裁判字號：臺灣高等法院臺南分院99年上字第182號民事判決
裁判日期：民國100年08月02日
裁判案由：債務不履行損害賠償
臺灣高等法院臺南分院民事判決99年度上字第182號上訴人 羅祖棣 訴訟代理人 趙培皓 律師被上訴人 吳濱 和訴訟代理人 張啟祥 律師上列當事人間請求債務不履行損害賠償事件，上訴人對於中華民國99年7月19日臺灣臺南地方法院第一審判決（98年度訴字第1518號）提起上訴，本院於100年7月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於駁回上訴人後開第二項請求，及訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應給付上訴人新台幣肆拾捌萬伍仟玖佰玖拾陸元，及自民國九十八年十二月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
其餘上訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔八分之一，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊為建屋所需，於民國（下同）97年5月7日與被上訴人就其所有如附表所示九筆土地簽訂不動產買賣契約，約定買賣總價新台幣（下同）634萬6千元，伊已全數給付予被上訴人，惟被上訴人於簽約時，僅告知其中如附表編號1～3所示三筆土地係現有巷道，其餘如附表編號4～9所示六筆土地（面積共137.47平方公尺，約41.5846坪，下稱系爭土地），被上訴人並未告知係現有巷道，伊亦不知此情，簽約後伊向台南市政府申請建築執照時，始發現系爭土地亦屬現有巷道，無法供建築使用。被上訴人於訂約時既已明知伊購買系爭土地係為建築使用，且系爭土地之成交價格（每坪129,854元7角），亦較該區域其他建築用地市價為高，足認兩造簽約時已就系爭土地係供建築使用確認無誤，應屬契約預定效用，今系爭土地既不具備依通常交易觀念及依當事人之約定，買賣標的物所應具備之價值、效用或品質，顯有物之瑕疵，每坪價值減少95,331元，則系爭土地價值共計減少3,964,301元，爰依物之瑕疵擔保法律關係，請求被上訴人如數返還，並加給自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息等語【原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，聲明求為判決：原判決廢棄，被上訴人應給付上訴人3,964,301元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行等語。被上訴人則求為判決：上訴駁回】。
二、被上訴人則以：上訴人購買如附表所示九筆土地時，曾申請土地謄本及都市計畫土地使用分區證明書，且被上訴人早在訂約前一月，即交付相關土地所有權狀之不動產資料影本供上訴人審閱，上訴人有一個月的時間審閱該土地之相關狀況，契約中更明確載明：「廢道費用由甲方（即被上訴人）負擔」等語，簽約後，上訴人亦向被上訴人請求廢道費用，顯見上訴人早已知悉系爭土地存有其所稱之瑕疵，被上訴人自不負物之瑕疵擔保責任；況系爭土地現已合併為台南市○○區○○段○○○號土地，其屬「住四」住宅區，仍可供建築使用，顯無上訴人所稱「無法供建築使用」之情形；另依建築法規，土地不可能百分之百供興建房屋使用，上訴人於其自己之建築線申請書圖，已明知系爭所稱現有巷道面積小於其所興建住宅需留設空地面積，詎仍主張物之瑕疵，更屬無理由等語，資為抗辯。
三、下列事實為兩造所不爭，並有不動產買賣契約書、土地登記謄本、台南市政府函可參，應堪信為真實：
（一）上訴人於97年5月7日，就附表所示九筆土地與被上訴人簽訂不動產買賣契約，約定總價為634萬6千元，每坪價金129,854元7角，被上訴人已收取全部價金完畢，並於簽約時，告知上訴人如附表編號1～3所示三筆土地係現有巷道。
（二）如附表所示九筆土地，現已合併登記為台南市○○區○○段○○○號土地，屬「住四」住宅區土地。
（三）兩造就附表所示九筆土地之買賣、契約書擬定及土地過戶等相關事宜，係由上訴人所指定之土地代書 蔡育錡 辦理。
四、茲上訴人主張：被上訴人出售之土地，其中系爭六筆土地屬現有巷道，無法供建築使用，伊應得對被上訴人主張物之瑕疵擔保責任，請求返還價金等情，既為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯，則本件自應審究：被上訴人就系爭土地買賣是否應負物之瑕疵擔保責任？如應負物之瑕疵擔保責任，上訴人得請求返還之數額為若干？經查：
（一）依據兩造不爭執事項㈠，上訴人主張：兩造於97年5月7日，就被上訴人所有如附表所示九筆土地簽訂不動產買賣契約書，約定買賣總價634萬6千元，平均每坪價金129,854元7角，被上訴人已收取全部價金完畢，並於簽約時，告知 伊如 附表編號1～3所示三筆土地係現有巷道等語，應堪信為真實。
