裁判字號：臺灣士林地方法院97年訴字第477號民事判決
裁判日期：民國99年06月18日
裁判案由：減少價金
臺灣士林地方法院民事判決97年度訴字第477號原告辛○○訴訟代理人 涂秀蕊 律師被告甲○○訴訟代理人 成介之 律師複代理人乙○○上列當事人間減少價金事件，本院於民國99年5月27日言詞辯論終結，判決如下:
主文被告應給付原告新臺幣壹佰參拾壹萬柒仟陸佰參拾貳元，及自民國九十六年十二月二十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九即新臺幣柒萬貳仟柒佰玖拾柒元，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）伊於民國96年4月30日在永慶房屋仲介股份有限公司石牌分公司（下稱永慶公司），與被告簽立不動產買賣契約書，向被告購買坐落臺北市○○區○○段5小段663地號土地應有部分萬分之121暨其上52231建號、門○○○區○○路○段○○○號3樓之1房屋（下稱系爭房屋），總價1,
800萬元（下稱系爭買賣契約）。締約時系爭買賣契約第10條第5項明定「本買賣標的物於交屋前如有存在物之瑕疵（例如：滲漏水、海砂屋、輻射屋…等或其他影響結構安全之瑕疵）時，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任。」然被告於締約時，僅輕描淡寫表示客廳旁窗台（即附圖所示A部分）有滲漏情事，而隱匿客廳圓弧窗台（即附圖所示B部分）及地板滲漏、窗戶為壓克力材質，以及主臥室內樑滲漏、前後陽台遇雨積水不退等多項瑕疵。故兩造僅於系爭買賣契約第18條特約事項（手寫部分）第2項載明「買方確認本標的客廳旁窗台現有滲漏水情事…」，伊乃就該部分滲漏水修繕同意由被告支出3萬8,00
0元，與被告達成協議，於96年6月13日簽立同意書（下稱系爭同意書）在案。然系爭房屋交付後，客廳旁窗台、地板仍陸續出現滲漏積水現象，經原修繕廠商數度補漏未能改善。至10月3日，伊並發現7月上旬才粉刷完成之主臥室內樑（即附圖C所示部分），已有滲水之痕跡。復於96年10月6日因逢強颱來襲，系爭房屋客廳正面圓弧窗台壓克力窗面竟不堪風雨而遭吹走；且前陽台無法排水，與後陽台皆淹水達10多公分以上，伊住家內之家具等皆因大水灌入而損壞，嗣管理委員會召來10數名住戶予以協助，始能清理積水。而同棟大樓之其他住戶皆稱系爭房屋之前後陽台昔日即有遇雨積水不退之情形，然系爭買賣契約附件之標的物現況說明書，其中第9欄「建物現況是否有滲漏水情形（＊是否曾在產權持有期間修復滲漏水）」，被告卻僅勾選窗框之選項，顯就上開瑕疵之情有所隱匿，並未據實告知，伊向被告購得之系爭房屋顯有不符通常品質之情事，且係可歸責於被告。被告應負瑕疵擔保責任，依民法第359條規定，伊自得請求減少價金。伊已委請律師於96年12月5日發函通知被告出面解決，嗣兩造於同年12月19日至永慶公司進行協調，伊請求被告減少部分價金並予退還，竟為被告所拒。
（二）被告雖抗辯伊所主張之瑕疵為系爭同意書之範圍所及，伊已拋棄瑕疵擔保請求權等情，惟系爭同意書及系爭買賣契約第18條特別約定手寫文字部分，僅指客廳旁窗台滲漏水一處。蓋其餘瑕疵問題，永慶公司之仲介人員及當時之修繕師傅均無所悉，係事後才發現；而圓弧窗戶為壓克力材質一情，亦係颱風來襲整片遭吹走才發現，亦非伊事先所能知悉，自非系爭同意書涵蓋之範圍。本件雖屬現況交屋，並非表示被告即可免除所有瑕疵擔保責任。至於目前陽台縱可鑽孔以暫時應急，惟大樓牆壁屬公共設施，一旦建管單位前往勘查，將有適法與否之疑慮。且以系爭房屋所在之中○○○區位○○段研判，本不應有滲漏水問題，現滲漏水及陽台積水情形竟如此嚴重，自影響系爭房地價值甚鉅，伊請求減少價金當屬合理有據。
