臺灣新北地方法院94年度重訴字第177號民事判決

裁判字號：臺灣新北地方法院94年重訴字第177號民事判決

裁判日期：民國95年11月23日

裁判案由：拆屋還地等

臺灣板橋地方法院民事判決94年度重訴字第177號原告己○○訴訟代理人 陳河泉 律師複代理人 徐建弘 律師
范坤棠 律師被告寅○○訴訟代理人 梁裕勝 律師被告Ａ○○
乙○○丙○○甲○○
樓丁○○
庚○Ｃ○○Ｂ○○亥○○地○○天○○兼上一被告法定代理人宇○○被告子○
81號戌○○未○○前二人訴訟代理人梁裕勝律師被告癸○○○
號黃○○
30號玄○○宙○○○兼上一人訴訟代理人申○○
號2樓被告酉○○
辛○○卯○○
丑○（已歿）辰○○上一人訴訟代理人午○○
12樓巳○○
2樓上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國95年10月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告Ｃ○○應自坐落台北縣○○鄉○○段○○○○號如附圖D部分所示面積一八四點五五平方公尺土地上之建物（門牌號碼：台北縣○○鄉○○路○段○○○巷○號）遷出，將土地返還原告及其他共有人全體。並應給付原告新臺幣貳拾柒萬玖仟零肆拾元，及自民國九十四年八月一日起至遷出前項建物之日止，按月給付原告新臺幣肆仟陸佰伍拾壹元。
被告寅○○、乙○○、丙○○、甲○○、丁○○、庚○、Ｃ○○、Ｂ○○、亥○○、地○○、天○○、宇○○、子○應將坐落同項地號如附圖A、B、C部分所示面積分別為三八點二五平方公尺、五六點七三平方公尺、二二點七九平方公尺土地上之建物（門牌號碼：台北縣○○鄉○○路○段○○○巷○號）拆除，回復原狀，將土地返還原告及其他共有人全體。並應給付原告新臺幣拾柒萬捌仟零柒拾元，及自民國九十四年六月一日起至返還前項土地之日止，按月連帶給付原告新臺幣貳仟玖佰陸拾捌元。
被告戌○○、未○○應將坐落同前項地號如附圖G、H1部分所示面積分別為八四點八八平方公尺、一六點五三平方公尺土地上之建物（門牌號碼：台北縣○○鄉○○路○段○○○巷○號）拆除，回復原狀，將土地返還原告及其他共有人全體。並應給付原告新臺幣拾伍萬參仟參佰參拾元，及自民國九十四年六月一日起至返還前項土地之日止，按月連帶給付原告新臺幣貳仟伍佰伍拾陸元。
被告辰○○應將坐落同前項地號如附圖E部份所示面積七九點五一平方公尺土地上之建物（門牌號碼：台北縣○○鄉○○路○段○○○號）拆除，回復原狀，將土地返還原告及其他共有人全體。
並應給付原告新臺幣拾貳萬零貳佰貳拾元，及自民國九十四年六月一日起至返還上開土地之日止，按月給付原告新臺幣貳仟零肆元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告寅○○、乙○○、丙○○、甲○○、丁○○、庚○、Ｃ○○、Ｂ○○、亥○○、地○○、天○○、宇○○、子○、戌○○、未○○、辰○○負擔百分之八十五；餘由原告負擔。
本判決第一項前段、後段於原告分別以新台幣貳佰捌拾參萬陸仟元、新臺幣玖萬參仟元供擔保後，得假執行；但被告如分別以新台幣捌佰伍拾萬柒仟柒佰伍拾伍元、新臺幣貳拾柒萬玖仟零肆拾為原告供擔保，得免為假執行。
本判決第二項前段、後段於原告分別以新台幣壹佰捌拾壹萬元、新臺幣伍萬玖仟元供擔保後，得假執行；但被告如分別以新台幣伍佰肆拾貳萬玖仟壹佰玖拾柒元、新臺幣壹拾柒萬捌仟零柒拾元為原告供擔保，得免為假執行。
本判決第三項前段、後段於原告分別以新台幣壹佰伍拾伍萬捌仟元、新臺幣伍萬壹仟元供擔保後，得假執行；但被告如分別以新台幣肆佰陸拾柒萬伍仟零壹元、新臺幣壹拾伍萬參仟參佰參拾元為原告供擔保，得免為假執行。
本判決第四項前段、後段於原告分別以新台幣壹佰貳拾貳萬貳仟元、新臺幣肆萬元供擔保後，得假執行；但被告如分別以新台幣參佰陸拾陸萬伍仟肆佰壹拾壹元、新臺幣壹拾貳萬零貳佰貳拾元為原告供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、本件原告之起訴狀繕本送達被告後，先於94年7月13日具狀追加被告Ｃ○○；嗣因被告寅○○、戌○○、未○○辯稱渠等之祖父 褚均 於日據時代經地主之同意而建屋居住於系爭土地，褚均死亡後，渠等之父親 褚俊 、 褚田 又於系爭土地翻修房屋居住至今，渠等並非系爭土地上建物之唯一處分權人等語；原告因而於94年10月19日具狀追加褚俊之其他繼承人乙○○、丙○○、甲○○、丁○○、庚○、Ｃ○○、Ｂ○○、亥○○、地○○、天○○、宇○○、宇○○、子○等人為被告；另追加褚田之其他繼承人癸○○○、黃○○、玄○○、宙○○○、申○○、酉○○為被告，其追加合於民事訴訟法第255條第1項第5款所定：「該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人」之要件，應予准許。原告嗣又於95年8月8日擴張關於相當租金不當得利金額之聲明；又於95年10月24日當庭撤回訴之聲明第一項至第四項關於騰空遷讓部分之聲明；再於95年11月21日具狀撤回訴聲明第六項至第十項關於回溯5年間相當於租金之不當得利之遲延利息部分之請求，核屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，合於同條第1項第3款之規定，均應予准許，合先敘明。
