裁判字號：臺灣臺南地方法院103年訴字第948號民事判決
裁判日期：民國104年04月24日
裁判案由：確認優先承買權不存在
臺灣臺南地方法院民事判決103年度訴字第948號原告 陳明志 訴訟代理人 陳寶華 律師被告 莊錦文 訴訟代理人 林志雄 律師複代理人 王捷歆 律師上列當事人間請求確認優先承買權不存在事件，經本院於民國104年4月8日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。本件被告向本院民事執行處主張其就坐落在臺南市○○區○○○段○○○○○○○○○○○○○○○號等三筆土地（下稱系爭土地），與原所有權人 郭騰 間有租賃關係存在，並據此主張其就系爭土地有優先承買權，然為系爭土地之應買人即原告所否認，是被告所主張之上開優先承買權存在與否即屬不明確，而原告是否得以應買系爭土地之法律上地位之不安狀態，能以本確認判決將之除去，依上開說明，原告提起本件確認訴訟，堪認有即受確認判決之法律上利益，合先敘明。
二、原告起訴主張：㈠原告前以新臺幣（下同）5,665,000元向本院民事執行處應
買102年度司執字第52991號強制執行事件（下稱系爭強制執行事件）之債務人郭騰所有系爭土地，被告則於民國103年3月24日向本院民事執行處主張優先承買。然被告所提出之租賃契約並非真正，即使真正，該契約性質應為「土地管理契約」，自不得依土地法第107條主張優先承買權。又系爭強制執行事件之拍賣公告係記載「土地上有數十座墳墓坐落（據債務人具狀陳報共25座），另編號2土地上有一座行動電話基地台，其餘土地為雜樹雜林，拍賣之蓄水池係債務人於二十多年前所建，目前仍可使用，而拍賣之磚造平房目前無人使用，復債務人於102年9月18日具狀陳報拍賣之土地及建物，於100年7月1日出租予第三人，租期至110年6月30日止，並提出租賃契約書影本為證」等語，然被告並無在系爭土地上為土地法第106條第1項所稱耕地租用之事實，自不得主張同法第107條所規定之優先承買權。
㈡並聲明：確認本院102年度司執字第52991號強制執行事件，被告就系爭土地之優先承買權不存在。
三、被告則聲明請求駁回原告之訴，並以下列情詞置辯：㈠系爭土地為訴外人郭騰所有，被告承租系爭土地後亦確實於土地上耕作：
⒈被告為系爭土地之承租人，並具有自耕農身分，自87年8
月1日起投保農保。而被告向訴外人郭騰承租系爭土地及果樹後，確實有自任耕作，並將果樹照顧得很好，被告藉以販售果實獲利。系爭強制執行事件拍賣系爭土地時，引用前案 陸德 不動產估價師事務所估價，系爭土地上之果樹價值高達719,000元。又系爭強制執行事件之查封筆錄雖記載其餘土地為雜樹雜林，然此係執行人員非農業專業人員，無法判斷該樹為果樹所致，陸德不動產估價師事務所勘估結果認系爭土地上有種植檳榔樹40株、芒果樹20株、山刺番荔枝樹275株。再者，基地台及墳墓所在位置，僅佔系爭土地極小部分之面積，並不影響被告在系爭土地上種植果樹。
⒉依內政部89年9月18日台內地字第0000000號函釋意旨：「
一、土地法第106條有關供農、漁、牧使用之農地之認定：於實施區域計畫或都市計畫或其他用地編定之使用管制前，應以該租約土地實際供農、漁、牧使用者，為農地。在實施都市計畫以後之地區，應指農業區、保護區內供農、漁、牧使用之土地。另於實施區域計畫以後之地區，應指編定為農牧用地、養殖用地之土地。……」。系爭土地之地目均為田，係特定農業區、農牧用地，是系爭三筆土地自屬農地。
⒊證人郭騰於本院證稱伊原本有種山刺果，但因為收購的工