（三）茲據本件囑託第一太平 戴維斯 不動產估價事務所（下稱戴維斯估價事務所）鑑價，提出估價報告書（下稱系爭鑑價報告）鑑定結論，上述瑕疵應減少價金133萬7,632元。
爰提起本訴，依民法第354條、第359條規定請求減少價金，並依民法第179條不當得利之法律關係，請求被告返還減少之價金差額。並聲明：被告應給付原告133萬7,63
2元，及自96年12月20日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、被告則以：
（一）原告已於96年6月13日簽署系爭同意書，同意由永慶公司配合廠商宅修保固工程有限公司（下稱宅修公司）估價修繕，約定由伊支付3萬8,000元予原告作為修繕費用（逕由備償專戶扣除），餘由原告負擔1萬4,000元，另永慶房屋公司負擔3萬8,000元，其後原告即不再向伊及永慶公司就系爭房屋所有關於滲漏水瑕疵為任何請求，系爭同意書實際上具有和解之性質。又依照當時宅修公司技師丁○○就系爭房屋滲漏情狀整體會勘後所提出之報價單，可知兩造前述和解合意修繕之範圍確實包括圓弧窗台及主臥室內樑等部分，原告既已拋棄瑕疵擔保請求權，自不得再行主張。再者，前後陽台之排水孔，於系爭房屋交付原始所有權人時即為如此，可能因颱風瞬間風雨過大，致積水短時間無法消退，而非排水孔本身有瑕疵所致，且目前已可於陽台鑽孔增加排水量，即無減損系爭房屋之價值。復以本件採現況交屋，客廳正面圓弧玻璃之材質於伊取得之時便為如此，且原告於買受前後亦多次至現場查看，應可知悉該窗戶之材質，自不得再主張瑕疵擔保責任。而關於減少價金之數額，應視標的物功能減損之程度而定，本得以修繕費用予以認定，是應以宅修公司之丁○○至現場估價之修繕費用計算之。至於系爭鑑價報告，就圓弧窗台之材質及滲漏等部分，將與減少價金本質無關之租金貼補亦納入考量，實不足憑採等語，資為抗辯。
（二）並聲明：原告之訴駁回。
三、經查：
（一）兩造經由永慶公司居間，於96年4月30日簽訂系爭買賣契約（即原證2），由原告向被告購買系爭房屋，總價1,80
0萬元。
（二）系爭買賣契約附件之現況說明書中，原告就「建物現況是否有滲漏水情形」問題，勾選「是」，就「是否曾在產權持有期間修復滲漏水」問題，則勾選「否」；於上述問題之備註說明欄所列位置「屋頂」、「外牆」、「窗框」、「冷熱水管」、「浴室」、「前陽台」、「後陽台」、「廚房」、「臥室」、「客廳」、「其他」等項目，僅勾選「窗框」1項，其餘均未勾選。另系爭買賣契約第18條特約事項欄，手寫部分第2項，則記載︰「買方確認本標的物客廳旁窗台現有滲漏水情事，買方同意自行修復並負擔費用，賣方不負上述滲漏水部分瑕疵擔保責任。」之文字。
（三）系爭房屋於96年5月22日辦妥所有權移轉登記予原告。而於交屋之前，兩造在96年6月13日簽署系爭同意書（即原證3、同被證1），就簽約後用印前發現之滲漏瑕疵，由廠商估價修繕費9萬元部分，約定由被告支付3萬8,000元予原告作為修繕費用，逕由備償專戶扣除，餘由原告負擔1萬4,000元，另永慶房屋公司負擔3萬8,000元。並於同日完成系爭不動產之交付。另系爭買賣契約之價金亦已履行完畢。
（四）96年10月6日因颱風來襲，系爭房屋客廳圓弧窗戶上方壓克力材質之窗戶，整面遭吹走；且前後陽台淹水情形嚴重，經中南海社區管理主任戊○○、鄰居丙○○等多人前往協助清理。之後原告委請律師於96年12月5日發函通知被告出面解決，被告於翌日收受該律師函，兩造並於96年12月19日至永慶公司進行協調，惟無結果。
