸款的銀行謝謝」等語（見本院卷㈠第295頁），被告仍表示：「我覺得還是回到最基本的規則」、「我希望和住商不動產簽約和有銀行履約保證」、「代書你們找」、「總價還是維持6,100萬」、「如果雙方真的有困難，就算了」等語（見本院卷㈠第297頁），嗣原告再向被告表示：「好的，你的條件是透過住商體系簽約，履約保證由買方負責，價金6,100萬，請確認後我負責回報屋主」等語（見本院卷㈠第297頁），被告則回應：「是的，（貼圖）麻煩您了」，原告隨後表示：「賣方不同意買方變更及修改上週五雙方所達成合意（直接付款，不辦履保）的要求，並要求買方照原約定時間及條件簽訂買賣契約並付頭款。你可以要買方自己去查證確定，本件買賣標的是乾乾淨淨沒有任何抵押設定或貸款的房子。請買方自己考慮是否履約」。被告再回覆以：「劉先生，那就不好意思，這次就沒有緣份成交了，有機會我們再看看別的物件了」等語（見本院卷㈠第299頁），觀諸兩造上開Line對話內容之前後內容，佐以證人林清秀、 陸榮木 、 張恩慈 到庭證述：被告係因未與原告（含杜嘉豪之受任人劉緬惠）間就系爭房地要透過原告所屬住商不動產公司簽約及要採取履約保證進行本件交易等事項達成協議，始拒絕簽訂買賣契約等情相符（見本院卷㈡第207至220頁），可知兩造（含劉緬惠）間縱就買賣價金、標的有所合意，亦難認其等已就付款方式是自備款30％；貸款70%或第一次簽約款項915萬：6100萬×15%請開台灣銀行本票即期抬頭劉緬惠、要否透過住商不動產體系簽約與要否採行履約保證等付款方法、稅負、點交、費用及違約之重要事項達成意思表示合致，自不足解為買賣契約已然成立，是原告主張系爭房地買賣契約已成立生效云云，無足憑採。
⒌至被告雖抗辯原告為住商不動產經紀人員，對外使用該公司
之名片，未透過所屬公司仲介系爭房地，卻以自己名義為之，違反不動產經紀業管理條例第16條、第32條規定，依民法第71條規定，其仲介行為應屬無效等語。經查，原告未透過所屬公司而以自己名義仲介系爭房地，雖與上開規定有違，然不動產經紀業管理條例第16條、第32條等規定係為保護消費者所設，如有違反，亦僅係就該違反第16條之經紀人員予以申誡等行政處罰，該等規定並非民法第71條所規定之強制或禁止規定，是被告辯稱原告所為本件仲介因違反民法第71條之強制或禁止規定而無效等節尚難憑採，附此敘明。
㈣原告得否向被告請求服務費？
承上開㈢所述，系爭房地買賣契約因買賣雙方就要否透過住商不動產體系簽約、要否採行履約保證及付款方法、稅負、點交、費用及違約等重要事項未達成意思表示合致而未成立，被告尚無簽訂買賣契約之義務，遑論其拒絕簽約有何歸責事由之可言。因系爭房地並未成交，原告即無從請求被告給付服務費，亦堪認定。
六、綜上所述，本件系爭房地買賣契約既未成立，原告請求被告依系爭要約書、要約條件書及居間之法律關係，給付服務費61萬元及法定遲延利息，即無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，至於未論述之爭點、兩造其餘之攻擊防禦方法或未經援用之證據，經本院詳予斟酌後，認為均不足以影響判決之結果，自無逐一論駁之必要，併此敘明。
八、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如
主文。中華民國111年6月22日
民事第八庭法官王秀慧以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國111年6月22日
書記官何明芝