臺灣臺北地方法院民事簡易判決
原 告 甲○○
被 告 乙○○
上列當事人間請求返還租金事件，本院於97年7月14日言詞辯論
終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新台幣壹仟陸佰陸拾元由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張略以：民國（下同）95年10月30日兩造簽訂房
屋租賃契約，被告將自稱已聲請許可並繳付「建築設計權利
金」之台北市○○區○○○路○○○巷○○號5樓「頂樓加蓋」房
屋（下稱系爭房屋）租與原告，期限自95年11月5日至97年
11月4日共2年，租金每月新台幣（下同）16,000元（下稱系
爭契約）。原告遷入後發覺房屋老舊多處損壞且屋頂漏水經
告知被告後迄未修復，又原告向地政事務所、臺北市政府工
務局建管處查訪後得知系爭房屋並無聲請建築許可而僅係違
建，則被告涉嫌竊佔共有人產權並以違章建築謊稱已有合法
所有權之系爭房屋出租與原告，已令原告陷於錯誤而交付超
過土地法第97條規定都市房屋法定房租上限之租金，依據系
爭房屋坐落地號（台北市○○區○○段一小段612地號）土
地當期申報地價為每平方公尺46,800元，系爭房屋所使用土
地之租金上限應為每月7,605元（46,800元×312平方公尺÷
16戶×1/10÷12月=7,605元/月），加上屋頂破舊建築物殘
餘價值後租金上限應為每月8,605元，又因係非法出租標的
應折讓部分價款至每月6,000元為宜，則原告已付之租金及
押金共272,000元扣除95年11月5日至97年6月4日19個月共應
付租金上限114,000元（6,000元×19月），已超付158,000
元，爰提起本訴請求被告返還超付之租金等語。並聲明：⑴
被告應返還新台幣158,000元整。⑵訴訟費用由被告負擔。
二、被告抗辯略以：兩造間系爭契約係被告以頂樓加蓋依現況召
租，原告以其自由意志高興比附近頂樓加蓋現市價便宜之租
金簽約承租，且被告從未表示有聲請「許可」或有權狀，又
系爭房屋電費及水費繳費單都與四樓合計，原告自始已知系
爭房屋為四樓屋頂加蓋，且被告對原告所提修理已善盡責任
，此外兩造間系爭契約與土地法及其法院判決沒有任何關係
。兼以原告以土地法等資訊之計算方式亦錯誤，諸如系爭房
屋之課稅現值為373,800元，系爭房屋所佔土地比例為1/8而
非1/16，故依原告所提公示計算所謂租金上限應為土地部分
每月15,210元（申報地價每平方公尺46,800元×312平方公
尺×1/8×10%÷12月=15,210元），加上房屋部分每月3,115
元（課稅現值373,800元×10%÷12月=3,115元），每月共18
,325元，未逾法定最高租金，是原告之訴顯無理由。並答
辯聲明：⑴駁回原告之訴及假執行之聲請。⑵訴訟費用由原
告負擔。⑶如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行
。
三、經查兩造於95年10月30日就坐落於台北市○○段○○段○○○
○號土地上之系爭房屋簽訂租賃契約，約定租賃期限自95年
11月5日至97年11月4日止，每月4日給付租金16,000元，被
告於95年10月30日給付押金32,000元及按月給付16,000元至
97年2月4日止共240,000元，總計已付272,000元等事實為
兩造所不爭執，並有兩造提出之房屋租賃契約書、房租收付
款明細表、建物登記謄本等件為證，自堪信為真實。而本件
原告主張系爭房屋租金超逾土地法第97條第1項所定城市地
方房屋租金之限制則為本件兩造間之爭點；茲分述如下：
（一）房屋及基地之租金數額，按其地區，於土地法第97條定有
限制，當事人間約定之租金超過此限制者，出租人對超過
部分無請求權，法院就出租人超過部分之請求，予以駁回
。故都市地區房屋及基地之基金數額超過年息百分之十部
分屬「自然債務」並無請求權。反之若承租人業已給付之
租金亦不能認是無法律上之原因屬不當得利，故亦不得請
求出租人請求返還。經查，本件原告簽定系爭房屋租賃契
約後，按期給付租金每月16,000元至97年2月4日為兩造所
