裁判字號：臺灣臺南地方法院102年重訴字第155號民事判決
裁判日期：民國103年03月25日
裁判案由：請求所有權設定信託登記
臺灣臺南地方法院民事判決102年度重訴字第155號原告 陳玉玲 訴訟代理人 葉清華 律師被告 朱鳳平 訴訟代理人 林清漢 律師上列當事人間請求所有權設定信託登記事件，本院於民國102年3月4日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣玖拾肆萬捌仟元。
原告其餘之訴均駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之五十五，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣叁拾壹萬陸仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告以新臺幣玖拾肆萬捌仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請均駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第1款、第7款及第2項分別定有明文。本件原告起訴時，係主張被告未依兩造間就附表所示之不動產（下稱系爭不動產）所簽立之不動產買賣契約（下稱系爭契約）履約，聲明請求：被告應以系爭不動產設定擔保債權金額新臺幣（下同）6,800,000元之抵押權予被告，及將系爭不動產信託登記為原告所有，另請求被告如不依約履行，應給付原告600,000元之懲罰性違約金，及自民國102年5月31日起至清償日止，按日以6,800元計算之違約金等項；嗣因被告於訴訟進行中業以系爭不動產設定抵押權予訴外人 林水塭 ，復將系爭不動產信託登記為訴外人板信商業銀行股份有限公司（下稱板信銀行）所有，故原告變更聲明為請求被告應給付原告1,200,000元（含解除系爭契約請求退還之600,000元及懲罰性違約金600,000元），及自102年6月23日起至102年9月10日止按日以6,800元計算之懲罰性違約金共544,000元，而撤回其餘之請求。經核原告均係本於系爭契約及被告未履約之事實為請求，兩造原所主張之事實及證據資料均得加以利用，不甚礙被告之防禦或訴訟之終結，被告亦未表示異議而為本案之言詞辯論，揆諸前揭規定，自無不合，應予准許。
二、原告起訴主張：㈠緣兩造經訴外人即聯成房屋仲介商行（亦即臺灣房屋富裕特
許加盟店，下稱聯成仲介）之店長 劉武郎 、經理 魏志合 等人仲介下，於102年1月17日由訴外人即代書 劉永興 見證，就系爭不動產簽立系爭契約，約定由原告以6,800,000元向被告買受系爭不動產，原告當場並交付100,000元之現金，及發票日為102年1月16日、發票人為臺南東寧路郵局、受款人為被告、面額為500,000元之劃線即期支票（下稱系爭支票）與被告，總計原告已給付被告600,000元之簽約金。惟因系爭不動產係被告向國防部承購，依被告與國防部間之買賣合約，須於產權登記後5年始可辦理所有權移轉登記，為保障兩造之權益及交易安全，兩造另約定於原告繳付第2期款項前，被告應於取得系爭不動產所有權狀後，以系爭不動產設定擔保債權金額6,800,000元之抵押權予原告（下稱系爭抵押權設定登記），並應以自益信託之方式，將系爭不動產以信託為原因登記為原告所有（下稱系爭信託登記）。詎被告雖於102年5月30日取得系爭不動產之所有權狀，卻遲未依系爭契約履行，原告遂於102年6月15日以存證信函催告被告應於7日內履行系爭契約，即應辦理系爭抵押權設定登記及信託登記，然被告於同日收受該存證信函後，仍未於原告催告之期限內依約履行，甚而又將系爭不動產出賣予訴外人林水塭，而於102年7月25日以系爭不動產設定擔保債權最高限額18,000,000元之第一順位抵押權予訴外人林水塭，又於102年9月10日將系爭不動產所有權信託登記予訴外人板信銀行，而顯有故意違約之情事。
㈡依系爭契約第9條第2項約定，被告違約不履行系爭契約所定
義務，原告得限期催告履行，逾期仍不履行即得解除契約。本件因原告於102年6月15日以存證信函催告被告依約辦理系爭抵押權設定登記及信託登記後，被告均未履行，原告爰以102年10月14日民事準備書狀㈢繕本之送達向被告為解除系爭契約之意思表示，並經被告收受該書狀繕本；是系爭契約既已合法解除，依系爭契約第9條第2項約定，被告除須退還已收受之價款共600,000元，並應同時賠償原告與已繳價款同額之懲罰性違約金即600,000元，原告自得向被告請求給付共1,200,000元。另因被告經原告催告仍未於催告期間履行，依系爭契約第9條第3項約定，被告尚應按每日以買賣總價款千分之一支付懲罰性違約金，故原告另請求被告給付自102年6月23日催告期滿起，至102年9月10日被告將系爭不動產信託登記予訴外人板信銀行而不能履約之日止，每日以總價款6,800,000元之千分之一即6,800元計算之懲罰性違約金，共計544,000元（計算式：6,800元×80日＝544,000元）。為此， 爰依 系爭契約之約定，起訴請求被告給付上開款項。