廠遷移到大陸後，沒有人再收購，所以被告有將部分山刺果廢掉，改種植太陽麻，培植綠肥，改良土質。被告在六分寮段3615、3616地號土地上廢掉山刺果後，有先種植過玉米，但因為收成不好，所以才改種植太陽麻先改良土質。種植玉米約占用三分多、四分之土地。系爭土地租給被告後，也是被告在收成等語，足認被告於本院101年間對系爭土地為強制執行前後，確實有於系爭土地上持續栽培農作物並獲取收成，合於土地法第106條第1項所定「以自任耕作為目的」之「耕地」。
⒋依農業用地作農業使用認定及核發證明辦法第3條之規定
，農地所有人向行政主管機關申請「農業用地作農業使用證明書」（下稱農地農用證明），係涉及農地所有人是否有申請興建自用農舍之需求，抑或得否申請減免或免徵稅賦之優惠，亦即，針對特定用途之農地始有申請農地農用證明之必要。而系爭土地有無取得農地農用證明，與其是否為農地，實屬二事，不應混為一談。
⒌依臺南市政府地政局103年11月7日南市地籍字第00000000
00號函覆意旨，土地係供農、漁、牧使用之土地，係編定為農牧用地，即屬土地法第106條第1項所稱之「農地」。
而系爭土地之地目為「田」，係特定農業區、農牧用地，系爭土地自屬土地法第106條第1項之適用範圍。又系爭土地是否為土地法第106條第1項之農地，固屬台南市政府地政局之業務管理範圍，然是否符合農業用地作農業使用認定及核發證明辦法而取得農地農用證明書之農地，則係台南市政府農業局之業務管理範圍，顯見土地法第106條與農業用地作農業使用認定及核發證明辦法所稱農地之定義並不相同。
⒍被告現於六分寮段3539地號土地上種植山刺番荔枝樹、芒
果樹；同段3615地號土地上種植芒果樹、檳榔樹及太陽麻；同段3616地號土地上種植太陽麻（栽種太陽麻前係種植玉米），被告確實持續於系爭土地耕作並獲取收成。
㈡出租人就出租之建物本負有維修使之適於使用之義務，本件
被告與訴外人郭騰所簽訂之系爭租約第六點約定土地上建物及墳墓之維護費用由承租人即被告負擔，足認被告確實有支付系爭土地之租金。另系爭土地上之墳墓係訴外人郭騰及其親友所有，與被告無關，被告原無維護修剪墓草之義務，故雙方既約定由被告負擔維護建物及修剪墓草之費用，其性質即為被告承租系爭土地之對價。
㈢被告向訴外人郭騰承租系爭土地，於其上種植檳榔樹、芒果
樹、山刺番荔枝樹等，係以自任耕作為目的。被告在系爭土地上種植果樹等，並定期收穫，自係施人工於他人之土地上栽培農作物，屬耕作他人之農地，為土地法所稱「耕地租用」，被告就系爭土地自有優先購買權。
㈣依證人郭騰之證言可知，證人郭騰與被告間係約定由證人郭
騰交付系爭土地予被告使用、收益，被告以整理墳墓及農舍等維護費用作為承租系爭土地之對價。而證人郭騰將系爭土地出租予被告前，曾請被告至系爭土地幫忙除草、噴藥，是證人郭騰於草擬系爭租約時，為區隔以往僅請被告幫忙除草噴藥，乃將果樹收益及管理等事宜清楚載明於系爭租約中，堪認被告與證人郭騰間確實有就系爭土地成立租賃契約之意思表示合致。
四、本件經依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議兩造不爭執事項暨簡化爭點為：
㈠兩造不爭執事項如下：
⒈系爭土地為訴外人郭騰所有，經郭騰之債權人臺灣金聯資
產管理股份有限公司向本院聲請強制執行，經系爭執行事件強制執行結果，於102年12月26日進入公告應買程序，嗣由原告於103年2月19日具狀以5,665,000元聲請應買該拍賣標的物。
⒉被告具有自耕農身分，並自87年8月1日起投保農保。
⒊本院101年度司執字第26561號強制執行案件拍賣系爭土地
時，曾委託陸德不動產估價師事務所估價，鑑定結果為系爭土地上有種植檳榔樹40株、芒果樹20株及山刺番荔枝樹275株，農作物價值共計719,000元。
⒋系爭土地上除上開農作物外，尚有農舍1間、蓄水池1座、