（五）經本院囑託戴維斯估價事務就原告所主張各項瑕疵情形，是否應減少價金予以鑑定，鑑定意見結論要點︰⒈系爭房屋於96年4月30日兩造締約時，合理交易價格為1,729萬
984元，較之系爭買賣契約約定價金低70萬9,016元。⒉如附圖B所示圓弧窗台，如原應為強化玻璃，實際為壓克力材質，應減少價金14萬7,992元為合理。⒊附圖B所示圓弧窗台，有如送鑑照片所示窗台滲漏水、地板內部污損、滲漏情形，應減少價金4萬3,000元為合理。⒋附圖C所示主臥室內樑，如有原告提出照片所示滲漏水問題，應減少價金3萬元為合理。⒌如附件前後陽台，如有排水管口徑不足，遇雨積水不易順利排退之情形，應減少價金11
1萬6,640元為合理。⒍綜合以上2至5項整體應減少之合理價金為133萬7,632元。
以上各項，有原告提出之系爭買賣契約（含附件）、建物及土地登記謄本、系爭房屋平面圖（即附圖）、照片、律師函暨回執，被告提出之報價單，以及兩造各自提出之系爭同意書等可稽，並經證人庚○○、戊○○、丙○○、己○○、丁○○證述在卷在卷，另有系爭鑑價報告存卷可佐，均堪信為真實。
四、得心證之理由：本件原告主張系爭房屋客廳之圓弧窗台上方因係壓克力材質，遭颱風整面吹走，圓弧窗台、地板均滲漏，主臥室內樑亦有滲漏水現象，且前後陽台排水不足、遇雨積水不退，均已構成瑕疵，且被告隱匿瑕疵未為告知，其應負瑕疵擔保責任，爰依民法第359條規定，請求參酌系爭鑑價報告，減少價金133萬7,632元，並依不當得利規定請求被告返還上開酌減後之價金差額等語，被告則以前揭情詞置辯。是本件所應審酌之爭點應在於：（一）系爭房屋於交付原告時，是否有原告所主張「圓弧窗台為壓克力材質、非強化玻璃」、「客廳圓弧窗台、地板滲漏」、「主臥室內樑滲漏水」及「前後陽台遇雨積水不退」等瑕疵問題？（二）就上述各項瑕疵，被告是否應負瑕疵擔保責任？⒈其中「客廳圓弧窗台、地板滲漏之瑕疵」是否屬於系爭買賣契約第18條特約事項手寫第
2項及系爭同意書約定之範圍？⒉如系爭房屋交付原告時之現狀與被告之前買受時之現狀相同，或被告亦不知瑕疵存在之情，其是否得以免除瑕疵擔保責任？（三）原告是否得以系爭房屋有上述瑕疵為由，請求減少價金？如可，應減少之合理金額若干？茲分別論述如下：
（一）系爭房屋交付原告時，確有原告所主張「圓弧窗台為壓克力材質、非強化玻璃」、「客廳圓弧窗台、地板滲漏」、「主臥室內樑滲漏水」及「前後陽台遇雨積水不退」等各項瑕疵存在︰
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之
規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第
354條第1項前段定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限(最高法院73年台上字第1173號判例意旨足資參照)。
⒉原告主張系爭房屋交付後有上述多項瑕疵等情，雖為被告所否認。惟查︰
⑴就系爭房屋交付原告時「圓弧窗台為壓克力材質、非強化
