裁判字號：臺灣士林地方法院103年重訴字第393號民事判決
裁判日期：民國105年07月14日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣士林地方法院民事判決103年度重訴字第393號原告力麒建設股份有限公司法定代理人 郭淑珍 訴訟代理人 葉大殷 律師
黃世芳 律師複代理人 黃齡巧 律師被告 尤美華
黃一中 共同訴訟代理人 張顥璞 律師
李永然 律師 簡嘉宏 律師上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國105年6月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；民事訴訟法第255條第1項第2、3款分別定有明文。本件原告起訴時聲明請求：㈠被告應將坐落於臺北市○○區○○段0○段0000000地號土地（下分稱系爭170及17
1地號土地，與後述同小段172地號土地合稱系爭土地）上門牌號碼為臺北市○○區○○○路○段○○○巷○○○號建物拆除（詳細位置及面積以實測為準），並將所占用土地騰空後返還予全體共有人。㈡被告應將坐落於系爭170及172地號土地上門牌號碼為臺北市○○區○○○路○段○○○號房屋（下稱系爭275號建物）拆除（詳細位置及面積以實測為準），並將所占用土地騰空後返還予全體共有人。㈢願供擔保，請准宣告假執行。嗣經本院囑託臺北市士林地政事務所現場測量原告主張地上物占用土地面積後，原告除追加請求被告給付相當於租金之不當得利外，並經歷次變更及減縮應受判決事項之聲明，而將訴之聲明變更為：㈠被告應將坐落於系爭170及171地號土地上之臺北市○○區○○○路○段○○○巷○號左側建物（下稱系爭1號左側建物，與前述系爭27
5號建物合稱系爭建物）所占用如附圖所示D1、面積為59.36平方公尺及D2、面積為13.09平方公尺之部分予以拆除，並將所占用土地騰空返還原告及其他全體共有人。㈡被告應將坐落於系爭170及172地號土地上之系爭275號建物所占用如附圖所示C1、面積為10.29平方公尺及C2、面積為4平方公尺之部分予以拆除，並將所占用土地騰空返還原告及其他全體共有人。㈢被告應給付原告新臺幣（下同）203萬8,
402元，並自追加訴之聲明狀繕本送達翌日起至返還上開土地日止，按月給付原告3萬7,081元。㈣願供擔保，請准宣告假執行（本院卷㈠第300頁、卷㈡第103頁背面）。經核，原告就前揭訴之聲明所為之變更及追加請求相當於租金之不當得利，於變更前後所主張之基礎事實相同，均係本於無權占有之法律關係，請求被告拆除系爭建物後返還占用之土地予原告及其他全體共有人，僅係依地政機關測量之結果，而對於請求之對象、請求拆除地上物並返還土地之位置、面積及相當於租金之不當得利數額有所調整，訴訟資料均可相互援用，所為應受判決事項聲明之變更，核與上揭法條規定相符，在程序上應予准許。
二、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止；民事訴訟法第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，同法第170條、第175條第1項分別定有明文。查被告黃一中係民國00年0月00日出生，其法定代理人原為被告尤美華，嗣於訴訟進行中，被告黃一中已成年（即104年8月25日），且具狀聲明承受訴訟（本院卷㈡第23、32頁），於法核無不合，應予准許。
貳、實體部分
一、原告起訴主張：㈠原告為系爭系爭土地共有人之一，被告雖亦為系爭土地之共
有人，然被告使用系爭土地特定部分仍需經其他共有人同意，非謂被告持分系爭土地，即有任意使用收益全部或一部土地之權利。被告無合法占用權源逕於系爭土地上搭蓋系爭1號左側建物及系爭275號建物，是原告自得依民法第767條第1項前段、中段及第821條之規定，請求被告拆除系爭建物後，將其所占用之土地騰空後返還予原告及其他全體共有人。被告固辯稱系爭土地共有人未曾對系爭建物有任何異議或干涉，而有默示分管協議存在云云。然系爭土地共有人對於被告占用特定部分逕為使用、收益單純之沉默，不得據此認定為默示之意思表示，遑論為默示之分管協議，被告應舉證證明系爭土地共有人確有同意被告使用特定部分之協議存在。又被告無權占用原告共有系爭土地，無法律上原因受有使用系爭土地之利益，自屬獲得相當於租金之不當得利，並因而致原告受有相當於租金之損害，原告自得請求被告償還相當於租金之不當得利，並主張依系爭170、171及172地號土地99年1月之申報現值即分別為每平方公尺5萬2,640元、4萬4,080元及7萬1,600元，依年息百分之10及占用面積計算被告應給付原告之不當得利。
