裁判字號：臺灣新北地方法院103年重訴字第763號民事判決
裁判日期：民國104年08月21日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣新北地方法院民事判決103年度重訴字第763號原告財團法人新北市天主教亞西西方濟各修女會法定代理人 洪山川 訴訟代理人 洪宇均 律師被告 岳蘊儀 訴訟代理人 張智剛 律師
吳秀連 上列當事人間請求遷讓房屋事件，經本院於民國104年8月10日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○○號一至三樓房屋騰空遷讓返還予原告。
被告應自民國一○三年十月十四日起至遷讓返還前開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹拾貳萬零壹拾貳元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳佰柒拾叁萬壹仟壹佰元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣捌佰壹拾玖萬零柒佰元整為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告為門牌號碼新北市○○區○○路○○○號
1至3樓房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，被告係原告之董事，為成立新北市私立立聖幼兒園（下稱立聖幼兒園），而向原告借用系爭房屋。民國102年8月15日原告召開第5屆第6次董事會議，董事會決議將系爭房屋收回自用，故請求被告應將系爭房屋及立聖幼兒園移交原告管理，否則應給付原告代墊房屋稅、管理費之款項新臺幣（下同）24萬4,62
6元，並應按月給付原告租金20萬元。詎被告拒絕遷讓系爭房屋，原告於102年11月4日委託律師發函催告，被告始終置之若罔，原告遂於103年7月向本院起訴，先位聲明請求被告給付原告每月租金20萬元，及上開代墊款24萬4,626元；備位聲明請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，並自支付命令送達翌日起至遷讓系爭房屋並返還予原告止，按月給付原告12萬12元，及給付代墊款24萬4,626元。經本院10
3年度訴字第479號判決認定原告先位請求被告給付24萬4,
626元有理由，並駁回原告其餘之訴。由原告上開董事會決議、律師函，及原告曾於103年訴字第479號事件中備位請求被告遷讓房屋等情，堪可認定原告早因欲將系爭房屋收回自用，而對被告發出終止使用借貸關係之意思表示，是被告自受領上開意思表示起，便再無合法使用系爭房屋之權源，爰依民法第767條規定請求被告遷讓系爭房屋。又被告無權占用系爭房屋，受有相當於租金之不當得利，致原告受有損害，爰依民法第179條規定，請求被告應自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告12萬12元等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。㈡被告應自起訴狀繕本送達翌日起至系爭房屋返還與原告之日止，按月給付原告12萬12元。㈢上開第一項部分願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告本係由被告與訴外人 李漢秀 修女共同創立，本由李漢秀擔任董事長，並與被告共同經營立聖幼兒園。嗣被告另請訴外人 葉綢妹 擔任董事長時，卻被葉綢妹以偽造文書方式將李漢秀逐出董事會，並引入洪山川等人為董事，進而對被告不斷提出遷讓房屋或給付租金之訴訟，無非覬覦系爭房屋之龐大利益，然原告及系爭房屋均係被告與李漢秀所創設，為被告所有，一直由被告使用，本無所謂借用問題，被告並無無權占有之事實，原告之請求無理由。又原告雖主張需收回自用而終止使用借貸，然原告未證明收回自用之用途為何，自不得主張該條規定。再者，原告第5屆第6次董事會議有諸多疑點，決議有瑕疵，原告依該決議為本件請求，被告亦難以信服等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張系爭房屋為其所有，因需收回自用，故終止與被告間之使用借貸法律關係，被告應將系爭房屋返還原告，並給付原告自起訴狀繕本送達翌日起至將系爭房屋返還予原告之日止之不當得利等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。
