裁判字號：臺灣臺中地方法院105年訴字第995號民事判決
裁判日期：民國106年01月17日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣臺中地方法院民事判決105年度訴字第995號原告 張宜正 訴訟代理人 蘇文俊 律師複代理人 戴孟婷 律師
丁威中 被告 蔣金欉 訴訟代理人 陳沆河 律師上列當事人間拆屋還地等事件，本院於105年12月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告承租原告所有之臺中市○○區○○段○○○○○○○○號之土地，自民國一○五年四月一日起，租金調整為每年新臺幣陸萬捌仟玖佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之七，餘由原告負擔。
原告假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。民事訴訟法第255條第1項第1、3款分別定有明文。原告原依民法第450條、第458條規定終止兩造間租賃契約，並依租賃契約關係及民法第455條、第767條規定，先位聲明請求「⒈被告應坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○○號上建物拆除（以實際測量面積為主），並將佔用之土地騰空返還予原告。⒉被告不得於臺中市○○區○○段○○○○○○○○號建築任何地上物。⒊願供擔保，請准宣告假執行。」，備位聲明依民法第442條規定及參照最高法院26年滬上字第4號判例要旨，請求「⒈被告租用原告之臺中市○○區○○段○○○○○○○○號之土地，應自起訴狀送達翌日起，租金調整為每年新臺幣（下同）10萬元。⒉願供擔保，請准宣告假執行。」；嗣於訴訟進行中之民國105年5月10日言詞辯論期日，當庭撤回先位聲明中第2項聲明，又於105年12月12日以民事訴之變更暨陳報狀，撤回先位聲明，僅請求上開備位聲明部分；再於105年12月22日言詞辯論期日，當庭變更訴之聲明第1項為「被告租用原告之臺中市○○區○○段○○○○○○○○號土地，應自105年4月1日起，租金調整為每年10萬元。」等語（見本院卷第96頁），就原告先位聲明之撤回，業經被告於105年12月22日言詞辯論時當庭同意，其餘訴之變更核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸首開法條規定，應予准許。
貳、實體部分
一、原告方面：㈠起訴主張：臺中市○○區○○段○○○○○○○○號土地（下稱系
爭土地）之前所有權人為 張鎮鎰 ，於68年間移轉所有權登記予原告。查系爭土地約於30年間由原告之祖父輩，因被告生活窮困而出租予被告（無租約），現為不定期租約，希望被告能以系爭土地耕作運用而謀生，租金約定為白米，迄今仍以白米200升作為約定租金，換算價格每年租金僅需支付4至5千多元（原證2），偏離市場價格甚多，嗣張鎮鎰將租賃權利移轉予原告。且被告未於系爭土地上耕作，而係搭蓋碾米廠。系爭土地出租予被告並無約定期限，迄今約6、70年，周邊原係農田，現今為熱鬧建商混合區域，且為三角窗，附近有學校及便利商店，68年申報移轉前次之地價為每平方公尺650元，公告土地現值現為36,000元，差距55倍，現被告繳付租金每年僅約4、5千元，偏離市場行情甚遠，應予調整，參考周邊出租行情（如原證5），系爭土地為38坪，且為三角窗之精華地帶，依民法第442條規定及參考最高法院26年滬上字第4號判例要旨，每年租金應以10萬元為允當。
㈡對被告抗辯之陳述：
⒈系爭土地於30年間出租予被告時，本即為農地，且前後左右
皆為農地，故出租予被告時所訂定者當然為租地耕作契約。且觀之契約內容，若非租地耕作，豈會以耕作所產出之白米為租金？若真為租地建屋，豈會以耕作產出之白米為租金？依常理推斷，以白米給付租地建屋之租金顯不合理。
⒉被告認應以本院104年度訴字第2625號裁判所認定，以申報
