臺灣彰化地方法院104年度重訴字第149號民事判決

裁判字號：臺灣彰化地方法院104年重訴字第149號民事判決

裁判日期：民國104年12月16日

裁判案由：請求移轉所有權

臺灣彰化地方法院民事判決104年度重訴字第149號原告 廖美秀 訴訟代理人 詹仕沂 律師
江政峰 律師被告 陳玟君 訴訟代理人 張慶達 律師上列當事人間請求請求移轉所有權事件，本院於中華民國104年12月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠緣原告及被告為同夜市之業者，彼此熟識多年，嗣原告於民
國102年間向訴外人瑞銓建設有限公司（誤載為瑞勝建設公司，下稱瑞銓公司）購買座落彰化縣彰化市○○○段○○小段00-00地號土地（下稱系爭土地及其上00000建號建物（門牌號碼：彰化縣彰化市○○路○段○○巷○○○號，下稱系爭建物），約定買賣總價為新臺幣（下同）1,030萬元，原定由原告先給付訂金20萬元，並向被告借款300萬元以支付頭期款予瑞銓公司，惟於辦理過戶過程中，原告因其個人授信問題無法成功貸款，被告得知前情後，便向原告表示基於兩造間交情，其願提供個人名義供原告辦理貸款，僅系爭土地及建物需暫時登記於其名下，對其較有保障。兩造間亦訂有：「系爭土地及建物由原告使用、收益」、「有關購物所負擔之貸款本金、利息及地價稅等費用由原告自行繳納」及「向建商購買系爭土地及建物後滿兩年，被告應再將系爭土地及建物移轉登記予原告，原告除將返還被告300萬元借款外，並願意額外給付被告50萬元作為酬謝。」等約定。又原告當時因對於系爭土地及建物情有獨鍾，且為求一安定合適之住所，遂接受被告提議，同意暫時將系爭土地及建物登記於被告名下。
㈡嗣被告辦妥系爭土地及建物之承購、移轉登記事項，且原告
亦遷入系爭建物居住後，被告隨即向原告表示其借予原告之300萬元係向一黃姓友人所借，而該黃姓友人要求被告與原告間必須通謀簽立系爭建物之租賃契約（下稱系爭租約）乙份，以作為原告居住於系爭建物內形式上之憑據，原告雖有存疑，仍基於兩造間情誼而配合被告前往代書處簽立系爭租約，並口頭約定兩造間仍應於2年後辦理系爭土地及建物之過戶事宜。
㈢原告依照前開約定，2年來每月均按期繳納系爭土地及建物
之貸款本息，並向親友借款350萬元以便償還被告，期間亦曾提前向被告請求辦理過戶，惟遭被告以規避奢侈稅為由拒絕，要求待2年期限屆至後再行辦理。詎料，被告竟於104年5月5日以台中何厝郵局296號存證信函、同年6月6日以台中何厝郵局378號存證信函向原告通知系爭土地及建物為其所有，並要求原告須於同年6月9日遷出系爭建物，並向本院聲請強制執行在案（即本院104年度司執字第22423號）。
㈣參照最高法院98年度台上字第76號民事判決意旨及民法第
549條第1項、同法第179條規定，原告既係因購屋貸款問題遭阻，委請被告協助其出名貸款，方將系爭土地及建物借名登記於被告名下，實則原告為系爭土地及建物之事實上所有權人，原告乃以本件民事起訴狀繕本送達作為對被告終止系爭土地及建物借名登記關係之意思表示，則借名登記契約業經終止，被告就系爭土地及建物登記為所有權人之法律原因即失其存在，其保有系爭土地及建物之所有權自屬無法律上原因而受利益，並致生原告受有損害，爰依民法第179條不當得利規定請求被告將系爭土地及建物之所有權人移轉登記予原告。
㈤並聲明：1.被告應將系爭土地及建物之所有權移轉登記予原告。2.訴訟費用由被告負擔。