玻璃」，嗣96年10月6日颱風來襲，遭整面吹走之事實，為被告所不爭執。被告雖辯以圓弧窗台窗戶材質於伊取得時便如是，本件採現況交屋，原告買受前後多次至現場查看，可知悉材質，不得再主張瑕疵云云。然就此問題，被告委託永慶公司之仲介人員庚○○證稱：「（你們知不知道圓弧窗台玻璃部分是何材質？）沒有注意到這點。就我們經驗，一般那個位置，應該是玻璃材質，我們以為是玻璃。」等語（參見卷一第151頁）。而96年10月6日颱風當天協助原告處理現場之鄰居丙○○亦證稱︰「當天有10幾個人在幫忙，亂成一團…。當時大樓整棟很多人及管委會的吳先生、管理委員等共約10人左右來幫忙。當天那戶（指系爭房屋）狀況很糟糕。」、「（當天系爭房屋圓弧窗戶發生的狀況？）那裡本來是一塊玻璃，結果看的狀況是一塊壓克力，整片軟軟的被吹掉，但是沒有破。整個窗戶沒有玻璃，我找了2塊大帆布，把它塞起來。」、「（大樓別戶是否也有這種圓弧窗台的設計？）大部分都有。我那戶買的時候也有圓弧窗台，我家的是玻璃的。…」、「（颱風當天別戶的圓弧窗台玻璃或其他材質有無破掉，或整片掉落的情形？）都沒有，只有原告那戶有問題。」等語（參見卷一第99、100頁）。另當時任職中南海社區管理主任之戊○○亦證述︰「（別戶圓弧窗台有無玻璃破掉，或整片被吹掉的情形？）據我所知，沒有。」、「（是否知道別戶圓弧窗台上面透明部分都是何種材質？）我不能確定所有住戶，我知道的都是玻璃。」、「（以前有無發生過颱風天破掉，或是整片被吹掉的情形？）沒有。」等情在卷（參見卷一第104、105頁）。以被告所委託之專業仲介人員亦誤認為玻璃材質乙情觀之，縱原告曾多次至現場看屋，亦無從知悉實情。而遮蔽風雨、安全防閑乃房屋之基本功能，房屋之門扇自應具有抵擋風雨之安全效能。系爭房屋圓弧窗台之上係一整片弧形透明窗戶之設計，按諸常情，自應以具有一定耐壓之強化玻璃為材質。惟被告交付之系爭房屋竟使用抗壓不足之壓克力材質，自影響系爭房屋通常應具備之安全效用，確屬系爭房屋之瑕疵無訛。
⑵關於「客廳圓弧窗台、地板滲漏」、「主臥室內樑滲漏水
」等瑕疵部分，亦據原告提出照片（參見卷一第27、28、
31、32、125頁）、估價單、抓漏收據（參見卷一第144、146頁）為證。另曾至系爭房屋修繕圓弧窗台地板等滲漏問題之證人己○○亦到庭結證︰「（去處理之前，看到該房屋是什麼樣的狀況？）主臥室部分有黃色水漬，另外有拆客廳圓弧窗台地板，地板本來是木頭的，牆壁角黃黃的，木頭挖起來，裡面很黑，木頭都壞掉了。木頭挖掉之後，改成貼磁磚。」、「（有沒有協助處理漏水的問題？）也有請人處理抓漏的問題。負責處理漏水的師傅有用類似針筒的東西注射牆壁漏水的地方。主臥室、圓弧窗台都有做抓漏的處理。」、「（以你的經驗，能不能判斷圓弧窗台挖掉的地板的問題已經發生多久？有2、3年以上了，裡面的木板部分靠壁櫥的角落都腐爛了。」、「圓弧窗台天花板有挖一個洞抓漏，抓漏抓好後再復原。圓弧窗台地板也是我處理的。主臥室部分，是有處理牆壁漏水的問題，不是我本人處理。主臥室油漆也是別人處理的。」等語（參見卷一第110至113頁）。觀諸前述照片所顯示地板內部腐蝕污損之程度，顯然係長期間滲後侵蝕所致，而主臥室內樑已出現黃色水漬現象，亦非區區2、3月之時間立即可現，堪認上述瑕疵均為系爭房屋交付原告之時已然存在之瑕疵，亦堪認定。
⑶至於「前後陽台遇雨積水不退」部分，除據原告提出照片
（參見卷一第123、124頁）為憑外，證人戊○○亦證稱︰「7、8月有1次下大雨，原告有請我去現場看。我去現場看，前後陽台有積水的現象。原告質疑排水系統的功能，我根據以前的經驗向原告解釋，排水孔被樹枝或其他東西塞住，沒有辦法順利排水。那一次不是很嚴重，清排水孔就可以順利排水。該次我們有協助清理。」、「再來就是颱風的時候，原告那戶整個陽台都發生積水。前陽台嚴重積水，後陽台還好。前陽台積水到大腿，約1公尺左右的高度。屋內是從門縫滲水到屋內。客廳部分都有滲到水。從原告客廳也有流到公共的電梯間。」、「（當天有沒有別戶有從戶內有水流出到公共區域？）沒有，只有原告那戶。」