裁判字號：臺灣桃園地方法院100年簡上字第195號民事判決
裁判日期：民國101年06月19日
裁判案由：給付管理費
臺灣桃園地方法院民事判決100年度簡上字第195號上訴人即附帶被上訴人 范姜正仁 訴訟代理人 蔡岳龍 律師被上訴人即附帶上訴人双得統領天廈管理委員會法定代理人 黃仲漢 訴訟代理人 蕭萬龍 律師複代理人 林哲倫 律師上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於民國100年8月31日本院桃園簡易庭99年度桃簡字第608號第一審判決提起上訴，本院於民國101年5月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決本訴部分除確定部分外，關於命上訴人給付超過新臺幣陸拾貳萬柒仟陸佰貳拾叁元及超過部分自民國九十九年四月三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並該部分假執行之宣告暨除確定部分外訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
本訴之其餘上訴駁回。
反訴之上訴駁回。
附帶上訴駁回。
第一審（確定部分除外）、第二審訴訟費用關於本訴上訴部分，由上訴人負擔十分之九，餘由被上訴人負擔；關於反訴上訴部分，由上訴人負擔；關於附帶上訴部分，由附帶上訴人負擔。
事實及理由
甲、上訴人即附帶被上訴人（下稱上訴人）提起上訴主張，上訴人在双得統領天廈社區（下稱系爭社區）內有使用權之兩個車位（下稱系爭車位）係購屋時即獲建商所贈送，並非受被上訴人即附帶上訴人（下稱被上訴人）分配而來，故上訴人不用依照系爭社區於民國（下同）94年6月1日所為之區分所有權人會議決議（下稱94年6月1日之決議）繳交每個月每個車位新臺幣（下同）500元之清潔費。又依系爭社區87年7月22日之區分所有權人會議決議（下稱87年7月22日之決議）可證系爭社區斯時確實以每坪65元計算各戶之管理費；而系爭社區94年6月1日所為之區分所有權人會議決議並無上訴人之簽名，且上訴人對此次決議從未聽聞，故上訴人質疑其真正，並認仍應以87年7月22日之決議為被上訴人收取管理費之依據。且上訴人之管理費應繳數額縱依94年6月
1日之決議，每月亦僅需繳交每坪65元之管理費，而上訴人並無租用車位，無需繳交車位費，加上上訴人在系爭社區內所有之建物為門牌號碼桃園縣桃園市○○路○號12樓之房屋，面積為275.99坪（下稱系爭房屋），則以此計算上訴人依上開決議所應繳管理費為每月14,352元（計算式：275.99坪×65元/坪×80%＝14,351.48元）；而自95年2月起至99年10月止共計57個月應繳交之管理費則應為818,064元。另依87年7月22日之決議，上訴人於87年9月1日起至94年6月30日止共82個月期間應繳交之管理費為每月每坪65元，然被上訴人於上開82個月期間皆以每坪90元計收上訴人之管理費，亦即超收每月每坪25元，總計超收管理費452,624元（計算式：25元/坪×0.8×275.99坪×82個月＝452,624元），此部分係被上訴人之不當得利，依法應返還上訴人。再上訴人自87年9月起到95年1月止共89個月期間，由被上訴人代為將系爭車位出租，將租金抵銷上訴人應繳之管理費之金額應為623,000元（計算式：每個位車位每月租金3,500元×2個車位×89個月＝623,000元），然被上訴人於上開期間卻僅以每個車位每月3,000元計算停車位之租金，故上訴人之管理費於上開期間每月每個車位即各少扣抵500元之管理費，合計少扣89,000元（500元/月×2個車位×89個月＝89,000元），此部分亦應為被上訴人之不當得利。至被上訴人於95年2月起至99年5月止代上訴人出租停車位予他人共52個月期間，亦應以每個車位每個月3,500元計算扣抵管理費，合計應為364,000元（計算式：52個月×3,500元×2個車位＝364,000元）。