二、原告對被告所為答辯之主張：㈠本件借名登記契約僅有口頭約定，但原告主張事實有證人可資為證（見本院卷53頁反面）。
㈡ 林子傑 未能購買系爭土地及建物乃係當時其正在軍中服役，
尚無相關資力證明以致申辦系爭土地及建物貸款事宜受阻，方請求被告偽以其名義先行購買系爭土地及建物並代為申辦相關貸款，然相關貸款雖以被告出名借貸，然自始相關貸款本息即由原告負擔，非如被告所稱由其自行繳納。是本件形式上為被告與瑞銓公司簽訂系爭土地及建物之買賣契約，然實際上係原告因貸款問題，方有約定由被告出名向瑞銓公司承購系爭土地及建物，再由原告實際上負擔相關費用等情事。
㈢被告既已自認原告有向其借款300萬元之事實，而該300萬元
款項乃係原告以被告名義向瑞銓公司承購系爭土地及建物之頭期款，而兩造間之債務自始僅存於原告為承購系爭土地及建物而向被告所借貸該300萬元款項，足證兩造間確實有原告向被告借款並以被告之名承購系爭土地及建物之約定。再者，衡情，若原告非系爭土地及建物實際上所有權人，何以系爭土地及建物之貸款本息自始即由原告負責繳納？又何以系爭建物之房屋稅亦由原告負擔？更甚者，原告若僅係單純系爭建物之房客，豈有花費數十萬元添購廚具、裝修採光罩等？在在證明原告並非形式上所示僅係單純租用，而係委由被告出名購買系爭土地及建物。兩造間借名登記契約既經合法終止，被告自應移轉系爭土地及建物之所有權予原告。
㈣從被告所提出被告設於有限責任彰化第六信用合作社（下稱
彰化六信）之活期儲蓄存款存摺（帳號：0000000000000，下稱系爭貸款帳戶）之帳戶與原告所提出入金副表資料比對結果，足證原告確實將相關貸款本息之款項匯入系爭貸款帳戶中。而從原告所檢附入金副表16張內容顯示，原告臨櫃匯款共計57萬元，且事實上，該活期存款帳戶中之款項均由原告所匯入，僅因原告多次於臨櫃匯款時，因匆促未能索取入金副表作為憑證，而無從確實舉證其已繳納此段期間之全數貸款本息，所幸，系爭貸款帳戶明確記載：「現金廖美秀」之部分仍可觀出，足認原告另有匯入其他款項共計19.3萬元，累計至104年5月間，原告至少共匯入76.3萬元於系爭貸款帳戶中。承上，雖被告堅稱相關貸款本息均由其繳納，且縱原告繳納部分金額，亦為繳交租金云云，然查，系爭土地及建物係以被告之名承買，此本為原告所不爭執，但依一般銀行之實務運作，相關貸款本即係以被告之名承貸、銀行再於被告名下系爭貸款帳戶扣款，自屬當然，然銀行自系爭貸款帳戶扣款之事實，尚無從證明必然係由被告繳納相關貸款本息，最終仍應視該帳戶中之資金來源而定，本件相關貸款本息絕大部分係由原告匯入，則被告抗辯「相關貸款本息由該活期存摺帳戶中扣款，顯見相關貸款均係由其繳納」云云，即無可採。
㈤又原告因被告要求，與其簽訂系爭租約並經公證。惟此乃被
告向原告表示所借貸300萬元係向一黃姓友人所借，因該黃姓友人要求而通謀虛偽簽訂系爭租約，系爭租約既因屬通謀虛偽意思表示而歸於無效，原告自無依約繳交相關租金而將款項匯入該活期存摺帳戶中之必要。況且，依系爭租約之形式上約定，2年之租金總額至多48萬元，何以原告除每月匯入2萬元之外，還需多匯入其他款項而達每月4萬元之理？且何以自102年至104年間共匯入76.3萬元之必要？在在足徵前揭款項並非繳納租金而匯，而係原告基於自己購買系爭土地及建物之意思，繳納應屬於自己所有不動產之貸款本息，其理至灼。
㈥本件自始即由原告偕同被告等人共同至瑞銓公司看屋、簽約