等情（參見卷一第104頁）。另證人丙○○亦證述︰「我的陽台有6個排水孔，但是也會積水。颱風天的時候，我會準備抽水機。」、「我記得他們（指原告）整修好，搬進去沒有多久就發生颱風。」、「（颱風發生前後，發生何種狀況？）系爭房屋前後陽台都淹水淹到腰部的高度。我有過去幫忙，因為他們家都是老人家，我就把我準備的抽水機拿去幫他們抽水。抽出來的水就從露台排出。除了我的抽水機，還有用管委會的抽水機，與原告自己本來就有的比較小的抽水機，3台一起抽水。」、「（當時陽台水排不掉時，屋內有無積水？）前後陽台與房屋有1道玻璃門，外面淹水到腰那麼高，裡面是從玻璃門滲進來，而且水後來有流到電梯間，導致當天大樓的電梯沒有辦法用。」等語在卷。而關於通常積水緣由及狀況，證人丙○○並證稱：「（就你所知，你是否知道為何雨太大或颱風就會有這麼嚴重積水的情形？）就我所知是因為排水孔沒有辦法排那麼多的水量。而且颱風天會有一些樹枝或東西會塞住，幾分鐘沒有去清，排水孔就沒有作用了。」、「（室內排水有無問題？）沒有，只有陽台有問題。」、「（以前有發生過幾次？）每年都有，管委會都去處理，只要下大雨或颱風，陽台就會積水。」、「（為何你家裡有抽水機？）因為我那戶，颱風來的時候，陽台也會積水，只是我那戶沒有原告那戶這麼嚴重。」、「（你那戶陽台有6個排水孔，是否原來就是6個，或是你自己加設？）我買的時候就是6個排水孔，因為我那戶的陽台最大。原告那戶的前後陽台據我所知都只有1個排水孔。
」、「（是否颱風來，住戶都要自己先去清理排水孔？）不管有無去清排水孔，都會積水，所以要靠抽水。印象中一般的下雨，不會這麼嚴重。」等情在卷（參見卷一第10
0至102頁）。可見系爭房屋陽台遇大雨、颱風積水不退之情形，乃早已存在之狀況，於系爭房屋交付時亦然，而以其嚴重狀況，已非正常清理排水孔可得處理，顯然已逾越通常合理可堪容忍之程度。考以陽台積水導致內溢屋內，甚至滲流至公共區域，顯然已影響房屋之正常效用，按諸一般交易經驗，足致購屋者卻步，而影響房屋價值，至為顯然，自已構成系爭房屋之瑕疵，當屬無疑。
（二）前項所述之瑕疵，除「客廳圓弧窗台滲漏」之問題外，其餘各項被告均應負瑕疵擔保責任︰
⒈前述瑕疵，僅其中「客廳圓弧窗台滲漏」問題屬於系爭同
意書約定，原告已拋棄瑕疵擔保請求權之範圍，其餘各項，被告仍應負瑕疵擔保責任︰被告雖抗辯原告已簽署具有和解性質之系爭同意書，範圍包含圓弧窗台、主臥室內樑等部分，原告並已拋棄瑕疵擔保請求權，不得再行主張云云。然觀諸前揭系爭系爭買賣契約附件之現況說明書中，原告就「建物現況是否有滲漏水情形」之問題，於備註欄內多項滲漏位置，僅勾選「窗框」1項，其餘均未勾選。
而系爭買賣契約第18條特約事項手寫第2項文字內容亦載明係就所發現客廳旁窗台滲漏水情事而為約定。仲介人員庚○○亦證述︰「（當時第18條所指的滲漏水部分係何部分？）是指原證4照片，即平面圖A處。」、「記得當時只知道這個地方，是後來用印前又去看，才發現其他的問題。」等語（參見卷一第150頁）。至於系爭同意書所指修繕費用，比對被告所提出宅修公司丁○○於96年5月8日出具之報價單，並參酌證人庚○○證述︰「（提示原證10，圓弧窗台地板嚴重滲漏侵蝕的情況，於用印後，是否有發現這種情形？）後還找師傅來看，沒有發現有這樣的狀況。」等情（參見卷一第152頁）；及負責勘查、修繕之丁○○證述︰「（編號二客廳前面圓弧窗邊滲水修繕，是什麼樣的情形？）我當時去看是窗台部分即窗戶與牆壁的交接處有明顯滲水的痕跡。」、「（當時有沒有檢查圓弧窗台地板的部分？）沒有。當時看到牆壁有滲水的痕跡往下，但是當時並沒有撬開地板來檢查裡面。」、「我當時並沒有懷疑地板裡面會有問題。」、「我當時就是單純認為窗框與牆壁交接的部分有問題，因為水漬很明顯。」、「（提示原證據7，請確認主臥室內樑滲漏部分，是否在體當初估價修繕範圍？）…這個部分應該是當初沒有看到，所以才沒有做。…」、「（圓弧窗台下面地板滲漏部分是否在估價修繕範圍內？）…沒有想到裡面很嚴重。所以沒有在我估價修繕的範圍。」等情（參見卷一第153至