㈡觀諸臺北市政府於58年12月間所繪製之士林區地形圖，僅有
臺北市○○○路○段0000000路○000巷0號建物（下稱1號建物），而該建物左、右兩側並無被告所興建之系爭1號左側建物及右側之系爭275號建物。又1號建物（即臺北市○○區○○段0○段00000○號建物）之構造為土磚造，臺北市○○區○○○路○段○○○巷○○號建物（即臺北市○○區○○段○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○號）之構造為土造或土磚造，惟系爭1號左側建物則為磚造，倘系爭1號左側建物真如被告所述係於民國前30年興建完成，為何無同該時期興建之10040等建號建物有土造之痕跡，且全為磚造。況民國前30年係臺北城建城時期，僅有城堡、城牆等建築物方才使用紅磚作為建材，一般民房甚少有磚造之情形，參酌鄰近10040等建號建物僅有泥土之構造，顯見被告主張系爭1號左側建物於民國前30年興建完成，實為臨訟杜撰之詞。再比對67年、80年及103年間之航照圖亦可得知，80年間系爭1號左側建物之範圍與67年時大不相同，顯見系爭1號左側建物係於67年至80年間擴建之建物，則被告稱係於民國前30年完成，毫無可採。又系爭1號左側建物與1號建物並非共用牆壁，二幢建物間尚有防火通道存在，是被告主張系爭1號左側建物，係與1號建物同時興建，並共用牆壁云云，並非事實。
㈢又臺北市稅捐稽徵處103年12月3日北市稽士林甲字第0000
0000000號函載明：「本市○○區○○○路○段○○○號，房屋稅籍編號…該房屋稅義務人尤美華、 黃一中君 ，…課稅面積62平方公尺，課稅經歷年數21年。」等語，可知系爭275號建物係於82年間始建造完成並申報稅籍。復依104年4月20日現場勘驗筆錄之記載：「四、如本院卷第208頁編號5號房屋目前為空屋，建材均為裝潢所覆蔽，肉眼無法判斷建材。五、編號16、18、19房屋均為一層樓磚造平房，其中16號房屋已倒塌，18號房屋上有石綿瓦屋頂，為閩南式建築，19號房屋現場僅可見磚造水泥塗牆之牆壁，上方已為樹木及爬籐樹木所覆蓋。六、被告在場稱18號房屋為被告祖先宗祠。七、編號4號房屋為一層樓磚造石綿瓦屋頂一層樓平房。
上開可判斷為磚造之房屋除編號18號房屋從建築形式上判斷年代較為久遠外，其餘磚造房屋從磚的材質上判斷，大約為前後期建造。」等語，堪認除編號18號房屋（即臺北市○○區○○○路○○○巷○○號）為最原始之建物外，其餘建物均為土地共有人或第三人未經其餘共有人同意所擅自逐漸向外擴建者，應均為無權占有土地之違章建物。
㈣訴之聲明：
⒈被告應將坐落於系爭170及171地號土地上之系爭1號左
側建物所占用如附圖所示D1、面積為59.36平方公尺及D2、面積為13.09平方公尺之部分予以拆除，並將所占用土地騰空返還原告及其他全體共有人。
⒉被告應將坐落於系爭170及172地號土地上之系爭275號
建物所占用如附圖所示C1、面積為10.29平方公尺及C2、面積為4平方公尺之部分予以拆除，並將所占用土地騰空返還原告及其他全體共有人。
⒊被告應給付原告203萬8,402元，並自追加訴之聲明狀繕
本送達翌日起至返還上開土地日止，按月給付原告3萬7,
081元。⒋願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告所共有之系爭170地號土地（權利範圍各為60分之1）