二、查門牌號碼臺北縣○○鄉○○路○段○○○巷○號房屋（下稱系爭1號房屋）占用系爭828地號土地之位置，應為附圖D部分所示，同巷3號房屋（下稱系爭3號房屋）占用系爭828地號土地之位置則應為附圖A、B、C部分所示，此經本院勘驗現場時，製有現場簡圖附卷可稽（參見卷二第101頁），並有原告提出之現場照片上之門牌編號可佐（參見卷二第205頁，D部分門牌應為1號，B部分門牌應為3號）。本院囑託地政機關製作之複丈成果圖上，將誤將附圖D部分建物門牌載為3號，誤將附圖A、B、
C部分建物門牌載為1號。原告聲明請求被告Ｃ○○騰空遷讓並拆除系爭1號房屋應係如附圖D部分，請求被告寅○○等人拆除系爭3號房屋應係如附圖A、B、C部分；因複丈成果圖上將門牌號碼誤載，致原告聲明引用附圖亦隨之錯載，此係顯然之錯誤，爰逕予更正。又複丈成果圖上H部分建物面積16.87平方公尺，其中16.53平方公尺坐落於系爭828地號，其餘0.34平方公尺則係坐落於同段
829地號，此經本院函請地政機關於原測量成果圖上另製作圖說，分別計算H部分占用系爭828地號、829地號之面積在案。因本件訴訟標的範圍僅為系爭828地號，爰於本院判決之附圖上將H部分建物占用系爭828地號之範圍以H1標示之，占用829地號之範圍，以H2標示之，以資區別，先予敘明。
三、被告Ａ○○、乙○○、丙○○、甲○○、丁○○、庚○、Ｃ○○、Ｂ○○、亥○○、地○○、天○○、宇○○、子○、癸○○○、黃○○、玄○○、宙○○○、申○○、酉○○、辛○○、卯○○、辰○○經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、原告主張：
一、坐落台北縣○○鄉○○段○○○○號、面積867.06平方公尺土地（下稱系爭土地），係屬原告及其他共有人所共有，原告權利範圍為1/2，詎被告等人長期無權占用系爭土地建屋居住，建物占用之位置及範圍如附圖所示，迭經催請返還，其均置若罔聞，為此，原告特依民法第767條物上請求權之規定，請求被告等人分別將坐落於系爭土地上之建物拆除，並騰空遷讓，將土地返還予原告及其他共有人全體，即分如訴之聲明第(一)、(二)、(三)、(四)、
(五)項所示。
二、被告等人長期無權占用系爭土地，受有相當於租金利益之不當得利或損害賠償，原告爰依民法第179條規定，請求被告分別給付自民國94年5月31日起回溯5年間之不當得利，及依民法第184條、第185條請求被告等自94年6月1日起迄拆除建物、騰空遷讓，將系爭土地返還予原告及其他共有人全體之日止，按月連帶給付原告損害賠償，（分如附表所示之金額），即如訴之聲明第(六)、(七)、(八)、(九)、(十)項所示（依原告權利範圍1/2請求）。
三、按「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10﹪為限。」、「第97條、第99條及第101條之規定，於租用基地建築房屋均準用之。」土地法第97條第1項、第105條分別定有明文，系爭土地之申報地價為每平方公尺10,080元，而系爭土地地目：建，使用分區為商業區，附近高樓大廈林立，經濟繁榮，生活機能便利，故原告主張以土地申報總價之年息10﹪計算相當於租金之不當得利或損害賠償，分別請求被告給付如附表所示之金額（依原告權利範圍1/2請求）。
四、對被告抗辯之陳述：
(一)被告辰○○辯稱其所有建物係於54年間經當時地主同意興建，並提出所謂地主 黃嵩山 同意書及呈請台灣省政府核可書為證云云，原告否認被告辰○○之主張，亦否認被告辰○○所提所謂地主黃嵩山同意書及呈請台灣省政府核可書形式及內容之真正，況系爭土地為共有土地，黃嵩山僅為共有人之一而已，又非共有土地之管理人，故不論該同意書是否係由黃嵩山簽立，對其他共有人全體而言均不生效力。且84年間係原告之父 徐金定 買受系爭土地持分而登記予原告所有，原告之父生前只告知原告，被告等人係無權占用系爭土地，原告之父旋即於84年底過世，原告並不知被告等人當初如何占用土地？占用多久？原告只是本於所有權權利之行使，請求拆屋還地及相當於租金之不當得利或損害賠償，此為正當權利之行使，何來權利濫用之有，原告之父花費2,000餘萬元鉅資購地，原告又長久繳交地價稅賦，卻無法本於所有權人地位使用收益土地，此豈為事理之衡平，亦嚴重妨礙都市之更新發展。
(二)且退步言之，台北縣政府呈及業主黃嵩山同意書形式及內容縱屬真正，但依同意書所載，黃嵩山等4兄弟只有土地持分1/2，未經共有人全體同意，亦無權將土地借貸予他人使用，再退步言之，縱土地使用借貸成立，亦僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人。被告寅○○、戌○○、未○○辯稱其等仍為系爭土地之佃農，因地主同意而提供系爭土地予佃農蓋屋居住云云，原告否認被告之主張，且按買賣契約僅有債之效力；使用借貸本係一種無償借用性質，不能與租賃相提並論，一旦借用物之所有權移轉與第三人後，借用人除得新所有權人之同意，允予繼續使用外，即不得執其與前業主有使用借貸之關係，為拒絕返還之理由為實務見解所揭櫫，是以，不論以前地主與被告有何債之關係，均不得以之對抗原告。
(三)被告寅○○、戌○○、未○○辯稱系爭土地共有人於日據時代即有協議分管，地主黃嵩山等人並將其分管部分交由佃農即被告之先祖 蓋農舍 使用云云：
1.原告否認系爭共有土地（建地）與所謂耕地租賃有關，亦否認地主黃嵩山等人提供予被告之先祖蓋農舍使用，亦否認被告所主張「黃 張笑 、 黃兆庚 、 黃維仁 亦為土地共有人， 李太平 係 黃張笑 、黃兆庚、黃維仁之佃農，黃張笑、黃兆庚、黃維仁將系爭土地南邊交由佃農李太平蓋屋居住」之說。蓋既為建地，又非耕地，如何蓋農舍。