，此依瑞銓公司分別於102年1月3日、同年1月9日所開立之訂購房屋預約單顯示，買方訂購戶欄中均載明為原告可知。又一般建設公司之交易慣例，若待銷不動產於原買方「訂購後、簽訂買賣契約前」有須更換買方之情形時，則建設公司均須將該紙訂購房屋預約單銷毀並重行變更作成新承購戶之資料，以免衍生糾紛。職是，瑞銓公司並未變更訂購戶之資料，僅係為銀行核貸需要而在不動產買賣契約書上改以被告為買方，以彌平原告及林子傑無信用資料供作申請相關貸款之瑕疵，自足徵本件承買系爭土地及建物之人自始即為原告，且原告方為實際上所有權人，要屬自明。
㈦依據被告答辯稱原告有承諾每月給付被告租金2萬元及2.5萬
元作為被告向銀行貸款之利息補貼，惟原告何以須支付每月
2.5萬元利息補貼之必要？顯示被告確實有借款300萬元予原告，作為原告購買系爭土地及建物之自備款用之事實？又被告業已自認原告購買系爭土地及建物之自備款係向其借貸，亦間接佐證原告主張系爭土地及建物係其承買，僅係由被告借名登記之事實，若否，則被告除支付300萬元予瑞銓公司外，應再就曾借款予原告300萬元款項之時間、地點及方式予以舉證，否則難以令人信服。而原告所無從提出其與被告間確有成立該借名登記契約之書面約定資料，然已提供相關間接證據作為證明借名登記契約存在之依據，該借名登記契約既經兩造意思表示合致即告成立，除非雙方當事人事後有另外合意終止、解除契約之意思表示，此亦屬對被告有利之事實，應由被告負舉證責任，不得據此否定已成立契約之效力，方能維護雙方權益。
三、被告答辯以：㈠原告起訴狀所載內容並非事實，被告否認之。系爭土地及建
物原係由瑞銓公司出售予原告之子即訴外人林子傑，然林子傑因故未能履約，方由被告購買系爭土地及建物，並與被告另行訂有不動產買賣契約，隨後瑞銓公司將系爭土地及建物點交予被告，並於102年4月18日將系爭土地及建物過戶予被告，原告懇請被告同意其先行借用，並言明交屋後25日內，原告將先行償還300萬元，被告並有意將系爭土地及建物再度出售予原告。詎料，原告未能於25日內籌到300萬元償還予被告，且因原告已在系爭建物內居住，被告考量到需有一定保障，不能由原告長期無償居住，乃與原告約定以公證方式簽訂系爭租約，以維護其權益。且衡諸常情，苟若被告係借名登記名義人，何以自行出資購買系爭土地及建物？且何須自行繳交彰化六信之系爭貸款帳戶貸款本息？何以系爭土地及建物之權狀均在被告手中？又原告如為系爭土地及建物之所有權人，何須繳納每月租金予被告？在在均足徵原告主張不實。
㈡本件並無原告所虛指系爭土地及建物暫時登記在被告名下，
且系爭租約係出於兩造真實意思，非原告所諉稱係通謀虛偽意思表示簽訂系爭租約乙情。
㈢原告主張有與瑞銓公司簽訂系爭土地及建物之買賣契約乙情
云云，自應提出系爭土地及建物之不動產買賣契約書及付款明細以實其說，然迄今原告均未能提出。且原告未能提出借名登記契約，空言其曾向被告借款300萬元以支付瑞銓公司購買系爭土地及建物之頭期款，即遽謂「兩造間有以被告之名購買系爭土地及建物之約定」云云，實屬無稽。況且，若兩造間確有借名登記之事實，瑞銓公司何需多此一舉，就系爭土地及建物再與被告另行簽訂被證1之系爭土地及建物之買賣契約書呢？益徵本件並無原告所稱有借名登記系爭土地及建物之情。
㈣原告所主張系爭土地及建物之貸款本息、房屋稅均由其負責