、系爭171地號土地（權利範圍各為70分之1）、系爭172地號土地（權利範圍各為60分之1）原係由被告尤美華之公公即訴外人 黃阿樹 於47年12月30日繼承取得，嗣由被告尤美華之夫即訴外人 黃健銘 於94年3月21日以買賣為原因取得系爭土地，而黃健銘於99年1月12日死亡後，再由被告取得其應有部分。系爭土地上已辦理建物所有權第一次登記之6棟建物即臺北市○○區○○段1小段10018、10040、10041、10042、10043、10044建號等建物（下稱已登記之6棟建物），其建築完成日期分別為民國5年、民國前30年、民國前30年、民國前30年、民國15年、民國前30年，顯見各該建物興建至今，均已歷時久遠。系爭土地上其他建物雖未辦理建物所有權第一次登記，然多與已登記之6棟建物有共用牆壁之情，亦有37年、48年及67年間之航照圖可稽，足證各該建物與已登記之6棟建物為同時期興建，且其興建日期皆發生在民國前或民國初年，距今已逾百年。系爭土地原為被告祖先建造四合院祖厝，雖經分房繼承致與親戚共有土地所有權，但共有人間均依所繼承之建物分管各該特定部分之共有土地，系爭建物雖未經建物所有權第一次登記，然屬舊有合法建築，被告均定期繳納房屋稅；系爭建物現雖老舊，但仍足以遮風蔽雨，且為祖先開基散葉之地，對被告甚具有人文傳承之意涵。系爭建物於系爭土地上因已坐落百年，且歷來土地共有人均無異議，對於其他共有人占有系爭土地之使用、管理，均未予干涉，對於坐落於系爭土地上之各該建物使用人之管領方式互相同意、容忍等情，歷時百年有餘，足徵系爭土地之共有人就其土地之使用、管理已具有分管之一致意思。縱各共有人間未有明示分管協議，惟渠等本於誠信相互同意分管系爭土地，系爭土地之共有人間顯有默示分管協議之存在，亦足明系爭建物並非無權占有系爭土地。
㈡原告自95年起為土地開發計畫而陸續向系爭土地之其他共有
人（包括訴外人 邱柏洲 、 邱蘇玉霜 、力麗企業股份有限公司、 黃徐灶 、 黃敏惠 、 黃琮 聖、黃琮、 黃玉田 等人）購買土地持分及建物，並自96年間開始有計畫的辦理包括系爭土地在內之都市更新案，此有原告公司寄送予被告之「擬訂臺北市○○區○○段○○段○○○號等18筆土地都市更新事業計畫暨權利變換案公聽會開會通知」可證。身為地主之被告尤美華亦同意配合原告辦理都市更新事宜，並與之進行多次協商。詎僅因被告尤美華對合建條件之看法與原告未臻一致，原告為先發制人乃提起本件訴訟而主張系爭建物乃被告無權占用系爭土地所搭蓋，企圖削弱被告之談判籌碼，並剝奪被告所有之系爭建物日後因拆除可得享有之補償權利，誠令被告倍感錯愕且無所適從。又原告公司乃專業之建設公司，對於擬訂計畫、整合土地、辦理權利變換等都市更新計畫事宜經驗老練，在購買系爭土地前勢必已做好完整之產權及使用狀況調查，自應深知系爭土地之共有人間有分管協議之存在，故原告受讓系爭土地應有部分後，仍應受前揭分管協議之拘束。
㈢系爭建物係建築於民國前30年，為實施建築管理前（即士林
區都市計畫發布實施日59年7月4日前）建造之建物，本得依土地登記規則第79條第3項規定檢具相關文件後申請辦理建物登記，然系爭土地之原共有人黃阿樹及黃健銘因不明瞭相關法令，而未於取得系爭土地及建物時，即行辦理建物所有權第一次登記，且系爭土地雖因繼承及買賣導致共有人迭有變更，惟各該共有人均遵循前手對於系爭土地之使用、管理方式，故原共有人黃健銘並未慮及即時辦理建物所有權第一次登記之必要性。原告於95年起即為達整合、開發土地之目的，陸續向系爭土地其他共有人購買持分，自無可能出具土地使用同意書予被告辦理系爭建物所有權第一次登記，導致被告因不諳建商整合土地伎倆而面臨將喪失居所之龐大訴訟壓力。原告於101至102年間買受已登記之6棟建物（除臺北市○○區○○段0○段00000○號建物權利範圍為2分之1外，其餘5棟建物權利範圍均為全部）。原告亦有計畫地逐一買受系爭土地上其他未辦理建物登記之房屋。是縱認系爭土地共有人間無分管協議存在，惟原告僅為系爭土地共有人之一，卻於系爭土地上坐擁十數棟建物，而為逼退被告藉以獲得有利之談判籌碼，對被告提起拆屋還地之訴，此舉顯與誠信原則有違，而屬權利濫用之行為。
㈣又按建築房屋之基地租金，依土地法第105條準用同法第97
