裁判字號： 臺灣 高等法院臺中分院107年上字第141號民事判決
裁判日期：民國107年07月03日
裁判案由：分割共有物
臺灣高等法院臺中分院民事判決107年度上字第141號上訴人 傅秀麗 訴訟代理人 羅庭章 律師被上訴人 劉慶興 訴訟代理人 陳淑芬 律師上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於中華民國106年10月18日臺灣苗栗地方法院105年度訴字第149號第一審判決提起上訴，本院於民國107年6月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔32分之5，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：上訴人經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、上訴人主張：㈠坐落苗栗縣○○市○○段○○○號土地（下稱系爭土地）及其
上門牌號碼為苗栗縣○○市○○里0鄰○○0號房屋（下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地）為兩造共有，上訴人之應有部分分別為48分之3、4分之1；被上訴人之應有部分分別為16分之15、4分之3。兩造就系爭房地並無不分割之協議，系爭房地依法並無不得分割之限制，亦無因物之使用目的而不能分割，因兩造就分割方法無法達成協議，爰依法訴請裁判分割。
㈡系爭房屋現況良好，目前由上訴人使用並設籍於此，爰主張全部分歸上訴人單獨取得，再以價額補償被上訴人。
㈢系爭房屋既分歸由上訴人取得，為使房地合一發揮經濟效益
，及上訴人所分得之土地得對外通行，爰主張如原判決附圖二(即苗栗地政事務所105年12月23日苗數值字第722號複丈成果圖)所示編號A部分土地應分歸由上訴人取得，並保留一條5米寬之對外通行道路，即編號C部分由兩造維持共有，另編號B部分則分由被上訴人取得。
二、被上訴人則以：㈠系爭房屋為木石磚造之老舊房屋，內部擺設均屬簡易家具，
自104年1月至105年5月間之天然氣使用量皆為零，上訴人早已另購苗栗縣○○鄉○○村○○街之房屋居住，並無實際居住使用系爭房屋，應無保留之必要。被上訴人願依法補償上訴人，以取得系爭房地之全部。
㈡若被上訴人無法取得系爭土地全部，則主張以原判決附圖一
(即苗栗地政事務所105年12月23日苗數值字第721號複丈成果圖)所示之分割方案，將編號A土地分歸上訴人所有、編號B土地分歸被上訴人所有。
三、原審判決：土地部分採原判決附圖一之方式分割；房屋部分則全部分歸被上訴人取得；並命被上訴人應補償上訴人土地及房屋之價額合計新臺幣(下同)84萬4,433元。上訴人不服提起上訴，並聲明：㈠廢棄原判決。㈡系爭土地按原判決附圖二之方式分割。㈢系爭房屋全數分歸上訴人取得，上訴人願以價金補償被上訴人。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、以下事項為兩造所不爭執：㈠坐落苗栗縣○○市○○段○○○號土地(權狀登記面積：2,694
.55平方公尺)為兩造共有，上訴人應有部分為48分之3、被上訴人應有部分為16分之15。
㈡坐落同段25建號房屋(主要建材：木造、權狀登記面積：90
平方公尺、門牌號碼：空白)為兩造共有，上訴人應有部分為4分之1、被上訴人應有部分為4分之3。
㈢稅籍編號00000000000號房屋，門牌號碼苗栗縣○○市○○
里0鄰○○0號，登記面積174平方公尺。上訴人持分比率4分之1；被上訴人持分比率4分之3。
㈣苗栗地政事務所105年4月20日苗數值字第0281號複丈成果圖
之房屋現況範圍(即編號C～K)，面積合計143.31平方公尺，為一樓磚造平房、部分樑之外觀為木造，有原審勘驗筆錄及照片可按(原審卷一第86～95頁)。
五、得心證之理由：㈠系爭房屋之特定：
查，兩造共有之系爭房屋，於建物登記謄本係登載為苗栗縣○○市○○段○○○號(面積90平方公尺)；於房屋稅籍證明書則登載為編號00000000000號房屋(面積174平方公尺)；而於原審實地測量後，其範圍則為苗栗地事務所105年4月20日苗數值字第0281號複丈成果圖編號C～K所示(面積為143.31平方公尺)。此有土地建物登記謄本(原審卷一第10頁)、房屋稅籍證明書(原審卷一第11頁)、土地及建物複丈成果圖(原審卷一第110頁)在卷可稽。本院審酌系爭房屋之現況與建物登記謄本及稅籍證明書所載均不相吻合，再參照原審法院101年度訴字第232號塗銷地上權登記事件，已認定坐落苗栗縣○○市○○段○○○號房屋已滅失，另兩造均不爭執現有房屋係就地重建，則系爭房屋自應特定為：苗栗地政事務所105年4月20日苗數值字第0281號複丈成果圖編號C～K所示之門牌號碼為苗栗縣○○市○○里0鄰○○0號房屋，合先敘明。㈡按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物，