基地台1座及墳墓25座，由被告負責管理維護墳墓環境，訴外人郭騰並未支付被告管理墳墓之相關費用。
㈡兩造爭執事項如下：
⒈被告與訴外人郭騰間是否訂有100年7月1日之土地租賃契
約書？如有，其性質係為系爭土地之租賃或管理？⒉被告依土地法第107條規定主張有優先承買權，是否有理
由？
五、本院之判斷：㈠被告與訴外人郭騰於100年7月1日所訂立之土地租賃契約書應為真正：
⒈原告固否認被告所提出之系爭土地租賃契約書為真正，惟
按私文書應由舉證人證其真正，但他造於其真正無爭執者，不在此限；私文書經本人或其代理人簽名、蓋章或按指印或有法院或公證人之認證者，推定為真正，民事訴訟法第357條及第358條第1項分別定有明文。復按如有用印章代簽名者，其蓋章與簽名生同等之效力，民法第3條第2項定有明文。
⒉原告雖主張被告於系爭土地租賃契約書上之簽名，非其本
人所親簽，然原告既未爭執系爭土地租賃契約書上被告印文之真正，依民法第3條第2項之規定，其蓋章與簽名生同等之效力，自應認系爭土地租賃契約書為真正，況被告業已聲明系爭土地租賃契約書為證據（見本院卷第16-19頁），自有成立系爭土地租賃契約書之意思，而證人郭騰亦證稱系爭土地租賃契約書為其與被告所簽立等語（見本院卷第61頁背面），更足認系爭土地租賃契約書為真正，是原告否認系爭土地租賃契約書之真正，應屬無據。
㈡原告固以系爭土地租賃契約書上所載郭騰係將系爭土地交由
被告管理，且被告並無支付租金等情，主張被告與郭騰所成立者，實為系爭土地之管理契約而非租賃契約等語，則為被告所否認，並以前詞置辯，經查：
⒈按解釋意思表示，應探當事人之真意，不得拘泥於所用之
詞句，民法第98條定有明文。解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意（最高法院18年上字第1727號判例）。
⒉原告主張系爭土地租賃契約書第4條係約定「租賃標的物
含地上物……，基地台一座，果樹（檬果、檳榔樹、山刺番荔枝）等租與乙方（即被告）耕作管理」，被告既非種植前開果樹之人，則被告與訴外人郭騰所簽訂之契約即非「租地耕作」，而應屬「耕地管理」；第5條又約定「地上物果樹之收益權歸乙方（即被告）所得，做為地上果樹及墳墓之管理費用，甲方不另支付費用」等語。而訴外人郭騰既為土地出租人，卻需支付費用與承租人即被告，顯與租賃契約之性質有違。訴外人郭騰既委由被告管理系爭土地及其地上物（含果樹），被告與訴外人郭騰間應屬「管理契約」等語，惟查，本院審酌系爭土地租賃契約書於第1行契約名稱已明確約定「土地租賃契約書」，第3條復約明：「甲方將上述土地租與乙方經營管理，期間自100年7月1日起至110年6月30日止，計十年」，更於契約當事人部分記載「出租人（甲方）郭騰…承租人（乙方）莊錦文」等文字，參酌前述最高法院之判例，經通觀契約書之全文，堪認訴外人郭騰與被告就系爭土地租賃契約書所欲成立之法律關係為「租賃契約」，要非「耕地管理契約」，至於系爭土地租賃契約書固使用「經營管理」、「耕作管理」等文字，經核應僅係一般人使用之文字，其意應與民法第421條所稱「使用收益」相當，亦即承租人有權使用收益之意思，尚難僅以訴外人郭騰與被告使用前述文字即認其等有成立耕地管理之意思，是原告此部分之主張，應非可採。
⒊原告另主張系爭土地租賃契約書第6條約定「前述土地上