條規定，以不超過土地申報總價額年息百分之10為限，而該條所謂之土地價額，依土地法施行法第25條、土地法第148條、平均地權條例第16條等規定，係以土地所有權人依法所申報之地價為其法定地價，如土地所有權人未於公告期間申報地價者，則以公告地價百分之80為其申報地價，故計算土地申報總價額之基礎，應以土地所有權人依法申報之地價為準。縱認被告前揭主張為無理由，惟原告漏未將其所有之持份比例納入計算，原告請求被告給付相當於租金之不當得利之主張顯然於法無據等語置辯，並聲明：⒈原告之訴駁回；⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、不爭執事項：㈠系爭土地為兩造共有。
㈡系爭1號左側建物坐落於系爭170及171地號土地；系爭27
5號建物坐落於系爭170、172地號土地上。占有位置及面積如附圖所示。
四、得心證之理由：㈠系爭1號左側建物部分：
⒈按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所
有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（參照最高法院85年度台上字第1120號裁判）。
⒉次按所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事
，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示（參照最高法院21年上字第1598號及29年上字第
762號判例意旨）。經查：⑴證人 黃明智 到庭證述：系爭土地是祖先留下來的土地，
一代傳一代，長輩說誰分到哪一塊地就在那邊蓋房子，住在房子內。系爭土地上現有之房屋如鈞院卷㈠第208頁所示。系爭土地中間是祖厝，附近住的都是我的親戚。我聽奶奶說祖厝是17或18世蓋的，我是21世子孫，印象中系爭土地都是住16世從中國大陸來台灣祖先的子孫等語（本院卷㈡第7-11頁）。另證人 莊有福 亦到庭稱：
我從小就在系爭土地旁出生，一直住到現在。系爭土地上當初以大廳為主，因為子孫變多，一排一排的房子慢慢蓋出來，也不曾聽說過黃家子孫有人計較誰不能在系爭土地上蓋房子。系爭1號左側建物從我有印象以來就是被告尤美華的的公公黃阿樹居住等語（本院卷㈡第11-15頁）。另查，系爭土地及系爭土地上如本院卷㈠第
208頁所示有保存登記之建物，於第一次登記時，均確登記為黃姓之所有權人等情，有異動索引資料等件在卷足憑（本院卷㈠第67-147頁）。綜以系爭1號左側建物與系爭1號建物相鄰，而系爭1號建物自47年12月30日即由黃阿樹等三人因繼承而取得等情，亦有異動索引資料在卷可憑（本院卷㈠第140頁）。系爭1號左側建物既係相鄰於系爭1號建物， 黃玉樹 亦曾為系爭1號建物共有人之一，且證人黃明智亦證述：系爭1號房屋附近是住黃阿樹三兄弟，可以透過其他房子相通至公廳等語相符。系爭土地上之公廳（即本院卷㈠第208頁編號18房屋），為閩南式建築，有勘驗測量筆錄1份在卷可佐（本院卷㈠第227頁）。另依卷內空照圖，亦明顯可見系爭土地中間乃以公廳朝前方空地為主興建一座三合院，該三合院並自後方及兩翼延續綿延興建房屋，而形成典型之三合院聚落等情（本院卷㈠第290-291頁），均與證人黃明智、莊有福所述相符。本件綜合系爭土地與其上有保存登記之建物，於第一次登記時，均確登記為黃姓之所有權人。系爭土地上之房屋依航照圖所示，均與該處 黃氏 宗親公廳相連成一典型之三合院聚落，系爭土地上房屋之現狀及被告之直系尊親屬黃阿樹及其子孫長久之居住事實復與證人黃明智、莊有福證述情節相符。因認上開 黃氏宗 親特定人間之特別情事，依一般社會之通念，可認為有使黃阿樹及其子孫長久占有使用系爭1號左側建物所坐落之系爭土地特定部分之一定意思表示者，而得謂為默示之意思表示。綜上，被告辯以系爭土地之共有人間有默示分管協議之存在，堪以採信。從而，被告抗辯就有事實上處分權之系爭1號左側建物合法占有系爭170及171地號土地上如附圖所示D1及D2部分，即屬有據。原告主張系爭土地共有人對於被告占用特定部分為使用、收益單純之沉默云云，尚難採憑。⑵原告固主張比對67年、80年及103年間之航照圖，80年