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。又分割之方法不能協議決定者，法院得因任何共有人之請求，為分割共有物之裁判，民法第823條第1項、第824條第2項前段分別定有明文。本件被上訴人雖主張兩造就系爭土地已簽訂分割協議，惟查：
⒈被上訴人所主張之協議書，立協議書人為被上訴人及訴外
人楊○○，有協議書一份在卷可憑(原審卷一第45頁)，則系爭協議書能否拘束本件兩造當事人，已有可議。
⒉又上開協議書係記載：「立協議書人劉慶興(即被上訴人)
、楊○○就購買苗栗市○○段○○○段00地號，就楊○○持分的部分保留，但配合買方之整體規劃土地之部分若有坪差以9萬元找補，建坪造價實支實付，登記雜項費用則由楊○○支付」等語。顯係就被上訴人與楊○○投資購買系爭土地乙事做規劃，通篇內容完全未載明分割或不分割，及分割之方法。難認屬兩造就系爭土地之分割或不分割協議。
⒊茲系爭房地既無不分割之約定，亦無不能分割之情形，且
兩造未能達成分割協議，則上訴人訴請本件裁判分割共有物，即屬有據。
㈢次按分割之方法不能協議決定，法院得因任何共有人之請求
，命為下列之分配：以原物分配於各共有人，民法第824條第2項第1款定有明文。另按法院裁判分割共有物定其分配時，應兼顧全體共有人之利益，符合公平原則，斟酌各共有人之利害關係並共有物之性質、價格、利用價值及經濟效用決之（最高法院84年台上字第1538號判決意旨參照）。準此，請求分割共有物之訴，法院應依民法第824條之規定，斟酌共有人之意願，共有物之性質、經濟效益及全體共有人之利益，為公平適當之分配。
㈣關於土地分割部分：
⒈按「分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時
效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之」，民法第824條第2、3項分別定有明文。
是請求分割共有物，以原物分配於各共有人為原則，例外於各共有人均受原物之分配顯有困難者，方得將原物分配於部分共有人，而以金錢補償。查，本件共有人僅2人，而系爭土地面積高達2,694.55平方公尺，按兩造應有部分各為16分之1及16分之15計算，即使是16分之1，亦有168.41平方公尺【計算式：2694.55×1/16＝168.41】，合約51坪【計算式：168.41×0.3025＝50.9】，難認有何不能以原物分配予兩造之情。揆諸前開說明，自應以系爭土地原物分配予兩造為原則，故被上訴人主張將系爭土地全部分歸由其一人取得，自無理由。
⒉上訴人固主張其為系爭房屋之使用人，為求繼續使用系爭
房屋，故應由上訴人分得如原判決附圖二編號A所示土地(即系爭房屋坐落之大致位置)；由被上訴人取得原判決附圖二編號B所示土地，另編號C部分，則由兩造維持共有，以利上訴人對外通行等語，惟查：
⑴系爭房屋至今尚未申裝自來水，此有台灣自來水股份有
限公司105年10月27日台水營字第1050031748號函在卷可稽（原審卷一第195頁）。另系爭房屋自104年1月8日起105年3月7日止，應繳電費總額均為0元，並有台灣電力股份有限公司苗栗區營業處105年11月2日苗栗字第1051717659號函可按(原審卷一第196～197頁)。而自本件105年4月15日由原審發函通知兩造至現場履勘後，系爭房屋方開始有電費產生紀錄。足證，系爭房屋早已無人居住使用多年，則無論分歸 何造 所有，均無損及兩造使用房屋之既有利益。
⑵又依上訴人所提土地分割方案，如原判決附圖二編號A
部分，面積為162.67平方公尺，且形狀方正。然系爭房屋實際坐落之位置，參照原審卷一第110頁之複丈成果圖，編號C～K之房屋坐落位置並非方正，且面積為143.31平方公尺，足見系爭房屋坐落之位置及面積，並非當然等同原判決附圖二編號A所示土地之位置及面積，即使將該部分之土地分歸上訴人取得，亦無法使上訴人完全取得系爭房屋目前所坐落之基地，徒增日後拆屋還地之糾紛，實無法達成上訴人欲保留系爭房屋之目的。⑶另原判決附圖二編號A部分，僅占系爭土地總面積之6.0
