裁判字號：臺灣臺中地方法院107年訴字第2959號民事判決
裁判日期：民國108年08月29日
裁判案由：減少價金等
臺灣臺中地方法院民事判決107年度訴字第2959號原告 廖紹華 訴訟代理人 廖國竣 律師複代理人 王博鑫 律師
王一翰 律師 林佩蓉 楊襄恆 被告 林忠義 訴訟代理人 林平源 上列當事人間減少價金等事件，本院於民國108年8月20日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。民事訴訟法第255條第1項第
2、3款定有明文。原告起訴主張其向被告所購土地為凶宅，致減少土地價值及生有支出整地之損害，原請求：「被告應給付原告新臺幣（下同）196萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。」，嗣於民國107年10月16日以民事聲明變更暨準備狀變更聲明為：「被告應給付原告197萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。」，核屬擴張應受判決事項之聲明者；又原告就其中100萬元之請求，原係主張依民法第360條之規定請求，其後於108年6月24日提出民事準備㈢狀，改依民法第184條第1項後段請求（見本院卷第202頁），其前後請求之基礎事實同一，故均合於前揭規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告方面：㈠原告於民國105年4月24日與被告簽訂土地買賣契約，以550
萬元，向被告購買其所有坐落臺中市○○區○○○段○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地），及土地上之地上作物、改良物全部（含農業資材室），以為蓋廟使用。原告於簽約時已給付350萬元，復陸續由自己帳戶匯款，即自國泰世華銀行帳戶於106年1月18日匯款1萬元；自合作金庫南彰化分行於105年8月18日、9月20日、10月15日各匯款1萬元計3萬元；自合作金庫彰儲分行於105年12月29日匯款2萬元、106年11月22日匯款1萬元，計3萬元；自霧峰區農會於106年3月13日、4月17日、5月23日、12月19日、107年1月23日、2月23日、3月21日、4月23日、5月22日各匯款1萬元、於106年11月
21、22日各匯款3萬元，計22萬元，共計372萬元買賣價金，並已完成所有權移轉登記及交付系爭土地。惟經當地里長告知，被告之兄（其後改稱被告兄弟）曾於94年間在系爭土地上該農業資材室上吊身亡（下稱系爭事故），非自然死亡，致成凶宅，被告於原告購買訂約時已知悉原告購買係為經營宮廟，系爭事故使系爭土地靈性、磁場受損，影響原告興建宮廟宣傳教義功效，並致系爭土地整筆開發價值受到減損，甚無法為一般使用，生有瑕疵，倘原告於訂約時知有系爭事故，則不會購買作為建廟開發，故系爭事故影響系爭土地交易價格至少5成，系爭土地價值僅275萬元，依民法第359條規定，請求被告給付減少價金，因原告已給付買賣價金372萬元，故請求被告返還97萬元。另被告明知系爭土地農業資材室有人自殺，故意不告知系爭事故，致原告因不知而已支出整地開發費用1,166,175元，卻無法順利建廟使用，為系爭土地買賣契約之履行利益損害，為民法第184條第1項後段之損害，被告顯係故意以背於善良風俗方法，加損害於原告，是被告就原告整地費用之損失亦應予以賠償，爰請求被告賠償其中100萬元。故被告應給付原告共計197萬元。㈡原告於107年3月知悉系爭土地為凶宅，於同年4月通知出賣
