裁判字號：臺灣桃園地方法院102年重訴字第337號民事判決
裁判日期：民國103年01月21日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣桃園地方法院民事判決102年度重訴字第337號原告 涂桂美 訴訟代理人 廖煥明 被告 黎玉蓮
凃淑貞 徐 張耀文 凃嘉玲 凃志瑋 徐鳳青 凃新康 兼共同訴訟代理人 凃新傳 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國102年12月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將門牌號碼桃園縣中壢市○○路○段○○號房屋騰空遷出，返還予原告。
被告凃新傳、黎玉蓮、凃淑貞、 徐張耀文 、凃嘉玲、凃志瑋、徐鳳青應自民國一○二年三月七日起至騰空遷出並返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬捌佰捌拾玖元。
被告凃新傳、黎玉蓮、凃淑貞、徐張耀文、凃嘉玲、凃志瑋、徐鳳青應自民國一○二年三月七日起至騰空遷出並返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬參仟元。
被告凃新康應自民國一○二年三月七日起至騰空遷出並返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳仟壹佰柒拾捌元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以肆佰參拾萬元預供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹仟貳佰捌拾捌萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告按月以新臺幣參仟柒佰元為被告凃新傳、黎玉蓮、凃淑貞、徐張耀文、凃嘉玲、凃志瑋、徐鳳青預供擔保後，得假執行，但被告凃新傳、黎玉蓮、凃淑貞、徐張耀文、凃嘉玲、凃志瑋、徐鳳青如每月以新臺幣壹萬零捌佰捌拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項於原告按月以新臺幣柒仟柒佰元為被告凃新傳、黎玉蓮、凃淑貞、徐張耀文、凃嘉玲、凃志瑋、徐鳳青預供擔保後，得假執行，但被告凃新傳、黎玉蓮、凃淑貞、徐張耀文、凃嘉玲、凃志瑋、徐鳳青如每月以新臺幣貳萬參仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第四項於原告按月以新臺幣柒佰參拾元為被告凃新康預供擔保後，得假執行，但被告凃新康如每月以新臺幣元貳仟壹佰柒拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、民事訴訟法第255條第1項第2款所定請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實有其共同性，先後所為請求之主張在社會生活上可認為有共通性或關連性，而就原請求之訴訟及證據資料於相當程度範圍內具有同一性或一體性，在審理時得加以利用，俾先後兩請求可在同一程式得加以解決，以避免重複審理，庶能統一解決紛爭，用符訴訟經濟者即屬之（最高法院96年度台上字第471號裁判意旨參照）。本件原告起訴時請求：（一）被告應將桃園縣中壢市○○路○段○○號（下稱系爭房屋）屋騰空遷出，返還予原告；（二）被告凃新傳、黎玉蓮、凃淑貞、徐張耀文、凃嘉玲、凃志瑋、徐鳳青應自民國102年3月7日起至騰空遷出並返還系爭房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）2萬元；（三）被告凃新康應自102年3月7日起至騰空遷出並返還系爭房屋之日止，按月給付原告6000元；（四）願供擔保請准宣告假執行。嗣於本院審理時，因認被告無權占有系爭房屋，致原告受有未能將系爭房屋1樓店面出租之損害，基於損害賠償請求權追加請求：被告凃新傳、黎玉蓮、凃淑貞、徐張耀文、凃嘉玲、凃志瑋、徐鳳青應自102年3月7日起至騰空遷出並返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬3000元，與原起訴請求之事實具有關連性，所用之證據資料亦屬相同，核屬民事訴訟法第255條第1項第2款規定請求之基礎事實同一之情形，應予准許。
二、原告起訴主張：系爭房屋前經鈞院公開拍賣，原告行使優先承購權，於民國102年3月7日經鈞院發給權利移轉證書取得所有權，並於同年月23日辦理登記。於斯時起，被告已無居住於系爭房屋之權利，經原告分別於102年3月23日、102年4月29日及102年5月21日寄發存證信函通知被告自系爭房屋騰空遷出，被告迄今仍置之不理。被告凃新傳、黎玉蓮、凃淑貞、徐張耀文、凃嘉玲、凃志瑋、徐鳳青等一家人，現無權占有使用系爭房屋1樓廚房、2樓南側房間、3樓全部、4樓南側及頂樓鐵皮屋等，被告凃新康則無權占有使用系爭房屋2樓房間。又系爭房屋1樓店面部分前以每月2萬3000元出租予訴外人 黃月娥 經營早餐店，因被告未自系爭房屋遷出，致黃月娥於102年7月9日終止租約。且被告並於102年10月28日於鈞院審理本件時自承已將系爭房屋門鎖更換，造成原告無法將系爭房屋1樓店面出租予他人。故被告未得原告之同意，無合法占有權源占有系爭房屋，為無權占有，爰依民法第767條第1項有關物上請求權之規定，請求被告自系爭房屋騰空遷出，並將系爭房屋返還予原告。又因無權占用他人之房屋，可獲得相當於租金之利益，被告既無法律上之原因而占用原告之系爭房屋而受有相當租金之利益，並侵害原告對系爭房屋之所有權，受有相當於租金之損害，原告爰依據不當得利及侵權行為之法律關係，請求被告給付相當於租金之不當得利與損害等語。並聲明：（一）被告應自系爭房屋騰空遷出，並將該房屋返還予原告；（二）被告凃新傳、黎玉蓮、凃淑貞、徐張耀文、凃嘉玲、凃志瑋、徐鳳青應自102年3月