繳納；及其曾花費數十萬元添購廚具、裝修採光罩等情云云，被告否認之，不能證明原告有委請被告出名承購系爭土地及建物。蓋系爭土地及建物係由被告向彰化六信貸款700萬元，自102年5月20日起至104年8月19日止，業已由被告繳交本金、利息每月37,000元至38,000元之間，此有彰化六信之放款明細資料查詢及列印與系爭貸款帳戶（見本院卷第72至78頁）可資為憑，原告主張相關貸款本息由伊所繳云云，實無可信。又原告所提出入金副表15張，大部分僅能證明其有繳交系爭建物之租金，無法證明相關貸款本息由其繳納之事實。另關於系爭建物之房屋稅由原告繳交部分，乃因102年度房屋稅寄至原告所承租之系爭建物地址，被告未收受，乃由收受之原告逕自持去繳交；103年度之房屋稅，原告收到後未交被告去繳納，致被告重複繳交；而被告乃於104年變更接收房屋稅繳款書地址後，即由被告自行繳交，有103、104年度房屋稅繳款書、102、103地價稅繳款書附卷可憑（見本院卷第79至80頁）。而系爭土地之地價稅自102年起每年均由被告繳交，顯見原告僅係無因管理代為繳交一、二次房屋稅，尚無法遽認系爭土地及建物乃係由其購買云云。再者，系爭建物經本院強制遷讓，從原告點交系爭建物給被告之空屋觀之，系爭建物內別無固定之室內裝潢，益徵原告可能於系爭租約到期前即搬家，始無室內裝潢，而原告添購廚具、採光罩等，係為承租系爭建物後供己方便使用，未能以此率論系爭土地及建物即是由原告委請被告出名購買。
㈤觀諸系爭貸款帳戶明細，可知102年5月16日等款項係由被告
存入現金，則原告於民事準備書㈡狀中先主張「系爭帳戶內之款項全數均為原告所匯入…」云云，並非事實。又原告主張「帳戶內之款項全數均為原告匯入…」云云，卻復稱「系爭帳戶中之房貸基金絕大部分係原告匯入…」云云，已有前後自相矛盾之處。且關於原告所提出台中何厝郵局378號存證信函，被告已釐清被告自行購買系爭土地及建物，與原告租用系爭建物之源由、經過，並敘明係原告同意每月除繳納2萬元租金款項外，亦同意每月給付2.5萬元作為被告向銀行貸款之利息補貼及簽立本票交付予被告，然原告卻僅每月僅匯款4萬元，甚至有時僅匯入2萬元租金款項，未將承諾匯入銀行貸款利息部分，顯已失誠信。苟系爭土地及建物若確實為原告所購買，何以原告不知悉相關貸款之本息為若干？參酌被告所提出彰化六信之放款明細資料查詢及列印，被告每月繳納本息約為37,000元至38,000元之間，原告何以每月須存入4萬元多繳數千元呢？益徵原告存入系爭貸款帳戶現金，其中，2萬元應係交租金無訛。
㈥並為答辯聲明：1.原告之訴駁回。2.訴訟費用由原告負擔。
四、法院之判斷：㈠原告主張系爭土地及建物係由其所購買，並向被告借貸300
萬元支付頭期款，然因原告及其子林子傑銀行信用貸款問題，方請被告協助以其名義辦理貸款，並將系爭土地及建物登記於被告名下，再由原告每月繳納相關貸款之本息，且因被告友人要求，方另與被告通謀虛偽簽立系爭租約，則原告與被告間就系爭土地及建物成立借名登記法律關係，亦經原告以起訴狀繕本為終止之意思表示，被告自應返還系爭土地及建物所有權予原告等語，為被告所否認，並以前詞置辯，是以本件首應審酌者乃係原告與被告就系爭土地及建物是否成立借名登記之法律關係？㈡查系爭土地及建物之登記原因均為買賣，原因發生日期均為
102年3月12日、登記日期均為同年4月18日，並均於102年4月18日為彰化六信辦理最高限額抵押權登記（擔保債權總金額為840萬元），此有系爭土地之土地登記第二類謄本（地號全部）及系爭建物之建物登記第二類謄本（建號全部）附卷可稽（見本院卷第6至9頁），堪信為真實。
㈢按不動產登記係由國家機關作成，其真實之外觀強度極高，