37%【計算式：162.67平方公尺÷2.694.55平方公尺×%＝6.037%），然因編號A部分之位置，處於系爭土地之中心部分，明顯破壞系爭土地剩餘93%以上之土地完整性，影響系爭土地整體利用，顯難屬合理之分割方案。
⑷又以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，
得就共有物之一部分仍維持共有，民法第824條第4項固定有明文，然分割共有物，以消滅共有關係為目的，法院裁判分割共有土地時，除因該土地內部分土地之使用目的不能分割或部分共有人仍願維持其共有關係，應就該部分土地不予分割或准該部分共有人成立新共有關係外，應將土地分配於各共有人單獨所有，亦有最高法院69年台上字第1831號判例可參。本件上訴人主張依原判決附圖二為分割後，因其分得之編號A土地未直接毗臨既成道路，依建築法規定需有5公尺之私設道路始得取得建築執照，為免日後通行困難，應保留附圖二編號C部分為私設道路，由兩造依應有部分比例繼續保持共有，以利日後兩造或其後手對外通行云云。然：
①被上訴人已明確表示不同意分割後繼續保持共有（原
審卷二第111頁），自不宜使兩造繼續共有如附圖二編號C部分。
②且若按上訴人之分割方案，令被上訴人取得附圖二編
號B部分土地，因編號B之土地已可由面臨系爭土地西北側苗栗縣苗栗市○○街○○巷之5公尺寬既成巷道進出(參睿城不動產估價師事務所不動產估價報告書第34頁示意圖)，實無與上訴人另共有附圖二編號C部分以作為道路之必要。況被上訴人與上訴人就系爭土地之應有部分比例為15比1，相差15倍，如兩造依照應有部分比例就附圖二編號C部分維持共有，意即被上訴人需提供高達上訴人15倍之應有部分比例，作為通行道路供上訴人通行，顯然耗損被上訴人所有系爭土地之應有部分過鉅，殊為不公。
③況上訴人既主張欲繼續使用系爭房屋，則何來日後申
請建築執照而需要預留對外通行之巷道。再者，倘依被上訴人主張之原判決附圖一之分割方案，可使上訴人分得之編號A部分，直接面西南側臨○○街1巷1弄之5公尺既成巷道(參同上估價報告書第34頁)，根本無需另保留共有之巷道，上訴人若有建築之需求，理應採行原判決附圖一之分割方案較為妥適。
⒊原判決附圖一之分割方案較為妥適公允：
⑴本院審酌被上訴人所提原判決附圖一之分割方案，將編
號A部分、面積168.41平方公尺分歸上訴人所有；編號B部分、面積2,526.14平方公尺分歸被上訴人所有，各共有人分得之土地面積，符合各共有人按應有部分比例計算所能取得之面積；且各共有人分得之土地地形完整，分割線亦盡可能垂直規劃，不至過於傾斜，有利日後土地之利用，增加土地之經濟價值。
⑵另系爭土地臨路部分為西南側鄰苗栗縣苗栗市○○街○
巷○弄之5公尺巷道、及西北側鄰苗栗縣苗栗市○○街○○巷之5公尺寬巷道，已如前述。依照被上訴人之分割方案，兩造所分得之土地均得以面臨相同寬度之巷道，不會形成袋地，不需另規劃維持共有之通行道路。
⑶另本件經鑑定結果，依上訴人方案分割後，系爭土地之
價值為103,916,575元，而依被上訴人方案分割後，系爭土地之價值為105,097,131元（參不動產估價報告書評估結論第1、3頁），顯然依被上訴人分割方案分割，系爭土地分割後之經濟價值較大，自較為妥適。
⑷雖上訴人主張，依原判決附圖一之方案，被上訴人將上
訴人所分得土地分配至西南側，其西北側目前為7層建物，而東北側則面臨被上訴人日後擬興建之15層大樓建物，其土地位於2棟大樓之間，將造成上訴人極大壓迫感，前方兩側復有2棟建物牆壁對沖，若在該處興建房屋，在風水學上將形成「壁刀剎」之禁忌，恐無人願居住等語。惟不論風水之說或被上訴人日後是否興建15層大樓，均係上訴人臆測之詞。況臺灣地狹人稠，大樓毗鄰已是常態，上訴人此部分之主張，實不足為其分割方案之合理說詞。
⑸上訴人雖又稱按原判決附圖一編號A所分得土地之形狀
略呈前寬後窄，未如原判決附圖二編號A方正，日後不易規劃，勢將嚴重影響其使用價值等語。惟原判決附圖一之分割方案，已盡可能使上訴人取得臨路之西南一角，且南北向之分割線亦與31地號土地及鄰地66地號土地間之地籍線垂直，以促充分利用其分得之土地，並無上訴人所稱影響其利用之情事。
⑹綜上所述，被上訴人主張之原判決附圖一之分割方案，自較為妥適公允。
⒋末「按共有物之原物分割，依民法第825條規定觀之，係