是本件爭點厥為：㈠系爭房屋為何人所有？㈡原告終止兩造間就系爭房屋之使用借貸關係，並請求遷讓返還系爭房屋，有無理由？㈢原告得請求被告給付之不當得利數額為何？茲分述如下：
㈠關於系爭房屋為何人所有部分：
按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，民法第759條之1第1項定有明文。原告主張系爭房屋為其所有，業據提出系爭房屋之建物登記謄本為證（見本院卷第60、61頁），而依該謄本之記載，系爭房屋係由原告以101年
8月9日之買賣為登記原因，於101年8月16日登記取得系爭房屋之所有權，則依上開規定，推定原告適法取得系爭房屋之所有權。被告否認上開事實，抗辯其始為系爭房屋之所有權人，自應由被告提出反證以證明所抗辯之事實為真。被告雖於104年8月10日言詞辯論期日提出其曾於另案提出之答辯狀，作為被告始為系爭房屋所有人之證明，惟該答辯狀內容係被告單方面之陳述，而被告未提出證據證明答辯狀所述內容為真，已難逕信為真實；且詳查該答辯狀內容，係陳述被告如何創辦原告之過程，此與系爭房屋之所有權歸屬亦無關聯，自難據以為有利於被告之認定。是被告並未提出相當之反證，足以推翻依民法第759條之1第1項規定所為推定之效力，自應認系爭房屋為原告所有。
㈡關於原告終止兩造間就系爭房屋之使用借貸關係，並請求遷讓返還系爭房屋，有無理由部分：
⒈按稱使用借貸者，謂當事人一方以物交付他方，而約定他
方於無償使用後返還其物之契約，民法第464條定有明文。經查，系爭房屋為原告所有，業經本院認定如前，而系爭房屋既由原告交付被告無償使用，則兩造間之法律關係應屬使用借貸，而應適用民法關於使用借貸之相關規定，合先敘明。
⒉次按貸與人因不可預知之情事，自己需用借用物者，貸與
人得終止契約，民法第472條第1款定有明文。所謂不可預知之情事，指在訂立使用借貸契約以後所發生之情事，而非訂立契約時所能預見者而言。而所謂自己需用借用物，衹須貸與人有自己需用借用物之原因事實為已足，其是否因正當事由而有收回之必要，不必深究，此有最高法院58年台上第788號判例要旨可資參照。查原告於102年8月15日召開第5屆第6次董事會會議，該次會議提案原擬將立聖幼兒園附設於原告營運，倘無法收回管理，則向立聖幼兒園收取租金，然因被告之代理人李漢秀表明立聖幼兒園不會回歸原告，故該次決議通過向立聖幼兒園追繳已墊付房屋稅及管理費，並每月向立聖幼兒園收取租金。原告復於102年11月4日委託律師發函，請求被告給付原告所墊付之房屋稅及管理費，並請求接管立聖幼兒園，如被告拒絕原告接管，則請求被告按月給付20萬元租金。嗣因被告拒絕，原告遂向本院提起訴訟，先位請求被告給付代墊款24萬4,626元及系爭房屋3個月之租金60萬元，備位請求被告遷讓返還系爭房屋、返還代墊款24萬4,626元，及按月給付原告相當於租金之不當得利12萬12元，經本院以103年度訴字第479號判決為原告先位之訴一部有理由之判決，判命被告應給付原告代墊款24萬4,626元；至於原告請求被告給付租金部分，則認兩造間並未達成給付租金之合意，故駁回原告之訴等情，有原告提出102年8月15日第5屆第6次董事會會議紀錄、102年11月4日律師函及本院103年度訴字第479號判決可證（見本院卷第10至23頁）。由上開過程觀之，原告於102年8月15日當時已擬將系爭房屋連同立聖幼兒園一同收回，由原告接管營運，復於102年11月4日委任律師發函時重申上開意旨。
且由原告之法人登記證書觀之，原告設立之目的之一，為依法設置幼兒園或嬰幼兒、兒童照顧相關機關，以照顧教育兒童及提供輔導教育之需求（見本院卷第58頁），堪認原告主張其收回系爭房屋之原因，係為經營幼兒園等語為真實。且上開原因於原告102年8月15日第5屆第6次董事會時始提出討論，在立聖幼兒園於101年5月30日設立登記之後，堪認此一事由為原告於出借系爭房屋之初所不能預知，而與民法第472條第1款之要件相符。
⒊至於原告雖主張其於上開董事會決議、律師函，及本院10
3年度訴字第479號事件中已對被告為終止使用借貸關係之意思表示云云，然上開董事會之決議內容為請求被告給付代墊款及租金，律師函亦未提及終止使用借貸關係之意旨，至於本院103年度訴字第479號事件，原告雖於備位聲明請求被告返還系爭房屋，然所持理由為被告未向原告承租系爭房屋，故無合法使用系爭房屋之正當權源等語，仍與使用借貸無涉，自難認原告已於上開各時點對被告為終止使用借貸關係之意思表示。惟原告提起本件訴訟，於起訴狀既已明確表明欲將系爭房屋收回自用，終止兩造間使用借貸關係，並請求被告遷讓返還系爭房屋，應認已為終止兩造間使用借貸關係之意思表示，故於被告收受起訴狀繕本送達之103年10月13日時（見本院卷第52頁），使用借貸關係即已合法終止，被告即無繼續使用系爭房屋之合法權源，則原告依所有物返還請求權請求被告返還系爭房屋，洵屬有據，應予准許。