7日起至騰空遷出並返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告2萬元；（三）被告凃新傳、黎玉蓮、凃淑貞、徐張耀文、凃嘉玲、凃志瑋、徐鳳青應自102年3月7日起至騰空遷出並返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告2萬3000元；
（四）被告凃新康應自102年3月7日起至騰空遷出並返還系爭房屋之日止，按月給付原告6000元；（五）願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：系爭房屋於86年就設定最高限額500萬元之抵押權（下稱系爭抵押權）予原告，但訴外人即被告凃新傳之母親 涂鍾樑 於86年間業已中風不省人事。被告認為系爭抵押權之設定是有問題的，因系爭抵押權所擔保之500萬債權係訴外人 涂新喜 向原告借貸之借款，由訴外人即被告凃新傳之父親即 涂壬富 擔任物上保證人及系爭房屋之抵押人，當時約定日後將系爭房屋出售後，再將涂新喜分得價金之部分償還原告，並無約定原告可聲請強制執行拍賣系爭建物等語，資為抗辯。並聲明：（一）請求駁回原告之訴；（二）如受不利判決，願供擔保請求免為假執行。
四、本院協助兩造整理爭執與不爭執事項如下：
（一）不爭執事項
1、原告於102年3月7日經拍賣及主張優先承購權取得坐落桃園縣中壢市○○段○○○○○號地號土地，權利範圍全部之所有權，並於102年3月22日辦理登記。
2、原告於102年3月7日經拍賣及主張優先承購權取得坐落桃園縣中壢市○○段○○○○○號地號土地，權利範圍全部之所有權，並於102年3月22日辦理登記。
3、原告於102年3月7日經拍賣及主張優先承購權取得系爭房屋，權利範圍全部之所有權，並於102年3月22日辦理登記。
4、被告目前均居住於系爭房屋內，原告無法自由進出系爭房屋。
（二）爭執事項：被告是否無權占有？
五、本院得心證理由：
（一）所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。又主張法律關係存在之當事人，僅須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任，至於他造主張有利於己之事實，應由他造舉證證明（最高法院48年度台上字第
887號判例意旨參照）。次按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任，被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照）。倘所有權人對於占用人依民法第767條之規定，主張物上請求權而提起訴訟時，按諸上揭舉證責任分配原則，原告僅須證明其為所有權人及被占用之事實為已足，如被告抗辯其有正當之占用權源，即應就所抗辯之事實負舉證證明之責。本件原告主張其為系爭房屋之所有權人，且系爭房屋現為被告所占用之事實，既為被告所不否認，依上說明，自應由被告就其抗辯非無權占用之有利於己事實，負舉證之責，且如被告不能證明，即應認原告之請求為有理由，乃屬當然，合先敘明。
（二）原告主張系爭房屋前經本院公開拍賣，原告行使優先承購權，於102年3月7日經本院院發給權利移轉證書取得所有權，其為系爭房屋之所有人，被告為系爭房屋之現占有人，原告無法自由進出系爭房之事實，此有原告提出本院
102年3月7日桃院晴101司執玄字第59829號權利移轉證書1紙、建物所有權狀、郵局存證信函3份、系爭房屋現況照片21張（見本院卷第8頁、第12頁、第13頁至第15頁及第80頁）為證，且為被告所不爭執，自堪信為真實。
是原告為系爭房屋之所有權人，業經認定屬實，依上開舉證責任分配原則，被告自應就其抗辯非無權占用之有利於己事實，負舉證責任。
（三）被告抗辯系爭抵押權所擔保之500萬債權係訴外人涂新喜向原告借貸之借款，由訴外人涂壬富擔任物上保證人及系爭房屋之抵押人，當時約定日後將系爭房屋出售後，再將涂新喜分得價金之部分償還原告，並無約定原告可聲請強制執行拍賣系爭建物云云，並未具體指出對原告而言，被告究有何得以占有使用系爭房屋之法律上正當權源，且被告未再就其有權占有系爭房屋之抗辯，提出其餘證據以供本院審酌，是被告前開抗辯，並無可採，足認被告對於系爭房屋屬無權占有。從而，原告本於民法第767條第1項有關物上請求權之規定，請求被告自系爭房屋騰空遷出，並將系爭房屋返還原告，自屬有據。
（四）無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。如前所述，被告既係無權占用原告所有之系爭房屋，依社會之通常觀念，當可獲得免於支付租金之利益，致原告受有損害，原告自得依民法第179條規定，請求返還其占用系爭房屋相當於租金之不當得利。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10％為限，土地法第97條定有明文。經查：