不爭執詳如上述，是參照上開說明，不論本件系爭房屋租
金是否逾年息百分之十，被告收取之租金乃本於契約，並
非無法律上原因，是原告認被告有超收（及不當得利）、
超付並請求返還訴之聲明所示金額云云，本無理由。
（二）按城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價
額年息百分之十為限；民法第442條、土地法第105條準用
第97條第1項定有明文。又土地法第97條規定之土地價額
，係指法定地價而言，土地法施行細則第25條亦有明文；
而土地法第148條規定土地所有權人依土地法所申報之地
價為法定地價，倘土地所有權人申請登記而不同時申報地
價者，以標準地價為法定地價，所謂標準地價，即由該管
縣市地政機關依土地法第152條或第160條公告之地價，而
土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分
之八十為其申報地價，平均地權條例第16條定有明文；故
土地法第97條之土地申報總價額即指該土地之申報地價而
言。經查：
⑴系爭房屋坐落之台北市○○區○○段一小段612地號土
地全部面積為312平方公尺，被告對系爭房屋基地應有部
分權利範圍為八分之一，並非原告所主張之十六分之一；
次查系爭土地96年1月當期申報地價為每平方公尺46,800
元，有被告所提出系爭房屋之土地、建物登記謄本、地籍
圖謄本在卷可稽；自堪信為真實，原告未提出證據敘明系
爭房屋基地部分原告僅有十六分一云云，並無所據。次查
系爭房屋課稅現值為373,800元，亦據被告陳述明確，而
原告未提出證據，僅空言陳稱系爭建物為「無照違法建築
物」殘存價值僅千餘元云云，亦無所據。
⑵據此計算，被告主張本件系爭房地及基地每月租金上限
為18,325元（[(312×46,800×1/8)+373,800]元×10%÷
12個月=18,325元），並非無據。是原告以己意咨意計算
系爭房屋及基地價值並無所據。
（三）末按土地法第97條第1項所定，「城市地方房屋之租金，
以不超過土地及其建物申報總價額年息百分之十為限」，
係屬強制規定，如當事人間約定之租金超過此限制，其超
過部分無請求權，最高法院43年台上字第392號判例可資
參照，亦即承租人就超過部分得拒絕給付，並非該等租金
約定無效而得謂出租人之債權不存在詳如前述，本件原告
就己給付之租金業經自願給付，於本件並未提出任何證據
證明兩造曾合意變更租金金額或關於租金之約定有何無效
情形，揆之前揭說明，難認被告已合法收取之每月租金債
權不存在，原告主張「返還」已給付之租金洵屬無據。
（四）綜上，原告依據土地法第97條第1項規定，主張系爭房屋
約定租金超過土地法第97條規定都市房屋法定房租上限，
並訴請被告返還超付之158,000元（已付之租金及押金共
272,000元扣除95年11月5日至97年6月4日19個月共應付租
金上限114,000元），為無理由，應予駁回。
五、末查本件被告另案起訴請求本件原告給付積欠租金，為另一
訴訟標的法律關係，同時原告另主張房屋漏水云云，經被告
亦提出證據，證明業己鳩工畢，然均與本件原告請求無關；
同時本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，
經審酌與本院前揭判斷不生影響，毋庸再予審酌敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，
判決如主文。
中 華 民 國 97 年 7 月 21 日
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法官洪遠亮
計 算 書
項 目金 額（新臺幣）
第一審裁判費 1,660元
合 計 1,660元
以上筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○區○
○○路○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附
繕本）。
中 華 民 國 97 年 7 月 21 日
書記官 陳惠娟