2.依鈞院至現場履勘之結果，現場建物均屬磚造，而非所謂土埆厝，日據時代何來磚造房屋，足見被告所言不實，又不論地主有無同意被告之先祖建屋使用，若被告之先祖所建之屋為土埆厝，而土埆厝因人為或自然之因素而滅失後，被告在未經地主全體同意下，擅於系爭土地上新建磚造房屋，則當然係屬無權占用土地。況土埆厝與後來之磚造房屋建造範圍是否一致，抑或有所擴大，亦屬有疑。
3.被告寅○○、戌○○、未○○舉證人戊○○為憑，欲證明系爭土地早有分管契約存在云云，惟查，證人戊○○之證詞大部份均係聽其父親李太平轉述，屬傳聞證據，並不可採，故原告否認證人戊○○證詞之真正，且退步言之，證人戊○○之證詞縱認定為真正，充其量亦僅能證明其父李太平曾使用過早期共有土地之特定一部而已，但就李太平有無與黃姓地主約定如何管理土地，戊○○則證稱沒有聽其父親李太平說過。而李太平雖曾使用過早期共有土地之特定一部，惟共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得他共有人全體之同意，未經他共有人同意而就共有物之一部任意占用收益，對其他共有人而言，仍屬無權占用，是以，李太平使用過早期共有土地之特定一部，對其他共有人而言，仍屬無權占用，此僅為無權占用狀態之繼續，並不能將之解為分管契約之存在。
4.又被告寅○○、戌○○、未○○之民事答辯(三)狀中稱日據時代當時144地號土地之左側由被告之先祖蓋農舍使用，右側由另一佃農李太平蓋農舍及晒穀場使用。惟究竟日據時代那幾筆土地分管？從何時開始分管？誰和誰約定？有無書面契約？管理之範圍如何界定？面積各是多少？有無分管圖？則均未見被告舉證以實其說，被告所言實不足採。又證人戊○○證稱中間晒穀場兩邊的人都有用，亦與被告寅○○、戌○○、未○○所稱晒穀場由李太平使用不符。
5.78年李太平之繼承人 李卿成 、 李文賓 、戊○○出售系爭土地及144之2地號土地之持分1/2予買受人時，戊○○證稱有告知買受人賣的是土地持分1/2，使用的是南邊的土地云云，但如前所述，戊○○等人使用南邊的土地，並非因分管而為使用，而僅是無權占用共有土地特定之一部狀態之繼續而已，故戊○○等人方只告知買受人其等有使用南邊土地之事實，而非告知買受人土地有分管之情事（因根本沒分管，又如何告知），買受人因原共有人戊○○等人占用之土地部份較為迅速、便利處理，故就此部份先行處理及建屋，但就系爭土地部份，因無權占用人數較多且複雜，留待往後再為處理，亦屬常情。
6.被告辰○○之代理人巳○○於鈞院95年1月5日審理時供稱，辰○○房屋為54年所蓋，當時李太平說不能蓋云云，查，系爭土地若如被告所稱早有分管，而系爭土地若非李太平之管理範圍，則辰○○於系爭土地建屋時，既與李太平無關，李太平又怎會阻止辰○○蓋屋，足見，系爭土地根本無所謂分管協議。
7.又144之2地號土地，除 楊進興 向戊○○等人購買1/2持分外，宏觀建設股份有限公司董事長 劉國坤 亦以其個人名義向壬○○等4人買受1/2持分，然若有所謂分管之情事，則144之2地號土地若如被告所述既全歸戊○○等人使用，則楊進興向戊○○等人買受144、144之2等地號土地持分1/2後，即得使用144之2地號土地全部，劉國坤又何必花錢再向壬○○等4人買受144之2地號土地持分1/2，益見根本無被告所主張之分管情事。
8.原告所買受者為828地號土地之持分1/2，原告又非其他筆土地之共有人，原告有何權利使用收益其他筆土地，況其他筆土地現狀不是已蓋有高樓大廈，就是做馬路使用，原告又如何能使用，若原告花費鉅資購地，而永遠無法使用收益系爭土地，而被告等人未費分文，即得長久占用系爭土地，此實非事理之衡平，絕不可能有這樣之分管契約存在。
9.綜上所述即知，系爭土地根本無所謂分管契約之存在，本件被告寅○○、戌○○、未○○等人本只主張借地建屋之使用借貸關係，後因發現使用借貸關係無法拘束土地所有權人之後手，才又另行主張有所謂分管契約存在，所辯並無理由。
(四)退萬步言之，不論就系爭土地有無分管契約存在，原告亦非明知或可得而知該分管契約，原告乃為善意第三人，不論有無分管契約，均不得拘束原告：
1.司法院大法官會議釋字第349號解釋考量法律秩序之安定性及交易安全保護而為利益衡量後，認為最高法院48年台上字第1065號判例「共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在」之見解，於共有土地應有部分受讓人不知悉且無從知悉之情形下，不得予以適用，以資保護善意受讓人。
2.被告辯稱系爭828地號土地，重測前○○○鄉○○段義學小段144地號，而144地號於65年分割成144、144之2、144之3地號，144之2地號於81年分割成144之2、144之4地號，143地號分割成144之3、144之5地號，而144之2地號於82年又與145地號土地合併建屋云云。惟原告係於84年間始購買系爭土地，原告購買828地號土地時，就是已分割如同現在範圍之土地而已，而其上就只有被告等人無權建屋占用而已，原告又怎可能知道現在之828地號土地與過去其他之144之2、144之3、144之4、144之5地號土地有何關係？是否有所謂分管契約存在？（144之2、144之3、144之4、144之5地號土地現在之地形地貌早已與過去完全不同，原告亦未買受
