裁判字號：臺灣臺中地方法院105年訴字第3038號民事判決
裁判日期：民國106年04月11日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣臺中地方法院民事判決105年度訴字第3038號原告 林惠鈴 訴訟代理人 葉耀中 律師複代理人 周利皇 律師被告 鍾雪梅 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於中華民國106年3月21日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將如附表所示之建物遷讓交還原告。
被告應自民國一百零五年八月十七日起至交還前項所示建物之日止，按月給付原告新臺幣壹萬陸仟陸佰玖拾貳元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣伍拾壹萬玖仟元為被告預供擔保後得假執行；但被告如以新臺幣壹佰伍拾伍萬肆仟肆佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於判決確定前清償期已屆至部分，原告按月以新臺幣伍仟陸佰元為被告預供擔保後得假執行，但被告如按月以新臺幣壹萬陸仟陸佰玖拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。經查，本件原告起訴時聲明第一項為：「被告應將如附表所示之建物（下稱系爭建物）遷讓交還原告。並應自民國105年7月27日起至交還前項所示建物之日止，按月給付原告新臺幣（下同）5萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。」嗣後多次變更，並於106年3月21日減縮該項聲明為：
「一、被告應將系爭建物遷讓交還原告。二、被告應自105年8月17日起至交還系爭建物之日止，按月給付原告5萬元。」（見本院卷第43、79頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前開規定，自應准許，先予敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：坐落臺中市○○區○○段○○○○號（下稱868地號）土地（應有部分100000分之1253）及其上系爭建物，原為訴外人傳家寶科技有限公司（下稱傳家寶公司）所有，經本院以105年度司執字第22078號給付票款事件實施強制執行後，由原告於105年7月20日拍定，於同年月27日取得不動產權利移轉證書，並於同年8月17日登記為所有權人。詎被告與傳家寶公司竟為通謀虛偽意思表示，出具不實之房屋租賃契約書（下稱系爭租約），執以向執行法院主張被告就系爭建物有租賃關係存在，致執行法院不點交系爭建物予原告，惟系爭租約應為通謀虛偽意思表示而無效，則被告占用系爭建物即為無正當法律上權源，原告本於系爭建物所有權人地位，自得依所有物返還請求權，請求被告遷讓交還系爭建物；又被告既無權占用系爭建物，已侵害原告對系爭建物之所有權，被告無法律原因而受有相當於租金之利益，使原告受有相當於租金每月5萬之損害，原告亦得請求被告返還相當於租金之不當得利。爰依民法第767條規定之物上請求權及不當得利之法律關係，提起本訴等語。並聲明：㈠被告應將系爭建物遷讓交還原告。㈡被告應自105年8月17日起至交還系爭建物之日止，按月給付原告5萬元。㈢願供擔保聲請宣告假執行。
二、被告則以：被告於104年7月1日向傳家寶公司承租系爭建物使用收益，約定租期自104年7月1日起至109年6月30日止，共5年，每月租金6000元，目前仍由被告使用系爭建物，系爭租約關係為有效存在，被告自非無權占有系爭建物；又系爭建物於執行法院強制執行時，於拍賣公告上記載由第三人承租使用，拍定後不點交，且為原告於拍定買受系爭建物時所知悉，原告自應受該租賃契約之拘束，是原告請求被告遷讓交還系爭建物，及給付相當於租金之不當得利，均無理由等語，以資抗辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免予假執行。
三、兩造不爭執之事項：㈠系爭建物原係傳家寶公司所有，原告於105年7月20日經本院
105年度司執字第22078號強制執行事件拍定，於同年月27日取得不動產權利移轉證書，並於同年8月17日登記為所有權人。
㈡傳家寶公司之法定代理人 陳佳麟 為被告之配偶。