各共有人就存在於共有物全部之應有部分互相移轉，使各共有人取得各自分得部分之單獨所有權。故原物分割而應以金錢為補償者，倘分得價值較高及分得價值較低之共有人均為多數時，該每一分得價值較高之共有人即應就其補償金額對於分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額，方符共有物原物分割為共有物應有部分互相移轉之本旨」，此有最高法院85年台上字第2676號判例可按。查，系爭土地如按原判決附圖一之方式分割後，兩造雖均受原物分配，惟渠等分得土地之位置及面積各有不同，其價值亦有所差異，經原審囑託睿城不動產估價師事務所，就附圖一之方案，鑑定分割後各筆土地之價值及分割前後各共有人之應有部分權利價值，以定共有人間金錢補償之數額。經該事務所依據影響系爭土地價格之一般因素、市場概況、區域因素（含近鄰地區土地與建物利用現況、公共設施及交通運輸概況、重大公共建設、未來發展趨勢等）及個別因素（含土地個別條件、法定使用管制與其他管制事項、土地利用情況、公共設施便利性等）等因素分析後，使用比較法為評估原則，最後計算本件兩造之應付、受補償金額配賦表如不動產估價報告書第83頁所示，即被上訴人應補償上訴人81萬1,920元，有前開估價報告書1份可參。是本件系爭土地分割後，應由被上訴人補償上訴人81萬1,920元。
㈤關於房屋部分：
⒈依原審卷一第110頁苗栗地政事務所105年4月20日苗數值
字第0281號複丈成果圖：系爭房屋係由編號C-K所示之儲藏室、房間、廁所、花圃空間、客廳、廚房、房間、車庫、戶外塑膠雨遮等組成，各部分均有其功能，若逕依兩造之應有部分比例即上訴人1/4、被上訴人3/4為分配，將直接破壞系爭房屋之整體性，使其喪失使用居住之功能，則系爭房屋若以原物分配予全體共有人顯有困難，揆諸前揭說明，自應全部分配予其中一人，再以補償方式處理。
⒉參原判決附圖一與上開複丈成果圖，系爭房屋均坐落於附
圖一編號B所示土地上，依照本院酌定之土地分割方案，既將附圖一編號B所示土地分歸被上訴人所有，為使系爭房屋與坐落之基地所有權合一，自應將系爭房屋全部原物分配予被上訴人，再由被上訴人金錢補償上訴人，較為妥適。
⒊經原審囑託睿城不動產估價師事務所另行鑑定系爭房屋之
價值，經該事務所依據成本法之單位面積法，參考苗栗縣政府訂定之「苗栗縣地價調查用建築改良物標準表」，再考量建材等級、建物結構、建物式樣、建築用途、施工難易程度等因素，推估系爭房屋營造施工費每單位造價為2萬5,000元/坪；另依不動產估價師公會全聯會第4號公報之建物經濟耐用年數表及建物殘餘價格率所列折舊，作出成本價格分析，系爭房屋之總價格為13萬0,050元，有睿城不動產估價師事務所106年5月24日106年睿估字第苗訴00000000-0號函附之估價結論與報告書可按（見該不動產估價報告書第63～64頁）。則被上訴人應補償上訴人房屋之之價額為3萬2,513元【計算式：130,050元×1/4＝32,513元，元以下四捨五入】。
六、綜上所述，關於土地部分，本院認應按原判決附圖一之分割方案分割，由上訴人取得如附圖一編號A部分面積168.41平方公尺，由被上訴人取得附圖一編號B部分面積2,526.14平方公尺；關於房屋部分，則全部分由被上訴人取得；另被上訴人應補償上訴人土地價額81萬1,920元及房屋價額3萬2,513元，合計84萬4,433元。原審同此分割方法，核無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、末按因共有物分割涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部。民事訴訟法第80條之1定有明文，本件係共有物分割案件，兩造本得互易其地位，是如僅命敗訴當事人負擔訴訟費用，顯失公平，爰依上開規定，命兩造依其應有部分比例負擔本件訴訟費用。是上訴人就系爭土地之應有部分為1/16、系爭房屋之應有部分為1/4，平均應負擔之訴訟費用比例為5/32【計算式：（1/16＋1/4）÷2＝5/32】。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第80條之1、第463條、第385條第1項前段，判決如主文。
中華民國107年7月3日
民事第七庭審判長法官饒鴻鵬
法官陳毓秀法官高英賓以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官陳宜屏中華民國107年7月3日