1、系爭房屋現由被告自行居住使用，屋齡為36年，且所在位置鄰桃園縣中壢市○○路，附近商家林立，鄰近中壢國小、東興國中、承安醫院及中壢火車站，交通便捷、生活機能尚稱完足，系爭房屋公務用謄本、網路地圖各1紙附卷可參（見本院卷第31頁、第113頁），又系爭房屋坐落桃園縣中壢市○○段○○○○○○○○○○○○號土地（下稱系爭46-60、46-70地號土地），是本院審酌系爭房屋所在之位置、交通狀況、工商繁榮程度及屋鄰，認原告所主張被告應給付原告相當於租金之不當得利，以系爭房屋與其坐落之土地即系爭46-60、46-70地號土地之申報總價額年息10％計算為適當。
2、系爭房屋102年之課稅現值為29萬2000元等節，有桃園縣政府地方稅務局102年房屋稅繳款書在卷可查（見本院卷第97頁），而系爭46-60地號土地102年1月申報地價為
117萬3622元（計算式：1萬2099.297＝117萬3622，元以下4捨5入，下同）；系爭46-70地號土地102年
1月申報地價為10萬2400元（計算式：1萬28008＝10萬2400元），亦有系爭46-60、46-70地號土地公務用謄本在卷可稽（見本院卷第27頁至第30頁），並按申報總價額年息10％計算，經核算後被告無權占用系爭房屋每月所受相當於租金之不當利益為1萬3067元【計算式為（29萬2000＋117萬3622＋10萬2400）×10％÷12＝1萬3067】。
3、系爭房屋扣除1樓店面及頂樓空間，2樓以上尚有6大空間可資利用，此有被告自行繪製之系爭房屋平面圖附卷可參（見本院卷第80頁），被告凃新康使用系爭房屋2樓房間，被告凃新傳、黎玉蓮、凃淑貞、徐張耀文、凃嘉玲、凃志瑋、徐鳳青則使用其餘5個空間，依此計算如下：
（1）原告請求被告凃新傳、黎玉蓮、凃淑貞、徐張耀文、凃嘉玲、凃志瑋、徐鳳青自102年3月7日起至騰空遷出並返還系爭房屋之日止，按月給付1萬889元（計算式為1萬3067×5/6＝1萬889），為有理由，逾此範圍，則屬無理由。
（2）原告請求被告凃新康自102年3月7日起至騰空遷出並返還系爭房屋之日止，按月給付2178元（計算式為1萬3067×1/6＝2178），為有理由，逾此範圍，則屬無理由。
（3）原告另主張因被告無權占有系爭房屋，致原告無法將系爭房屋1樓店面出租所造成之每月租金2萬3000元之損害等語。經查：系爭房屋附近商家林立，此有系爭房屋外觀照片附卷可佐（見本院卷第112頁），且系爭房屋所在位置交通便捷、生活機能充足，應有相當之人潮，又原告曾以每月租金2萬3000元金額，將系爭房屋1樓店面出租與訴外人黃月娥經營早餐店，亦有房屋租賃契約書在卷可稽（見本院卷第92頁至第96頁），認原告請求被告凃新傳、黎玉蓮、凃淑貞、徐張耀文、凃嘉玲、凃志瑋、徐鳳青自
102年3月7日起至騰空遷出並返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬3000元，核屬適當，應予准許。
4、原告應受判決事項之聲明第二項及第三項，均以被告等應「連帶保證」給付原告云云，然此部分原告所主張之前揭請求權，被告均無「連帶保證」之給付義務，則原告此部分主張，應屬無據，應予駁回。
六、綜上所述，原告依據民法第767條第1項、同法第179條及同法第184條第1項等規定請求：（一）被告應自系爭房屋騰空遷出，並將該房屋返還予原告；（二）被告凃新傳、黎玉蓮、凃淑貞、徐張耀文、凃嘉玲、凃志瑋、徐鳳青應自
102年3月7日起至騰空遷出並返還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬3067元；（三）被告凃新傳、黎玉蓮、凃淑貞、徐張耀文、凃嘉玲、凃志瑋、徐鳳青應自102年3月7日起至騰空遷出並返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬3,000元；（四）被告凃新康應自102年3月7日起至騰空遷出並返還系爭房屋之日止，按月給付原告2178元，均為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則屬無理由，應予駁回。兩造分別 陳明 願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰各酌定相當之擔保金額併予准許之。又原告敗訴之部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
七、法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用，民事訴訟法第87條第1項及第79條分別定有明文。查原告之訴為一部有理由、一部無理由，本院考量本件係因被告之行為害及原告前揭請求之權利，致原告需以訴請求，故認訴訟費用均由被告負擔，較為合理，爰依職權確定上開訴訟費用均由被告負擔。
八、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法核均對判決結果並無影響，爰不一一論述，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項前段。
中華民國103年1月21日
民事第二庭法官謝憲杰本件正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年1月21日
書記官蔡宜芳