裁判字號：臺灣臺南地方法院109年重訴字第96號民事判決
裁判日期：民國110年04月07日
裁判案由：返還價金
臺灣臺南地方法院民事判決109年度重訴字第96號原告 蘇竣明 訴訟代理人 施承典 律師被告 黃麗儒
黃建凱 上二人共同訴訟代理人 康進益 律師
康鈺靈 律師 王宏鑫 律師上列當事人間請求給付違約金事件，經本院於民國110年3月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查原告原起訴請求：被告應給付原告新臺幣（下同）9,778,100元，及其中6,350,000元自民國101年9月12日起自清償日止，其中3,428,100元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，均按年息百分之5計算之利息（見本院卷第13頁）。嗣於訴狀送達後之民國110年3月19日具狀變更聲明為：被告應給付原告3,428,100元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息（見本院卷第307頁）。核屬減縮應受判決事項之聲明，依前揭規定，應予准許。
二、原告主張：㈠原告於101年7月30日，以635萬元向被告買受坐落臺南市○○區
○○○段0000地號土地（權利範圍全部，下稱系爭土地），原告已付清買賣價金，系爭土地亦於101年9月12日移轉登記予原告(下稱系爭契約)。詎原告於108年11月28日申請系爭土地最新登記謄本，始發現系爭土地早於78年4月21日即遭人作為興建農舍之農業用地，並註記「已興建農舍，使用執照核發日期78年5月21日，未經解除套繪管制不得辦理分割」，則系爭土地具有權利瑕疵，被告違反系爭契約第5條「甲方【按指出賣人即被告】保證本件出賣不動產絕無典掛或來歷不明情事」之約定，原告爰依系爭契約第11條請求被告給付違約金。
㈡又原告雖於本件訴訟繫屬中，將系爭土地以668萬元出賣予訴
外人 李良發 ，並移轉登記完畢，惟李良發買回系爭土地，無礙於原告依系爭契約第5條、第11條請求被告給付違約金之請求。另原告出賣系爭土地雖獲利約33萬元【計算式：668萬元－635萬元】，然原告於系爭土地支出填土費用225,000元、施作擋土牆費用203,100元、出賣系爭土地支付土地增值稅540,390元，故原告仍受有實際損失638,490元【計算式：225,000元＋203,100元＋540,390元-33萬元】，原告依系爭契約第11條約定，原得請求被告給付買賣價金1倍之懲罰性違約金，原告僅請求被告賠償3,428,100元之違約金。
㈢並聲明：被告應給付原告3,428,100元，及自起訴狀繕本送達
翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第307頁）。
三、被告則以：系爭土地係於107年11月21日始註記「已興建農舍，使用執照核發日期78年5月21日，未經解除套繪管制不得辦理分割」，兩造簽立系爭契約時，被告並不知悉系爭土地受套繪管制之情事。又解釋契約應不得逾越契約文義，系爭契約第5條已載明「保證本件出賣不動產絕無典掛或來歷不明情事」，並無保證第三人就買賣之標的物，對買受人不得主張任何權利，被告僅需確保系爭土地之取得係合法來源，且被告已依約移轉系爭土地所有權予原告，自無違反系爭契約之約定，原告逾越系爭契約文義進行解釋，應不足採等語置辯，並聲明：駁回原告之訴；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行（見本院卷第135頁）。
四、兩造不爭執事項（見本院卷第259、260頁）：㈠系爭土地及坐落臺南市○○區○○○段0000地號土地(下稱系爭129
5地號土地)於78年間均為李良發所有，李良發於78年間申請在系爭1295地號土地上興建農舍（合併系爭土地為法定空地），經原臺南縣政府核准，而在系爭1295地號土地上興建門牌臺南縣○○鄉○○村○○○0○00號農舍。
㈡系爭1295地號土地於95年8月14日以拍賣為原因移轉登記予 李全教 所有迄今。
㈢系爭土地於94年7月13日由李良發以買賣為原因移轉登記予李
英桐； 李英桐 於98年7月17日復將系爭土地以贈與為原因移轉登記予李良發；李良發再於98年7月28日將系爭土地以買賣為原因移轉登記予 林雪華 ；林雪華於101年1月6日將系爭土地以買賣為原因移轉登記予被告；被告再於101年9月12日將系爭土地以買賣為原因移轉登記予原告。
㈣兩造於101年7月30日簽立系爭契約，約定由原告以635萬元向被告買得系爭土地、面積1,500平方公尺、權利範圍全部。
原告已付清價金，系爭土地於101年9月12日移轉登記為原告所有，且已交付原告使用。