144之2、144之3、144之4、144之5地號土地之持分，任何人於與原告處於相同之情況下，實均無從知悉現在之828地號土地與過去其他之144之2、144之
3、144之4、144之5地號土地是否有所謂分管契約存在）。
3.況原告之父於84年間向楊進興買受系爭土地持分1/2時，楊進興係向原告之父稱系爭土地上之建物均屬無權占用，故原告之父才會亦告知原告上情，楊進興並未告知原告及原告之父系爭土地有所謂分管契約存在，蓋楊進興自己於買受時都不知有所謂分管契約存在，其當然不可能告知原告及原告之父，此由原證七之不動產買賣契約書內容根本未記載有所謂分管契約，亦足明之。又被告所主張之分管契約，既無書面契約存在，又無分管圖面，現場之地形地貌又已發生鉅大變化，任何第三人實均無從得知是否有所謂分管契約存在。
(五)被告Ｃ○○部分：被告Ｃ○○於鈞院95年4月17日履勘現場時主張「我從一出生就住在208巷1號，房子是誰的我不清楚。」，若鈞院審酌後，認定原告並無法證明被告Ｃ○○為房屋所有權人，查被告Ｃ○○既無權占用系爭土地，亦屬無權占用建物，自亦應由建物中騰空遷讓，將土地返還予原告及其他共有人全體，並負擔無權占用期間之不當得利或損害賠償責任。
五、聲明：
(一)被告寅○○、Ａ○○、乙○○、丙○○、甲○○、丁○○、庚○、Ｃ○○、Ｂ○○、宇○○、亥○○、地○○、天○○、子○應將坐落系爭土地上如附圖A、B、C部分（複丈成果圖及原告書狀均誤載為D部分）所示之建物（門牌號碼臺北縣○○鄉○○路○段○○○巷○號）拆除，回復原狀，將土地返還原告及其他共有人全體。
(二)被告戌○○、未○○、癸○○○、黃○○、玄○○、宙○○○、申○○、酉○○應將坐落系爭土地上如附圖G、H1部分所示之建物拆除，回復原狀，將土地返還原告及其他共有人全體。
(三)被告辛○○、卯○○、丑○應將坐落系爭土地上如附圖
F部分所示之建物建物拆除，回復原狀，將土地返還原告及其他共有人全體。
(四)被告辰○○應將坐落系爭土地上如附圖E部分所示之建物拆除，回復原狀，將土地返還原告及其他共有人全體。
(五)被告Ｃ○○應自坐落系爭土地上如附圖D部分（複丈成果圖及原告書狀均誤載為A、B、C部分）所示之建物中騰空遷讓，並將上開建物拆除，回復原狀，將土地返還原告及其他共有人全體。
(六)被告寅○○、Ａ○○、乙○○、丙○○、甲○○、丁○○、庚○、Ｃ○○、Ｂ○○、宇○○、亥○○、地○○、天○○、子○應給付原告465,065元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至返還聲明第(一)項所示土地之日止，按週年利率5﹪計算之利息，並自94年6月1日起迄拆除建物，返還聲明第(一)項所示土地之日止，按月連帶給付原告7,751元。
(七)被告戌○○、未○○、癸○○○、黃○○、玄○○、宙○○○、申○○、酉○○應給付原告256,440元，並自
94年6月1日起迄拆除建物返還聲明第(二)項所示土地之日止，按月連帶給付原告4,274元。
(八)被告辛○○、卯○○、丑○應給付原告221,280元，並自94年6月1日起迄拆除建物返還聲明第(三)項所示土地之日止，按月連帶給付原告3,688元。
(九)被告辰○○應給付原告200,400元，並自94年6月1日起迄拆除建物返還聲明第(四)項所示土地之日止，按月給付原告3,340元。
(十)被告Ｃ○○應給付原告296,820元，並自94年8月1日起迄拆除建物，騰空遷讓返還聲明第(五)項所示土地之日止，按月給付原告4,947元。
(十)原告願供擔保，請准宣告假執行。
參、被告抗辯：
一、被告寅○○、戌○○、未○○抗辯：
(一)系爭土地有分管之約定，被告等並非無權占有系爭土地：
1.查系爭828地號土地，重測前○○○鄉○○段義學小段
144地號（下稱系爭土地），日據時代即為黃嵩山、壬○○、 黃華山 、 黃衡山 等四人及黃張笑、黃兆庚、黃維仁等3人分別共有，上開7人為 黃氏 家族一、二房成員，而被告等之祖父褚均於日據時代則為地主黃嵩山等4人之佃農，李太平則係黃張笑、黃兆庚、黃維仁等3人之佃農，地主黃嵩山等4人於日據時代即將系爭土地之北邊交由被告等之祖父 褚均蓋 屋居住，而地主黃張笑、黃兆庚、黃維仁等3人則將系爭土地之南邊交由佃農李太平蓋屋居住，中間隔著1曬穀場，自此，系爭土地由黃嵩山、壬○○、黃華山、黃衡山等4人及黃張笑、黃兆
庚、黃維仁等3人交由各自佃農分別管理使用。褚均死後，其子孫即被告之父親等又於系爭土地翻修房屋居住至今。之後，系爭土地於42年放領，經佃農李太平購得原屬地主黃張笑、黃兆庚、黃維仁等3人權利範圍1/2之土地，但仍繼續使用原地主黃張笑、黃兆庚、黃維仁等
3人分管之系爭土地之南邊，歷經數十年而無爭執，佃農李太平死後，由其子戊○○等3人繼承亦同。78年8月18日戊○○等3人將其所有之持分1/2出售予第3人興建大樓房屋，該大樓即係位於原地主黃張笑、黃兆庚、黃維仁等3人當時交與佃農李太平分管之南邊，北邊則仍由地主黃嵩山、壬○○、黃華山、黃衡山等4人之佃農繼續使用至今。上揭事實，業經證人即李太平之子戊○○到庭證稱：「我們只有蓋我們1/2部分，我父親與姓黃地主共有土地，他們住北邊，我們住南邊，從我小時候就是這樣子（按證人民國28年次）。姓黃的地主他們沒有住那裡，是他們的佃農住」、「有告知土地是共有的，當時兩邊土地上的房屋都還在，我們有告訴他我們賣的是持分1/2，我們有告訴他我們使用的是南邊的土地，他蓋房子也是蓋南邊的土地」，足認系爭土地確有分管之約定。