155頁）。可知僅報價單編號二「客廳前面圓弧窗邊滲漏水修繕」項目，涵蓋前述瑕疵其中「客廳圓弧窗台滲漏」問題，至於圓弧窗台「壓克力材質」、客廳圓弧窗台下方「地板滲漏」、「主臥室內樑滲漏水」及因排水問題「陽台遇雨積水不退」等瑕疵，均未包含在內。而「客廳圓弧窗台滲漏」之瑕疵，既為系爭同意書修繕處理範圍，原告亦已拋棄此部分瑕疵擔保請求權，就此部分，被告自不負瑕疵擔保責任；惟其餘原告所主張「圓弧窗台為壓克力材質、非強化玻璃」、客廳圓弧窗台下方「地板滲漏」、「主臥室內樑滲漏水」及「前後陽台遇雨積水不退」等問題，被告仍應負瑕疵擔保責任。
⒉復以出賣人就標的物之瑕疵，本應負擔保責任，自不以出
賣人有過失或知悉瑕疵為要件，是以縱被告取得系爭房屋時圓弧窗台上方之窗戶即為壓克力材質及陽台排水孔即為如是，或被告被告不知上述瑕疵之存在，亦均不能免除其瑕疵擔保責任。
（三）原告得以系爭房屋有上述瑕疵為由，請求減少價金131萬7,632元：
⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條至第358條
規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。民法第359條本文規定甚明。系爭房屋交付原告時，有前述多項瑕疵，被告應負瑕疵擔保責任乙情，業已析述認定如上，則原告依前揭規定請求減少價金自屬有據。又按民法第359條規定，旨在兼顧買賣雙方之利益與損失。是買受人請求滅少之價金數額，自應依同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其滅少後之實際價格相比較，以為計算之基準。於計算買受人得請求之減少價金數額時，自應審酌買賣當時標的之市價與買賣價金是否相當，方能為適當之裁量；並應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價格比較後所得之差額而為斟酌（最高法院86年度台上字第1615號、72年度台上字第726號判決要旨參考）。亦即，審酌減少價金之數額，應以系爭買賣契約成立當時之交易價值為認定之標準。
⒉經核，經本院囑託戴維斯估價事務就原告所主張各項瑕疵
情形，應減少合理價金數額予以鑑定，鑑定意見結論要點已載述如上（參見三之㈤所載）。其中附圖B所示圓弧窗台部分，包含窗台滲漏水、地板內部污損滲漏之情形，其中圓弧窗台滲漏水部分，非被告瑕疵擔保責任範圍，亦如上述，此部分自不應計入減少價金之因素，應先敘明。針對上述各項瑕疵，首就附圖B所示圓弧窗台上方窗戶「為壓克力材質、非強化玻璃」部分，系爭鑑價報告係採租金補貼及修繕費用之方式評估認應減少價金14萬7,992元。