人之仲介兼代理人林平源轉告出賣人即被告，後續亦多次要求減少價金，已盡民法第356條第3項通知義務。依民法第365條第2項規定，被告明知而故意不告知瑕疵，原告減少價金請求權不於通知後6個月內消滅，況原告於通知後多次要求減少價金，該求權自不罹於時效。兩造並未解約，原告陸續支出整地開發費用1,166,175元後，卻無法順利建廟使用，屬基於系爭買賣契約依債之本旨履行，原可得受利益所投入之成本，故為履行利益所受損害，合於民法第216條規定之損害賠償範圍。而原告所受損害為系爭買賣契約之履行利益，為債權上之損害，被告明知凶宅致交易價值貶損，竟未本於誠實信用，於買賣過程中皆故意不告知，致原告以顯不合理於市面行情之價格買受系爭土地，並因此投入整地費用，卻無法順利建廟，被告故意不告知而出售行為，難謂無民法第184條第1項後段之情形，原告除依民法第359條瑕疵擔保法律關係，就系爭土地貶損請求減少價金；就整地費用損害得依民法第184條第1項後段請求損害賠償。至被告所提出臺中市霧峰區公所農業用地作農業使用證明書，僅證明作為農業使用，與農業資材室無涉；農業用地作農業設施容許使用申請書及同意書，亦僅得證明該農業資材室於102年1月17日申請及同年3月19日主管機關核准時既已存在，不得據此推論該農業資材室起造時間，被告訴訟代理人亦自承不清楚何時搭蓋，且係因準備買賣目的，始就該農業資材室使用同意，向主管機關申請，益見該農業資材室早存於被告申請時點。
㈢聲明：被告應給付原告197萬元，及自起訴狀繕本送達翌日
起至清償日止，按年息5%計算之利息；願供擔保請准宣告假執行。
二、被告方面：㈠系爭土地買賣已全部完成交易，並於105年6月16日辦理所有
權移轉登記予原告，早於105年買賣完成時點交予原告，嗣原告建蓋宮廟，經營九龍行宮經營迄今。而原告購買系爭土地因有資金缺口，經協議以系爭土地設定抵押權200萬元予被告，並約定每月攤還1萬元，卻不依約履行，經被告聲請本院106年度司拍字第501號拍賣抵押物裁定，經本院民事執行處106年度司執字第136823號強制執行拍賣，於107年6月19日由訴外人 林源慶 買受，原告雖對之提起債務人異議之訴（107度訴字第1968號），惟系爭買賣並無凶宅、減少價金、損害賠償之情。另原告所提出估價單、簽收單等，尚有斗六市開宮廟單據，主張係整地相關費用單據，均不足證明原告整地費用，況原告所提單據均係105年6月16日買賣登記完成、點交後所支出，於拍賣抵押物強制執行查封後，仍繼續濫墾、墾建，所花費用竟要求原告負責，顯然無理。
㈡被告否認系爭土地上該農業資材室有人上吊身亡，原告應舉
證證明。另該農業資材室係102年3月間由 林徐花枝 出錢建蓋，向臺中市霧峰區公所申請使用同意書，迄今未有任何人於其內死亡之情，相距被告之弟 林忠明 於94年4月1日死亡相差多年，並無任何關係，並否認原告於107年4月曾用書面或口頭向被告訴訟代理人告知有凶宅、減少價金之情形，被告係於收到原告起訴狀繕本後，始知原告表示系爭土地上有人自殺之情形。且依系爭買賣契約第5條第3項後段特別約定，系爭土地應為農地作農業使用，非為蓋廟使用，被告欲購地蓋廟使用或另做他途，與被告無涉。
㈢兩造買賣價金550萬元，其中150萬元係於105年6月16日以系
爭土地向霧峰農會貸款設定抵押權180萬元；200萬元不足額部分係於105年6月23日以系爭土地向被告借款，並設定抵押權擔保債權200萬元。被告不爭執原告就系爭買賣契約，確已支付372萬元，惟依系爭買賣契約第3條付款約定，兩造於105年5月27日、105年6月21日另立有協議書、書證，言明餘額200萬元，由原告每月分期攤還1萬元，匯入被告指定帳戶，惟因原告違約，被告始聲請拍賣抵押物強制執行，經本院民事執行處強制執行後，系爭土地鑑價為5,138,880元，且拍賣公告上並無凶宅等標示，並已由訴外人林源慶於第三拍得標，未表示任何異議。
㈣聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；若受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造經本院整理並簡化爭點（配合判決書之製作，於不影響爭點要旨下，依爭點論述順序整理內容或調整部分文字用語，108年7月9日言詞辯論筆錄第2頁，本院卷第206頁反面），其結果如下：
㈠兩造不爭執之事項：
⒈原告於105年4月24日與被告簽訂買賣契約，購買系爭土地及其權利範圍內之全部物（含農業資材室）。
⒉原告於簽訂契約時已給付350萬元，嗣後並陸續以匯款方式給付22萬元，計已給付買賣價金372萬元。
㈡兩造爭執之事項：
⒈原告依民法第359條規定請求減少價金有無理由？⒉原告依民法第184條第1項後段請求損害賠償有無理由？