2.依台灣民事習慣，地主常有提供農舍予佃農使用之情況，有耕地三七五減租條例第12條可考。本件系爭土地是地主黃嵩山等人提供予佃農即被告等先祖蓋屋居住，被告等承續先祖佃農之身分，至今仍為地主等之佃農。
3.共同被告辰○○為被告等之叔父，為 褚均三 房子孫，於54年興建系爭土地上門牌號○○○鄉○○路○段○○○號房屋時地主亦予同意，有其提出之同意書及核可書可証。足認被告所居住之系爭房屋於興建時確有得到地主之同意。
(二)系爭房屋並非被告興建：查被告自小時候即居住於系爭土地上之房屋，系爭房屋並非被告等所興建，原告指被告興建房屋長期居住而請求被告等拆屋還地顯無理由。
(三)原告主張系爭土地使用分區為商業區，附近高樓林立經濟繁榮，生活機能便利，而認以土地申報總價10﹪計算相當於租金之不當得利金額。惟查，系爭土地上之房屋均為破舊之老式農宅，附近並無繁榮景象可言，原告請求以年息10﹪計算不當得利顯然過高。
(四)聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利判決，願供擔保免假執行。
二、被告Ａ○○、辛○○、卯○○抗辯：
(一)原告請求之對象，有疑義：
1.被告Ａ○○○○○鄉○○路○段○○○巷○號建物之所有權人、處分權人。
2.被告辛○○、卯○○亦○○○鄉○○路○段○○○巷○號建物之所有權人。
3.基上，被告Ａ○○、辛○○、卯○○既非系爭建物之所有權人，則原告請求拆屋還地，顯屬無據。
(二)聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、被告辰○○抗辯：查系爭土地在政府辦理耕者有其田之前，為地主黃嵩山、黃華山、壬○○、黃衡山等人所有，被告因係當時地主之佃農，為此54年間，經地主之同意，在其上興建房舍居住，地主等人並出具同意書，經臺北縣政府，呈請臺灣省政府核可。原告取得土地持分1/2之前，被告之房屋早就在系爭土地上數十年，原告購買系爭土地時，應知之甚詳，從未知會被告，明知其事，卻故意購買。綜上，被告佔用系爭土地係經地主同意並非無權佔有，原告買受系爭土地從未告知原告，原告起訴理由所載『迭經催告返還，其均置若罔聞』並非事實。被告在其餘共有人之同意下，使用該筆土地之一部分，原告購買及提起本件拆屋還地訴訟，有損害他人及權利濫用之情形，原告之訴應無理由。併聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利之判決，願供擔保請准宣告免予假執行。
四、被告癸○○○、黃 褚阿實 、酉○○抗辯：
(一)癸○○○抗辯：
1.被告癸○○○自民國60年間起迄今事實上未有占有、使用系爭土地：
被告癸○○○自出生後即和承租地主黃嵩山等3人農地的佃農父親褚田，依當時社會習慣，一家人居住於地主所提供之土地上的農舍「土埆厝」。但被告於60年6月10日與 黃福慶 結婚，遷住並辦理戶籍變更登記於台北市○○區○○里○○路○○○巷○○號，嗣於64年9月24日遷住並辦理戶籍登記於台北縣○○鄉○○路○段○○○號。後於68年10月17日遷住並辦理戶籍登記於○○鄉○○路○段○○○巷○○弄○號迄今。
2.原告主張因繼承而產生占有的事實，已不存在：被告癸○○○於77年11月18日佃農父親褚田死亡後，曾辦理耕作權拋棄，而改由被告戌○○繼承耕作權。
(二)宙○○○抗辯：
1.被告宙○○○自民國74年間起迄今事實上未有占有、使用系爭土地：
被告宙○○○自出生後即和承租地主黃嵩山等3人農地的佃農父親褚田，依當時社會習慣，一家人居住於地主所提供之土地上的農舍「土埆厝」。但被告於74年5月25日與 蔡明端 結婚，並辦理住址變更於台北縣○○鄉○○路○○號，嗣遷住於工專路72號5樓，後又遷住並辦理住址變更於○○鄉○○街○○號迄今。
2.原告主張因繼承而產生占有的事實，已不存在：被告宙○○○於77年11月18日佃農父親褚田死亡後，曾辦理耕作權拋棄，而改由被告戌○○繼承耕作權。
(三)酉○○抗辯：
1.被告酉○○自民國76年間起迄今事實上未有占有、使用系爭土地：
被告酉○○自出生後即和承租地主黃嵩山等3人農地的佃農父親褚田，依當時社會習慣，一家人居住於地主所提供之土地上的農舍「土埆厝」。但被告於75年5月28日母親 褚陳秀英 死亡後，當年隨其姊 褚昭 及其女兒黃○○、玄○○（另2被告），遷居於○○鄉○○路○巷○號4樓。但被告酉○○當時戶籍未作變更登記。被告於85年同住的姊褚昭死亡後，自行購○○○鄉○○路○段○○巷○○號8樓公寓大廈，並於85年8月22日辦理住址變更，又於87年4月9日遷居且住址變更於○○鄉○○路○段○○○巷○○弄○○號2樓迄今。
2.原告主張因繼承而產生占有的事實，已不存在：被告酉○○於77年11月18日佃農父親褚田死亡後，曾辦理耕作權拋棄，而改由被告戌○○繼承耕作權。
3.該繼承標的物農舍（土埆厝）於原告84年10月取得該土地所有權之前，即於82、83年間業已滅失。
該繼承標的物原農舍「土埆厝」，依當時社會習慣為無償使用，非必須在耕作地上提供耕作之居住使用，乃為農地耕作權之延伸。原告雖於84年10月取得該土地所有權，但在82、83年間，因該屋舍土埆厝老舊、且自然不可抗力因素，業已消滅，故被告等因繼承而產生之占有情事，業已消滅。
4.被告戌○○為目前現址之佃農，因原地之買賣行為，所產生之情事變更原則，且前地主要賣該土地，該承租之佃農，依相關法規，享有優先承購之處分權；且現址居住之土埆厝改良物，業經居住多年，且為無償使用為前提之事實；該項買賣，地主未盡良善之通知義務，自屬已非不當得利之情事及民法第184、185條侵權行為之規定（況且6年1簽之三七五租約之主客體尚存續中），遑論原告聲明之租金連帶給付之責任。