⒋被告雖抗辯原告第5屆第6次董事會議有諸多疑點，決議
有瑕疵，原告依該決議為本件請求，被告難以信服云云，惟查，被告並未舉證證明該決議有何瑕疵，及該瑕疵何以足使原告不得為本件請求，所辯自非可採，附此敘明。
㈢關於原告得請求被告給付之不當得利數額為何部分：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條前段定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例要旨參照）。依前所述，被告無權占用原告所有之系爭房屋，依社會之通常觀念，可獲得免於支付租金之利益，致原告受有損害，則原告依民法第179條規定，請求被告應自使用借貸關係終止之翌日即
103年10月14日起至被告遷讓系爭房屋之日止，按月給付占用系爭房屋相當於租金之不當得利，即屬有據。
⒉次按房屋性質不能脫離土地之占有而存在，故房屋租金，
自當包括建築物及其基地之總價額為其基準；又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限；所稱土地及建築物之總價額，土地依法定地價、建築物依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額。此觀土地法第97條、土地法施行法第25條規定甚明。而依土地法第148條、平均地權條例第16條前段規定，所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，倘土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80％為其申報地價。再所謂年息10％為限，係指土地租金之最高限額而言，並非必須依照申報地價年息10％計算，尚須斟酌系爭土地位置、鄰近地區工商繁榮程度、使用人利用土地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事以為決定。經查，系爭房屋建造於100年9月8日，位於新北市○○區○○路，位為15層建物中之1至3層，有系爭房屋之建物登記謄本在卷可稽（見本院卷第7、60、61頁），本院審酌被告係將系爭房屋作為經營幼兒園使用，屋齡未滿4年，且坐落於主要道路旁，出入便利等節，認系爭房屋之租金應以系爭房屋及坐落土地申報總價額年息10％計算為適當。
又系爭房屋占用所在基地之情形與土地上僅有單獨一層建物之狀況有別，是以該屋占有坐落基地之面積應亦按樓層數比例計算，方屬公允。查系爭房屋占有基地即新北市○○區○○段○○○○○號土地之面積為306平方公尺（計算式：2,404平方公尺×12740/100000，小數點以下四捨五入）當期申報地價為每平方公尺2萬3,052元，此有土地登記謄本附卷可憑（見本院卷第8頁），又系爭房屋之課稅現值為819萬,700元（計算式：2,400,200＋2,538,60
0＋2,895,300＝8,190,700）此亦有新北市政府稅捐稽徵處103年9月3日函在卷可參（見本院卷第37至39頁），則據此計算，原告按月得請求之不當得利數額為12萬7,
038元【計算式：（23,052×306＋8,190,700）×10％÷12＝127,038，小數點以下四捨五入】，原告僅請求被告給付12萬12元，未逾上開數額，於法並無不合，應予准許。
四、綜上所述，系爭房屋為原告所有，兩造間就系爭房屋成立之使用借貸關係，業經原告合法終止，被告於終止後仍占用系爭房屋，獲有不當得利。從而，原告依民法第767條及第17
9條之規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告，並自
103年10月14日起至系爭房屋遷讓返還予原告之日止，按月給付原告12萬12元，為有理由，應予准許。又兩造分別陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國104年8月21日
民事第四庭法官游涵歆以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年8月21日
書記官林翠茹