另兩造有約定由被上訴人代為收取上訴人對於訴外人一統徵信股份有公司（下稱一統徵信公司）每個月3,000元之外牆廣告租金（下稱系爭廣告租金），而被上訴人應收取而怠於收取自95年2月起至99年5月止共52個月期間之租金合計156,000元，依民法第541條、第544條之規定，應對上訴人負賠償之責，上訴人得以此債權與被上訴人之本件管理費請求權抵銷。綜上所述，上訴人於95年2月起至99年10月止應繳交之管理費應為818,064元，且於扣減上述停車位租金364,000元及外牆租金156,000元共52萬元後，上訴人應繳之管理費即僅為298,064元，然上訴人對於被上訴人有上述不當得利債權共541,624元（即於87年9月1日起至94年6月30日超收之管理費452,624元加上前述被上訴人少扣之停車位租金89,000元），可以之與被上訴人之管理費債權主張抵銷，抵銷後被上訴人尚應給付上訴人243,560元等語。並為：1.上訴聲明：⑴本訴部分：
原判決不利上訴人之部分廢棄。上述廢棄部分被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。⑵反訴部分：原判決廢棄。被上訴人應給付上訴人243,560元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日按年息5%計算之利息。另對於附帶上訴之答辯聲明則為：駁回附帶上訴。
乙、被上訴人則主張：依上訴人購買系爭房屋之買賣契約書第6條第1項之約定可知上訴人並未取得系爭車位之所有權，所取得者僅為「使用權」，基於使用者付費原則，上訴人自仍須給付管理費及清潔費。而上訴人自95年2月起迄99年10月止共57個月之期間均未繳納管理費，合計積欠1,132,663元（計算式：每月90元/坪×275.99坪×0.8之空屋打折×57個月=1,132,663元，小數點以下四捨五入，下同）。另被上訴人前雖代上訴人出租系爭停車位，然自99年6月1日起即無人承租，以上訴人每個車位每月應繳500元之清潔費計算，上訴人自99年6月起至99年10月止共5個月應給付之車位清潔費為5,000元（計算式：每個車位500元×2個車位×
5個月＝5,000元）。又被上訴人因大樓外牆出租滋生爭議，故於95年7月1日起即不再代為對於廣告看板收取租金，，亦即上訴人此部分所主張自95年2月起至99年5月止共52個月期間內，被上訴人僅有收取95年2月起至95年6月止共
5個月合計15,000元之系爭廣告租金，原審依上訴人之主張認定被上訴人總計代收系爭廣告租金156,000元而予抵扣上訴人應繳之管理費，尚有違誤，則此部分上訴人應再給付被上訴人141,000元（計算式：抵扣管理費之156,000元－實際收取之系爭廣告租金15,000元＝141,000元）。另上訴人既認自87年9月1日起至94年6月30日止共82個月期間應依87年7月22日之決議計算管理費，自己於繳費時卻又同意被上訴人依系爭社區87年5月20日之區分所有權人會議決議（下稱87年5月20日之決議）所定標準即每月每坪90元計收，此部分顯然上訴人於給付時明知無給付義務而為給付，依民法第180條第3款規定，不得主張不當得利等語。並為：1.答辯聲明：駁回上訴人之上訴。2.附帶上訴聲明：⑴原審判決駁回被上訴人後開第2項之部分廢棄⑵上訴人應再給付被上訴人141,000元及自99年4月3日起至清償日止，按年息5%計算之利息；此部分如受勝訴判決，被上訴人並願供擔保，請准宣告假執行。
丙、得心證之理由：
一、按被上訴人於言詞辯論終結前，得為附帶上訴，民事訴訟法第460條第1項前段定有明文；又前開規定，依同法第436條之1第3項規定，對於簡易程序之第一審判決之上訴程序準用之。經查，本件被上訴人主張其於原審判決之本訴中受有其前所述141,000元之不利益，故其於本院言詞辯論終結前，對於原審判決之本訴中對其不利益之部分提起附帶上訴（見本院卷第51頁），揆諸上開法律規定，自屬合法，核先敘明。