間系爭1號左側建物之範圍與67年時大不相同，顯見系爭1號左側建物係於67年至80年間擴建之建物云云，然據原告提出67年、80年及103年之航照圖三紙（本院卷㈠第290-292頁），均因畫質因素而難以辨認系爭1號左側房屋之位置，況原告復於航照圖上標註，更無法予以確認。且本院依上所述認定系爭土地之共有人間有默示分管協議之存在，與系爭1號左側建物何時興建，尚屬無涉。原告主張系爭1號左側建物係於67年至80年間擴建之建物，無論是否真實，均難為有利原告之認定。
㈡系爭275號建物部分：
⒈按「房屋稅納稅義務人，並非必為房屋所有人，繳納房屋
稅之收據，亦非即為房屋所有權之證明（最高法院40年台上字第126號判例參照），本件上訴人提出之房屋稅收據上關於系爭房屋之納稅義務人之記載，雖變更為上訴人名義，仍不足據以證明上訴人即為系爭房屋之所有人。」（最高法院70年台上字第3760號判例要旨參照）。房屋之拆除，為一種事實上之處分行為，是未經辦理所有權第一次登記之房屋，須有事實上之處分權者，始得予以拆除。未辦建物所有權第一次登記之建物，須出資之原始建造人始能取得所有權。是以現占有人必直接或輾轉自原始建造人處受讓該房屋，始得認其有事實上處分權（最高法院97年度台上字第2158號判決參照）。
⒉證人莊有福到庭證述：系爭275號建物是中山北路拓寬時
才蓋的，是黃阿樹的二哥蓋的。我不知道是何人出資，但我有看到黃阿樹的二哥在現場施工，因為他以前就是做水泥，會蓋房子。後來黃阿樹的女兒在那邊賣花等語（本院卷㈡第13頁背面）。佐以證人莊有福證述其從小出生在現戶籍地，一直居住到現在等語，且依證人莊有福所繪製之戶籍地，確與系爭275號建物相近（本院卷㈠第208頁）。是證人莊有福長年居住於系爭275號建物附近，對系爭
275號建物興建始末情節，應知之甚稔，其證述內容即堪以採信。再者，證人莊有福到庭另證稱：與系爭275號建物毗鄰之系爭1號建物為黃阿樹的二哥蓋的，黃阿樹的二哥也住過，後來黃阿樹二哥的女兒在該處開雜貨店，之後換黃阿樹二哥的小兒子住等語。依證人莊有福到庭證述之內容，系爭275號建物及系爭1號建物均為黃阿樹二哥所興建，且有保存登記之系爭1號建物自47年12月30日雖由黃阿樹等三人因繼承而取得，然黃阿樹於90年1月8日以贈與為原因，將系爭1號建物移轉登記與 黃秋根 等情，亦有異動索引資料在卷足徵（本院卷㈠第140頁、第142頁）。故綜合系爭275號建物與系爭1號建物之興建情形、使用情形及黃阿樹將系爭1號建物以贈與為原因移轉登記與黃秋根等情，均難認黃阿樹為出資之原始建造人，且亦無事實足資認定被告有何直接或輾轉自原始建造人處受讓系爭1號建物，難認其有何事實上處分權存在。自未足僅因系爭1號建物稅籍資料登記被告為納稅義務人而驟認被告事實上處分權存在。
⒊至證人黃明智雖證述：系爭275號建物為黃阿樹蓋的，也
是黃阿樹居住使用云云。然查：證人黃明智所居住之處，與系爭275號建物所在位置，乃分屬系爭土地之東北角與西南隅，相去甚遠（本院卷㈠208頁），證人黃明智亦自承二處依走路路程即需費時15分鐘之遙。反之證人莊有福長年居住於系爭275號建物之對街處（本院卷㈠208頁），就系爭275號建物之興建情形及使用情形，相較於證人黃明智自屬更為清晰，因認證人黃明智此部分所為證述，尚未足認定被告之事實上處分權是否存在。
五、綜上所述，系爭1號左側建物因默示之分管契約合法占有系爭170及171地號土地上如附圖所示D1及D2部分。此外，原告就被告是否為系爭275號建物之事實上處分權人亦未舉證以實其說。從而，原告主張被告應將坐落於系爭170及171地號土地上之系爭1號左側建物所占用如附圖所示D1及D2部分予以拆除；及被告應將坐落於系爭170、172地號土地上之系爭275號建物所占用如附圖所示C1及C2部分予以拆除，並均將所占用土地騰空返還原告及其他全體共有人。並請求被告返還占有上開土地之不當得利暨法定遲延利息，均屬無據，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核與本件判決結果不生影響，爰不予一一論述。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國105年7月14日
民事第三庭法官黃莉莉以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中華民國105年7月15日
書記官林郁菁