5.綜上所述，原先被告之父親褚田所留之農舍土埆厝，因原告於84年10月取得該土地之前，該土埆厝業已滅失。
何來繼承之不當得利之情狀？且原告己○○於10年前（84年10月23日）承購該土地，當時己○○與前地主等人均未告知被告，亦未立即要求搬遷；10年後之今日，原告突然主張不當得利、侵權行為，實令人錯愕及權利受損。
(五)聲明：駁回原告之訴。
五、被告黃○○抗辯略稱：我什麼都不清楚，我對系爭房屋沒有所有權，因為我母親有拋棄繼承權，併聲明：駁回原告之訴。
六、被告申○○抗辯略稱：我一出生就跟父親褚田住在系爭房屋，在60及70幾年，我及褚阿實、酉○○、黃○○都嫁出去，沒有住在系爭房屋，系爭房屋現在不知道是誰在住，房子是誰蓋的也不知道。並聲明：駁回原告之訴。
七、被告Ｂ○○抗辯略稱：
(一)房子不是我的，我小學、國中、高中跟爺爺 韓元 有住那裡，67年結婚之後即搬走了，當時我住那裡房屋是紅磚牆瓦屋頂。
(二)聲明：1.駁回原告之訴及其假執行聲請。2.如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
八、被告Ｃ○○抗辯略稱：
(一)我從一出生就住在208巷1號房屋，房子是誰的我不清楚。
(二)聲明：1.駁回原告之訴及其假執行聲請。2.如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
肆、兩造不爭執之事實：
一、原告於84年10月23日買受系爭土地權利範圍1/2，該地號於重測前係義學段義學下小段144地號。
二、丑○為褚均之弟；褚均有3子分別為褚俊、褚田、辰○○，褚俊、褚田均已死亡。
(一)褚俊之子女有寅○○、 褚木蘭 、 褚秀蘭 、子○；褚木蘭、褚秀蘭均已歿，褚木蘭之繼承人為乙○○、丙○○、甲○○、丁○○、庚○；褚秀蘭之繼承人有Ｃ○○、Ｂ○○、宇○○、亥○○、地○○、天○○。Ａ○○為寅○○之配偶。
(二)褚田之子女有戌○○、未○○、癸○○○、褚昭、宙○○○、申○○、酉○○；戌○○尚存其有3子分別為褚世宏、 褚志宗 、卯○○；褚昭已歿，其繼承人有黃○○、玄○○。
三、褚田過世後，由其長子戌○○繼承耕作權，並於78年4月
18日檢具其他兄弟姊妹未○○、癸○○○、褚昭、宙○○○、申○○、酉○○放棄耕作權之切結書，會同地主黃嵩山等3人向泰山鄉公所申請繼承。
四、系爭210號房屋係被告辰○○於54年間所興建；被告寅○○為系爭3號房屋之處分權人之一；被告戌○○、未○○均為系爭4號房屋之處分權人之一；被告Ｃ○○目前仍居住於系爭1號房屋。
伍、本件之爭點為：㈠系爭各該房屋之處分權人為何人？系爭各該房屋現況係被告之祖父建造遺留迄今或由被告之父親翻新重建？被告父親重建時有無經全體土地共有人之同意？㈡被告寅○○、戌○○、未○○之祖父褚均是否係經原土地共有人黃嵩山等人之同意而於系爭土地上建築房屋？黃嵩山等人與另1土地共有人李太平之間就系爭土地有無分管約定？如有分管約定，原告是否可得而知？㈢原告請求相當租金不當得利，按申報地價10﹪計算是否適當？茲論述如下：
一、系爭各該房之處分權人為何人？系爭各該房屋現況係被告之祖父建造遺留迄今或由被告之父親翻新重建？重建時有無經全體土地共有人之同意？
（一）系爭1號房屋部分：⒈被告Ｃ○○否認為系爭1號房屋之權利人，辯稱不知房屋
係何人所有等語；原告復未提出其他證據證明系爭1號房屋係被告Ｃ○○所建造，或係其基於繼承或其他法律關係取得處分權之事實，尚難證明被告Ｃ○○對於系爭1號房屋有處分權，原告訴請被告Ｃ○○拆除系爭1號房屋占用系爭土地之部分即如附圖D所示部分之建物，於法尚有未合，不應准許。
⒉惟如附圖D部分所示之建物占用原告共有之系爭土地，被
告Ｃ○○自陳自幼居住於該屋，然並未舉證證明有占用系爭土地之正當權源，則其居住於系爭1號房屋占用系爭土地上如附圖D部分所示之建物，對原告土地之所有權亦構成妨害，原告訴請被告Ｃ○○自上開所示部分之建物遷出，將土地返還原告及全體共有人，並無不合，應予准許。
（二）系爭2號房屋部分：⒈被告辛○○、卯○○均否認其二人為系爭2號房屋之權利
人；原告並未舉證證明系爭2號房屋係其二人所建造或基於繼承或其他法律關係取得處分權，原告逕訴請其二人拆除系爭二號房屋占用系爭土地之部分即如附圖F部分所示之建物，於法尚有未合，不應准許。
⒉被告丑○業於68年9月20日死亡，有卷附之除戶戶籍資料
一件為證。原告以無當事人能力之人為被告，且無法補正，自應駁回其訴。
（三）系爭3號房屋部分：⒈查證人戊○○（李太平之子，民國00年0月00日生）證述
稱：伊從小住在系爭土地上之房舍，伊還是小孩時就有房子，最早是土角厝，誰建的伊不知道；伊父親與黃姓地主共有土地，伊住南邊，黃姓地主的佃農住北邊，他們的住屋是何人所建，伊不知道，伊小時後他們那邊就有房子等語（參見卷二第213頁）。依證人上開證詞，並參酌被告寅○○、戌○○、未○○所稱：伊等之祖父褚均於日據時代在系爭土地上建屋，嗣經翻修後居住迄今等語，對照其所陳建築之年代，足堪認定被告寅○○之祖父褚均原來於系爭土地上所建造之建物係「土角厝」。
⒉惟查系爭3號房屋之現況為磚造平房，並非原來之土角厝
