裁判字號：臺灣臺北地方法院104年訴字第3072號民事判決
裁判日期：民國106年12月21日
裁判案由：請求減少價金
臺灣臺北地方法院民事判決104年度訴字第3072號原告 陳儷文 訴訟代理人 劉韋廷 律師
馬翠吟 律師被告 刁玲玲
刁筱華 共同訴訟代理人兼送達代收人 陳建勳 律師共同訴訟代理人 林靜怡 律師受告知人信義房屋仲介股份有限公司（南門店）
陳佑諄 王慧 上列1人之代理人 姚思勉 上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國106年12月7日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第
2款定有明文。查本件原告起訴時依據民法第354條、第35
9條請求被告減少價金（見本院卷一第6至8頁），嗣原告於民國106年4月25日本院言詞辯論期日以言詞追加民法第
179條不當得利返還請求權（見本院卷二第104、106頁反面），核係原告主張依物之瑕疵擔保責任請求被告減少價金，而認被告有溢領價金之情事，應依不當得利返還，其請求之基礎事實同一，揆諸前揭規定，並無不合，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：兩造於104年4月21日簽訂不動產買賣契約，伊購買被告共有坐落於臺北市○○區○○段○○段000地號（應有部分83/10000）及其上門牌號碼臺北市○○區○○○街○○號5樓之1房屋（下稱系爭5樓房屋），買賣價金總價為新臺幣（下同）3466萬元（下稱系爭契約），伊已付清價金，被告並於104年6月5日交付系爭房屋；但伊於購買系爭房屋前，被告帶看系爭房屋時，屋內客廳、餐廳及臥室之天花板外觀狀態包覆完整，並無任何異樣，交屋後，伊為裝潢系爭房屋而拆除天花板時，始發現天花板上空間，包含客廳、餐廳、走廊及臥室等，竟密佈6樓房屋（下稱系爭6樓房屋）之糞管、除汙排水管，未埋設於樓板水泥夾層，甚至越過共用壁侵入系爭5樓房屋之專有部分空間；且此等管線低矮程度，就連伊及其家人站在地板舉起雙手即可直接觸及，顯有噪音、臭味、滲漏等問題，情況嚴重程度已達常人心理上產生嫌惡及難以忍受之狀態，減損系爭房屋之生活居住品質、通常效用及經濟價值，欠缺一般房屋應具備之效用及價值，有將來不易脫手轉售及買賣價值貶低之損害，自屬物之瑕疵。伊旋即通知被告上開瑕疵並請求被告改善及減少價金，但均未獲置理，爰依民法第354、359條物之瑕疵擔保及民法第179條不當得利法律關係，訴請被告返還減少價金17
4萬元（相當於買賣價金5%），並由被告2人按其持分比例1/2各給付87萬元及其法定遲延利息。並聲明：㈠被告刁玲玲應給付原告87萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡被告刁筱華應給付原告87萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告主張系爭5樓房屋之天花板空間設置明管屬於物之瑕疵，卻未舉證證明系爭5樓房屋有何價值、通常效用之減損，且原告於簽約前確曾看房，從未詢問或要求查看天花板是否有老舊情形及樑、管線或其他包覆內容，顯見原告認為無關重要。兩造達成價金合意，即係購買系爭5樓房屋之現況，天花板所包覆之空間，顯非本件交易價格或效用之要件，亦無達減少價值或通常效用程度。原告因重大過失未詢問或查看系爭5樓房屋天花板包覆內容物，伊未保證也非故意不告知明管設置，則依民法第355條規定，伊無須負瑕疵擔保之責。實則系爭5樓房屋天花板之明管設置，係伊向前手王慧購買時即已存在，伊並未重新裝修，因交屋後原告爭執上情，伊曾詢問管理員，僅知系爭5樓房屋和系爭6樓房屋隔間不同，但因未看過系爭6樓房屋內部，無從得知實況；再查系爭5樓房屋之建築執照卷、使用執照卷及變更執照卷可知，系爭6樓房屋於83年5月25日辦理第一次變更設計，於86年4月2日辦理第二次變更設計，86年6月10日核發使用執照，此後皆無變更設計，浴廁位置及管線位置亦未變更，原告主張有變更設計之瑕疵，亦非事實等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：本件原告主張向被告購買系爭5樓房屋後，發現天花板內有系爭6樓房屋之糞管及排水管明管通過，即通知被告改善並減少價金等事實，業據原告提出系爭契約、系爭5樓房屋天花板尚未拆除前現場照片、天花板拆除後內有糞管及排水管照片、原告通知被告之簡訊為證（見本院卷一第19至61、67頁），並為被告所不爭執，堪以認定。原告據此主張系爭5樓房屋天花板內有系爭6樓房屋之糞管及排水管等明管通過，是屬物之瑕疵，惟為被告所否認。故本件兩造爭執事項厥為系爭5樓房屋天花板內明管設置是否構成物之瑕疵？若是，原告請求減少價金174萬元是否有理由？經查：