本應確保其登記之公示性，將登記事項賦予絕對真實之公信力（98年1月23日修正公布同年7月23日施行之民法第759條之1第1項，已增訂「不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利」之保障明文）。且土地法第43條規定「依本法所為之登記有絕對效力」，是以主張與登記事實不同者，自應就此事實負其舉證責任。查被告為系爭土地及建物之登記所有權人，已如前述，故依民法第759條之1第1項規定，首應推定被告為系爭土地及建物之所有權人。次按稱「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，在性質上應與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，固應賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任之相關規定（最高法院98年度台上字第990號判決意旨參照）。惟當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任；但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條規定甚明。是以民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例意旨參照）。準此，原告主張其為實際出資者，被告僅為借名登記之人，既與系爭土地及建物所有權登記不符，且為被告所否認，揆諸前揭說明，自應由原告就借名登記之法律關係舉證。經查：
⒈原告固陳稱：本件自始即由原告偕同被告等人共同至瑞銓公
司看屋、簽約，並有102年1月3日、同年1月9日瑞銓公司所開立之訂購房屋預約單可資為證；且被告業已自認原告曾向其借款300萬元作為購買系爭土地及建物之頭期款，嗣後並按月匯款至被告所有彰化六信之存摺帳戶中，並繳交相關房屋稅、購買廚具、裝設採光罩等，堪認實際購屋者為原告，被告僅為借名登記之人等語。惟查，參照前開最高法院98年度台上字第990號判決意旨，顯見「借名登記契約」在實務上雖認定為無名契約，且類推適用民法委任之相關規定，然業已定義該契約要件之一為「當事人約定一方將『自己之財產』以他方名義登記」，本件被告既向彰化六信借款700萬元，並由被告於102年4月18日，將系爭土地及建物為彰化六信辦理最高限額抵押權登記（擔保債權總金額為840萬元），且按月繳交貸款本息37,000元至38,000元不等等情，此有系爭土地之土地登記第二類謄本（地號全部）及系爭建物之建物登記第二類謄本（建號全部）、附卷可稽（見本院卷第6至9頁）、彰化六信之放款明細資料查詢及列印與系爭貸款帳戶（見本院卷第6至9頁、第72至78頁）可資為憑，顯見被告係以自身貸款所得款項購買系爭土地及建物。而被告與瑞銓公司就系爭土地及建物另簽訂有買賣契約書，並將彰化六信所核撥貸款款項匯予瑞銓公司，亦經被告提出不動產買賣契約書、統一發票及彰化六信跨行匯款回單影本佐參（見本院卷第35至47頁），是被告抗辯系爭土地及建物非屬借名登記，尚非無據。
⒉又原告雖主張依102年1月3日、同年1月9日瑞銓公司訂購房
屋預約單（見本院卷第137、138頁）顯示，系爭土地及建物之最初買方為其本人，且相關購買經過復經證人 劉建勛 、林誼樺、 莊淑娟 於104年12月2日具結證述綦詳，足認其為實際所有權人，被告僅為借名登記名義人云云。惟查，證人 劉建助 於本院證稱：「（法官問：請問當初要承買瑞銓建設公司不動產（提示被證一）的人是誰？）我當時跟原告廖美秀所簽的契約不是這份契約書，我是請代書來跟原告簽的，簽完之後我就不在過問，簽了之後原告不買，這20萬元就會被公司沒收，之後我就不清楚了。