裁判字號：臺灣臺北地方法院94年訴字第6227號民事判決
裁判日期：民國95年10月25日
裁判案由：減少價金等
臺灣臺北地方法院民事判決94年度訴字第6227號原告乙○訴訟代理人 劉敏卿 律師被告庚○○訴訟代理人 錢裕國 律師複代理人甲○○
己○○上列當事人間請求減少價金等事件，本院於中華民國95年10月11日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新台幣壹佰捌拾陸萬元，及自民國九十四年十一月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣陸拾貳萬元為被告供擔保後，得為假執行；但被告如以新臺幣壹佰捌拾陸萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。本件原告起訴時本於物之瑕疵擔保之法律關係，請求被告給付新臺幣（下同）186萬元，及自民國94年3月15日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；嗣於94年12月22日本院審理時及其於95年1月10日提出之民事聲請狀所載，變更為本於物之瑕疵擔保及不完全給付之法律關係，並更正利息起算日，更易其請求為：被告應給付原告186萬元，及自訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。核其所為，分別屬請求之基礎事實同一及減縮應受判決事項之聲明，揆諸首揭規定，原告所為訴之追加及變更，合於法律規定，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：原告於民國94年1月25日經由億鑫房屋仲介有限公司（即21世紀不動產）介紹，與被告簽訂不動產買賣契約書，向被告購買坐落臺北市○○路○段15之1號6樓之房屋（下稱系爭房屋）及其基地，價金新臺幣（下同）1095萬元於同年3月15日業已付清，並辦妥不動產所有權移轉登記。惟被告明知系爭房屋有嚴重傾斜之問題，被告及受其委託代售系爭不動產之仲介公司人員均故意不告知，亦未於買賣契約書上註明有傾斜之瑕疵，原告於同年6月經系爭房屋所屬百福園大廈管理委員會通知召開區分所有權人會議時，始知悉上開事實，經該管委會於同年7月21日公告「大廈傾斜程度嚴重」，並於同年10月22日之會議中決議予以扶正，扶正費用按區分所有權人應有部分之比例分擔。原告屢次去函請被告處理，被告均置之不理。爰依民法第359條及第227條，請求被告減少買賣價金，並賠償原告為扶正大樓所支出之費用、電梯修理費及扶正後室內改善工程費等語。並聲明：（一）被告應給付原告186萬元，及自訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（二）原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：（一）本件係屬中古屋之買賣，被告及仲介人員均已於交易期間明確告知原告系爭房屋有傾斜之問題，且依不動產買賣之商業習慣，買賣標的縱有瑕疵，契約上均僅記載「依現況交屋」，瑕疵部分則記載於「現況說明書」，而本件「現況說明書」中已於「傾斜」欄上方打勾，並曾提示予原告參閱，顯見原告於買賣契約成立時，即知悉該瑕疵存在。（二）被告原先向仲介公司託售系爭不動產之售價為1
360萬元，惟卻以低於原價265萬元之1095萬元出售予原告，低於原價近20％，而依一般不動產之交易經驗，甚少以開價8折者成交，又系爭不動產位於信義精華區，鄰近捷運，被告卻願意以1095萬元低價出售，可見被告於事前確有告知原告系爭不動產有傾斜乙情，而原告係因已充分考量瑕疵情形，始決定買受價格，則其基於私法自治、契約自由所簽訂之買賣契約，不得再以標的物有瑕疵為由請求減少價金。（三）原告主張因該瑕疵所受損害之金額及扶正費用並不確實等語，資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張其於94年1月25日經由億鑫房屋仲介有限公司（即21世紀不動產）介紹與被告簽訂不動產買賣契約書，向被告購買系爭房屋及其基地，價金1095萬元於同年3月15日業已付清，並辦妥不動產所有權移轉登記等事實，業據其提出不動產買賣契約書、系爭不動產之建物所有權狀及土地所有權狀等文件之影本為證，且為被告所不爭執，自堪信為真實。又系爭房屋確有傾斜之現象，亦據原告提出臺北市土木技師公會於94年6月13日所出具之臺北市○○路○段○○號「百福園大廈」建築物傾斜測量鑑定報告書為證，依測量結果顯示，大樓目前南北向平均垂直度為1/54，東西向則為1/150，南北向數值1/54，已趨近鑑定手冊之重建標準值（1/50），雖尚無立即性之安全顧慮，惟因大樓之長期偏心載重效應，如遇較大地震時，可能會增加傾斜度而危及鄰屋或自身安全，建議應設法予以扶正作業及補強改善等語，有該公會鑑定報告書附卷可稽，而被告於本院審理時，亦自承系爭不動產有傾斜之問題（見本院94年