㈢對被告抗辯之陳述：
⒈本件係被告主動委託聯成仲介出售系爭不動產而刊登廣告，
原告見廣告始前往看屋並有意購買，因被告原設定出售價格為7,580,000元，經討價還價，兩造就買賣價金6,800,000元達成合意，方由仲介人員找訴外人即代書劉永興至聯成仲介處，經訴外人劉永興依兩造合意之買賣條件書立系爭契約書並當面說明清楚，兩造均無異議後，才在仲介人員及代書見證下，於系爭契約書上簽名蓋章。系爭契約所述之系爭抵押權設定登記及信託登記亦均經兩造同意，即被告應以買賣價金6,800,000元作為擔保債權金額設定抵押權予原告，及應以自益信託之方式將系爭不動產登記為原告所有，以保障被告屆時得處分移轉系爭不動產所有權後，會將系爭不動產移轉登記為原告所有；兩造並均同意嗣後上開登記事項均由訴外人劉永興按一般之程序，以地政機關、國軍老舊眷村改建條例（下稱眷改條例）等規定之文件辦理相關登記手續。是兩造間就系爭契約並無價金等重要內容未達合意而未成立之情形存在，被告竟於系爭契約成立近半年後，因原告於102年6月15日催告被告履行系爭契約，始於102年6月17日委請律師發函表示原告及仲介人員未據實告知系爭不動產之實際行情，以被告意思表示有錯誤為由而撤銷出售系爭不動產之意思表示，此係被告片面以此為藉口拒絕履行系爭契約，顯非正當。況被告更於訴訟繫屬中以系爭不動產設定抵押權予訴外人林水塭及將系爭不動產信託登記為訴外人板信銀行所有，應認本件實係被告違背一般交易買賣之誠實及信用原則，違約一屋二賣，而故意不履行系爭契約，始託詞系爭契約有不成立或得撤銷之情形，故被告辯稱系爭契約未成立或意思表示有錯誤得予撤銷云云，均非可採。
⒉被告雖又辯稱系爭不動產之買賣價格低於市場行情，係其遭
原告之代理人即仲介人員欺騙始簽立系爭契約云云。惟買賣標的物之價格在交易市場隨時有變動，只要雙方當事人就買賣價金達成合意而成立買賣契約，無論係高價低賣或低價高賣，均不影響買賣契約成立之效力；系爭契約係經兩造同意始成立之買賣契約，兩造已確定買賣價金為6,800,000元，原告並已依約交付第1期款600,000元與被告，系爭契約自屬合法正當有效，被告不得片面拒絕履行系爭契約。且依國防部公告之文件所示，系爭不動產之價格為6,358,498元，被告授權聯成仲介出售之價格則為7,580,000元，經兩造議價後約定買賣價金為6,800,000元，應屬公平合理，並無低於市場行情之事。再本件係被告委託聯成仲介出售系爭不動產，故仲介人員係被告之代理人而非原告之代理人，更無被告所稱意思表示有錯誤或被詐欺之情形可言，被告無權撤銷其出賣系爭不動產之意思表示。
⒊被告固又稱原告僅曾交付被告100,000元，並未交付被告500
,000元之簽約金，可見原告無購買系爭不動產之誠意，且縱被告須返還價款及給付違約金，亦均以100,000元計算即可云云。然原告為給付前述500,000元簽約金，已交付系爭支票，並經被告同意後先交由仲介人員保管，自應認原告除已交付被告100,000元之現金外，亦已交付被告500,000元之簽約金；則因被告故意違約，原告依系爭契約第9條第2項請求被告返還已繳價款及給付同額之懲罰性違約金時，自應各以600,000元計算，被告總計即應給付原告1,200,000元。原告復已於系爭契約簽立後即辦理貸款以便支付其餘買賣價金，經銀行於102年4月1日核撥貸款，被告指稱原告無購買系爭不動產之意願云云，亦非事實。
⒋依系爭契約第9條第3項約定：有該條第2項之情形，經他方
催告而未於催告期間內履行者，並應按每日以買賣總價款千分之一支付懲罰性違約金等語，則因契約文字已寫明「並應」等字，足認系爭契約第9條第2項、第3項所定懲罰性違約金之罰則、名目及理由均不同，自得同時併存，原告亦均得據以向被告請求給付，被告辯稱系爭契約第9條第3項係其未履行同條第2項所定返還價金、給付違約金之義務時，始有適用云云，實有未合。另因懲罰性違約金無過高之問題，應予照罰不得減少，被告辯稱系爭契約約定之違約金過高應予酌減云云，亦非正當。
㈣並聲明：
⒈被告應給付原告1,200,000元。
⒉被告應給付原告544,000元。
⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以下列情詞資為抗辯：㈠抵押權有普通抵押權及最高限額抵押權之分，故設定抵押權