總價額年息百分之5作為計算標準云云，惟該判決背景之土地利用方式主要為耕作，且該案被告以鋪設水泥地、建造貨櫃屋、鐵皮屋頂、及挖水溝之方式占用土地，乃係為農用或為居住使用；本院104年度訴字第1686號判決，其中一被告係占地放置盆栽，另一被告係侵占建物3樓搭建鐵皮屋及房屋使用，另該案土地係位於郊區並非繁榮之情；本院104年度訴字第2719號判決，該案原告主張以土地申報總價額年息百分之5作為計算不當得利之基準，乃其對於處分權自由行使之結果，非法院於衡量後認定僅可以百分之5為計算標準，均與本件被告將建地作為商業用途所受利益差異甚鉅之情形不同。實務上歷年見解，絕非機械式地全部認定已申報總價額年息百分之5作為計算標準，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮程度、使用人（承租人）利用基地之經濟價值及所受利益，彼等關係及社會感情等情事，並與鄰地租金相比較以為決定（臺灣臺北地方法院96年度重訴字538號裁判參照）。
⒊本件系爭土地地目為建地，坐落於臺中市○○區○道中山路
上，被告占用之地上物（門牌號碼為臺中市○○區○○路○○○○號）乃作為商業使用，且鄰近三民路、神清路、神圳路，交通方便，附近更有神圳國中、神岡國小、神岡圖書館眾多公共設施，距離便利商店僅5分鐘路程，故被告主張租金以土地申報價額之年息百分之5計算，並不合理。況系爭812地號土地面積26.71平方公尺、814地號土地面積為98.11平方公尺，合計124.82平方公尺，申報地價均為每平方公尺3,680元，申報地價總價為459,337.6元，計算系爭土地之租金如以申報總價額年息百分之10為基準，即每年租金45,934元（計算式：459,337.6×10%＝45,934，元以下四捨五入），惟此價格與周邊土地出租行情相差甚遠。參諸原證5，可知系爭土地於市場上之出租行情為一年10萬元，45,934元租金甚未及市價一半，且考量被告以遠低於市價僅以白米為租金數十年所獲得之利益，及系爭土地於當初契約成立時之地目為農地等情，原告認系爭土地租金價格以市價為基準堪稱合理。
⒋系爭土地為原告祖產，為承守家業，並無買賣意願，請考量
中華文化傳統思維，准予兩造明訂租賃契約以弭紛爭。另請參酌系爭土地鄰近之週邊地圖及照片（如原證6、7），及原告所○○○區○○路○○○○號建物之房屋租賃契約書，如果依照該份租約換算本件系爭土地的租金，換算成土地每月租金約為7,812元，每年約為93,755元，以為本件調整租金之考量。另對被告提出○○○區○○路○○號，租金每月6,000元之房屋租賃契約書影本沒有意見，但被告所提另2份租約並無法提出證明，故原告對被告所表示這2份租約價格沒有辦法接受。
㈢聲明：被告租用原告之臺中市○○區○○段○○○○○○○○號土
地，應自105年4月1日起，租金調整為每年10萬元。願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠按民法第450條第2項固有規定租賃未定期限者，各當事人得
隨時終止契約。但土地法為民法之特別法，關於土地租賃關係，土地法有特別規定，應優先適用土地法之特別規定，無民法規定之適用。本件原告所主張之系爭土地出租予被告使用，為不定期限租地建屋之法律關係，應優先適用土地法之特別規定，無民法規定之適用。按土地法第105條規定，第97條關於「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10為限。」之規定，於租用基地建築房屋均準用。本件系爭土地分別於68、72年登記為原告所有，當時地目即為「建」，非「田」，且系爭土地坐於○○○區○街道上，周邊土地亦為建地，均有建造建物使用，原告指稱系爭土地出租被告使用係作為耕地，顯然與事實不符。系爭土地出租予被告搭建建物經營「大原碾米廠」迄今數十年，被告每天碾米販售，並接受民眾委託碾米，神岡地區居民對此事實眾所週知，且系爭土地上建物構造特殊，作為碾米廠之機器設備高達二樓，雖尚未經政府機關核定列為「古蹟」，但有列入古蹟之條件，應保留作為傳統藝術觀光及教育宣導之用，有被告向台灣電力公司申請「裝置電力」及「低壓表燈營業用」之用電記錄可憑（被證1）及房屋現場照片可憑（被證2）。
㈡實務上歷年見解，多以申報總價額年息百分之5作為計算標
準，本院104年度訴字第2625、1686、2719號裁判，均以申報總價額年息百分之5作為計算標準。查系爭812地號土地面積26.71平方公尺、814地號土地面積為98.11平方公尺，合計124.82平方公尺，申報地價均為每平方公尺3,600元，申報地價總價為459,337.6元。而系爭土地位於神岡地區，經濟價值不高，計算系爭土地之租金以申報總價額年息百分之5為基準，亦即每年租金22,967元（計算式：459,337.6×5%＝22,967，元以下四捨五入），作為計算標準。