㈤原告買受系爭土地時，系爭土地使用現況為空地，系爭土地登記謄本上並無「套繪限制」之記載。
㈥系爭土地為特定農業區農牧用地。
㈦系爭土地由臺南市安定區公所以107年8月28日所建字第10705
74042號函囑託臺南市新化地政事務所辦理農舍管制註記，故系爭土地登記謄本標示部因而註記「已興建農舍，使用執照核發日期78年5月21日，未經解除套繪管制不得辦理分割」。
㈧原告於109年1月3日以臺南地方法院郵局第14號存證信函通知
被告稱：系爭土地已供為他人興建農舍之基地，無法再興建農舍，無法分割，買賣標的有重大權利瑕疵，被告應於接函後1個月內排除系爭土地上之權利瑕疵，否則即以催告函解除系爭契約等語。被告於109年1月6日收受上開存證信函。
㈨系爭土地迄今仍未解除套繪管制。
五、得心證之理由：㈠原告主張兩造就系爭土地簽立系爭契約；系爭土地於107年間
註記「已興建農舍，使用執照核發日期78年5月21日，未經解除套繪管制不得辦理分割」等節，業據原告提出系爭契約、系爭土地登記第一類謄本為證（見本院卷第19至21頁），復有臺南市新化地政事務所109年4月17日所登字第1090034101號函檢附之兩造間辦理系爭土地所有權移轉登記、107年辦理農舍管制註記全卷資料（見訴字卷第77至121頁）在卷可稽，並為兩造所不爭執，固堪信為真。
㈡惟按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得
主張任何權利。債權或其他權利之出賣人，應擔保其權利確係存在，民法第349條、第350條前段分別規定甚明。所謂不得主張任何權利，例如不得主張不動產所有權上之地役權、地上權、典權、抵押權，動產所有權上之質權、留置權等是。因此，出賣人所負權利瑕疵擔保責任，乃就其出賣之標的物，擔保其權利無缺及存在。查系爭土地因遭人用為興建農舍之農業用地，並註記「已興建農舍，使用執照核發日期78年5月21日，未經解除套繪管制不得辦理分割」，與前述之權利瑕疵有間，應屬民法第354條所定物之瑕疵之範圍。再者，系爭契約第5條、第11條約定：甲方【即被告】保證本件出賣不動產絕無典掛或來歷不明情事，如有其他糾葛發生時均由甲方負責處理與乙方【即原告】無涉。甲方如有違約時，除退還已收價款全數外，願另支付加1倍金額之違約金給乙方（見本院卷第19頁）等語，則依系爭契約第5條約定文義觀之，顯係關於權利瑕疵擔保責任之約定。故系爭土地因作為提供他人興建農舍之建蔽率使用，不得再興建農舍使用，核非屬第三人否認原告為系爭土地之所有權人或就系爭土地主張有任何用益、擔保權利或法律關係存在，難認係被告依系爭契約第5條所應負擔之權利瑕疵擔保範疇，因此原告依系爭契約第5條、第11條約定請求被告給付違約金，洵屬無據。
㈢又按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人
得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第227條第1項、第250條定有明文。違約金依其性質可分為制裁性質之違約金與損害賠償性質之違約金，前者為對於債務不履行之懲罰，以強制債務之履行為目的，其違約金債權之發生，「以有債務不履行為已足」，不以損害之發生為必要，最高法院77年度台上字第2555號判決足資參照。
而給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任，其因不可歸責於債務人之事由，致未為給付者，債務人不負遲延責任，最高法院21年上字第1956號判例可資參照。準此，則不論違約金之性質屬制裁性質之違約金抑或損害賠償性質之違約金，其請求殆以債務人有債務不履行之情形為要件。是以，倘債務人對於不完全給付有不可歸責之事由，自不須負債務不履行之責任。查系爭土地因做為系爭1295地號土地上興建農舍之法定空地，而經註記套繪管制，為兩造所不爭執，惟原告對被告就系爭土地經註記套繪管制乙情，確具有故意或過失而有可歸責事由乙節，未能舉證以實其說，則其據此主張被告應賠償違約金，難謂可採。
六、綜上所述，原告依系爭契約之法律關係，請求被告給付3,428,100元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，不應准許。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與本判決之結果不生影響，爰不另為贅論，附此敘明。
八、訴訟費用之依據：民事訴訟法第78條。中華民國110年4月7日
民事第四庭法官王淑惠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國110年4月7日
書記官洪凌婷