臺灣新北地方法院98年度訴字第1357號民事判決

裁判字號：臺灣新北地方法院98年訴字第1357號民事判決

裁判日期：民國98年12月02日

裁判案由：拆屋還地

臺灣板橋地方法院民事判決98年度訴字第1357號原告乙○○○訴訟代理人 陳玫杏 律師
甲○○被告丁○○
戊○○上列當事人間請求拆屋還地事件，經本院於民國98年11月18日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告戊○○應給付原告新臺幣玖佰肆拾貳元，及自民國九十八年四月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告丁○○應給付原告新臺幣壹仟零陸拾叁元，及自民國九十八年四月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告丁○○、戊○○各負擔千分之一，餘由原告負擔。
本判決第一、二項得假執行。但被告丁○○、戊○○如分別以新臺幣玖佰肆拾貳元、新臺幣壹仟零陸拾叁元為原告預供擔保，得各免為本判決第一、二項之假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、程序方面：按訴狀送達後，如有請求之基礎事實同一者，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，原告得將原訴變更或追加他訴（民事訴訟法第255條第1項第2、3、7款規定意旨參照）。本件原告起訴時，原係為先、備位之聲明，嗣經數次訴之變更並將上開先位聲明撤回後，最後確定訴之聲明為被告應連帶給付原告547,788元，被告丁○○應給付原告190,909元，被告戊○○應給付原告169,091元，暨均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，經核與上開規定相符，自應准許。
二、原告主張：緣原告於民國30年8月5日繼承先父 陳財木 所有坐落於臺北縣○○鎮○○段大埔小段81地號土地（下稱系爭土地，面積296平方公尺）應有部分1/26，並於81年6月4日完成名義更正登記。被告戊○○之父 陳德勝 為系爭土地共有人之一（應有部分417/936），竟於79年間未經原告同意即私自於系爭土地搭建如附圖81（2）所示之建物（下稱Ａ建物，門牌號碼：臺北縣○○鎮○○路○段○○○巷○○號，占用系爭土地面積93平方公尺）居住，被告戊○○於80年退伍後搬入Ａ建物居住迄今；另被告丁○○亦係系爭土地共有人之一（應有部分為767/3,432），於67年間未經原告之同意，即私自於系爭土地搭建如附圖81（3）所示之建物（下稱Ｂ建物，門牌號碼：臺北縣○○鎮○○路○段○○○巷○○號，占用系爭土地面積105平方公尺）居住迄今，是被告顯均構成民法之無權占有及不當得利。次以，被告以其等在系爭土地之應有部分合計已逾2/3，依土地法第34條之1第1項但書規定，將系爭土地全部出售丙○○（下稱系爭買賣），被告於97年5月10日發存證信函（下稱第一次函）予原告，表示出售價格為14,242,496元，雖該函係將系爭土地全部連同Ａ、Ｂ建物一併出售，惟斯時Ａ、Ｂ建物屋齡分別為30年及18年，迄悉未辦理建物第一次所有權登記（即通稱保存登記），復因加強磚造建物之耐用年限為35年，堪用年限不多，依交易市場慣例，若未辦保存登記之建物並無價值，且皆係以附贈方式處理，足認被告第一次函時所稱出賣價金14,242,496元應全部為系爭土地價金無疑，惟被告竟未依原告在系爭土地所享應有部分1/26之比例將系爭買賣價金547,788元（14,242,496÷26＝547,788）交付被告，自應由被告連帶賠償。而被告無權占用系爭土地自受有不當得利，屬非給付型之不當得利，具損害賠償之性質，並非租金之替補，原告自得請求被告各返還自起訴時往前推算15年不當得利使用之利益，依該地目前租賃行情及97年兩造協商之租金為度，則被告每月應支付原告2,000元租金，合計被告共應給付原告15年份相當於租金之利益為360,000元（2,000×12×15＝360,000），依各被告占有面積之比例，則被告丁○○應支付相當於租金之不當利得為190,909元（即360,000×105/〈105＋93〉＝190,909）；被告戊○○應支付相當於租金之不當利得為169,091元（即36000×93/〈105+93〉＝169,091）。並聲明：
被告應連帶給付原告547,788元，被告丁○○應給付原告190,909元，被告戊○○應給付原告169,091元，暨均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨以供擔保為條件之假執行宣告。