，此經本院勘驗現場，製有勘驗筆錄可憑，並有卷附照片可佐（參見卷二第205頁）。參酌被告Ｂ○○到場稱：伊讀小學、國中、高中時跟爺爺韓元住在那裡，當時房子是紅磚牆瓦屋頂，67年結婚後伊就搬走了等語（卷一214頁），核與系爭3號房屋現況相符相符，及被告寅○○陳稱系爭3號係其先祖建造，其為房屋之處分權人之一，寅○○、Ｂ○○並均為褚俊之繼承人，並寅○○之祖父褚均於昭和8年（民國22年）即已死亡，系爭3號房屋依其建築情形，當非於民國22年前所建造等情，堪認系爭3號房屋應係被告寅○○之父褚俊褚俊將原來之土角厝翻新後所建造，故褚俊死亡後，系爭房屋應由其繼承人即被告寅○○、乙○○、丙○○、甲○○、丁○○、庚○、Ｃ○○、Ｂ○○、亥○○、地○○、天○○、宇○○、子○等人繼承為處分權人；被告Ａ○○並非繼承人，對於該屋則無處分權。
⒊被告並未舉證證明系爭3號房屋重建時，曾得土地共有人全體之同意。
（四）系爭4號房屋部分：⒈查被告酉○○陳稱：伊從小在那裡長大，於76年搬離，褚
阿麗於60年、申○○於73年、褚阿實約於74年間，均因結婚而相繼搬離；黃○○、玄○○是伊已過世的姊姊褚昭之女，於76年隨伊遷離；伊搬離以前房子是土角厝，不是紅磚，房屋在80年初因為老舊滅失，何人重建伊不清楚。伊76年離開時，只有未○○仍住在那裡；現在房屋和伊以前住的不一樣等語（參見卷一第216頁），核與證人戊○○所稱伊小時後住的房子是土角厝相符。然系爭4號房屋之現況，其中G部分現況為紅磚牆、鐵皮屋頂房屋；H部分為鐵皮平房，有卷附照片可資參照（卷二202頁），與被告酉○○、戊○○所稱之土角厝顯然不符。互核以觀，堪認系爭4號房屋之現況，應非被告戌○○、 褚健興 等人之祖父褚均或其等之父親褚田所建造，而係原來之土角厝老舊滅失後，於民國80年後所重建。
⒉又參酌癸○○○、宙○○○、申○○、酉○○、黃○○、
玄○○等人均於76以前陸續搬離上開房屋，且被告酉○○稱伊於76年最後搬離時，只有被告戌○○仍住在該屋等語，而戌○○、未○○均自承對該屋有處分權等語，堪認系爭4號房屋係民國80年之後由戌○○、未○○二人所重建，而為其二人所有。且被告戌○○、褚健興並未舉證證明，其等重建時，曾得土地共有人全體之同意。
（五）系爭210號房屋部分：被告辰○○自承系爭210號房屋係其於54年間所建造，故被告辰○○為系爭210號房屋之處分權人，堪予認定。
二、被告寅○○、戌○○、未○○之祖父褚均是否係經原土地共有人黃嵩山等人之同意而於系爭土地上建築房屋？黃嵩山等人與另1土地共有人李太平之間就系爭土地有無分管約定？如有分管約定，原告是否可得而知？
（一）被告寅○○、戌○○、未○○雖抗辯系爭土地於日據時代，由當時之地主李太平與黃嵩山兄弟四人約定，交由黃嵩山之佃農即被告之先祖蓋農舍使用云云，並聲請訊問李太平之子戊○○到場證述稱：伊從小住在系爭土地上之房舍，伊還是小孩時就有房子；伊父親與黃姓地主共有土地，伊住南邊，黃姓地主的佃農住北邊，從日據時代開始就是這樣；78年出售144地號持份2分之1給楊進興時，有告知伊等使用的是南邊土地，他蓋房子也是蓋在南邊土地等語（卷二213、214頁）。然查戊○○係李太平之子，其並非被告所主張為分管約定之當事人，李太平與黃嵩山等人間是否確有分管土地之約定，尚難僅憑其聽聞之證詞認定之。況被告所稱李太平分管之南邊重測前144之2地號，除楊進興向戊○○等人購買2分之1持份外，訴外人宏觀建設股份有限公司董事長劉國坤亦以個人名義向黃嵩山四人買受2分之1之持份，始得於其上建築房屋，有原告提出之土地登記簿謄本附卷可憑。是若李太平與黃嵩山等人確立有分管契約，約定南邊144之2地號土地由戊○○分管，楊進興向戊○○等人買受持分2分之1即可使用144之2地號土地全部，何須劉國坤再向壬○○等人買受另2分之1之持份？益足佐證並無所謂分管之情。而被告之先祖並非系爭土地之共有人，縱其曾得黃嵩山等人之同意於系爭土地上建屋，亦僅為單純之使用借貸關係，並不得對於向其他共有人買受持份之後手即原告主張分管之效力，而謂其為有權占有。故被告寅○○、戌○○、未○○所辯其等有權占用系爭土地云云，並不足採。
（二）被告辰○○雖提出署名黃嵩山之呈情書影本1件，主張其於54年新建系爭210號房屋時，曾得黃嵩山等4人之同意；惟按共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意，民法第819條定有明文。黃嵩山等4人僅為系爭土地之部分共有人，其等未經全體共有人之同意，擅自提供系爭土地供被告辰○○建屋，自不能對其他共有人發生拘束力。故被告辰○○主張有權占用系爭土地，亦不足採。
（三）綜上所述：⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
，對於妨害其所有權者，得請求除去之；又各共有人為全體共有人之利益，對於第三人得就共有物之全部，為回復共有物之請求，民法第767條、第821條定有明文。本件被告寅○○、乙○○、丙○○、甲○○、丁○○、庚○、Ｃ○○、Ｂ○○、亥○○、地○○、天○○、宇○○、子○為系爭3號房屋之處分權人，無權占用系爭土地如附圖
A、B、C部分面積分別38.25平方公尺、56.73平方公尺、22.79平方公尺，合計117.77平方公尺；被告戌○○、未○○為系爭4號房屋之處分權人，無權占用系爭土地如附圖G部分面積84.88平方公尺及H1部分面積16.53平方公尺，合計101.41平方公尺；被告辰○○為系爭210號房屋之處分權人，無權占用系爭土地如附圖E部分面積
79.51平方公尺，原告訴請上開被告將房屋拆除，將所占用之土地返還原告及全體共有人，並無不合，應予准許。