㈢傳家寶公司於100年6月23日取得系爭建物所有權，並於102
年1月24日信託予訴外人 葉秋伶 ，於同年2月6日復塗銷信託，回復登記為傳家寶公司所有，嗣於104年3月13日再出賣予訴外人 劉欽隆 ，又於同年6月29日買回，系爭不動產再於同年7月24日遭假扣押，同年12月11日登記禁止處分，並於105年8月17日登記為原告所有。
㈣被告提出其與傳家寶公司就系爭建物於104年7月1日簽訂之
系爭租約（見本院卷第40-41頁），租期為5年，即104年7月1日起至109年6月30日止，租金每月6000元。
㈤傳家寶公司於104年7月14日與訴外人 林子凱 簽訂不動產買賣
契約書，將868地號土地（應有部分100000分之1253）及系爭建物出賣予林子凱，而該買賣契約書所附建物現況確認書中就「9.現況是否有出租或有被他人占用之情形」、「10.現況是否有承租或占用他人土地之情形」，均勾選無或記載「無」，並經雙方簽名確認。嗣後傳家寶公司已於104年7月14日、21日收受兩次款。
㈥系爭建物於本院105年度司執字第22078號強制執行事件執行
時，根據本院執行處105年5月12日通知書附表記載，系爭建物由第三人承租使用，拍定後不點交。
四、兩造爭執之事項：㈠系爭租約是否為被告與傳家寶公司通謀虛偽意思表示而簽訂
？㈡原告本於所有權人地位，依民法第767條第1項前段規定，請
求被告應將系爭建物遷讓交還，有無理由？㈢原告依民法第179條前段規定，請求被告給付相當於租金之
不當得利每月5萬元，有無理由？
五、得心證之理由：㈠系爭租約是否為被告與傳家寶公司通謀虛偽意思表示而簽訂
？⒈按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示
無效，民法第87條第1項前段定有明文。又第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責（最高法院48年度臺上字第29號判例意旨參照）。
本件原告主張系爭租約為被告與傳家寶公司間通謀虛偽意思表示所訂立乙節，已為被告所否認，則依民事訴訟法第277條前段規定，原告就此有利於己之積極事實，應負舉證責任。查：
⑴原告主張系爭建物所在當地（即臺中市○○區○○路林
鼎跨界電梯大樓），每月租金至少「每坪550元以上」（即32000÷58.13≒550，元以下四捨五入），業經原告提出內政部不動產交易實價查詢（租賃）之網路資料及系爭建物所屬林鼎跨界電梯大樓出租行情資料（見本院卷第69、73頁）為憑。則以系爭建物登記第一類謄本（見本院卷第22頁）核算，系爭建物為第14、15層（含陽臺）面積合計210.46平方公尺（即183.7＋26.76＝21
0.46），換算為坪數約63.66415坪（即210.46×0.3025＝63.66415），則系爭建物當地之租金行情，每月至少為3萬5015元（即550×63.66415≒35015，元以下四捨五入），然系爭租約之租金約定卻僅每月6000元，已遠低於當地市場行情，顯有可疑。
⑵被告雖辯稱：傳家寶公司之法定代理人陳佳麟為伊配偶
，為照顧伊，故用較低之租金出租系爭建物予伊等語，惟已為原告所否認，且被告自承傳家寶公司資金週轉已發生問題，故擬出賣系爭建物等情（見本院卷第58頁反面），則傳家寶公司為解決資金問題，當應積極開闢財源，自無將系爭建物以低租金及長達5年租期，出租予該公司法定代理人之配偶即被告，致難添實質收益之理，故被告前開所辯，尚不足採。
⑶又傳家寶公司於104年7月14日與林子凱簽訂不動產買賣
契約書，將868地號土地（應有部分100000分之1253）及系爭建物出賣予林子凱，而該買賣契約書所附建物現況確認書中就「9.現況是否有出租或有被他人占用之情形」、「10.現況是否有承租或占用他人土地之情形」，均勾選無或記載「無」，並經雙方簽名確認，且傳家寶公司於104年7月14日、21日已收受兩次款等情，為兩造所不爭執，並有該不動產買賣契約書（見本院卷第62-64頁）可稽，則由系爭租約之始期為104年7月1日，傳家寶公司之後與林子凱簽訂前開不動產買賣契約書之時間為同年月14日，二者僅間隔二週，若謂被告（承租人）所稱其與傳家寶公司（出租人）間之租賃云云確有其事，傳家寶公司應無不知已將系爭建物出租予被告之理，然傳家寶公司卻於其與林子凱簽訂不動產買賣契約書所附建物現況確認書，均勾選或記載系爭建物無出租或由他人占用之情形，顯見傳家寶公司確無與被告簽訂系爭租約之意思表示，是系爭租約之通謀虛偽，客觀上可見。