㈢依被告所提系爭土地鄰近○○○區○○路○○號房屋面積為56
坪，租金每月6,000元，換算每坪每年1,285.71元，有被告所提該房屋租賃契約書影本可憑，且該份契約是地主連同所蓋房子一起租給承租人的，跟本件情形又有不同；另外「7-Eleven」對面之臺中市○○區○○路○○○○號土地，面積900坪，租金每年10萬元，換算每坪每年為111.11元○○○區○○路○○○○號土地面積1000坪，係作為夜市使用，租金每年18萬元，換算每坪每年180元，但被告僅是向地主詢問的，並無該2份租約之證明。另對原告所○○○區○○路○○○○號租賃契約書，形式上真正無意見，惟1544號建物，係地主興建，連同土地建物一併出租，共4間店面，與本件不同。
㈣聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造經法官試行整理並簡化爭點，結果如下：㈠兩造不爭執之事項：
⒈原告確實為系爭土地之所有權人，被告確實為本件門牌號碼
臺中市○○區○○路○○○○號之所有權人，且該房屋確實佔用系爭812、814地號之土地。
⒉兩造之前手，從日據時代起即以白米4升換算為每坪的租金，並以佔用的面積為50坪，以白米的市價直接給付租金。
⒊對兩造所提證物之形式上之真正，均不爭執。
⒋被告所有系爭建物，目前仍為提供碾米廠所用，為營業使用，目前仍在營業中。
㈡兩造爭執之事項：原告所請求法院調整租金為每年10萬元，
被告認為價格太高，該調整租金之合理價格應為何？
四、得心證之理由㈠按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院
增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。民法第442條，定有明文。又民法第442條所謂價值之昇降，係指租賃物本身之價值，於租賃契約成立後有昇降者而言（最高法院26年滬上字第4號判例要旨參照）。本件系爭土地，於82年7月，其公告現值均為每平方公尺為11,000元，於89年7月時，其公告現值均為每平方公尺為19,000元，公告地價則為每平方公尺3,510元，然於104年1月時，公告現值每平方公尺已調高為36,000元，公告地價則為每平方公尺4,600元，此有卷附之系爭土地之第二類土地登記簿謄本及歷年來公告土地現值及公告地價可稽（本院卷第3頁及第104頁）。是以，系爭土地之價值顯有增加甚明，此由近年來台中市都市之發展情形觀之，亦合乎一般經驗法則，而為自明之理。故而，本件系爭土地之租賃契約既均為不定期租賃，且系爭土地自契約成立後，其價值已顯有增加，已合於上開民法第442條之要件，先予敘明。
㈡約定租金之種類，雖不得由出租人或承租人片面為變更，惟
其變更，倘經雙方意思表示合致，本諸契約自由原則，非法所不許，茍出租人與承租人就租金之種類合意變更，而出租人依民法第四百四十二條之規定請求增加租金時，僅能就變更後之租金種類為之，不得就變更前之租金種類請求增加，並不得請求承租人以變更前之租金種類給付租金（最高法院88年度台上字第3083號判決意旨參照）。查兩造不爭執其前手，從日據時代起即以白米4升換算為每坪的租金，並以佔用的面積為50坪，以白米的市價直接給付租金，為兩造前揭不爭執事項所不爭執，而原告請求本件調整租金為每年10萬元，被告僅以原告請求調整之金額過高置辯，且被告早已依約定每年將白米換算為市價，交給原告收受（見本院卷第54頁反面言詞辯論筆錄被告之陳述），足認兩造就本件調整租金後以現金給付之方式均不爭執，故原告主張調整後之租金，應以現金為計算標準，應有理由。
㈢按土地法第97條限制約定最高租額之限制，僅限於城市地方