二、本件被上訴人於原審係起訴主張，伊為系爭社區依法成立並向主管機關報備之管理委員會，上訴人為系爭房屋之所有權人，並在系爭地下室有系爭停車位，且亦為系爭社區之住戶。惟上訴人自95年2月起至99年10月止，共欠繳57個月管理費1,132,663元，另積欠99年6月起至99年10月止共5個月期間每個月每個停車位清潔費500元，合計5,000元，扣除被上訴人代上訴人收取之系爭停車位租金30萬元抵繳後，上訴人尚欠837,663元。另上訴人私自將系爭房屋外牆出租予訴外人一統徵信公司，應依不當得利之規定返還被上訴人相當於租金之利益2萬元。又上訴人於89年8月起至95年1月止將伊出租外牆予訴外人一統徵信公司之租金收入18萬8千元及收取福利川菜餐廳在頂樓設置水塔所繳之租金19萬2千元，均自其應納之管理費中扣除，而此等款項乃被上訴人前任主任委員私自扣減，屬上訴人無法律上原因所獲得之利益，應依不當得利之法律關係返還被上訴人。為此訴請上訴人給付被上訴人1,237,663元及其遲延利息並請求上訴人自99年10月起，每月給付被上訴人24,839元管理費及車位費每月
1千元。上訴人於原審則抗辯及提起反訴主張略以：上訴人每月應繳之管理費應以每坪65元計算，且應扣除被上訴人自95年2月起至99年5月止就系爭停車位代收之租金364,000元及自95年2月起至99年5月止上訴人代收之系爭廣告租金156,000元。另被上訴人自87年9月1日起至95年1月共89個月，每月皆超收管理費每坪25元，共計超收491,262元；且有短扣如前其所述自87年9月1日起至95年1月止系爭車位之租金每月每個車位500元，合計不當得利89,000元。上訴人之不當得利請求權與被上訴人得請求之管理費抵銷後，上訴人即未負欠任何管理費，且得依不當得利規定，以反訴請求被上訴人給付抵銷後之餘額282,198元及其法定利息等語。原審審理後，認為上訴人應給付95年2月起至99年10月止之管理費1132,663元及自99年6月1日起至99年10月31日止之停車位清潔費5,000元；然得扣除被上訴人所自承代收之系爭停車位租金30萬元與系爭廣告租金156,000元，故被上訴人得請求上訴人給付之金額為681,663元及如原審判決附表所示之利息；至被上訴人逾上開範圍之請求則均為無理由。另並駁回上訴人所提之反訴部分。被上訴人就其於原審敗訴之部分，僅於前述141,000元之範圍內提起附帶上訴，是原審本訴其餘部分之判決即已確定。又上訴人就原審反訴敗訴之部分，僅於243,560元之範圍內提起上訴請求被上訴人給付，是原審反訴判決中其餘未經聲明不服之部分，亦已確定。
三、兩造於101年3月6日本院準備程序時（見本院卷第60頁、第61頁），協議簡化爭點為：
（一）上訴人上訴之部分：
1.系爭車位是否不用依照94年6月1日決議繳交清潔費每個月每個車位500元？
2.上訴人是否得主張其依94年6月1日決議所繳交管理費之標準，係每個月每坪65元（即照該次決議中無配車位的標準計算）？
3.上訴人自87年9月起至94年6月止共82個月期間是否得依87年
7月22日之決議，僅繳交每坪每個月65元的管理費？亦即此期間被上訴人每月向上訴人收取每坪90元的管理費，有無超收452,624元？
4.上訴人所主張自87年9月起至95年1月止共89個月期間可抵銷管理費之系爭停車位租金金額為多少？
5.上訴人所主張自95年2月起至99年5月止共52個月期間可抵銷管理費之系爭停車位租金金額為多少？
（二）被上訴人附帶上訴之部分：95年7月至99年5月共47個月的期間，被上訴人是否並未收取如原審所認定每個月3千元之廣告看板租金，故上訴人此部分之金額共14萬1千元，不得主張抵銷？
四、本院之判斷：