時，究設定為普通抵押權或最高限額抵押權，及抵押權擔保之債權額比例、擔保債權總金額、擔保債權種類及範圍、擔保債權確定日期、債務人及債務額比例、權利標的等，均為抵押權設定契約之必要之點；又信託契約亦有自益信託與他益信託之別，有關信託目的、委託人、受託人、受益人等則皆為信託契約之必要記載事項，即信託契約必要之點。故若當事人就前開契約必要之點之意思表示未達一致，抵押權設定契約或信託契約即均未能成立。而系爭契約第3條、第5條分別僅約定：「……⒉第2期款：依甲方〈指被告即出賣人，下同〉與國防部簽立合約之作業進度。於權狀發交甲方領回後，並完成下列事項：①設定6,800,000元予乙方〈指原告即買受人，下同〉（或指定人）。②將買賣標的信託登記予乙方（或指定人）。③至公證處將買賣合約公證完成。完成前項後，由乙方給付甲方5,500,000元。……」、「產權移轉預定自甲方取得所有權狀後，完成下列事項：⒈設定6,800,000元予乙方。⒉信託登記予乙方。⒊甲、乙雙方另訂契約，完成買賣契約公證。⒋於可以自由處分移轉時起30日內，甲方配合移轉產權予乙方（限制移轉處分為5年）。」等語。故系爭契約有關系爭抵押權設定登記部分，除擔保債權金額為6,800,000元、抵押權人為原告或原告指定之人已為約定外，兩造關於應設定普通抵押權或最高限額抵押權、債權額比例、擔保債權種類及範圍、擔保債權確定日期、債務人及債務額比例、權利標的等抵押權設定契約之必要之點意思表示均未達一致，應認抵押權設定契約未成立；再系爭契約有關系爭信託登記部分，除應信託登記予原告或原告指定之人已為約定外，兩造關於應成立自益信託或他益信託、信託目的、受託人、受益人、信託財產之管理或處分方法等信託契約必要之點亦未達於意思表示之合致，亦應認信託契約未能成立。
㈡縱認系爭契約有關系爭抵押權設定登記或信託登記之約定均
屬有效成立，然系爭不動產為依眷改條例配售予被告承購之住宅，依眷改條例第24條第1項規定，由主管機關配售之住宅，除依法繼承者外，承購人自產權登記之日起未滿5年，不得自行將住宅及基地出售、出典、贈與或交換，故被告係違反前開強制規定將系爭不動產出售予原告，系爭契約應屬無效。
㈢再被告簽立系爭契約時，系爭不動產之實際行情應有8,000,
000餘元，但因仲介人員未依伊等與被告間簽立之不動產銷售委託契約（下稱系爭委託契約）提供近3個月內該地區之交易情形資料，又未據實告知而隱匿實際行情，使被告誤認6,800,000元之價金合於當地行情，且已屬高價出賣而陷於錯誤，始為出售系爭不動產之意思表示。而買賣價金為買賣契約之重要內容，更為交易上重要之事項，系爭契約約定之買賣價金低於實際行情逾1,500,000餘元，已造成被告財產之重大損害，自屬被告意思表示之內容有錯誤；又因仲介人員為兩造雙方之代理人，原告之代理人未盡告知實價之義務，使被告陷於錯誤，亦可歸責於原告，是被告依民法第88條、第92條第1項規定，自可撤銷出售系爭不動產之意思表示。被告復已因而於102年6月17日以存證信函向原告撤銷出賣系爭不動產之意思表示，系爭契約自因被告之意思表示經撤銷而不成立，原告無由再據系爭契約對被告為請求。
㈣縱鈞院認系爭契約有效成立，被告撤銷出賣之意思表示為無
理由，且被告依系爭契約應辦理系爭抵押權設定登記及信託登記而未履行，然原告依系爭契約原應交付被告第1期款共600,000元，被告卻僅曾收受其中之現金100,000元，另經兩造約定由原告將系爭支票交聯成仲介保管，待被告交付系爭不動產之所有權狀後，才將系爭支票交付被告，是被告並未收受500,000元之價金，原告自不得請求被告返還600,000元，而僅得請求被告返還已給付之100,000元價款，被告依系爭契約第9條第2項約定須給付之懲罰性違約金亦僅100,000元，合計僅200,000元。另縱認原告得請求被告給付600,000元之違約金，亦屬過高，請鈞院依民法第252條規定酌減之。
㈤系爭契約第9條第2項、第3項係分別約定：「賣方不依約履
行契約所定各項義務者，即為賣方違約，買方得限期催告履行，逾期仍不履行即得予解除契約，賣方應將所收價款退還外，並應同時賠償與已繳價款同額之懲罰性違約金。」、「有第1項、第2項之情形，經他方催告而未於催告期間內履行者，並應按每日以買賣總價款千分之一支付懲罰性違約金。」等語，探求當事人間之真意，應認為買方解除契約後，賣方未能於催告期間內依系爭契約第9條第2項履行返還價款及給付違約金之義務，始能再請求系爭契約第9條第3項所定之違約金。而被告已先於102年8月5日同意返還價金及給付違約金共200,000元，並請求原告受領，即令原告於102年10月16日始為解除系爭契約之意思表示，亦應認被告並無系爭契約第9條第3項所定之情形，原告主張依系爭契約第9條第3項約定，原告尚可請求被告給付自102年6月23日催告期滿起至102年9月10日確定無法履行系爭契約之日止，按日以買賣總價款6,800,000元之千分之一即6,800元計算之懲罰性違約金共544,000元云云，亦無理由。又縱認原告亦得依系爭契約第9條第3項請求被告給付違約金，該項約定每日違約金達6,800元顯屬過高，請求鈞院併依民法第252條規定酌減違約金。
㈥並聲明：
⒈請求駁回原告之訴。
⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、下列事項為兩造所不爭執，並有原告提出之系爭契約書、系爭支票、存證信函及掛號回執、律師函（均為影本）、系爭不動產之登記第二類謄本等資料在卷可資佐證（本院卷第8至18頁、第49至53頁、第74頁），且有臺南市永康地政事務所（下稱永康地政）提供之登記申請書及謄本資料存卷足查（本院卷第84至96頁），堪信為真實：