供住宅使用之房屋有其適用，此觀同法第94條第1項及第96條規定之立法原意即可推知。至供營業用之房屋，承租人因承租房屋而獲得商業上之利益，非一般供住居用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制。是以，城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院94年度第2次民事庭會議決議、最高行政法院92年10月份庭長法官聯席會議決議）。查被告於系爭土地上經營「大原碾米廠」，每天碾米販售，並接受神岡地區居民委託碾米，迄今已數十年，附近工廠的工人或是公務人員都會直接過來跟被告買米等情，業據被告答辯㈡狀及本院105年7月7日言詞辯論時陳述無訛，並有被告所提照片可憑（見本院卷第33頁、第38至41頁及第55頁），足證被告承租系爭土地確係供營業使用，顯非供住宅使用，故被告另辯稱系爭土地之租金，依土地法第105條準用第97條規定，不得超過申報地價年息百分之10之限制云云，於法即非可採。
㈣另按租賃標的物之不動產，其價值如有昇漲，出租人依法本
得為增租之請求，至所加租額之多寡，應斟酌土地之位置、繁榮之程度、承租人對於租賃物之需要及其使用所受之利益、該地一般經濟狀況等情形定之，亦經最高法院18年上字第2812號、19年上字第132號及20年上字第283號判例分別闡釋甚明。本院審酌系爭土地位於臺中市○○區○○路及神清路之交叉口，交通方便，附近更有神圳國中、神岡國小、神岡圖書館等公共設施，另有便利商店等，屬臺中市神岡區之繁榮地區，交通相當便利，生活機能亦佳，有原告所提，被告不爭執之原證6地圖、原證7之照片可憑，且依原告所提，系爭土地旁，即被告所○○○區○○路○○○○號旁之1554號房屋，其所占用土地為207.71平方公尺，於96年3月1日所訂，至108年2月28日有效之租賃契約，每月租金為13,000元（見本院卷第99至103頁），則1年租金為156,000元，如依系爭土地104年同樣之申報地價每平方公尺3,680元計算（即104年公告地價4,600元×0.8＝3,680元，見本院卷第3頁），其每年租金約為申報地價之20.4%（計算式：156,000÷3,680÷
207.71＝0.204），惟該中山路1554號房屋之租賃契約，既係連同土地及房屋一併出租，其價值自較高，故本院認本件原告得請求調整之租金，應予適度調整為申報地價之15%，而兩造不爭執被告○○○區○○路○○○○號房屋，確實佔用系爭812、814地號之土地，自應以系爭土地總面積之124.82平方公尺為計算基礎，則依此核算結果，被告所承租系爭土地之租金，應調整為每年68,900元（計算式：3,680×124.82平方公尺×15%＝68,900元，元以下捨去）。至被告所○○○區○○路○○號房屋之租賃契約（見本院卷第82至84頁），距系爭土地較遠，本院認應以原告所提中山路1554號房屋之租賃契約較具參考價值，併予敘明。
㈤末按出租人依民法第442條提起調整租金之訴，法院為准許
之判決，得自調整租金之意思表示時起算（最高法院48年台上字第521號判例可資參照）。查兩造間就系爭土地之不定期限租賃，原告雖於105年3月17日起訴，有起訴狀附卷可考，惟為計算方便，原告已同意自105年4月1日起起調整（見本院卷第96頁），自無不可。是原告請求調整本件租金，被告自105年4月1日起，其租金即應依調整後每年68,900元給付，其此部分之請求為有理由，應予准許，逾此部分之請求則無理由，應予駁回。
五、綜上所述，本件原告主張系爭土地價值有騰漲情形，請求調整租金，既為可採，則其依民法第442條規定，請求被告向原告承租系爭812、814地號土地，面積各為26.71平方公尺、98.11平方公尺之租金，自105年4月1日起均調整為每年68,900元，於法有據，應予准許；逾此範圍所為之請求，則無理由，應予駁回。
六、假執行之宣告：按調整租金之訴為形成之訴，必待判決確定，此形成判決所形成之法律效果始發生，當事人始取得判決賦予之權利，核與民事訴訟法第390條所稱財產權訴訟，原告得釋明或供擔保以代釋明，在判決確定前，不為執行，恐受難於予抵償或難予計算之損害，得請求宣告假執行之要件不符，從而原告請求宣告假執行，自難准許，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經核與判決之結果不生影響，無逐一論述之必要，併予敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國106年1月17日
民事第三庭法官黃建都正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年1月17日
書記官吳慕先