（一）按依94年6月1日之決議，系爭社區管理費之收取標準為：「配有車位者，管理費每坪九十元，車位費每位每月五百元清潔費。無配車位者，管理費每坪六十五元，其租車位費每位每月三千五百元」，是其僅言及「配有」車位者，並未區分系爭社區住戶之車位來源是否為購屋時獲建商「贈送」車位之使用權或係由被上訴人「分配」車位而來。且兩造均不爭執上訴人之停車位係系爭社區之約定專用部分，而約定專用部分係屬於「公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。」公寓大廈管理條例第3條第5款已有明文。是系爭停車位顯屬系爭社區之共用部分，自不得以所謂經建商「贈送」使用權作為自外於系爭社區之管理範圍之依據。況此費用既係屬於車位清潔費，則只要坐落系爭社區內之車位，不問其來源如何，自均應有支出之必要。故上訴人所主張其無庸依94年6月1日之決議繳交車位清潔費之部分，即有未合，委無可採。是被上訴人於原審所主張，上訴人自99年6月起至99年10月止共
5個月應依上開決議給付車位清潔費合計5,000元，即屬有據。至上訴人雖另質疑94年6月1日之決議之真正，然此決議確屬真實乙節，業據原審之證人 朱先知 對該次會議確曾召開及會議紀錄為其手寫等情，於原審審理時證述明確；再觀之系爭社區94年6月1日會議紀錄及所附出席簽到簿，與87年5月20日及同年7月22日之會議紀錄及出席簽到簿，出席者大致相符，上訴人又始終未曾否認系爭社區94年6月1日會議紀錄上，各該簽名及印文之真正，則上訴人徒以其未出席94年6月1日會議或未收取開會通知等情，作為否認該次決議真正之理由，自無足採信。至上訴人是否未曾接獲該次會議之開會通知，亦僅屬此次會議召集程序是否合法之爭執，應由上訴人依循民法第56條規定另謀救濟，惟在此決議未經法院判決撤銷確定前，自仍應認為合法有效。
（二）次查，系爭車位自87年9月起至95年1月止共89個月之期間，確曾由被上訴人代為出租，並以其租金抵繳上訴人應繳之管理費之事實，為兩造所不爭執，足以認定為真實。而上訴人所主張可抵銷之每月每個停車位租金為3,500元；就此被上訴人所不否認其每月每個停車位以3,000元扣抵上訴人應繳之管理費，係因為每個月每個停車位3,500元之租金另須扣除每個車位每個月之清潔費500元之故。
而查，系爭社區87年7月22日決議管理費收取標準為：「管理費原每坪九十元者更改為車位使用費每位每月參仟伍佰元及管理費每坪每月六十五元分別計算之，…。停車位費原每月每位參仟元，今後每月每位調高為參仟伍佰元」，可知其中並無收取每個停車位每月清潔費500元之規定，而此決議適用期間為87年7月1日開始。另系爭社區94年6月1日決議為：「配有車位者，管理費每坪九十元，車位費每位每月五百元清潔費。無配車位者，管理費每坪六十五元，其租車位費每位每月三千五百元」，故已有每個月每個停車位須收取500元清潔費之規定，而此決議係自94年7月1日開始適用。故系爭車位自87年9月起至95年1月止共89個月之期間是否須收取清潔○○○區○○○○段，自87年9月起至94年6月止共82個月期間適用87年
7月22日決議之階段不應收取清潔費，則被上訴人此期間將每月每個系爭停車位3,500元之租金先扣除每個車位每個月之清潔費500元後再予扣抵管理費，即有未合，亦即此期間被上訴人應扣未扣抵管理費之不當得利金額為82,000元（計算式82個月×每月每個停車位少扣500元×2個停車位＝82,000元）。至自94年7月起至95年1月止共7個月期間之階段，因應適用94年6月1日之決議，故被上訴人此期間將每月每個系爭停車位3,500元之租金先扣除每個車位每個月之清潔費500元後再予扣抵管理費，即屬有據，此7個月期間上訴人主張被上訴人少扣抵管理費之不當得利部分，即不可採。基上，上訴人所主張被上訴人自87年9月起至95年1月止共89個月期間收取系爭車位之租金後，有少扣抵管理費之不當得利金額合計89,000元之部分，僅於82,000之範圍內為可採。
