裁判字號：臺灣彰化地方法院106年重再更一字第1號民事判決
裁判日期：民國107年07月04日
裁判案由：再審之訴
臺灣彰化地方法院民事判決106年度重再更一字第1號再審原告祭祀公業 江廷寶 法定代理人 江坤龍 訴訟代理人 陳玉林 律師再審被告 黃大鐘 訴訟代理人 林世祿 律師
朱坤棋 律師複代理人 王素珍 律師
江欣鞠 上列當事人間請求所有權移轉登記事件，再審原告對於民國105年7月19日本院105年度重訴字第100號確定判決，提起再審之訴，經臺灣高等法院臺中分院第一次發回更審，本院於民國107年6月20日言詞辯論終結，判決如下：
主文本院105年度重訴字第100號確定判決應予廢棄。
再審原告應於再審被告給付新台幣795萬元同時，將坐落彰化縣○○市○○○段○○○○號、權利範圍全部之土地所有權移轉登記與再審被告。
第一項之訴及發回前第二審訴訟費用由再審原告負擔。
再審之訴訴訟費用由再審被告負擔。
事實及理由
一、再審原告主張：㈠再審原告前管理人 江岳霖 ，已於民國105年3月間經再審原告
解任，同時選任江坤龍為新管理人。原確定判決之起訴日為105年6月8日，原管理人江岳霖即不得代表再審原告，然原審竟未調查亦無命補正，而逕予判決。原確定判決有民事訴訟法第496條第1項第1、5款所規定之再審事由。
㈡再審原告為坐落彰化縣○○市○○○段○○○○號土地（下稱
系爭土地）之所有權人，兩造於105年3月2日就系爭土地簽訂預定不動產買賣契約書（下稱系爭契約），嗣於同年4月6日將上開預定契約書變更為正式契約。惟再審原告前管理人江岳霖，已於105年3月間經再審原告解任，嗣後於105年4月6日所為與再審被告簽訂買賣契約處分系爭土地之行為，對再審原告當然為無效。
㈢又再審原告前管理人江岳霖未經派下員合法授權處分系爭土地，蓋：
⒈派下員 江登甲 於105年2月13日死亡後由 江水傳 繼承，其於10
5年5月2日出具之同意書及105年6月23日之印鑑證明均為無效。
⒉派下員 江振科 於100年4月死亡後由 江永芳 、 江永欣 、 江淑貞
三人繼承，惟此三人同意書都無時間，無法證明係於簽訂系爭契約前所出具，嗣後前管理人江岳霖分別於105年5月16日、105年5月2日及105年5月16日取得其印鑑證明亦無法追認。
⒊派下員 江芳昭 、 江志豐 出具之同意書僅記載103年，惟系爭
契約書係於105年所簽訂，故無法證明江芳昭、江志豐於105年時有同意系爭土地之買賣。
⒋再審被告稱派下員過半有45人，扣掉上開派下員6人，則僅
剩39人，顯然未過半。又觀再審被告提出之派下員同意書，部分同意書之日期為103年3月2日，後刪改為105年3月2日，而增刪之字數並未記明，可證是前管理人於103年時要求派下員出具處分同意書，但與再審被告簽訂系爭契約書時，並未再徵詢渠等之同意，此情形經查有 江芳勝 等29人。倘再扣掉同意書有增刪，但未記明增刪字數之江芳勝等29人，則僅剩10人同意。
㈣系爭契約於105年3月2日簽訂，嗣前管理人江岳霖自認已通
知派下員，因無人聲明表示優先權而於同年4月6日變更為正式契約，惟江岳霖並無通知派下員之書面，即便於同年4月3日曾召開派下員會議，但因到場派下員未過半而無法召開，倘以該日為通知之意思表示，其亦違反土地法第34條之1第5項及同法第104條第2項之規定「…前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。」㈤綜上所述，前管理人江岳霖既未經再審原告派下員過半數會
議決議，亦未經過半數派下員書面同意，且未依法通知派下員為優先購買權，其與再審被告簽訂之系爭契約自不得對再審原告發生效力，為此提出再審，並聲明：鈞院105年度重訴字第100號確定判決廢棄；再審被告在前審之訴駁回；前審及再審訴訟費用由再審被告負擔。
二、再審被告辯稱：㈠對原確定判決有「當事人於訴訟未經合法代理」之再審事由
，不爭執。惟系爭契約乃於105年3月2日簽立，故該契約縱係由江岳霖與再審被告簽訂，仍非無效。
㈡系爭契約，雖名為土地買賣預約書，但買賣坪數、價金、繳
納價款、移轉登記期限等均經明確約定，非但並無將來訂立買賣本約之約定，且在第3條以下，均為雙方照所訂契約履行之約定，自屬本約而非預約。惟該契約所附解除條件即若有派下員主張優先承買，契約即失效，此見契約中其他約定事項、即明，況契約備註就此已寫明105年4月6日解除條件（主張優先權）不成就，契約確定有效成立，而當時再審原告仍未完成管理人解任向公所備查之程序，契約更是有效成立。嗣江岳霖縱經解職，但再審被告乃一外人，且在105年6月21日江岳霖也尚在執行職務，尤其所有權狀、同意書等文件齊全，故至少也有民法第169條表見代理之適用。再者，再審原告法定代理人在105年10月5日存證信函要求「就尾款文交付對象應該是本祭祀公業管理人江坤龍」，且江坤龍也接管公業在第一銀行00000000000號帳戶，其中新台幣（下同）2千萬元乃本案買賣價金，故即有承認效力。
㈢再審原告雖抗辯系爭契約不得對抗優先購買權人，惟其並未
具體主張有何派下員主張優先購買權，又系爭土地為再審原告全體派下員公同共有，依土地法第34條之1第5項準用同條前4項之規定，派下員於系爭土地處分時雖有優先購買權，惟並未如同法第104條第2項後段規定出賣人未通知優先承買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，則再審原告於本案中援引土地法第104條第2項後段，容有誤會。