㈠兩造於102年1月17日就系爭不動產簽立系爭契約，約定買賣
價金為6,800,000元，被告應於收受系爭不動產所有權狀後，設定擔保債權金額6,800,000元之抵押權予原告，及將系爭不動產信託登記為原告所有，原告並已依約交付100,000元之現金與被告。
㈡兩造復於系爭契約第9條第2項約定：如被告不依約履行系爭
契約所定各項義務，即為被告違約，原告得限期催告履行，逾期仍不履行即得予解除契約，被告應將所收價款退還，並應同時賠償與已繳價款同額之懲罰性違約金；又於系爭契約第9條第3項約定：如有上開情形，經催告而未於催告期間內履行，並應按每日以買賣總價款千分之一支付懲罰性違約金。
㈢被告於102年5月30日取得系爭不動產之所有權狀，但迄未辦
理系爭抵押權設定登記及信託登記，原告曾於102年6月15日以存證信函催告被告應於7日內履行，經被告於同日收受。㈣被告於102年6月17日寄發存證信函予原告，表示原告及聯成
仲介未據實告知系爭不動產之實際行情，以被告之意思表示內容有錯誤為由，撤銷出賣系爭不動產之意思表示，經原告於102年6月19日收受。
㈤被告嗣後又將系爭不動產出售予訴外人林水塭，而於102年7
月25日先將系爭不動產設定擔保債權最高限額18,000,000元之抵押權予訴外人林水塭，又於102年9月10日將系爭不動產信託登記予訴外人板信銀行。
五、原告主張系爭契約係有效成立，被告經原告定期催告後仍不履行，原告業已解除系爭契約，得依系爭契約第9條第2項、第3項之約定分別請求被告退還原告已付款項及給付違約金等情，則均為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件應進而審究者，厥為：系爭契約是否因欠缺必要之點之意思合致而未成立，或因違反強制規定而無效？被告主張意思表示有錯誤或遭詐欺而為出售系爭不動產之意思表示，依法已撤銷該意思表示，有無理由？原告請求被告返還600,000元，及依系爭契約第9條第2項、第3項分別請求被告給付違約金600,000元、544,000元，有無理由？經查：
㈠系爭契約已成立且有效：
⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約
即為成立；當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立。稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第153條第1項、第2項前段及第345條分別定有明文。本件兩造就系爭不動產為買賣標的、價金為6,800,000元等買賣契約必要之點既已達於意思合致，系爭契約自已成立。
⒉又按由主管機關配售之住宅，除依法繼承者外，承購人自產
權登記之日起未滿5年，不得自行將住宅及基地出售、出典、贈與或交換，眷改條例第24條第1項固有明文規定；惟依國防部、內政部函示意旨，如委託人依信託本旨約定受益人為本人即配售戶（亦即自益信託），並於信託目的載明「管理、運用及於法定禁止處分屆滿後之信託財產處分」，即與眷改條例第1條照顧原眷戶之宗旨及眷改條例第24條眷宅禁止處分等規定無違，得依法辦理信託登記及移轉產權予第三人等情，分別有永康地政102年9月16日所登記字第0000000000號函、國防部政治作戰局102年10月2日國政眷服字第0000000000號函附卷可稽（本院卷第84頁、第97頁、第101頁）。是眷改條例第24條第1項應僅限制依該條例配售住宅及基地之原眷戶於產權登記之日起5年內，不得逕以買賣、贈與或交換等原因逕將所承購之住宅及基地之所有權移轉登記予他人，但如買賣當事人間約定待5年期滿得為出售後始辦理所有權移轉登記，並為保障買賣雙方當事人之權益，而以自益信託之方式將買賣標的信託登記為買受人所有，即未悖於眷改條例前揭禁止規定之精神，本諸契約自由原則，自無不可，被告辯稱系爭契約已違反眷改條例第24條第1項之強制規定而無效云云，尚無足採。
⒊再系爭契約有關系爭抵押權設定登記及信託登記之約定，雖
於系爭契約書上僅簡略載明：「設定新臺幣陸佰捌拾萬元正予乙方〈指原告，下同〉（或指定人）。」、「將買賣標的信託登記予乙方（或指定人）。」等語（參本院卷第8至9頁），然系爭契約之該等約定係指被告應於收受系爭不動產之所有權狀後，設定擔保債權金額6,800,000元之抵押權予原告，及將系爭不動產信託登記為原告所有等節，既為兩造所不爭（參本院卷第70頁反面至第71頁正面），足認兩造間對系爭契約約定被告應辦理系爭抵押權設定登記及信託登記乙事，確已達成合意。