（三）再查，上訴人所主張被上訴人於87年9月1日起至94年6月30日共82個月期間向上訴人收取之管理費皆以每坪90元計算之事實，為被上訴人所不爭執，已足認定無誤。而94年6月1日之決議又係於94年7月開始適用，則在此之前之87年9月1日起至94年6月30日共82個月期間，固應認為被上訴人應依87年7月22日決議之收費標準向上訴人收取管理費。然前述87年7月22日決議管理費收取標準之內容已明定車位使用費3,500元，此車位使用費亦未區分系爭社區住戶之車位來源是否為購屋時獲建商「贈送」車位之使用權或係由被上訴人「分配」車位而來，且系爭車位既係系爭社區之約定專用部分，自不得不適用系爭社區之決議。亦即縱使依87年7月22日決議之收費標準，上訴人仍應繳交每月3,500元之車位使用費甚明。準此，若依87年7月22日決議試算上訴人每月應繳費用，其每月應繳金額為21,351元（計算式：275.99坪×65元/坪×空屋優惠80%＋車位使用費3,500元×2個車位＝21,351元。）；而若依94年6月1日之決議試算上訴人每月應繳費用則為20,871元（計算式：275.99坪×90元/坪×空屋優惠80%＋車位清潔費500元×2個車位＝20,871元）。基上可知，被上訴人於87年9月1日起至94年6月30日共82個月期間向上訴人收取之管理費以每坪90元計算之結果，所收取之費用尚較上訴人所主張依87年7月22日決議之標準所計算之每月應繳金額為低，已足認定無誤。上訴人徒以其上開期間內每月應繳之管理費應以每坪65元計算，且無庸繳交車位使用費每個每月3,500元，故此82個月期間內被上訴人有超收每月每坪25元之管理費，合計超收452,624元乙節，即無可採，其進而主張得以此金額與被上訴人本件請求為抵銷，自更失其所據。且依上開計算結果可知，被上訴人於此82個月期間內短收管理費合計39,360元（計算式：〔21,351元－20,871元〕×82個月＝39,360元），而因兩造就管理費及上訴人所主張前述不當得利之金額係併同爭執扣抵或計收標準等全部事項，則在計算之下，上訴人上述經認定得主張不當得利之金額82,000元之部分，即不得不再予減除此被上訴人短收之管理費金額，是再經計算結果，上訴人得主張不當得利金額即為42,640元（計算式：82,000－39,360元＝42,640元）。
（四）末就兩造間系爭廣告租金之爭點而言，兩造並不爭執被上訴人前已有代收此廣告租金並以之扣抵上訴人應繳管理費之情，且參以上訴人於原審提出之管理費收據上，已有被上訴人同意扣除訴外人一統徵信公司廣告看板租金之文字，則由管理委員會係執行區分所有權人決議結果之權限以觀，可知被上訴人在管理費收據上同意扣除一統徵信公司之廣告看板租金，絕非毫無憑據。亦即被上訴人確有受上訴人之託代為收取此方面之租金並逕以之扣抵上訴人應繳管理費之事實無誤。至被上訴人固於本件附帶上訴中主張95年7月至99年5月共47個月的期間其並未收取系爭廣告租金，並提出簽呈影本乙紙為據（見本院卷第53頁）。且經本院查詢結果，訴外人一統徵信公司於95年7月至99年
5月共47個月的期間亦確未繳付系爭廣告租金予被上訴人，有訴外人一統徵信公司101年5月7日桃（徵）字第01010507001號覆函在卷可按（見本院卷第93頁）。然查，被上訴人所提之上開簽呈固載有：「茲因本大樓外牆糾紛不斷…自中華民國95年7月1日起，廣告招牌一律不得收費…」等內容，然此簽呈僅係被上訴人內部之文件，被上訴人又未證明其已經向上訴人終止上開受委任收取系爭廣告租金之約定之事實，則被上訴人自仍負有向訴外人一統徵信公司收取95年7月至99年5月之系爭廣告租金以扣抵管理費之義務。而按受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責，民法第544條定有明文。本件被上訴人徒以內部之上開簽呈即不再依約定代為收取系爭廣告租金，致上訴人未能以此部分之金額扣抵管理費，自屬處理委任事務有過失並致上訴人受有損害甚明。則上訴人依上揭法律規定對被上訴人已有請求賠償之債權，則上訴人進而主張與被上訴人本件請求管理費之債權為抵銷，即無不合。亦即原審此部分認定准上訴人為抵銷，其理由雖有不同，結論仍屬無誤。被上訴人附帶上訴就此部分主張上訴人不得抵扣，故其仍得請求上訴人如數給付141,000元及其遲延利息，自不可採。