（二）上訴人復主張：系爭六筆土地（如附表編號4～9所示，面積共137.47平方公尺，約41.5846坪），於98年1月10日合併為台南市○○區○○段○○○號土地前，原均屬台南市建築管理自治條例第4條第1項第2款所稱之「現有巷道」，該「現有巷道」不得為建築使用等情，亦據上訴人提出台南市政府99年3月15日函、土地登記謄本為證（見原審卷94頁、12～13頁），並經本院函詢台南市政府，經該府函覆稱：系爭土地為「現有巷道」，依規定不得建築使用等語無訛（見本院卷52頁），堪信屬實。被上訴人空言辯稱：系爭土地現可供建築使用，並無「無法供建築使用」之情形云云，顯與事實不符，所辯不足採信。
（三）經原審訊問證人即負責擬定本件土地買賣契約並辦理過戶事宜之代書蔡育錡，到庭證稱：「（問：當時買系爭土地要做什麼？）要蓋房屋」、「（問：有無確認土地全部可以蓋房屋？）沒有確認全部，只有說要蓋房屋所以來買這塊土地」、「（問：是否知道原告買土地是要蓋房屋？）知道，原告於簽約時有討論到買土地是要蓋房屋，所以被告知道」、「（問：就你瞭解系爭土地成交價格，與該區域的建築用地的市價行情比較，是否相符或較高較低？）較高」、「（問：有無聽過被告瞭解系爭土地有土地供道路使用？）沒有」等語（見原審卷60～61頁），依其上開證言，堪信上訴人主張：伊係以略高於該區域建築用地市價之價格，向被上訴人購買系爭土地，且於買賣過程中，被上訴人亦知悉伊購買系爭土地，係欲供建築房屋使用，然被上訴人從未告知伊系爭土地係屬「現有巷道」等情屬實。
（四）被上訴人雖辯稱：上訴人於購買本件土地前，曾申請土地謄本及使用分區證明，伊並於簽約前一月，交付相關土地資料供上訴人審閱，兩造買賣契約中更已明確載明：「廢道費用由甲方（即被上訴人）負擔」等語，足見上訴人早已知悉系爭土地係屬「現有巷道」，依民法第355條第1項規定，伊無庸負物之瑕疵擔保責任云云。惟查：
①上訴人於購買本件土地前，縱曾申請調閱土地謄本及
使用分區證明，被上訴人並曾於契約簽訂前一月，交付相關土地資料供上訴人審閱，上開資料既均未明載系爭土地係屬「現有巷道」等資訊，自難以此遽認上訴人早已知悉系爭土地係屬「現有巷道」。
②依據兩造不爭執事項㈠，被上訴人於簽約時，既曾告
知上訴人如附表編號1～3所示三筆土地係現有巷道，則兩造買賣契約中載明：「廢道費用由甲方（即被上訴人）負擔」等語，應僅對於附表編號1～3所示三筆土地所為之相關記載，仍難以此遽認上訴人早已知悉系爭六筆土地亦屬「現有巷道」。
③經本院委請 洪振剛 估價師就系爭土地於交易時之合理
價格為鑑定，認為系爭土地不可供建築使用，於97年5月7日買賣時之合理價格，應為每坪91,000元，有鑑定報告可稽，乃上訴人於上開時地，竟願意以每坪129,854元7角之高價（此為兩造所不爭，見兩造不爭執事項㈠），向被上訴人購買系爭土地，復參酌證人蔡育錡上開證述，堪信上訴人係以略高於該區域建築用地市價之價格，向被上訴人購買系爭土地，則被上訴人主張：伊於簽訂本件買賣契約時，完全不知系爭土地係屬「現有巷道」，不得供建築使用等情，應堪採信。被上訴人辯稱：上訴人早已知悉系爭土地係屬「現有巷道」云云，要無可採。
（五）按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵」，民法第354條第1項前段定有明文。又「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金」，亦為同法第359條前段所明定。再按買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之，換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年台簡上字第10號判例要旨參照）。上訴人係於完全不知系爭土地係屬「現有巷道」，不得供建築使用之情況下，以略高於該區域建築用地市價之價格，向被上訴人購買系爭土地，已如前述，堪認兩造於訂立本件買賣契約時，就系爭土地可供建築使用一節，係約定為買賣標的物之通常效用或契約預定效用。今系爭土地既不具備該通常效用或契約預定效用，依上說明，上訴人主張：被上訴人應負物之瑕疵擔保責任，伊得請求減少價金，在應減少之範圍內，被上訴人應返還減少之價金，自屬有據。
（六）至於上訴人所得請求返還之數額部分，爰審酌：①系爭土地面積共計137.47平方公尺（見附表編號4～9
所載，約為41.5846坪），而兩造就系爭土地所約定之買價，係按每坪129,854元7角計算，此為兩造所不爭（見兩造不爭執事項㈠），故兩造就系爭土地原所約定之買價為5,399,956元（000000.7元×41.5846≒0000000元，元以下四捨五入）。
②至於系爭土地因是否「可供建築使用」而生之價差部