⑷被告又抗辯：系爭建物於執行法院強制執行時，於拍賣
公告上記載，系爭建物由第三人承租使用，拍定後不點交，可證本件系爭租約為真正，且為原告於拍定買受系爭建物時所知悉，原告自應受該租賃契約之拘束云云，惟查強制執行程序之進行，執行法院僅為形式上之審查，並無認定實體權利存否之權限，故執行法院於拍賣公告上載明不點交，並不生實體權利認定之效果，自無法拘束民事法院。再者，法院拍賣公告載明拍賣後不點交，僅表示執行法院於拍賣後不負點交之責而已，並非謂買受人於取得所有權以後不得依法請求遷讓。易言之，執行法院就執行標的物所為之拍賣，及投標人應此拍賣所為之投標，性質雖與買賣之法律行為無異，然執行標的物之承租人既非買賣行為之當事人，法院之拍賣公告即非可視為承租人之意思表示，承租人無從依循上開拍賣公告，而就其內容與拍定人成立意思表示之合致。則執行法院之拍賣公告固明載「拍定後不點交」，此僅係意在告知投標人，執行法院囿於被告與傳家寶公司間所主張之租賃關係，於系爭建物拍定後不負責點交，非買受人取得所有權後不得依法請求占有人遷讓返還。從而，本院拍賣公告雖曾註記如前，被告仍不得執此而謂自己與原告（拍定人）間已有租賃之合意，亦無從持拍賣公告之上揭記載而對抗拘束原告，被告前開抗辯，委無足取。
⑸互核上情以觀，系爭租約應係出於通謀虛偽乙情甚明。
是原告主張系爭租約為被告與傳家寶公司間通謀虛偽之意思表示，應屬無效等語，堪信真實而為可採。
⒉本件系爭租約為被告與傳家寶公司間通謀虛偽之意思表示
，則依民法第87條第1項規定應屬無效，而無拘束系爭建物受讓人即原告之效力，且系爭租約既屬無效而不存在，本件自無買賣不破租賃原則之適用，至為灼然。
㈡按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
民法第767條第1項前段定有明文。本件被告占用系爭建物不得向原告主張系爭租約存在，兩造間亦未成立租賃契約，已如前述，則被告占用系爭建物無正當法律上權源，堪以認定；被告復不爭執原告為系爭建物之所有權人，是以，原告本於所有權人地位，主張依民法第767條第1項前段規定，請求被告應將系爭建物遷讓交還，為有理由，應予准許。
㈢原告依民法第179條前段規定，請求被告給付相當於租金之不當得利，為有理由，其得請求之金額如下：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條前段定有明文；又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號判例意旨參照），本件被告於原告拍賣取得系爭建物後，既占用系爭建物之全部，依社會一般觀念，乃受有相當於租金之利益，又被告占用系爭建物無正當法律上權源，亦如前述，則被告取得此項利益無法律上原因，並致原告受有相當於租金之損害，被告所受之利益與原告之所受損害間有因果關係，是原告依前揭條文規定，請求被告給付相當於系爭建物租金之不當得利，核屬有據。
⒉第按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報
總價年息百分之10為限；所稱土地及建築物之總價額，土地依法定地價、建築物依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額。土地法第97條、土地法施行法第25條規定甚明。而依土地法第148條、平均地權條例第16條前段規定，所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，倘土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之80為其申報地價。又按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，以為決定（最高法院68年臺上字第3071號判例意旨參照）。經查，868地號土地105年1月公告地價每平方公尺為1萬4404元，申報地價依前揭平均地權條例第16條之規定換算即每平方公尺為1萬1523元（即14404×80%≒11523，元以下四捨五入），其面積為3107.51平方公尺，原告應有部分100000分之1253，而系爭建物於105年之課稅現值為155萬4400元等情，分別有公告土地現值及公告地價查詢資料、868地號土地登記第一類謄本及臺中市政府地方稅務局105契稅繳款書、系爭建物稅籍證明書在卷足考（見本院卷第82、20、