⒉被告Ｃ○○非系爭1號房屋之處分權人，原告訴請其拆除
房屋，不應准許；然其居住使用系爭1號房屋占用系爭土地，對原告土地之所有權亦構成妨害，原告訴請被告Ｃ○○自系爭土地上如附圖D部分所示面積184.55平方公尺之建物遷出，將土地返還原告及全體共有人，並無不合，應予准許。
⒊被告辛○○、卯○○均非系爭2號房屋之處分權人，原告
訴請其二人拆除系爭2號房屋，為無理由；被告丑○業於68年9月20日死亡，自無當事人能力，原告訴請其拆除系爭2號房屋，於法不合，均應予駁回。
⒋被告Ａ○○非系爭3號房屋之處分權人；被告癸○○○、
黃○○、玄○○、褚阿實均非系爭4號房屋之處分權人，原告訴請其等拆除房屋並返還土地，自無理由，不應准許。
三、原告請求相當租金之不當得利，按申報地價10﹪計算是否適當？
（一）按無法律上之原因而受有利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。又占有使用他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院著有61年度台上字第1695號判例可資參照。本件被告寅○○、乙○○、丙○○、甲○○、丁○○、庚○、Ｃ○○、Ｂ○○、亥○○、地○○、天○○、宇○○共有之系爭3號房屋；被告戌○○、未○○共有之系爭
4號房屋，及被告辰○○所有之系爭210號房屋無權占用原告與他人共有之系爭土地，致原告之所有權受有損害，原告依民法第179條不當得利法則請求自94年5月31日起回溯5年間之相當於租金計算之不當得利，並依民法第184條、第185條侵權行為法則請求被告連帶給付自94年6月1日起至返還土地之日止相當於租金之損害賠償，於法並無不合。
（二）關於賠償金額之計算，依土地法第105條準用同法第97條規定，應以不超過土地申報價額年息百分之10為限。
查系爭土地93年1月申報地價每平方公尺10,080元，有原告提出之土地登記簿謄本之記載可憑。本院斟酌系爭土地面○○○鄉○○路○段雙向二車道，有多路公車可通達台北、松山機場及淡水，馬路對面即為公車站牌，交通便利，附近屬住商混合區，有超商、藥局、錄影光碟出租店、機車行等，生活機能便利，此經本院勘驗現場，製有勘驗筆錄可憑，並有原告提出之照片附卷可參，及被告利用基地之經濟價值等情形，認本件原告所受相當於租金之損害，以申報地價年息百分之6計算為合理。依此計算：⑴系爭1號房屋占用附圖D部分面積
184.55平方公尺，原告應有部分2分之1，一年所受相當於租金之損害金額為55,808元（184.55×10080×6/100/2=55808，元以下四捨五入），5年相當於租金之損害為279,040元；⑵系爭3號房屋占用附圖A、B、C部分面積合計117.77平方公尺，原告應有部分2分之1，一年所受相當於租金之損害金額為35,614元（11
7.77×10080×6/100/2=35614），5年相當於租金之損害為178,070元；⑶系爭4號房屋占用附圖G、H1部分
101.41平方公尺，原告應有部分2分之1，一年所受相當於租金之損害金額為30,666元（101.41×10080×6/100/2=30666），5年相當於租金之損害為153,330元；⑷系爭210號房屋占用附圖E部分面積79.51平方公尺，原告應有部分2分之1，一年所受相當於租金之損害為24,044元（79.51×10080×6/100/2=24044），
5年相當於租金之損害為120,220元。
（三）從而：⒈系爭1號房屋部分：原告請求被告Ｃ○○賠償5年相當於
租金之損害279,040元，及自94年8月1日起至遷出系爭1號房屋之日止，按月賠償4,651元，為有理由，應予准許；逾此金額之請求，則屬無據，應予駁回。
⒉系爭3號房屋部分：原告請求被告寅○○、乙○○、丙○
○、甲○○、丁○○、庚○、Ｃ○○、Ｂ○○、亥○○、地○○、天○○、宇○○、子○等人賠償5年相當於租金之損害178,070元，及自94年6月1日起至返還土地之日止，按月連帶賠償2,968元，為有理由，應予准許；逾上開金額之請求，則屬無據，應予駁回。
⒊系爭4號房屋部分：原告請求被告戌○○、未○○賠償5
年相當於租金之損害153,330元，及自94年6月1日起至返還土地之日止，按月連帶賠償2,556元，為有理由，應予准許；逾上開金額之請求，則屬無據，應予駁回。
⒋系爭210號房屋部分：原告請求被告辰○○賠償5年相當
於租金之損害120,220元，及自94年6月1日起至返還土地之日止，按月賠償2,004元，為有理由，應予准許；逾上開金額之請求，則屬無據，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
陸、假執行之宣告：兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告敗訴部分，其假執行之聲請因訴之駁回而失所依據，應並與駁回。
柒、結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第85條第1項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國95年11月23日
民事第三庭法官許月珍以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國95年11月23日
書記官劉昌明