㈣本件買賣時再審原告派下員共79人，有45人書面同意，並有
印鑑證明，而依105年6月21日員林市公所函說明二可知，派下員於105年6月時有86人，45人書面同意亦已過半數，已符合公業規約第11條過半數書面同意之規定，因此再審原告應將系爭土地移轉予再審被告。再審被告送地政登記遭退件，乃因再審原告異議管理人解任，而非未過半數同意。另再審原告爭執派下員江芳勝等所出具之同意書係103年間書立；江水傳所出具之同意書係於105年5月2日書立；江永芳、江永欣、江淑貞係於105年5月書立，非簽訂買賣契約時所書立…等語，主張該同意書無效。惟再審原告欲處分系爭土地係於103年間即有提議，自斯時起依規約徵求派下員同意書，事屬當然，況同意並不以行為時同意為限，即包含事前同意跟事後追認均非法所不許，且亦可依民法第118、170條規定透過承認補正其效力。
㈤再審原告已收到2千多萬元價金，且至少2千萬元已在管理人
江坤龍掌控中，若契約不成立也要返還價金，但迄今不但不移轉土地，價金也不返還，只因其間內鬥，對再審被告不公平等語置辯，並聲明：再審原告應於再審被告給付尾款795萬元同時，將系爭土地所有權移轉登記與原告。
三、法院之判斷：㈠按當事人於訴訟未經合法代理者，得以再審之訴，對於確定
終局判決聲明不服，民事訴訟法第496條第1項第5款定有明文。再審原告主張原確定判決有「當事人於訴訟未經合法代理」之情事，有臺灣高等法院臺中分院106年度上字第358號民事確定判決可稽，且為再審被告所不爭執，堪予認定。從而，再審原告提起本件再審之訴，指摘原確定判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應予准許，爰判決如主文第1項所示。
㈡再審原告辯稱前管理人江岳霖簽訂之系爭契約對再審原告不
生效力云云，再審被告則主張系爭契約並非預約而係本約，已於105年3月2日簽立並生效等語。按當事人訂立之契約，究為本約或係預約，應就當事人之意思定之，當事人之意思不明或有爭執時，應通觀契約全體內容是否包含契約之要素，及得否依所訂之契約即可履行而無須另訂本約等情形決定之（最高法院85年度台上字第2396號判決意旨參照）。經查，系爭契約書之封面雖有「預定不動產買賣契約書」字樣，惟證人即訂立系爭契約之地政士 呂季霖 到庭結證稱：買賣雙方就買賣條件都已達成共識；寫「預定」兩字是因為要通知派下員行使優先購買權；通知後派下員不優先購買，這契約就變成正式契約；不會另訂正式買賣契約等語甚詳，是足認系爭契約於105年3月2日訂立時即為本約，買賣已成立生效，否則如何通知派下員依相同條件優先購買？不能僅憑契約上有「預定」二字，遽認係買賣預約。而105年3月2日當時，江岳霖仍為再審原告之合法管理人（依卷內祭祀公業江廷寶管理人解任同意書，派下員立同意書日期為105年3月20日或之後），其代表再審原告訂立之系爭契約為有效，再審原告應受拘束，其上開所辯非為可採。
㈢再審原告又辯稱前管理人江岳霖未經派下員合法授權處分系
爭土地云云，惟此為再審被告所否認，再審被告並提出派下員出具之「祭祀公業江廷寶土地處分出賣同意書」及印鑑證明為證。經查，祭祀公業江廷寶管理暨組織規約第11條規定：本公業不動產之處分，得經派下員三分之二以上出席，出席派下人數四分之三以上同意決議或經全部派下現員過半數以上書面同意處分之。查再審被告提出之派下員書面同意書共45份，已超過再審原告派下現員（原79人後增至86人）之半數。再審原告雖辯稱上開書面有買賣契約成立後始取得同意書（1人）、立同意書之日期未記載或不完整（5人）、立同意書之日期塗改未註明增刪字數（29人）等瑕疵，惟按事前同意或事後追認之效力相同，部分派下員立同意書後死亡，其繼承人事後又出具同意書追認，此並不影響同意書之效力；另雖有部分同意書未記載日期或記載不完整或日期塗改未記載增刪字數，惟同意書依規約或法律，並未要求應按照如何之格式書立，縱有上開情形，亦不能憑此否定同意書之效力。況且，立同意書之派下員，於辦理所有權移轉登記前，均有提出最近印鑑證明配合辦理移轉登記程序，亦足認派下員出具之書面同意書確係其真意而有效。是再審原告上開所辯，亦非可採。
㈣再審原告又辯稱本件買賣未依法通知派下員優先購買云云，
惟此為再審被告所否認，並提出公業江廷寶派下全員105年4月3日開會通知單為證。經查，再審被告提出之開會通知單，已載明買賣之條件及派下員行使優先購買權之事宜，不論該日是否成功召開派下員大會及派下員是否出席，均不影響通知行使優先購買權之效力。再者，本件迄今並無不同意處分系爭土地之派下員表示行使優先購買權，再審原告上開所辯，亦非有據。
㈤綜上，系爭契約係合法有效。從而，再審被告本於買賣關係
，請求再審原告應於再審被告給付795萬元尾款同時，將系爭土地所有權移轉登記予再審被告，為有理由，應予准許，爰判決如主文第2項所示。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及舉證，經審酌與判決結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。
五、據上論結，本件再審之訴為有理由，依民事訴訟法第505條、第499條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國107年7月4日
民事第一庭法官施錫揮以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年7月4日
書記官黃當易