12月22日言詞辯論筆錄第1頁），是堪認原告此部分之主張亦為真實。
四、原告另主張被告明知系爭房屋有嚴重傾斜之問題，被告及受其委託代售系爭不動產之仲介公司人員均故意不告知，亦未於買賣契約書上註明有傾斜之瑕疵，致原告受有損害，爰依物之瑕疵擔保及不完全給付法則，請求被告減少價金及賠償損害，則為被告所否認，並以上開情詞置辯。是本件兩造主要之爭點厥為：（一）原告於買賣契約成立時，是否知悉系爭不動產有傾斜之瑕疵？（二）如被告應負瑕疵擔保責任，則原告所得請求減少之價金為若干？依序說明如下：
（一）原告於買賣契約成立時，是否知悉系爭不動產有傾斜之瑕疵？
1.按所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173號判例可資參照）。又房屋買賣時，一般除注意房屋權利完整、未為他人占有、房屋及坪數大小、配置隔間及外觀等事項外，房屋之結構亦為購屋者所著重之要素，系爭不動產有傾斜之問題，既影響房屋之結構安全，且房屋乃生活起居之重要場所，依通常交易觀念，即會減少房屋之通常效用及經濟上之價值，是本件系爭房屋依通常房屋交易交易之常情係屬有瑕疵，堪可認定。
2.被告於本院審理時曾自承，其於93年8月買受系爭不動產，於裝修時始知悉有傾斜之問題（見本院95年
7月24日言詞辯論筆錄第1頁），參以證人 林蓓君 即系爭不動產買賣之仲介人員到庭證稱，被告委託買賣時即告知系爭不動產有傾斜等語，顯見被告及仲介人員於系爭房屋之買賣成立前，即已知悉有傾斜之問題存在。
3.至於被告抗辯稱其與仲介人員林蓓君、辛○○均於交易期間明確告知原告房屋傾斜之問題，惟為原告所否認，經查：被告於系爭不動產買賣成立前，即已知悉有傾斜之瑕疵存在已如前述，惟依證人丙○○與戊○○即原告公司之總機小姐均證稱，被告於94年10月6日下午因系爭房屋傾斜事項至原告辦公室協商時，被告曾表示不知有傾斜之問題，若知悉則不會委託仲介出售等語，（見本院95年4月10日言詞辯論筆錄第2、3頁），且證人丁○○亦證稱，被告與仲介人員林蓓君均曾表示不知房屋有傾斜問題等語，而被告卻對證人丙○○之證言表示無意見，是被告之前、後陳述顯有出入，則其抗辯已告知原告瑕疵存在，是否屬實即不無疑問。其次，房地等不動產屬於具有重大經濟價值之物，衡諸常情，一般人於不動產買賣時如已知悉房屋有傾斜之情形，應會特別注意傾斜之原因或是否尚可能居住等更詳細之情形，倘原告已知悉有傾斜事實，衡情應會追問被告或仲介人員傾斜原因為何、狀況是否嚴重、是否適宜居住及大樓委員會將如何處理等問題，惟參諸證人林蓓君及辛○○之證言，原告知悉房屋有傾斜後，竟然未提出任何詢問（見本院95年2月16日言詞辯論筆錄第3頁、95年4月10日言詞辯論筆錄第6頁），且後續亦未有任何申請鑑定房屋傾斜狀況之動作，顯與常情不符。
4.再者，證人林蓓君及辛○○雖均表示一般不動產之買賣顯少以開價8折成交，一般多以9折或92折成交，惟其同時亦表示若屋主同意亦無不可等語，而原告主張被告係因急需用錢，因此同意本件買賣價額，參以證人辛○○曾證述，原本被告不同意以1095萬元成交，惟因被告知悉有傾斜之瑕疵，且原告非常喜歡系爭不動產，因此最後仍同意出售等語，是系爭不動產買賣之價金雖以低於原價265萬元之1095萬元出售予原告，低於原價1360萬元近20％，然此係出於被告知悉有瑕疵存在，且其急需用錢之故，始同意以此價格出售，但仍無法以此價格之差異即推知原告於買賣成立時即已知悉系爭房屋有傾斜之瑕疵存在。
5.又被告另抗辯稱，依不動產買賣之商業習慣，買賣標的縱有瑕疵，契約上僅記載「依現況交屋」，瑕疵部分則記載於「現況說明書」，而本件「現況說明書」中已於「傾斜」欄上方打勾，並曾提示予原告參閱，顯見原告已知悉瑕疵存在云云。惟倘原告知悉傾斜事實存在，則此事實應為系爭不動產重大價差之原因所在，衡情理應於買賣契約上載明，然觀諸系爭買賣契約書，其上除僅標明「依現況交屋」等文字外，無任何有關系爭不動產瑕疵狀況之記載，已與常情不符，再者一般中古屋之交易，雖多會有記載或約定「現況交屋」之情況，然而該等約定之所謂「現況」，在當事人之理解中，應係屬於交屋或看屋當時所得發現之狀況，至於須經由專業人員以精密儀器檢測得知之情況，如「海砂屋」、「輻射屋」等，除非另有契約明白具體列出，否則不會在「現況交屋」之理解中。