三、被告則以：緣兩造祖先係兄弟關係，即共有系爭土地及相鄰土地，兩造祖先於日據時代明治34年即就系爭土地及相鄰土地訂定分管契約。系爭土地分由被告祖先管理使用，是被告戊○○之父陳德勝、被告丁○○分別於79年間、67年間在系爭土地搭建Ｂ、Ａ建物，Ａ建物自被告戊○○80年間退伍後，經陳德勝之指示住入Ａ建物；且依被告丁○○、戊○○就系爭土地應有部分換算實際面積，均大於Ａ、Ｂ建物占用系爭土地之面積，是被告均有使用系爭土地之合法權源，並非無權占有；縱係無權占有，則損害自應依土地法地租規定以申報地價計算，而非依以每月2,000元計算，且應適用民法第126條5年短期時效規定，而非適用民法第125條15年時效規定。次以，被告就系爭土地應有部分合計已逾2/3，經被告於97年間依土地法第34條之1第1項但書之規定，以2,242,
496元之價格出售丙○○，並以98年2月2日存證信函（下稱第二次函）通知被告於函到後15日內表示是否依土地法第34條之1第4項行使先買權，惟被告逾期均未行使先買權，是被告已完成系爭買賣，於98年6月5日辦理所有權移轉登記予丙○○完竣，並依原告就系爭土地應有部分1/26之比例，換算原告應得價金為86,249元，扣除被告為原告代繳應分擔之增值稅10,639元後，尚餘75,611元，因原告拒不受領此價金，被告遂依法將上開價金75,611元向臺灣士林地方法院（下稱士林地院）以98年度存字第329號提存事件（下稱相關提存）清償提存在案，並無積欠原告系爭買賣價金等語為辯。並均聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
四、原告主張之上開情事，業據其提出系爭土地登記謄本、臺灣板橋地方法院檢察署檢察官97年度偵字第21850號不起訴處分書、第一次函等件為證，被告固就兩造均曾係系爭土地之共有人，其等以建物占有使用系爭土地，及系爭土地業已出售之事實不為爭執，惟否認原告之主張，並以上揭情詞置辯。是被告是否已將原告應分得出售系爭土地之價金給付原告，其等先前是否無權占有系爭土地，如係無權占有，則如何計算原告所受之損害，厥為本件重要之爭執，合先敘明。
五、按「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」、「共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。」、「第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。」、「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」，土地法第34條之1第1至4項定有明文。本件兩造原均係系爭土地之共有人，被告就系爭土地應有部分合計已逾2/3，被告依土地法第34條之1第1項但書規定出售系爭土地予丙○○，並已依同條第2項以書面通知原告依限行使同條第4項之先買權，原告逾期並未表示依同一價格優先承購系爭土地等事實，均為兩造所不爭執。惟就系爭買賣之價金，原告主張應依第一次函所示14,242,496元計算，被告則抗辯應依第二次函所示2,242,496元計算，固分別提出第一、二次函可稽（調字卷第15至17、32至35頁）。經查，原告雖主張系爭買賣價金應依第一次函示14,242,496元計算，惟核原告所提第一次函係被告於97年5月10日所寄，函內所述出售標的除系爭土地外，尚包括Ａ、Ｂ二建物，而其上總價固係載14,242,496元，惟細繹其中「擬以土地每平方公尺7,576元」之字句，以系爭土地面積為296平方公尺，則系爭土地之價金為2,242,496元，此金額與第二次函（該函內容係被告通知原告僅出售系爭土地）所示出售系爭土地之價額分文不差，毫無二致；至於第一次函中系爭土地價格與總價之差價12,000,000元（即14,242,496－2,242,496＝12,000,000）則應為Ａ、Ｂ二建物之價格，此係第一次函當然之文意解釋，否則將無法說明第一次函系爭土地價格為何與總價差距高達12,000,000元，是原告主張Ａ、Ｂ建物均因未辦理建物第一次登記而並無價值，經被告以附贈方式連同系爭土地出售等情，除顯與常情相悖外，更與第一次函文義完全不符；而被告之所以先後以第一、二次函通知被告行使先買權，無非係第一次函係將系爭土地連同Ａ、Ｂ建物出售，除僅列出一個總價外，並未特別將系爭土地及Ａ、Ｂ建物各個價金之具體數字分別臚列，更重要者，第一次函就通知原告行使先買權之文意甚為含混，其未具體指明通知原告行使先買權之對象究僅限於系爭土地，抑或包括並非兩造共有之Ａ、Ｂ建物，將導致原告無從行使其先買權，而未能認已完成土地法第34條之1第4項之書面通知程序，故被告方為98年2月間另發第二次函補正上開程序等情事，均據證人即系爭買賣之買受人丙○○證述甚明（本院卷第103頁），而其證言與上述證據及事實並無不符，自堪採信。