五、按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾2期或達相當金額，經定相當期限催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條有明文規定。而本件上訴人自95年2月起至99年10月止所未繳納管理費，應依前述94年6月1日決議所規定每坪每月90元及空屋
8折優惠計算，共1,132,663元（計算式：275.99×90×80%×57＝1,132,663）。且系爭車位自99年6月起至99年10月止共5個月期間並未出租，則上訴人自另應依上開決議繳納車位清潔費共5千元（計算式：5個月×500元×2車位＝5,000元），亦堪認定。又95年2月起至99年5月止共52個月期間，被上訴人代為出租系爭車位所得之租金所扣抵管理費之金額應為（52個月×3,000元×2個車位＝312,000元），然被上訴人於原審自承僅予扣除此部分之租金合計30萬元，自尚有12,000元應予扣除而未扣除。另本件上訴人得主張抵銷不當得利之金額為42,640元，得主張抵銷之系爭廣告租金之損害賠償債權則為156,000元，則均已如前所述。
是本件上訴人得請求被上訴人給付之金額，合計即應為627,023元（計算式：1,132,663元＋5,000元－312,000元－42,640元－156,000元＝627,023元）。
六、綜上所述，被上訴人依公寓大廈管理條例規定之法律關係，請求上訴人給付627,023元及其法定遲延利息，為有理由，應予准許，被上訴人逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。原審於本訴部分就上開不應准許部分，為被上訴人勝訴之判決，並依職權為假執行之宣告，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由。至被上訴人之請求有理由之部分，原審於本訴部分判命上訴人如數給付並依職權為假執行之宣告，則核無違誤，上訴人仍執前詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。又上訴人請求被上訴人給付243,560元及其法定遲延利息部分，尚屬無據，原審於反訴部分判決駁回上訴人此部分之請求，洵無不合，上訴人仍執前詞，指摘原判決反訴之部分不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。另被上訴人就原審駁回其請求當中之141,000元及其遲延利息之部分提起附帶上訴，請求上訴人再為給付，為無理由，原審此部分為被上訴人敗訴之判決，其理由雖有不同，結論並無二致，仍應予以維持，附帶上訴意旨徒以前詞就此部分求予廢棄改判，洵無可採，應予駁回。
七、本判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，核與判決之結果均無影響，爰不再一一論列，附此敘明。
八、本件係屬簡易程序之第二審判決，被上訴人提起附帶上訴之利益又未逾得提起第三審上訴之金額，是被上訴人所併聲請就附帶上訴宣告假執行之部分，顯係誤繕，本院自無庸為准駁之諭知，亦此敘明。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，附帶上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第
2項、第450條、第78條、第79條，判決如主文。中華民國101年6月19日
民事第二庭審判長法官劉克聖
法官高明德法官張震武以上正本係照原本作成不得上訴中華民國101年6月20日
書記官郝玉蓮