四、得心證之理由：原告主張於105年4月24日與被告簽訂買賣契約，購買系爭土地及其權利範圍內之全部物（含農業資材室），原告已給付買賣價金372萬元等情，為兩造前揭不爭執事項所不爭執，自堪信為真正。原告主張因被告兄弟在系爭土地上之農業資材室內自殺，為凶宅，因被告故意不告知，認本件買賣價金應減少價金，且被告依民法第184條第1項後段，應賠償原告整地所支出之費用100萬元等情，則為被告所否認。本院依兩造爭點，審酌如下：
㈠原告依民法第359條規定請求減少價金有無理由？⒈按請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因
之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則。且當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。又事實有常態與變態之分，其主張常態事實者無庸負舉證責任，反之，主張變態事實者，則須就其所主張之事實負舉證責任。最高法院43年台上字第377號、105年度台簡上字第16號民事裁判意旨可資參照。
⒉查原告於起訴狀內主張：系爭簽訂買賣契約後，經當地里長
告知，被告之兄曾自系爭土地之農業資材室上吊身亡，非自然死亡，系爭事故致農業資材室成為凶宅等語（見本院卷第5頁），既為被告所否認，且於居住處所自殺，使房屋成為凶宅，衡情自為變態事實，自應由原告舉證以實其說，惟經本院命原告補正被告相關兄弟之戶籍資料，始查得被告為長男，而被告之弟林忠明則已於94年4月1日死亡等情，有原告所提出之戶籍謄本可憑（見本院卷第119-121頁），原告始改口稱係聽聞被告之兄弟自殺云云，其先後所述已有不符。又原告所述經當地里長告知始知為凶宅等語，原告迄今仍無法明確究係經過何位里長告知始知道凶宅一事，而本院依原告聲請，函請當地警察機關查明是否有原告所述於系爭土地之農業資材室自殺一事，經臺中市政府霧峰分局回函，依該局萬豐派所所之查證：因時隔14年之久，本所同仁皆未聽聞本案，再即探詢分局同仁亦無人知悉，另窮盡所能尋本所存檔之卷冊，亦未發現有任何本案相關資料等情，有臺中市政府霧峰分局108年7月24日回函及所附職務報告可憑（見本院卷第210、211頁），足證原告確無法舉證該凶宅之事實。況原告主張其係於107年3月知悉系爭土地為凶宅，於同年4月通知出賣人之仲介兼代理人林平源轉告出賣人即被告，後續亦多次要求減少價金云云，惟此已為被告訴訟代理人加以否認，原告亦未舉證於本件起訴前確實有告知被告要求減少價金之情形，且依被告所提，系爭土地經被告聲請強制執行後，經本院民事執行處鑑價結果，其價格為5,138,880元（見本院卷第47頁之卓越不動產估價師事務所估價報告書影本），並無如原告所述價供減半之情形，自應認係原告無法繼續繳納後續買賣價金後，始臨訟加以主張，較符合真實，故原告主張系爭土地為凶宅，原告依民法第359條規定請求被告減少價金，自無理由，其請求被告返還已付價金之97萬元亦無理由，應予駁回。
㈡原告依民法第184條第1項後段請求損害賠償有無理由？
查原告既無法舉證證明系爭土地上確發生系爭事故，其主張被告故意以背於善良風俗方法，加損害於原告，並請求被告就原告整地費用之損失亦應予以賠償，自無理由。本院就原告主張整地費用之單據是否實在，自無再審酌之必要，併予述明。
五、綜上所述，原告主張依物之瑕疵擔保之法律關係，及依民法第184條第1項後段侵權行為之法律關係，向被告請求給付197萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，一併駁回之。
六、本件判決之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，認均與判決結果無影響，爰不一一論述。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國108年8月29日
民事第三庭法官黃建都正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年8月29日
書記官王綉玟