建物、果樹，乙方（即被告）需善盡管理責任，果樹之病蟲防治、施肥、灌溉及墳墓之維護，費用皆由乙方負擔」，然一般耕地之承租人承租耕地自任耕作，就農作物灌溉施肥用以增加農作收成，其灌溉施肥之支出為其耕作之成本，實無另行約定由何人支出之必要，顯見系爭租約之當事人真意應係被告為訴外人郭騰之利益而為管理，則被告所支出之費用始有另行約定之必要等語，惟查，訴外人郭騰與被告係欲成立土地租賃契約，業經認定如上，然系爭土地上在成立土地租賃契約時，既已存在既有建物、果樹及墳墓，即使訴外人郭騰與被告一併約定被告應負管理之責，且以「負擔果樹病蟲害防治、施肥、灌溉及墳墓維護費用」抵扣被告應給付之「租金」，經核亦與常情不相違背，是原告此部分之主張，亦無可採。
⒋依上所述，系爭土地租賃契約書之性質係為系爭土地之租賃，而非原告所主張之耕地管理契約。
㈢被告依土地法第107條規定，向本院民事執行處主張其對系爭土地有優先承買權，為有理由：
⒈按土地法第107條規定耕地承租人之優先承買權，係為「
扶植自耕農」而設，故承租人優先承買權之行使，應以其確有租賃關係存在，且該承租土地屬耕地，俾承租人優先承買耕地後，能成為自耕者，始符合上開法條賦予承租人優先承買之立法意旨。又農業發展條例第20條第1項規定：「本條例中華民國八十九年一月四日修正施行後所訂立之農業用地租賃契約，應依本條例之規定，不適用耕地三七五減租條例之規定。本條例未規定者，適用土地法、民法及其他有關法律之規定。」。又按出租人出賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權，土地法第107條第1項定有明文；又強制執行法上之拍賣，應解釋為買賣之一種，由執行法院代債務人為出賣行為，即以債務人為出賣人，拍定人為買受人，由債務人讓與拍賣標的物所有權於拍定人。可見在他人之農地（田地、旱地），以種植稻、麥、甘蔗、蕃薯、茶、桑等一般農作物為使用農地目的之人，於法院就該農地拍定時，欲主張其享有土地法第107條第1項所定優先承買權者，應以拍定時其與強制執行債務人間就拍賣之農地，有耕地租賃關係存在為要件。另按確認法律關係不存在之訴，如被告主張其法律關係存在時，應由被告負舉證責任（最高法院42年台上字第170號判例參照）。本件被告主張其與訴外人郭騰間就系爭土地有租賃關係存在，自應由被告負舉證責任。
⒉參照農業發展條例第三條之用辭定義：「一一、耕地：指
依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地。」。查本件系爭三筆土地之地目為「田」、使用分區為「特定農業區」、使用地類別為「農牧用地」，有本院拍賣公告在卷可憑（見本院卷第37-38頁），是依上開認定之標準，系爭土地屬於耕地，並無疑義。
⒊至原告主張系爭土地上雜草叢生，且拍賣公告亦記載系爭
土地上為雜樹雜林，且訴外人郭騰又稱系爭土地上有25門墳墓，除伊之親戚外，亦販售予其他人，並有收取管理費等語，顯見系爭土地早已不作為農業使用，又系爭土地上為雜樹雜林一片，並有墳墓數十座及行動電話基地台一座等建物，顯非農用，更無耕作事實等語，惟查，證人郭騰於本院結證稱：「（被告訴訟代理人問：土地上面有芒果、檳榔樹等，是你出租給被告前就有的嗎？租賃給被告後就由被告繼續種植嗎？）是，這些果樹都是之前就有的，租賃給被告後，就請被告來繼續管理，我在種植時，扣除施作的農藥後，收入也沒有很多，所賺的利潤很少，有時候還倒貼，所以我才將系爭土地租賃給被告，也順便請被告管理這些墳墓及其他農業設施等，我也沒有另外再給付被告工錢或管理墳墓時所需之除草藥劑之費用，等於是用被告應該給我的租金來與這些費用代替。」、「（被告訴訟代理人問：系爭土地租賃給被告，收成是否也是被告所收取？）是。」、「（原告訴訟代理人問：方才證人有提到被告有從事農事，請證人陳述被告如何從事農事？）被告除了自己在麻豆有他的農地外，在我的3616、3615地號土地上，我原本有種植山刺果，但因為收購的工廠遷移到大陸後，沒有人再收購，所以被告有將部分山刺果廢掉，改種植太陽麻，培植綠肥，改良土質。」