且兩造間簽立系爭契約之情形，業據證人即為兩造擬具系爭契約之代書劉永興於本院審理中具結證稱：伊原本不認識兩造，係兩造協議完成後要簽約時，聯成仲介店長找伊去辦理，伊才見到兩造；系爭契約書係伊在簽約時提供予兩造簽寫的，其上手寫字跡除當事人簽名外，餘均由伊記載；系爭契約上所載「設定新臺幣陸佰捌拾萬元」是指要設定一般抵押權，擔保債權金額為6,800,000元，義務人及債務人均是賣方，標的為買賣標的即系爭不動產，權利存續期間為5年，因系爭不動產要5年後才能移轉登記，此係給買方之保障，故無利息等約定，當時伊曾跟兩造解釋此一情形，兩造均表示同意，兩造尚應提供印鑑證明由伊辦理系爭抵押權設定登記，屆時伊草擬好抵押權設定登記之內容，還會給兩造確認用印；又兩造未特別為信託內容之約定，但本件其實是被告將系爭不動產出賣予原告，原告可以出租或出售系爭不動產，信託登記部分委託人及受益人均為被告、受託人為原告、信託期間為5年，亦是因系爭不動產限制於5年不能移轉登記，屆時伊會依此草擬好設定信託登記的內容，給兩造確認用印，伊亦曾向兩造解釋：買方可以使用系爭不動產或出租、出售，5年後將系爭不動產移轉登記予原告或原告指定之人，就要塗銷系爭信託登記等語甚明（本院卷第159頁正面至第160頁正面）。衡以證人劉永興係辦理不動產登記相關事項之專職人員，與兩造原不相識，應無任何仇隙、嫌怨可言，系爭契約之履行與否與證人劉永興亦無直接之利害關聯，應認證人劉永興尚無為圖迴護任何一造，而於具結後故為不實證述，導致自身擔負偽證罪責風險之誘因，伊之證述應值憑信；又衡之常情，我國社會一般大眾就不動產登記有關事項，往往委託代書代為辦理，是證人劉永興證稱兩造均有辦理系爭抵押權設定登記及信託登記之意願，嗣應由伊草擬相關契約再予兩造簽章確認等語，尤與一般人辦理不動產登記事項之常態相符，更堪採信。準此，兩造就被告應辦理系爭抵押權設定登記及信託登記乙事之意思表示既已屬合致，且兩造對於系爭抵押權設定登記及信託登記係為於系爭不動產禁止出售之5年期間內保障原告權益之目的均有所認知，並經證人劉永興說明登記相關內容而均同意由伊代為辦理，即難認兩造就系爭契約有關系爭抵押權設定登記或信託登記部分有何契約必要之點未達於意思合致而不成立之情形，被告以此辯稱系爭抵押權設定登記契約或系爭信託契約尚未成立云云，亦屬無由。
㈡被告不得撤銷出售系爭不動產之意思表示：
⒈按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思
表示者，表意人得將其意思表示撤銷之，但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限，民法第88條第1項雖有明文；但民法第88條之規定，係指意思表示之內容或表示行為有錯誤者而言，與為意思表示之動機有錯誤之情形有別（最高法院51年臺上字第3311號判例意旨參照）。本件被告為出售系爭不動產而與原告締結系爭契約之意思表示時，其主觀意思即係以6,800,000元將系爭不動產出售予原告，客觀上亦做出與主觀認知相符之意思表示，自難謂有何意思表示之錯誤可言。至被告雖辯稱其係不知系爭不動產之實際行情，始同意以6,800,000元出售系爭不動產，該出售價格與當地行情相差甚鉅，造成被告財產之損害，應屬意思表示之內容錯誤云云，然買賣價金之高低係基於當事人之磋商而決定，更涉及買賣雙方之資力、需用款項之迫切性、議價手腕等各自之評估考量，原無一定之客觀標準，出賣人若認買受人之出價未達於理想之金額，當可拒絕出售，殊無於買賣雙方就買賣價金及買賣標的互相同意而買賣契約成立後，再以出售價格不如預期為由辯稱其意思表示有錯誤之理，是被告援引民法第88條第1項規定撤銷其所為出售系爭契約之意思表示，與法自有未合。
⒉次按因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其
意思表示，但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之，民法第92條第1項固有明文。惟民法上所謂詐欺，係欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示；且主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院56年臺上字第3380號、44年臺上字第75號判例意旨參照）。查被告雖又辯稱聯成仲介之人員未依系爭委託契約告知被告系爭不動產於3個月內之成交行情，導致其誤以為原告出價之6,800,000元已合於市場行情且屬高價，始同意出售系爭不動產，此係被告被詐欺而為意思表示，其亦得撤銷出賣系爭不動產之意思表示云云；惟買賣價金之議定係本於買賣雙方各自之評估考量而為磋商，已如前述，依交易常情，就出賣人一方而論，固均欲所有之不動產能賣得高價，但如自買受人一方而言，則莫不期望能以低價購入不動產，是買賣雙方就議定買賣價金之立場既迥然有別，原無從認買受人有告知出賣人買賣標的市場行情之義務，出賣人為出售之決定前，應自行審慎評估以為判斷，是被告徒以其未受原告告知系爭不動產之實際行情，係遭詐騙而為出售系爭不動產之意思表示云云，洵屬無據。