我後來在公司有聽公司的小姐說原告廖美秀債信不良，後來原告廖美秀有找她兒子林子傑來，但這一段我就沒有參加了，我可以確定的是原告廖美秀是以她的名字來簽定不動產買賣契約而被告陳玟君當時有陪她一起來，之後的細節我就不清楚了。我不清楚原告及被告私底下是否有約定哪些細節。」、「…我房子賣給原告廖美秀的時候，開的票都是被告陳玟君的票。」、「（法官問：建設公司這邊會去過問或細查原本的訂購戶及最終的買主，中間契約為何？）證人劉建助不會過問。代書會去辦。中間訂購戶與最終買主之約定或過程內容為何，公司不會去問，公司只要有辦法將系爭不動產出售，拿到價金就好，公司不會去過問中間異動的細節。如果原告在期限內沒有辦法找到人來買，公司就會將原告所繳納的20萬元訂金沒收。…」等語；且證人莊淑娟亦於本院具結稱：「（法官問：請問您是否認識本件二造？是否於民國102年間，經手被告陳玟君與瑞銓建設公司間成立之不動產買賣契約（提示被證一）？）…系爭不動產最初的買賣是以原告廖美秀的名字為買方，附件一的不動產買賣契約書是建設公司後來自己處理的，但跟地政機關辦理過戶是我辦理的。（提示原證八），對於跟原告廖美秀所簽定不動產買賣契約書的日期我忘了，原證八，只是訂購房屋預約單而已。一開始以原告廖美秀名字購買時，有送去信用貸款審核，但是原告廖美秀信用有瑕疵，中間有用林子傑的名字再送一次，但是林子傑在當兵，還是沒有過，所以我只負責建設公司給我附件一的不動產買賣契約書去地政機關辦理登記，至於原告與被告之間如何約定我不清楚。」、「（法官問：請問原告是否有請被告幫忙出名買下系爭不動產？被告有同意嗎？）我不清楚。」、「（法官問：請問妳是否清楚二造之間約定的內容？）我不清楚。」、「（法官問：從簽約到最終辦理系爭不動產移轉過戶這段期間，妳有沒有聽到任何人跟妳說，原告是借用被告名字來買系爭不動產的？）在辦理登記時，因為需要身分證影本，原告廖美秀說她沒有辦法登記，所以用被告陳玟君的名字來買，至於她們中間如何約定我就不清楚，因為當時她們兩人感情很好。當時原告廖美秀及被告陳玟君都有到我的事務所，兩人都有說是因為原告廖美秀沒有辦法買，才用被告陳玟君的名字來買，至於她們中間有沒有約定細節我就不清楚了。」、「（法官問：本件如果有借名登記契約時，妳是否有聽兩造約定好，關於跟彰化第六信用合作社貸款的部分，要如何處理之約定？）沒有。」、「（法官問：妳有沒有聽她們約定過二年後或多久要移轉登記回原告？）沒有。」等語（見本院卷第114頁至第118頁反面），顯見原告於102年1月3日向瑞銓公司訂購系爭土地及建物之時，原告或其子林子傑之財力或債信均不足以單獨完成支付整個買賣價金1,030萬元，甚至必須借用被告所開立票據作為買賣價金之擔保，已難認原告所稱其有出資購買系爭土地及建物一節為真實。
⒊衡諸常情，以原告與被告當時為熟識好友，既一同前往看屋
，且欲以被告名義購買系爭土地及建物，勢必對於系爭土地及建物之價金金額、將來個人經濟如何支付價金、如何貸款、以何人名義登記等節，詳加與被告討論與計算，始符常理，然原告卻對於被告向彰化六信所借貸700萬元之本金、利息如何償還，及系爭土地及建物之買賣契約書、權狀應由何人保管，暨系爭建物是否投保火災險等重要細節都漠不關心之理，原告陳稱有出資購買系爭土地及建物，顯與事實不符，無足採信。另縱被告事前有與原告共同看屋，抑或事後原告居住於系爭建物中，然原告繼續居住於系爭建物之原因不一，或使用借貸、或租賃、或佔用等，要難僅以居住及購買廚具、裝設採光罩等事實遽為認定系爭土地及建物即係借名登記於被告名下，至為明灼。
