裁判字號：臺灣花蓮地方法院99年訴字第264號民事判決
裁判日期：民國99年12月13日
裁判案由：調整租金
臺灣花蓮地方法院民事判決99年度訴字第264號原告 徐德興
趙瑞平 共同訴訟代理人 鍾年展 律師被告 張美妹
胡興松 上列當事人間請求調整租金事件，本院於中華民國99年11月29日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告張美妹承租原告所有坐落花蓮市○○段○○○○號土地如附圖所示A、C部分（總面積185平方公尺），租金自民國99年4月22日起，調整為每年新台幣171,680元。
被告胡興松承租原告所有坐落花蓮市○○段○○○○號土地如附圖所示B部分（面積42平方公尺），租金自民國99年4月22日起，調整為每年新台幣38,976元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣16,798元由被告張美妹負擔，其餘新台幣4,200元由被告胡興松負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告於民國97年5月5日向 王淑華 、 林年芬 購買坐落花蓮市○○段○○○○號土地（下稱系爭土地），並登記為所有權人。原告前曾對被告2人起訴主張其無權占有系爭土地建築房屋，訴請被告2人拆屋還地，經臺灣高等法院花蓮分院98年度上字第17號民事判決（下稱前案判決）駁回，認定系爭土地之前手王淑華、林年芬與被告2人間存有不定期租賃關係，於原告買受系爭土地並登記為所有權人後，由原告繼受之，兩造間成立不定期租賃關係確定。按未定期限之不動產租賃，因其價值之升降，當事人得聲請法院增減其租金；城市地方建築基地之租金，以不超過土地申報總價額年息10%為限，民法第442條、土地法第105條準用同法第97條第1項分別定有明文；又舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人申報之地價未滿公告地價80%時，得以公告地價80%作為其申報地價，平均地權條例第16條亦有明文。系爭土地坐落繁華商業鬧區，且接近花蓮火車站，交通極為便利，97年公告地價為每平方公尺新台幣（下同）14,500元，爰斟酌現行公告地價、基地之位置、繁榮程度及原地租僅每年9,600元，已數十年未調整等，故提起本訴，聲明判決自起訴日（即99年4月13日）起調整被告張美妹之租金為每年171,680元，調整被告胡興松之租金為每年38,976元等語。
二、被告2人則以：系爭土地原本租金為每年9,600元，現原告要求漲為每年210,656元，驟漲21倍之多，此不合理的漲價非一般人所能接受。且被告胡興松為72歲又身殘之獨居老人，倚靠政府的微薄補助及左鄰右舍善心人士的資助維生，對於原告如此不合情理的要求，嚴重欺凌弱勢，顯不符社會公平正義等語茲為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張系爭土地係向訴外人王淑華、林年芬購買並由原告取得所有權，而被告2人與系爭土地之前手即王淑華、林年芬間存有不定期租賃建屋之法律關係，亦為原告所繼受。系爭土地於74年5月移轉現值或原規定地價為每平方公尺3,150元，至97年5月已調整為每平方公尺14,500元等事實，業據原告提出前案判決、土地登記第二類謄本為證，並經本院調閱前開案件全卷查核屬實，是原告此部分主張之事實堪信為真，惟被告仍以前揭情詞置辯，是本件應審酌者為：原告請求調整租金及其調整之金額是否合理？經查：
(一)按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442條定有明文。本件兩造就系爭土地存有不定期之租賃關係，為兩造所不爭執，而系爭土地在74年5月移轉現值或原規定地價為每平方公尺3,150元，至97年公告現值及移轉現值或原規定地價均為每平方公尺14,500元，99年1月公告現值更調升至每平方公尺14,700元，此有土地登記謄本、地價第二類謄本可憑（參本院卷第9、10、76頁）。本院審酌土地之公告現值係土地移轉時據以課徵土地增值稅時計算土地價值之依據，此觀土地稅法第30條之規定甚明，是土地之公告現值乃衡量土地價值之客觀依據。系爭土地移轉現值或原規定地價既已自每平方公尺3,150元調升為每平方公尺14,500元，99年1月公告現值則為每平方公尺14,700元，平均調幅已漲昇4倍多，揆諸上開法條說明，原告請求調整土地租金，自屬於法有據，應予准許。
(二)次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第97條第1項定有明文，而同法第105條規定於租用基地建築房屋時亦準用第97條規定。
又土地法第97條第1項規定之土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管市縣地政機關估定之價額，同法施行法第25條定有明文，而土地法第148條規定土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，於平均地權條例施行區域，舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人申報之地價未滿公告地價百分之八十時，得照價收買或以公告地價百分之八十為其申報地價，平均地權條例第16條後段亦詳有明文，且基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10%最高額（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。查被告2人所佔用原告土地部份，經本院調取前案拆屋還地全卷，查知被告張美妹係佔用如附圖所示Ａ、C部分面積共185平方公尺之土地，其中A部分土地上建有兩層樓鐵皮屋、C部分為一層樓加強磚造鐵皮屋頂，門牌號碼皆為花蓮市○○路○○○巷○○號，被告胡興松承租如附圖所示B部分面積為42平方公尺之土地，其上建有一層樓鐵皮屋一間，門牌號碼為花蓮市○○路○○○巷○○號，有該案97年10月15日現場履勘測量筆錄、照片、及複丈成果圖可稽（附於本院卷第89至90頁），依被告2人自承前揭房屋均為自住（參本院卷第99頁），及系爭土地坐落於中山路601巷之巷底，鄰近花蓮火車站，生活機能優良、交通極為便利等情，有原告提出系爭土地坐落街道圖為證，且被告2人對此亦不爭執。是本院斟酌被告2人利用基地之面積、用途、經濟價值、所受利益及該地工商繁榮之程度等，認原告主張調整系爭土地租金為申報地價總額之8%為適當。
而系爭土地99年1月之申報地價為每平方公尺2,480元，然其公告現值為每平方公尺14,700元，其申報地價顯低於公告現值，此有系爭土地地價第二類謄本足憑（見本院卷第76頁），依前開平均地權條例第16條規定，應以公告現值之80%做為申報地價，是原告依法所得請求調整之租金，被告張美妹承租土地部分之租金調整為每年174,048元（計算式：14700×80%×185×8%＝174048）、被告胡興松承租土地部分之租金調整為每年39,514元（計算式：14700×80%×42×8%＝39
514，元以下4捨5入）。則原告請求對承租人張美妹調整租金為每年171,680元、對胡興松調整租金為每年38,976元，核無不當。被告雖以調整租金金額過高，無力負擔等語抗辯，惟仍無解於原告依法所得請求調整租金之權利，而非本院所能審酌。
四、綜上所述，被告張美妹、胡興松所分別承租之土地既因價格顯有上升，則原告依民法第442條規定，請求對被告張美妹、胡興松所承租之系爭土地調漲租金，為有理由，應予准許。又原告以起訴時作為調整租金之起算日，惟被告2人係於99年4月22日由本院送達起訴狀繕本而受領原告調整租金之意思表示，此有送達證書可稽（本院卷第33、34頁），原告請求調整租金應自是時起算為宜，逾此時日之請求，不應准許，應予駁回。
五、從而，原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項但書，判決如主文。
中華民國99年12月13日
臺灣花蓮地方法院民事庭
法官劉雪惠以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書(須附繕本)。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國99年12月14日
書記官陳蓮茹