又本件係被告委託聯成仲介出售系爭不動產，依被告與聯成仲介所簽立之系爭委託契約第4條第2項約定，聯成仲介固應依被告之需求提供最近3個月之成交行情及相關廣告文案供被告參考（參本院卷第111頁），然在交易行情資料之提供方面，聯成仲介實係基於伊等與被告間之系爭委託契約始負有提供義務，與原告全然無關。縱於嗣後定金之收取部分，被告曾同意聯成仲介為買賣雙方之代理人；於原告表明願以6,800,000元承購系爭不動產而委託聯成仲介代為斡旋協調時，亦同意聯成仲介為買賣雙方之代理人，有被告簽立之系爭委託契約書及原告簽立之不動產買賣意願書可資參佐（本院卷第112頁、第172頁），但聯成仲介人員於交易資訊之提供上，仍係本於伊等依系爭委託契約對被告所負之義務，不能認係原告之告知義務，被告辯稱聯成仲介亦屬原告之代理人，原告與聯成仲介均未據實告知被告系爭不動產之交易行情，亦屬原告之代理人詐騙被告為出售系爭不動產之意思表示云云，均屬無由。
⒊從而，本件被告並無民法第88條第1項或第92條第1項所定得
撤銷意思表示之情事，故被告於102年6月17日發函向原告表明撤銷其所為出售系爭不動產之意思表示，即屬無據，不影響系爭契約已成立生效之事實。
㈢原告得依系爭契約第9條第2項請求被告給付900,000元：
⒈查兩造業於系爭契約第9條第2項約定：「賣方（指被告，下
同）不依約履行契約所定各項義務者，即為賣方違約，買方得限期催告履行，逾期仍不履行即得予解除契約，賣方應將所收價款退還外，並應同時賠償與已繳價款同額之懲罰性違約金。」等語，且被告於102年5月30日取得系爭不動產之所有權狀後，迄未辦理系爭抵押權設定登記及信託登記，原告曾於102年6月15日以存證信函催告被告應於7日內履行，經被告於同日收受等情，均為兩造所不爭，自堪認定。而兩造間之系爭契約業已成立生效，依系爭契約，被告原負有辦理系爭抵押權設定登記及信託登記之義務等節，亦經本院認定如前，原告因被告未依約履行前揭義務而限期催告履行，自合於前揭約定；嗣原告再因被告於前揭催告期限內仍未履行辦理系爭抵押權設定登記及信託登記之義務，於102年10月14日以民事準備書狀㈢向被告為解除系爭契約之意思表示，並於102年10月17日將該書狀繕本送達於被告，有送達證書存卷可憑（本院卷第116頁），亦與前揭約定相符，堪認系爭契約已合法解除。
⒉次查兩造既於系爭契約第9條第2項約定契約解除後賣方之義
務為「應將所收價款退還，並應同時賠償與已繳價款同額之懲罰性違約金」，足見兩造就契約解除後之價金返還及違約金給付義務已預先以系爭契約為保留之約定，此一約定自應作為系爭契約解除後兩造權利義務關係之準據，原告主張得請求被告返還原告已給付之價款，並請求被告賠償與已繳價款同額之懲罰性違約金，即非無憑。
⒊第查原告於簽約時已交付100,000元與被告，然原告所交付
之系爭支票則係暫由聯成仲介之人員保管乙事，為兩造所未爭執，但系爭支票票面金額所示之500,000元是否業為被告收受乙節，於兩造間則有爭議，自有審究原告已交付被告之價金究為100,000元或600,000元之必要。而據證人劉永興於本院審理中證稱：系爭支票於簽約時確有交付，但因系爭不動產之所有權狀要至102年4、5月間才會核發，故約定先由聯成仲介保管，據伊所知，因所有權狀核發後被告表示不賣，系爭支票仍保存在聯成仲介處等語（本院卷第159頁反面），核與證人即聯成仲介經理魏志合證稱：系爭支票尚未交給被告，因簽約當時系爭不動產之所有權狀尚未核發，經兩造同意，先由聯成仲介保管等語相符（本院卷第162頁反面），且被告亦不爭執兩造均同意先由聯成仲介保管系爭支票乙事（參本院卷第138頁），由此足認原告確已提出系爭支票，以交付500,000元之價金，僅因被告尚未取得系爭不動產之所有權狀，始暫由聯成仲介保管。再觀之兩造於系爭契約第3條第1項係約定：「102年1月17日，乙方（指原告）交付①現金新臺幣壹拾萬元正②郵局本支面額新臺幣伍拾萬元正（指系爭支票）。」等語（參本院卷第8頁），可知兩造於102年1月17日簽約當日，原告即須給付600,000元之價金，兩造始可能簽立系爭契約，原難認原告僅曾交付100,000元價金；參以兩造既僅約定於系爭不動產之所有權狀核發前，暫由聯成仲介保管系爭支票，而別無其他限制約定，當認被告一旦取得系爭不動產之所有權狀，即可隨時要求聯成仲介交付系爭支票，而無須再經原告之同意，原告對系爭支票即已無任何支配或處分之權限，益徵原告亦已交付500,000之價金，聯成仲介應係為被告而非為原告保管系爭支票。況系爭支票係屬以郵局為發票人之支票，原告為交付系爭支票，須先實際支出500,000元之款項，而無從再予支配該等款項，反觀被告僅須取得系爭不動產之所有權狀，即可自行任意向聯成仲介取得系爭支票，而有自由決定是否取回、運用該等款項之權利，更可認500,000元之買賣價金確已交付被告無疑。
⒋原告既已交付被告總計600,000元之價金，則原告於解除系