㈠按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀
念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者即為物有瑕疵。買受人因重大過失而不知有上開瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，固可不負擔保之責，惟出賣人故意不告知其瑕疵者，不在此限，此觀民法第354條、第355條之規定自明。又負舉證責任之當事人，須證明至使法院就該待證事實獲得確實之心證，始盡其證明責任。倘不負舉證責任之他造當事人，就同一待證事實已證明間接事實，而該間接事實依經驗法則為判斷，與待證事實之不存在可認有因果關係，足以動搖法院原已形成之心證者，將因該他造當事人所提出之反證，使待證事實回復至真偽不明之狀態。此際，自仍應由主張該事實存在之一造當事人舉證證明之，始得謂已盡其證明責任（最高法院93年度台上字第2058號判決意旨參照）。本件原告主張被告交付之系爭5樓房屋有天花板內明管設置之瑕疵，為被告所否認，自應由原告就系爭房屋天花板內明管設置致系爭房屋有不具備民法第35
4條所定價值、通常效用、約定效用及品質之事實負舉證責任，使本院獲得確實之心證，而被告亦得提出反證動搖本院心證。
㈡本件原告就系爭5樓房屋天花板內有系爭6樓房屋糞管及排
水管穿越之設計本身即屬瑕疵之主張，雖聲請送臺北市建築師公會鑑定，但因臺北市建築師公會要求拆除天花板探勘內部管線分布情形，原告評估拆除及重裝工程費用過鉅，捨棄鑑定之聲請（見本院卷一第209至210頁）。原告另援引相關判決見解為據（見本院卷一第165至167頁、228頁反面至第229頁），然曾有法院判決採納臺北市建築師公會所提鑑定意見認為，上方樓層之糞污水管往下穿越行經樓下頂板之情形，可能因排水斜率致地板厚度無法包覆而不得不穿越至樓下頂板，為一般大樓或公寓設計方法，倘符合當時施工技術、物理原理及建築技術成規，非法所不許，至於是否影響室內空間之使用功能及方便性，則需視為其面積、淨高並參酌人體工學尺度與空間之關係加以研判（見本院卷二第63至64頁、第74頁反面至第75頁、第79頁至反面），顯非可一概而論。參以建築技術規則第32條規範：「其他居室及浴廁不得小於2.1公尺，但高低不同之天花板高度至少應有一半以上大於2.1公尺，其最低處不得小於1.7公尺」，對照原告委請設計師測量系爭5樓房屋屋內高度均未低於2.1公尺（見本院卷二第161至162頁）；又原告測量管線所佔客廳玄關、餐廳、臥室（男孩房）室內空間之比例約3%及5%（見本院卷二第162、170頁，計算式：1.56÷29.2≒5.3%；0.96÷28.1≒3.4%；1.35÷25.6≒5.2%），對照前案委請臺北市建築師公會鑑定所佔空間比例約8.2%【計算式：（2×23
7.5）÷（19×302.5）≒8.2%】尚且認為不影響使用之功能與方便，也不影響房屋結構安全，研判非屬瑕疵（見本院卷一第64頁），益徵系爭5樓房屋天花板內明管所佔空間不能遽認為瑕疵。因此，原告所舉證據實無從使本院獲致系爭
5樓房屋天花板內明管有何減損價值、效用、品質之確信心證，被告所舉反證足以動搖本院心證，則揆諸前揭說明，本院不能為有利於原告之認定。
㈢原告另主張系爭5樓房屋天花板內設有系爭6樓房屋糞管及
排水管係屬變更設計、不符建築規則之瑕疵云云。惟經本院調取系爭5樓房屋全棟之建造執照全卷所附平面圖，不能認定糞管及排水管之設置為變更設計（見本院外放卷宗），又函原始起造人慶樺營造有限公司、 黃富 亦無留存當初核發使用執照時之給水系統圖、排水系統圖、各層給水圖、各層污水排水圖等資料（見本院卷二第21、39頁），無從審閱查究。此外，原告始終無法證明系爭5樓房屋天花板之明管設置是否變更設計、是否違反建築規則等相關法令，自難遽信。㈣況樓板高度及樑柱寬度、位置，應為進入屋內即能直接感知
之房屋現況，觀諸原告自己所提系爭5樓房屋於交屋前之現況照片，一般人目視即可得知天花板及包樑之高度與範圍（見本院卷一第46至51頁）。原告於簽約前看屋時，既已明知或可得而知當時天花板及樑柱包覆情形，倘其認為天花板偏低、包樑範圍佔室內空間太廣，恐將影響居住品質及空間使用機能，卻未向被告詢問或要求打開天花板探查明確，實難謂無重大過失（參考最高法院49年台上字第2544號民事判例）。原告又無證據證明被告保證天花板內無明管或樑、或故意不告知其內有明管設置，因此，原告主張系爭5樓房屋天花板為包覆管線而造成樓高過低、影響使用空間云云，依民法第355條規定，因原告有重大過失，亦不能任令被告負瑕疵擔保責任。