至於原告另以系爭土地市價行情每坪至少45,000元，而系爭買賣每坪價金僅約25,000元，是系爭買賣價格過低等情；惟查，土地法第34條之1第1項固賦與應有部分合計應有部分較大之共有人有處分共有土地之權利，惟相對賦與應有部分較小共有人之救濟方法，即為同條第4項規定先買權之行使，是應有部分較小之共有人自得盱衡情勢，如出售土地價金合理抑或高出行情時，當可不行使先買權，而取得依應有部分比例取得價金之利益；如出售土地價金偏低時，則自可依上開規定行使先買權，亦得以此途受有利益，是如原告此部分之主張為真，則系爭土地既遭被告以顯低於市價行情予以賤售，則原告自應循上開救濟之規定，趁此良機以上開價格購得系爭土地，至少將系爭土地中被告之應有部分購得方是，而非以被告出售系爭土地低於市價行情，進而主張調高價金。原告主張依第一次函中總價14,242,496元全部作為被告出賣系爭土地之價金，已與第一次函文義完全不符，殊難採信；且無論係依第一次函或第二次函，被告出售系爭土地之價格均為2,242,496元，依原告系爭土地原享應有部分1/26比例計算，可分得之價金為86,249元，扣除被告為原告代繳系爭買賣之增值稅10,639元，原告可分得價金為75,610元，被告已於士林地院辦理相關提存，有增值稅繳款書、相關提存書附卷可稽（本院卷第87頁、調字卷第36頁），而原告亦就上開計算金額之方式、數目及提存事實不為爭執（本院卷第102頁反面），是被告出售系爭土地，已完全踐行首揭土地法第34條之1第1至4項之所有程序，並將原告應得之價金辦妥相關提存以為清償，是原告主張被告應連帶給付系爭買賣原告可分得之價金547,788元等情，尚難可採。
六、原告復主張被告丁○○、戊○○均未得系爭土地全體共有人之同意，分別自67年間、80年間無權占用系爭土地面積各10
5、93平方公尺，自受有不當得利，屬非給付型之不當得利，具損害賠償之性質，並非租金之替補，自應適用民法第12
5條一般15年時效之規定，依系爭土地目前租賃行情及97年兩造協商之租金為度，則被告每月應支付原告2,000元租金，合計被告丁○○、戊○○各應給付原告15年份相當於租金之不當利得為190,909元、169,091元等情，被告戊○○、丁○○固就其等分別以Ａ、Ｂ建物占有使用系爭土地之事實並不爭執，惟以：其等係依兩造祖先於日據時期分管協議使用系爭土地，且其等使用面積均小於其等應有部分比例換算後之實際面積，是並非無權占有等情為辯。經查，被告僅提出分管契約書影本（調字卷第30頁），從未提出正本以供原告及本院核對，原告已否認上開分管契約書之真正，且被告亦未提出系爭土地最原始留存之土地登記資料，以資證明分管契約書上之所有簽約人即係系爭土地原始之全體共有人，是此分管契約書既有如上之瑕疵存在，自無從為被告有權占用系爭土地之證明。再者，系爭土地各共有人之應有部分係平均分布於土地各處，於未得全體共有人之同意，任一共有人不得任意主張就其中特定部分進行占有，是被告所辯其等占用面積小於依應有部分比例換算面積縱或為真，亦無從執為其等占用系爭土地之合法權源，是被告上開抗辯，均無可採。被告既無權占用系爭土地而受有利益，造成系爭土地共有人之一受有損害，是原告自得請求損害賠償。惟原告得請求之金額為若干，茲析述如下：
（一）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文；又按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其佔有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採（最高法院61年臺上字第1695號判例意旨參照）。原告雖主張被告無權占用系爭土地，自受有不當得利，屬非給付型之不當得利，具損害賠償之性質，並非租金之替補，應適用民法第125條15年時效等情，惟為被告所否認，並提出民法第126條5年短期時效之抗辯。經查，依上開最高法院61年臺上字第1695號判例意旨，其目的應在於一般無權占有土地之訴訟，請求人就其有何具體損害之舉證甚為困難，始以「可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念」加以擬制，並不妨害原告得另行舉證其他損害之情形，惟本件原告並未就其除受有「被告可能獲得相當於租金之利益」外，尚受有何種損害；復參諸系爭土地除Ａ、Ｂ建物外，附近多為農田，此有勘驗筆錄可稽（本院卷第74頁反面），是由系爭土地之現況以觀，系爭土地全體共有人（包括原告）亦無何具體使用收益系爭土地之行為，是本件原告因被告無權占用系爭土地所受損害，即係被告因此所享相當於租金之不當得利，是原告主張其所受損害並非租金之替補等情，即與上開判例意旨有違，而無可採。再者，既謂相當於「租金」之利益，則自應適用民法第126條5年短期時效之規定，原告主張應依民法第125條15年時效規定等情，亦無可採，是本件得請求相當於租金利益之期間，應自本件起訴時（98年3月31日）回溯5年，即自93年4月31日起至起訴時止。