、「（原告訴訟代理人問：被告種植太陽麻，不是為了收成，而是為了改善土質？）是，太陽麻只是為了改良土質，之後絞碎後才再種植其他作物。」、「（法官問：被告在系爭土地上尚有種植其他何種作物？）被告在3615、3616地號土地上廢掉山刺果後，有先種植過玉米，但因為收成不好，所以才改種植太陽麻先改良土質。」、「（原告訴訟代理人問：種植玉米之數量為多少？占用多大面積？）約三分多、四分土地。」、「（原告訴訟代理人問：被告從一○○年七月就租用土地，至今被告除了種植玉米外，是否尚有種植其他作物？）沒有。」等語（見本院卷第62頁背面至第63頁背面）。經審酌證人郭騰上開證言，堪認被告自承租系爭土地後，乃就證人郭騰原有之果樹繼續施肥、除草及收成，並曾自行將原有的山刺果廢掉，並先後種植太陽麻及玉米等作物，因此被告所承租之土地上雖有墳墓數十座及行動電話基地台一座等建物，然上開地上物並非被告即承租人承租後所興建或設立，且被告積極照顧原有果樹，並依實際需要，決定廢掉山刺果，先後種植太陽麻及玉米等作物，堪認被告就系爭土地有耕作事實。此外，依據本院民事執行處於101年度司執字第26561號強制執行事件中囑託陸德不動產估價師事務所製作之不動產估價報告書中，有關土地林作物鑑估表中亦載明系爭土地上有種植檳榔樹40株、芒果樹20株及山刺番荔枝樹275株，農作物價值共計719,000元一節，有陸德不動產估價師事務所不動產估價報告書一份附卷可稽（見本院卷第23-27頁），亦足認被告確有於系爭土地上栽培農作物，並定期收穫，是原告此部分之主張，要無可採。
⒋原告另主張系爭土地已違背農業用地作為農業用途之範圍
，依農業用地作為農業使用認定及核發證明辦法第5條第4款之規定，不得發給農業用地作農地使用證明書，故系爭土地並不符合土地法耕地租用之農用規定，被告即不能依土地法第107條行使優先承買權等語，惟依農業用地作農業使用認定及核發證明辦法第3條之規定，農地所有人向行政主管機關申請「農業用地作農業使用證明書」，乃涉及農地所有人是否有申請興建自用農舍之需求，抑或得否申請減免或免徵稅賦之優惠，亦即，針對特定用途之農地始有申請農地農用證明之必要，系爭土地能否取得農地農用證明，與其是否為農地，尚屬無涉，原告主張系爭土地不能取得農地農用證明，被告即不能依土地法第107條行使優先承買權等語，亦屬無據。
⒌末按出租人出賣耕地時，承租人有依同樣條件優先承買或
承典之權，土地法第107條第1項定有明文。次按強制執行法上之拍賣，亦為買賣方法之一種，以債務人為出賣人，以拍定人為買受人，關於出賣人允為出賣之意思表示，由執行法院以拍定代為之，倘耕地或基地租約確屬存在，承租人非不得對於拍定人主張優先承買權或優先購買權（最高法院49年台抗字第83號判例意旨）。系爭土地為耕地，被告為系爭土地之承租人，且確於系爭土地上自任耕作等情，業如前述。是被告依土地法第107條第1項規定主張其對系爭土地有優先承買權存在，應屬有據。
㈣綜上所述，依土地法第107條之規定，被告對於系爭土地得主
張優先承買權，是原告起訴請求確認本院102年度司執字第52991號強制執行事件，被告就系爭土地之優先承買權不存在，為無理由，應予駁回。
六、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後認與本件判決結果均不生任何影響，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國104年4月24日
民事第二庭法官張家瑛以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年4月24日
書記官吳俊達