㈤至於原告主張明管設置產生噪音及臭味云云，原告雖提出錄
影檔案為憑（見本院卷一第232頁），然被告抗辯畫面顯示其係將天花板打開貼近管線附近，且聲音微弱無從辨識是否出自於管線（見本院卷二第17頁反面），本院認為原告所提影片拍攝方法不明，且天花板打開與天花板裝潢包覆後之聲響情形顯不相同，該錄影檔案不能遽採。況觀諸原告所提修繕計畫，係以天花板內加裝隔音棉包覆方式處理，所需費用約17,800元，有工程估價單足考（見本院卷二第160、171至172頁），則明管所產生之噪音究否已達干擾生活之程度，難謂無疑。另經本院函詢臺北市政府環境保護局，該局僅針對異味及噪音公害稽查，不至私人住宅中檢測（見本院卷二第147頁），而臺灣檢驗科技股份有限公司雖有檢測噪音標準程序（見本院卷二第148至149頁），但原告 陳明 不聲請單就噪音部分進行檢測之證據調查（見本院卷二第159頁至反面）。從而，原告主張系爭5樓房屋天花板內明管設置產生臭味及噪音導致影響系爭房屋之價值、效用及品質云云，迄未提出足使本院得確信心證之證據，亦難採信。
㈥原告固聲請訊問室內設計師 許畢莉 及仲介 伍毅 以證明系爭房
屋天花板有明管通過及其他樓層天花板無明管通過等事實（見本院卷一第206、207頁）。然被告對系爭5樓房屋天花板內明管設置之事實並無爭執（見本院卷一第212頁至反面），無庸證明，而兩造爭執點厥為系爭5樓房屋明管設置情形是否屬物之瑕疵，實屬法律上判斷；至於其他樓層有無明管通過、是否與系爭5樓房屋格局相同、如何推論系爭5樓房屋天花板上明管設置為瑕疵等節，亦非證人許畢莉或伍毅所能證明。從而，本院認為並無訊問證人許畢莉、伍毅之必要，爰駁回原告此部分調查證據之聲請。
㈦承上所述，除系爭5樓房屋天花板明管配置是否有減少物之
價值、效用及品質均屬不能證明外，按買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額，不得依瑕疵部分占買賣標的物之比例計算（最高法院99年度台上字第1972號判決意旨參照）。倘買賣當時之價金與市價相當，固應以市價扣除瑕疵物品之實際價值，為買受人所得主張減損價值損失之數額。倘買賣價金較市價為低時，不問出賣人是否有將瑕疵物品減損之價值扣除之意，如仍以市價扣除實際價值以為計算其減少之價值損失數額，則失諸公平。是以法院於計算買受人得請求之減少價金數額時，自應先調查買賣當時之市價與買賣價金是否相當，方能為適當之裁量（最高法院86年度台上字第1615號判決意旨參照）。經查，系爭5樓房屋鄰近屋齡16至20年住宅大樓之成交價格約在每坪65萬元至99萬元，此有原告提出之不動產行情資訊表及不動產交易實價查詢服務網資料為憑（見本院卷一第43至44、103頁），而系爭5樓房屋同棟房屋之委賣價格為每坪89.5萬元，亦有原告所提信義房屋資訊足憑（見本院卷一第236至237頁），是兩造就系爭5樓房屋以每坪80萬元成交，尚無高於成交行情價格範圍。再者，本院探詢臺北市不動產估價師公會鑑定系爭房屋天花板管線分布情形、穿樑、噪音、臭味等是否影響交易價格之證據方法，亦因原告認為鑑定費用過高而捨棄鑑定之聲請（見本院卷二第
134至135、140頁至反面），故無從認定系爭5樓房屋天花板管線分布情形、穿樑、噪音、臭味等對於交易價格之影響，亦無從據以計算系爭5樓房屋買賣價金是否應予減少及減少之合理數額。因此，揆諸前揭最高法院判決意旨，原告主張減少價金及返還不當得利174萬元亦不能認為合理有據。
四、綜上所述，原告主張依民法第354條、第359條物之瑕疵擔保之減少價金請求權及同法第179條不當得利返還請求權，主張兩造就系爭5樓房屋之買賣價金應減少174萬元，被告就此部分溢領價金為不當得利，而訴請被告2人各返還原告87萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按法定週年利率5%計算之利息，核無所據，不應准許。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
五、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國106年12月21日
民事第五庭法官林晏如以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年12月21日
書記官鍾子萱