（二）繼按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第97條定有明文，而依土地法施行法25條規定，土地法第97條規定之土地價額係指「法定地價」而言，又依土地法第148條規定，土地所有權人依土地法所定「申報之地價」為法定地價，另土地法第105條規定第97條、第99條及第101條之規定，於租用基地建築房屋均準用之。是城市地方建築基地之租金亦應以土地申報地價年息10%為限。經查，Ａ、Ｂ建物均係供居住使用之事實，除據本院至現場勘驗明確外，亦為兩造所不爭執（本院卷第102頁反面），是本件計算相當於租金損害之標準自應依前揭規定，即以系爭土地之申報地價為準；是原告主張依系爭土地目前租賃行情及97年兩造協商之租金每月2,000元為度，自無可採。
（三）續按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報地價年息10%最高額（最高法院68年臺上字第3071號判例意旨參照）。系爭土地上之Ａ、Ｂ二建物距臺北縣○○鎮○○路○段（即省道臺三線道路）約200公尺，附近約1公里處設有臺北縣明德高級中學，附近多為農田，工商並不發達，固有勘驗筆錄、原告所提系爭土地附近地圖附卷可稽（本院卷第74至75、98頁），惟上開判例所示不得逕依最高限額年息10%計算，係為保護被告而設，被告自得拋棄，本件被告既已表示如得僅計算5年期間、並僅依原告應有部分比例進行計算者，則同意以年息10%額度計算相當於租金之金額（本院卷第21頁），是本院參酌上情，認系爭土地租金以土地申報總價年息10%計算為宜。
（四）再者，原告僅係系爭土地共有人之一，應有部分為1/26，有土地登記謄本附卷可稽，是被告抗辯原告請求之金額亦應按其應有部分1/26比例計算，洵屬有據，亦應准許。
（五）是依據上開認定標準，被告戊○○、丁○○分別自80年、67年即占用系爭土地各93、103平方公尺，遠超過本件起訴時回溯5年之期間，而原告得請求自93年4月1日起至起訴時合計5年相當利益之損害，系爭土地93至95年度申報地價為512元，96至97年度申報地價為544元，有原告所提各該年度地價稅課稅明細表（本院卷第57至62頁），兩造雖未提出98年度申報地價資料，當宜以97年度金額為準。
是被告戊○○、丁○○應返還起訴回溯5年間之相當租金不當得利各為942元、1,063元（計算方式詳附表所示），原告逾此部分之請求，尚非可採。
七、從而，原告提起本件訴訟，請求被告戊○○、丁○○應各給付原告942元、1,063元，及均自起訴狀繕本送達之翌日即98年4月17日起至清償日止，按週年利率5%計算利息之範圍內，為有理由，應予准許；逾此部分之請求則乏依據，應予駁回。
八、本件原告勝訴部分係所命給付之金額未逾500,000元之判決，原告雖聲請供擔保請求宣告假執行，不過係促請本院依職權宣告，本院依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，依職權宣告假執行，惟被告戊○○、丁○○均陳明願供擔保聲請免為假執行，爰酌定相當之擔保金額宣告之；至於原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院詳加審酌後，或與本件之爭執無涉，或對本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前段。
中華民國98年12月2日
民事第二庭法官鍾啟煌以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀，上訴臺灣高等法院（應按他造人數提出繕本）。
中華民國98年12月2日
書記官張國仁┌───────────────────────────────────────────────────┐│附表│├──┬────────────────────────────────────────────────┤│編號│計算方式│├──┼────────────────────────────────────────────────┤│１│被告戊○○部分（占用93平方公尺）：│││⑴93年4月1日至95年12月12日（合計2.75年），申報地價每平方公尺512元│││93（平方公尺）×512×10%×2.75（年）×1/26（原告應有部分比例）＝504（元以下四捨五入，下同）│││⑵96年1月1日至98年3月31日（合計2.25年），申報地價每平方公尺544元│││93（平方公尺）×544×10%×2.25（年）×1/26（原告應有部分比例）＝438│││合計為942元│├──┼────────────────────────────────────────────────┤│２│被告丁○○部分（占用105平方公尺）：│││⑴93年4月1日至95年12月12日（合計2.75年），申報地價每平方公尺512元│││105（平方公尺）×512×10%×2.75（年）×1/26（原告應有部分比例）＝569│││⑵96年1月1日至98年3月31日（合計2.25年），申報地價每平方公尺544元│││105（平方公尺）×544×10%×2.25（年）×1/26（原告應有部分比例）＝494│││合計為1,063元。│└──┴────────────────────────────────────────────────┘