被告雖抗辯租金補貼與減少價金本質上無關，不應納入考量云云，惟此部分瑕疵，除本身毀損外，並已波及其他室內傢具設備受到相當損害，更造成居住者心力上之影響，自非單純修繕費用得以衡度其減少之價值。系爭鑑價報告認修繕期間，系爭房屋應有功能減損而無法使用之價值，基於使用之替代性原則，使用者因無法使用而須承租其他不動產以繼續生活使用，因而所生租賃成本作為減少價金之依據，當屬合理，足堪憑採。被告此部分抗辯，尚無足取。其次，就「圓弧窗台下方地板滲漏」部分，系爭鑑價報告係參酌上述證人己○○施作之修繕費用作為評估減少價金之基礎，而認圓弧窗台即附圖B部分所示滲漏水之瑕疵應減價4萬3,000元。惟如前所述，就圓弧窗台邊牆滲漏之部分，非被告瑕疵單責任範圍，此部分即不應計入。參酌前述宅修公司丁○○所列估價單，此部分修繕費用估列為1萬元，以此金額作為扣除標準應屬合理。是扣除被告無庸負擔保負責部分，「圓弧窗台下方地板滲漏」部分，應減少價金之合理金額應為3萬3,000元。再次，「主臥室內樑滲漏」部分，系爭鑑價報告亦係以修繕費用作為估算此部分減少價金之依據，而認應減價3萬元。惟依原告所陳報漏水修繕費用列表及抓漏收據所載，抓漏部分包含兩處共計3萬元（參見本院卷第139頁、第146頁)，亦即此部分費用涵蓋主臥室、客廳圓弧窗台抓漏兩處，以及主臥室修繕等。倘以此為減價之依據，即重覆計算圓弧窗台滲漏水之部分，是此部分理應剔除。參酌前述圓弧窗台邊滲漏水之修繕費用以1萬元估算，是剔除後，主臥室內樑滲漏部分減少之價金應以2萬元估算為合理。最末，有關陽台排水管徑不足積水不退之瑕疵，系爭鑑價報告則從租金補貼、淹水對不動產價值減損分析及修繕費用等因素予以綜合考量，並詳述其評估之理由及數據，而認應減少價金111萬6,640元，亦屬合理有徵，足堪憑採。綜上以解，原告依民法第359條所得請求減少價金之合理金額總計應為131萬7,632元。
⒊承上所述，原告得請求減少價金131萬7,632元，而兩造
復不爭執系爭買賣約定之價金，原告已全數付訖，則被告就上述酌減部分，其受領之法律上原因已不存在，且致原告受有損害，原告自得本於不當得利之法律關係，請求被告返還之。至於原告併請求被告給付法定利息部分，按不當得利受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時，所現存之利益，附加利息，一併償還，如有損害，並應賠償。此觀諸民法第182條第2項之規定可明。是原告得請求併算利息之時點應自被告知其無法律上原因時起算。本件原告係於96年12月5日委發律師函通知被告解決瑕疵問題，行使瑕疵擔保請求權，被告於翌日收受該律師函，兩造並於96年12月19日至永慶公司進行協調，惟無結果乙情，亦如上述，原告主張被告至遲於96年12月19日已知悉上情。
是原告併請求自翌日即96年12月20日起算法定利息，亦無不合。
五、從而，原告依民法第359條規定請求減少價金，並本於不當得利之法律關係，請求被告給付酌減之價金差額131萬7,63
2元，及自96年12月20日起至清償日止，按週年利率百分之
5計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
六、本件並依職權確定訴訟費用額為8萬886元（以減縮後之聲明133萬7,632元計算第一審裁判費為1萬4,266元、證人旅費1,620元及鑑定費用6萬5,000元），應由被告負擔10分之9即7萬2,797元（元以下四捨五入），餘由原告負擔。故被告應賠償原告所預繳之訴訟費用7萬2,797元。
七、本件事證已臻明確，兩造所為其他主張陳述並所提證據，經審酌後，認均無礙於本件之結論，爰不一一詳予論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中華民國99年6月18日
民事第三庭法官施月燿以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國99年7月5日
書記官吳昀蔚