至於證人辛○○雖證稱原告知悉瑕疵存在，並以「現況交屋」等字句代替傾斜事實之記載等語，惟倘若如證人所言原告已知悉，則被告何需於94年10月6日及同月23日已距離同年3月15日交屋後近半年之時間，分別兩次至原告之辦公室就瑕疵事項為協商，且被告雖抗辯仲介人員已將載有房屋傾斜瑕疵事實之「現況說明書」交予原告審閱，然證人辛○○證稱：「現況說明書是否交予原告一份或由原告簽收，需視代書作業而定，若代書願意給就給，不願意給就算了」等語（見本院95年4月10日言詞辯論筆錄第6頁），則原告既可能因代書作業之故未收到「現況說明書」而不知其上所載之內容，又該由仲介公司收執之「現況說明書」正本，已因仲介公司更換秘書整理文件時加以作廢而滅失，被告無法提出正本以實其說，是原告主張其未看過「現況說明書」，不知系爭房屋有傾斜之事實，堪以採信。
6.至被告抗辯仲介人員已對原告說明信義區有很多房屋皆有傾斜問題，然此充其量僅說明信義區房屋有傾斜問題之比例較其他地區為高，並不表示系爭不動產亦有相同之問題存在，是被告以此抗辯原告知悉傾斜事實，不足採信。
7.從而，被告無法證明原告於買賣契約成立時即已知悉該事實，是原告主張被告應負擔瑕疵擔保責任，為有理由。
（二）原告所得請求減少之價金為若干？
1.按買賣因物有瑕疵，而出賣人因前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少價金，民法第359條定有明文。系爭不動產因傾斜瑕疵而減損價值，經原告聲請本院委由威信不動產估價師事務所鑑定，該鑑定係依收益法之直接資本畫法及比較法評估標的房地買入時之正常價格，並參考委託人即原告提供之大安工程管理顧問有限公司「房屋現況監測報告書」內容、臺北市政府工務局審定之「臺北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊」中監測成果及標的物傾斜之補償費用估算標準、「臺北市地價調查用；建築改良物標準單價表」及市場上對已知有傾斜狀況之房屋交易觀感及接受度，再以成本法評估建築物本身實質上之貶損價值為188萬2500元，有該鑑定報告書附卷可稽，核其鑑定所憑之依據均屬適當合理，是上開鑑定結果應屬可採。
2.至於被告以該報告引用「臺北市建築物工程施工損害鄰屋鑑定手冊」中之補償費用估算標準，係用於工程施工中損害鄰地之用，本件系爭房地之瑕疵既非工程施工所致，更非鄰地，因此由該標準計算出之房屋貶損價格並不正確，又威信不動產估價師事務所至現場勘查時，未會同被告鑑定，因此鑑定內容並不公正云云。惟查：
A.系爭房地之傾斜狀況係參考 葛文斌 土木技師出具之監測報告書（見該鑑定報告書第17頁），而引用上開手冊係參考其中之房屋傾斜程度及其相應之補償標準，非認本件瑕疵係由工程施工所致，是被告似對該鑑定報告書之內容有所誤會。
B.本件係就固著於土地上之系爭房地為價損之鑑定，各項影響價格之因素均無偽造更改或變動之可能，鑑定程序中本無需會同當事人在場，且本院於95年4月10日開庭時請被告訴訟代理人對是否鑑定及鑑定人之選定表示意見時，其係表示「我們認為不需要鑑定，但若一旦要鑑定，對鑑定公司沒有意見」（見95年4月10日之言詞辯論筆錄）。是被告此點質疑亦屬無稽。
本院認上開鑑定結果認系爭房地因傾斜貶損之價值為188萬2500元尚屬可採，是依上開規定，原告請求被告減少價金186萬元，為有理由，應予准許。
（三）至原告另主張被告應賠償其為扶正大樓所支出之費用、電梯修理費及扶正後室內改善工程費，共計107萬8650元，惟該項金額依其主張實已包括於請求減少價金之範圍內，則本院就原告請求減少186萬元既認為有理由，已可充足原告全部之聲明，因此就原告主張不完全給付之損害賠償部分，在原告擴張其聲明前，本院毋庸再予審酌，並此敘明。
五、綜上所述，原告以被告交付之系爭房地有傾斜瑕疵為由，依民法第359條規定請求被告減少價金186萬元，及自訴狀繕本送達翌日即94年11月5日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。
六、另本判決兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其於主張、陳述及所提證據，經審酌與本院前揭判斷不生影響，毋庸再予審酌，並此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條。中華民國95年10月25日
民事第一庭法官朱漢寶以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國95年10月25日
書記官黃瓊玉