分，經本院委請洪振剛估價師就系爭土地於交易時之合理價格為鑑定，認為：系爭土地「倘不可供建築使用」，於97年5月7日買賣時之合理價格，應為每坪91,000元；「倘可供建築使用」，於97年5月7日買賣時之合理價格，應為每坪100,000元，有鑑定報告可稽。按上開鑑定，係不動產估價師洪振剛依據比準地價，參考里鄰環境、交通情況、公共設施、人口因素、經濟效益後所計算得出，應屬公正客觀，堪予憑採。
③依上開鑑定結果，系爭土地是否「可供建築使用」，
其所影響之合理交易價格差額，應為9%【(100,000－91,000)／100,000＝9%】。準此，因系爭土地非可供建築使用，上訴人所得請求被上訴人返還之價金，應為485,996元（0000000元×9%≒485996元，元以下四捨五入）。
（七）末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任，給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴，或依督促程式送達支付命令，與催告有同一之效力，民法第229條第1、2項分別定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，亦為同法第233條第1項及第203條所明定。本件上訴人請求被上訴人給付之金額，並未定有給付之期限，則上訴人請求加給自起訴狀繕本送達翌日即98年12月12日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，自屬有理由。
五、從而，上訴人本於物之瑕疵擔保法律關係，請求被上訴人給付485,996元，及自98年12月12日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。就上訴人請求應准許部分，原審遽予駁回上訴人之請求，自有未洽，上訴人就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將此部分廢棄改判如
主文第二項所示。至於逾上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無違誤，上訴人此部分之上訴，為無理由，應予駁回。又本件命被上訴人給付部分，未逾150萬元，被上訴人就其敗訴部分，不得聲明不服，是該部分於本判決宣示後即確定，無就該部分諭知假執行之必要，爰駁回上訴人有關假執行宣告之請求。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊或防禦方法並所提舉證資料，經本院斟酌後，認均不生影響本院所為上開論斷，自無再予逐一審論之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。中華民國100年8月2日
民事第四庭審判長法官吳上康
法官陳珍如法官王金龍上為正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
被上訴人不得上訴。
中華民國100年8月5日
書記官李梅菊【附註】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。
┌──────────────────────────────────┐│附表：99年度上字第182號│├─┬───────────────┬─┬────┬────┬────┤│編│土地坐落│地│面積││││├───┬────┬──┬───┤├────┤權利範圍│備考││號│縣市○鄉鎮市區○段│地號│目│平方公尺│││├─┼───┼────┼──┼───┼─┼────┼────┼────┤│1│台南市│中西區│頂美│174之4│養│2.38│全部││├─┼───┼────┼──┼───┼─┼────┼────┼────┤│2│台南市│中西區│頂美│262之3│養│19.48│全部││├─┼───┼────┼──┼───┼─┼────┼────┼────┤│3│台南市│中西區│頂美│322之1│雜│2.23│全部││├─┼───┼────┼──┼───┼─┼────┼────┼────┤│4│台南市│中西區│頂美│174之5│養│5.09│全部││├─┼───┼────┼──┼───┼─┼────┼────┼────┤│5│台南市│中西區│頂美│174之7│養│3.99│全部││├─┼───┼────┼──┼───┼─┼────┼────┼────┤│6│台南市│中西區│頂美│262之5│養│14.10│全部││├─┼───┼────┼──┼───┼─┼────┼────┼────┤│7│台南市│中西區│頂美│262之7│養│22.86│全部││├─┼───┼────┼──┼───┼─┼────┼────┼────┤│8│台南市│中西區│頂美│322│雜│89.18│全部││├─┼───┼────┼──┼───┼─┼────┼────┼────┤│9│台南市│中西區│頂美│322之2│雜│2.25│全部││└─┴───┴────┴──┴───┴─┴────┴────┴────┘