11、84、85頁），被告占用原告所有系爭建物全部及868地號土地應有部分100000分之1253範圍，如以該等土地及其建築物申報總價年息百分之10計算，則系爭建物最高之租金每月不得超過1萬6692元【計算式：①系爭土地、房屋之總價額：11523×3107.51×1253/100000＋0000000≒0000000；②0000000×10%÷12≒16692，元以下四捨五入】。茲審酌系爭建物（林鼎跨界電梯大樓）坐落臺中市西屯區，面臨臺中市○○路（20米道路）、福順路（15米道路），鄰近有國小、國中及東海大學，交通生活機能便利，屋齡8年等情，載於本院民事執行處函囑林永興建築師事務所不動產鑑定報告甚明（見本院105年度司執字第00000號強制執行事件卷附該報告第4-5頁），又系爭建物所屬林鼎跨界電梯大樓出租行情每月租金約每坪550元，及以系爭建物面積合計63.66415坪之租金行情，每月至少為3萬5015元，業如前述，足見系爭建物月租市場行情甚已高於前揭土地法第97條第1項所規定之租金上限，準此，本院認以868地號土地及系爭建物申報總價年息百分之10計算相當於租金之不當得利，尚為允妥。是原告本於不當得利之法律關係，請求被告自105年8月17日起至交還系爭建物之日止，按月給付原告1萬6692元，於法有據，逾此範圍，即屬無據。
㈣綜上所述，原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告遷
讓交還系爭建物，暨依民法第179條前段規定，請求被告自105年8月17日起至交還系爭建物之日止，按月給付原告1萬6692元，為有理由，應予准許，逾此部分之原告請求，為無理由，應予駁回。又原告請求被告遷讓交還系爭建物勝訴部分，並依兩造聲請為附條件之准、免假執行之宣告。復查有關財產權之將來給付訴訟之判決，可於債務清償期屆至前，宣告附條件之假執行，即於主文宣告於判決確定前如清償期已屆至，債權人預供擔保若干金額後得假執行（臺灣高等法院暨所屬法院89年法律座談會彙編第167-168頁參照）。查本判決主文第二項有關將來給付訴訟之判決，即於主文宣告於判決確定前如清償期已屆至，債權人預供擔保若干金額後得假執行，是依兩造聲請為主文所示附條件之准、免假執行之宣告。至於原告敗訴及判決確定前如清償期尚未屆至部分，則駁回該等部分假執行之聲請。
六、本件判決結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核均於判決結果不生影響，爰不予逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條（原告敗訴部分為不計訴訟標的價額，故命被告一造負擔訴訟費用）。
中華民國106年4月11日
民事第六庭法官楊國精正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年4月11日
書記官巫偉凱附表：
┌──────────────────────────────────────────────────┐│建物︰││├─┬──┬───────┬───────┬─────────────┬──┬────────────┤│編│建│││建物面積（平方公尺）│權利│備考││││建物門牌│基地坐落├───────┬─────┤│││││││樓層面積│附屬建物││││號│號│││合計│用途及面積│範圍││├─┼──┼───────┼───────┼───────┼─────┼──┼────────────┤│1│臺中│臺中市西屯區福│臺中市西屯區信│第14樓層：│陽台：│全部│共有部分：│││市○○○路○○號14樓之│安段868地號│101.94│26.76││4410建號、面積8705.51平│││屯區│2││第15樓層：│雨遮：││方公尺、權利範圍100000分│││信安│││81.76│1.6││之1102（含停車位編號：│││段44│││合計：183.7│││B1-05權利範圍100000分之│││05建││││││273、B1-06權利範圍100000│││號││││││分之273）。│││││││││4411建號、面積2465.14平│││││││││方公尺、權利範圍100000分│││││││││之1408。│└─┴──┴───────┴───────┴───────┴─────┴──┴────────────┘