桃園簡易庭98年度桃簡字第783號民事判決

臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　　98年度桃簡字第783號
原　　　告　乙○○
被　　　告　甲○○○
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於中華民國98年8月4
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼桃園縣○○鎮○○路○段○○○號之房屋，騰
空遷讓返還原告，及應給付原告新臺幣捌萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此
限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款分別定有明
文。經查，本件原告起訴原請求被告應將門牌號碼桃園縣○
○鎮○○路○段○○○號之房屋遷讓返還予原告；嗣於本院審
理時，又將訴之聲明追加被告應給付原告欠繳租金新臺幣（
下同）120,000元。關於原告上開追加部分，核係屬請求之
基礎事實同一，均就兩造間上開房屋之租賃關係有所主張，
且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸前開規定，應予准
許。
二、原告方面：兩造於民國96年12月25日簽訂房屋租賃契約書（
下稱系爭租賃契約書），約定原告將桃園縣○○鎮○○段內
柵小段54-18地號之空地（下稱系爭土地）及坐落其上門牌
號碼桃園縣○○鎮○○路○段○○○號之房屋（下稱系爭房屋
）出租與被告、租賃期間自97年1月1日起至101年8月30
日止、每月租金20,000元，須於每月5日前交付1個月份之
租金，及應給付押租金20,000元。詎被告自97年7月起，即
未依約繳納，而被告所給付之押租金，已用於抵償租賃期間
內積欠之水電費，被告積欠之租金，已達2期以上，嗣經原
告於97年10月7日發函催告其於期限內給付租金，被告仍拒
為給付，故原告再以97年12月29日存證信函催告於98年1月
10日終止租賃契約。故本件租賃契約既已終止，原告自得請
求被告遷讓返還租賃物即系爭房屋，並依租賃之法律關係，
請求被告應給付自97年7月至12月之租金120,000元（共計
6個月，計算式：20,000元x6=120,000元），並聲明：被告
應將系爭房屋遷讓返還與原告，及應給付原告120,000元。
三、被告方面：對原告所主張積欠租金之月份及將押租金抵償水
電費之部分不爭執，惟抗辯伊於承租系爭土地及房屋後，即
有訴外人 李德榮 主張其為系爭土地之所有人，並向本院起訴
請求拆屋還地，案經本院調解成立，足見被告就系爭房屋已
無法繼續使用收益，故主張依民法第435條、第436條之規
定，請求每月租金應減少10,000元。
四、原告主張被告積欠6個月租金，並以押租金抵償被告於租賃
期間內未繳納水電費之事實，業據其提出系爭租賃契約書及
存證信函等件為證，經核無訛，復為被告所不爭執，則原告
此部分之主張，自堪信為真實。茲就原告之各項請求，說明
如下：
（一）返還租賃物之請求部分：按稱租賃者，謂當事人約定，一
方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約；承租人
於租賃關係終止後，應返還租賃物；承租人租金支付有遲
延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承
租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為
房屋者，遲延租金之總額，非達2個月之租額，不得依前
項之規定，終止契約，民法第421條第1項、第455條及
第440條第1項、第2項前段分別定有明文。本件原告主
張被告所積欠之租金已顯逾2個月之租額，原告乃以97年
10月7日存證信函函告被告應給付租金，否則即將終止契
約，詎被告置之不理，原告又以97年12月29日存證信函催
告終止租約。準此，租賃契約既經終止，被告依民法第45
5條之規定，負有返還租賃物之義務，則原告請求被告應
將系爭房屋遷讓返還予原告，即為有據，應予准許。
（二）積欠租金之請求部分：按承租人應依約定日期，支付租金
，民法第439條前段定有明文。本件兩造既已約定租金額
度及各期租金之給付日期，而被告未依約按時給付，迄今
尚積欠原告6個月之租金，已認定如前，是原告自得請求
被告給付積欠之租金。惟按租賃關係存續中，因不可歸責
於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅
失之部分，請求減少租金；前條規定，於承租人因第三人
就租賃物主張權利，致不能為約定之使用、收益者準用之
，民法第435條第1項、第436條分別定有明文。經查，
本件被告主張其雖向原告租賃系爭土地與房屋，然因於租
賃期間內之98年4月間，系爭土地之真正所有人李德榮起
訴請求其拆屋還地，且前於97年5、6月份起即因李德榮
不斷向其催討返還系爭土地，不勝其擾，因而於97年5、
6月間即未再就租賃物為使用收益（詳98年8月4日言詞
辯論筆錄第2頁）。此等事實，原告大致不爭執，僅主張
被告應係自97年9月份起未就租賃物為使用收益；而訴外
人李德榮確向被告提起拆屋還地之訴訟，並與被告於98年
5月22日於本院調解成立，調解內容為：被告應於98年8
月31日將系爭土地上鐵皮屋內之裝潢自行拆除等情，業據
本院依職權調閱本院98年度移調字第27號卷宗及卷內調解
筆錄核閱屬實，堪信為真。故應認被告自97年9月起即因
第三人就租賃物主張權利，不能就系爭房屋及土地為使用
、收益，合於民法第436條之規定，而準用同法第435條
第1項之結果，被告主張每月租金減少10,000元，衡諸租
賃關係中兩造各自利益與租金額度，應屬允當。惟由兩造
陳述，僅能認定被告無法為使用收益乃自97年9月起，故
應僅准許減少其就97年9月起至同年12月間之應付租金。
故原告得請求被告應給付之租金應為80,000元（【20,000
元─10,000元】4+20,000元2=80,000元），逾此範圍
之請求，即非有理。
五、綜上所述，原告本於租賃之法律關係，請求被告應將系爭房
屋騰空遷讓返還原告，及應給付原告80,000元，為有理由，
應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。又本件
係依民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之
判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告
假執行。
六、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法
第436條第2項、第79條、第389條第1項第3款，判決如
主文。
中　　華　　民　　國　　98　　年　　8　　月　　18　　日
桃園簡易庭法官楊晴翔
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中　　華　　民　　國　　98　　年　　8　　月　　18　　日
書記官劉致芬