爭契約後依系爭契約第9條第2項請求被告返還600,000元，自屬有理。至系爭支票現雖仍為聯成仲介所保管，然聯成仲介既僅係代被告保管系爭支票，被告自得另向聯成仲介取回系爭支票，與原告本件請求無涉，併予敘明。
⒌末按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準；若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院79年臺上字第1915號判例、82年度臺上字第2529號判決意旨參照）。本院審酌原告為支付購入系爭不動產之剩餘價金，曾向銀行貸款乙情，有原告提出之房貸繳息對帳單在卷足參（本院卷第20頁），原告自可能因而有貸款利息、辦理貸款費用等相關支出，並因被告遲未履約而受有損害；然兩造於102年1月17日簽立系爭契約後，被告於102年6月17日即發函稱欲撤銷出售系爭不動產之意思表示，表現不欲履約之態度，間隔之時間尚非甚久，原告除簽約時交付之600,000元外，亦未再實際提出其他款項，利息損失及所受影響均尚屬有限，應認兩造所約定與已交付價款同額之違約金尚屬過高，而應酌減為已交付價款二分之一之違約金即300,000元，始屬適當。另原告雖主張上開違約金係屬懲罰性違約金之約定，不適用民法第252條酌減違約金之規定云云，惟揆諸前揭判決意旨，民法第252條之規定於懲罰性違約金並未排除適用，原告上開主張容有誤會，附此指明。
⒍依上計算，原告依系爭契約第9條第2項之約定，共可請求被
告給付900,000元（計算式：600,000元＋300,000元＝900,000元），逾此部分之請求即無從允准。
㈣原告得依系爭契約第9條第3項請求被告給付48,000元：
⒈第按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用
之辭句，民法第98條定有明文。申言之，解釋當事人所立書據之真意，應以立約當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意；即解釋私人之契約，應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意。而所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義。蓋解釋意思表示端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性，解釋契約尤須斟酌交易上之習慣及經濟目的，依誠信原則而為之；而關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之，其中應將目的列為最先，習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之（最高法院19年上字第28號判例及96年度臺上字第286號、92年度臺上字第1583號、88年度臺上字第1671號、87年度臺上字第2756號判決意旨參照）。是所謂當事人之真意，應非指當事人主觀內心之意思，而係自意思表示受領人立場認定之客觀表示價值，自應依客觀之事實而探求契約當事人之真意。本件兩造另於系爭契約第9條第3項約定：「有（系爭契約第9條）第1項、第2項之情形，經他方催告而未於催告期間內履行，並應按每日以買賣總價款千分之一支付懲罰性違約金。」等語（參本院卷第8頁）；參酌上開條文約定係明訂為「違約罰則」，原應係兩造針對其中一造有不依約履行情事時之罰則約款之約定，而除證人即擬具系爭契約之劉永興業已證稱：系爭契約第9條第3項所稱「經他方催告而未於催告期間內履行」，係指催告履行系爭契約約定之義務而未履行之情形等語明確（本院卷第160頁正面）外，對照系爭契約第9條第1項係約定：「買方不依約履行付款或契約所定各項義務者，即為買方違約，賣方得限期催告履行，逾期仍不履行即得予解除契約並將已收之價款全數沒收，充作懲罰性違約金。」等語（參本院卷第8頁），可知系爭契約第9條第1項並無買方須另負給付義務之約定，但同有系爭契約第9條第3項「經他方催告而未於催告期間內履行」得另請求支付懲罰性違約金約定之適用，則如依客觀情事探求兩造當事人間之真意，應認系爭契約第9條第3項並非針對解除契約後之給付義務之履行與否所為之約定，反係欲藉此給予不履約之一方壓力，以敦促其履行系爭契約，而益見該項所稱「經他方催告而未於催告期間內履行」，係指系爭契約原定義務經他方催告而未於催告期間內履行，他方除依系爭契約第9條第1項或第2項請求外，尚得依系爭契約第9條第3項請求按日計算之違約金，即非催告一方履行退款或違約金給付義務不履行後另外發生之違約金給付義務，被告辯稱系爭契約第9條第3項係於被告所負之退款或違約金給付義務經催告限期履行而仍不履行時，始有適用云云，亦無可採。
⒉惟綜觀系爭契約第9條第1項至第3項之約定，兩造中任何一