⒋至於原告主張按月臨櫃匯款4萬元至系爭貸款帳戶中，繳交
房貸本息部分，被告已辯稱系爭土地及建物係以每月2萬元出租予原告及其家人使用，且原告承諾願以每月2.5萬元作為利息補貼，並以原告所匯款項直接清償被告名下相關貸款本息約37,000元至38,000元等語，則觀以被告所提彰化六信之放款明細資料查詢及列印與系爭貸款帳戶交易明細（見本院卷第72至78頁），可知本件系爭土地及建物之貸款本息每月僅需繳納約37,000元至38,000元左右即足，惟原告至少自102年7月18日起即均按月匯入4萬元或2萬元或33,000元等款項，而非依實際應償還之本息款項，或扣除帳戶內尚存之餘額，自行增、減𠥔入款項，致系爭貸款帳戶內每月扣繳貸款本息後仍有數千元至數萬元之存款餘額，且系爭貸款帳戶之存摺、印章、提款卡及密碼均仍由被告自行持有，此為原告所不爭執，是以原告並無法提領被告所有系爭貸款帳戶內之餘款，足見被告抗辯按月匯入系爭貸款帳戶現金中之2萬元係原告承租系爭建物之每月租金，實非無據。至於原告每月超過2萬元款項部分，參酌原告所提出104年6月6日台中何厝郵局378號存證信函記載：「…標的交屋後台端懇求寄件人先行借用，並言名台北兄長願意出錢於交屋後25日內，將先行償還新台幣300萬元，當時寄件人…遂同意先行借用並有意轉售給台端或指定之人。…」等語（見本院卷第18頁），足見被告與原告當時應有約定如原告能於交屋後25日內先行償還所借貸300萬元款項，被告則願意將系爭土地及建物轉售給原告或原告指定之人之約定，則該買賣契約應附有條件或期限，原告事後既未能依約償還300萬元借款，該買賣契約即無由發生效力，從而，被告能否依約收受原告每月超過2萬元部分乙情，即應另尋其他訴訟程序救濟，非本院應予審酌之範疇。
⒌原告雖另主張系爭建物102、103年之房屋稅均由原告繳納等
語，並提出102、103年房屋稅繳款書2紙影本為證，惟被告抗辯系爭土地過戶後歷年之地價稅，及系爭建物之103年、104年之房屋稅均由其繳納乙節，亦據被告提出102、103年地價稅繳款書、103、104年房屋稅繳款書影本為證（見本院卷第79、80），且為原告所不爭執，是以，房屋稅及地價稅之負擔與繳納，顯與系爭土地及建物所有權之歸屬狀態並無必然關係。況且，系爭建物既由原告居住使用，則約定由承租人之原告負責繳納房屋稅，而由出租人即系爭土地所有權人之被告負責繳納地價稅，亦難謂有何悖於常情之處；反之，倘若系爭土地及建物僅係借名登記於被告名下，被告又何以願意負擔每年之地價稅，及系爭土地及建物過戶時應由買方負擔之契稅？是原告僅以其有居住、購買廚具、裝設採光罩、匯款至系爭貸款帳戶、繳納房屋稅等事實，遽謂系爭土地及建物係借名登記於被告名下，殊嫌速斷，並無可採。
㈣綜上，原告並未能先舉證證明其所主張系爭土地及建物係借
名登記於被告名下之事實，即令被告就其抗辯收取超過每月2萬元租金款項，並以之抵償相關貸款本息之事實尚有疵累，揆諸前開條文判例見解，亦應認原告之主張，為無理由。從而，原告本於依民法第179條不當得利之法律關係，以及類推適用民法第541條第2項之規定，請求被告應將系爭土地及建物所有權，移轉登記予原告，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國104年12月16日
民事第四庭法官郭玄義以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年12月16日
書記官陳文新