方不履行系爭契約所定義務，且經他方催告而未於催告期間內履行時，他方原已得解除契約，故兩造再以系爭契約第9條第3項併為按日計付違約金之約定，其目的應係於他方行使契約解除權前，再給予不履約之一方履行契約之機會；若客觀上已確定無法履行系爭契約，本於誠實信用原則，亦不容他方遲不行使契約解除權而無限期按日計算違約金，則系爭契約第9條第3項所定違約金之計算期間，即應係自催告期滿時起，至確定無法履行契約為止。查原告係於102年6月15日發函催告被告於7日內履行系爭契約，經被告於同日收受，於102年6月22日催告期滿，被告復於102年9月10日以信託為原因將系爭不動產移轉登記為訴外人板信銀行所有，而確定無法履行系爭契約所定辦理系爭抵押權設定登記及信託登記之義務，則原告請求被告給付自102年6月23日起至102年9月10日止共計80日依系爭契約第9條第3項約定按日計付之懲罰性違約金，即合於前揭約定，應屬有據。
⒊然衡之本件原告僅曾交付600,000元之價金，因被告不履行
系爭契約所受影響亦非甚鉅，已經本院認定在前，應認依系爭契約第9條第3項以買賣總價款6,800,000元之千分之一即6,800元按日計付違約金，猶屬過高，而以原告所交付之價金600,000元之千分之一即600元按日計付違約金為已足，故原告依系爭契約第9條第3項得請求被告給付之違約金應為48,000元（計算式：600元×80日＝48,000元），逾此金額之請求均無從准許。
六、綜上所述，本件原告主張依兩造間系爭契約第9條第2項之約定，請求被告退還原告已給付之價金600,000元及給付懲罰性違約金300,000元，及依系爭契約第9條第3項請求被告給付自102年6月23日起至102年9月10日止按日計算之懲罰性違約金48,000元，合計共948,000元（計算式：600,000元＋300,000元＋48,000元＝948,000元），均屬正當，應予准許；原告逾此部分之請求則均無理由，應予駁回。
七、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，關於原告勝訴即主文第1項部分，經核並無不合，爰各酌定如主文第4項所示之擔保金額，併予准許；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
八、末查被告雖曾聲請鑑定系爭不動產於系爭契約簽立時之價格為何，以證明其係不知系爭不動產之實際行情，誤認6,800,000元合於當地行情且屬高價，始同意出售云云，惟系爭不動產之買賣價金為6,800,000元乙節，係經兩造議定後始達成合意，與系爭不動產當時之交易行情無必然之關聯，被告辯稱其意思表示有錯誤或係被詐欺而為出賣系爭不動產之意思表示云云，均屬無由，有如前述，則無論系爭不動產於系爭契約簽立時之價格為何，均不影響本院之上開判斷，核無再行調查之必要。是本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，經本院審酌後，認均不影響本件判決結果，爰不贅論，併此敘明。
九、末按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用，民事訴訟法第79條定有明文。本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，第一審訴訟費用應由被告負擔百分之五十五，餘則由原告負擔，爰判決如主文第3項所示。至原告起訴時之訴訟標的金額雖為6,800,000元，但於訴訟繫屬中已因原告變更聲明，訴訟標的金額減縮為總計1,744,000元，減縮部分之訴訟費用自應由原告自行負擔，併付敘明。
十、結論：本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國103年3月25日
民事第三庭法官蔡盈貞以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
中華民國103年3月25日
書記官黃瓊蘭┌────────────────────────────────────┐│附表：（系爭不動產）│├──┬──────────┬───────┬──────────────┤│編號│地號或建號│權利範圍│備註│├──┼──────────┼───────┼──────────────┤│1│坐落於臺南市永康區兵│100,000分之533│即下述房屋坐落之基地所在。│││南段542地號之土地│││├──┼──────────┼───────┼──────────────┤│2│坐落於臺南市永康區兵│全部│即門牌號碼為臺南市永康區小東│││南段1329建號之建物││路423巷10號10樓之5之房屋；亦│││││即原為國防部配售予被告之「湯│││││山新城甲區編號151號」房屋。│├──┼──────────┼───────┼──────────────┤│3│坐落於臺南市永康區兵│100,000分之533│即上開房屋之共有部分。│││南段1408建號之建物│││└──┴──────────┴───────┴──────────────┘