裁判字號：臺灣新北地方法院105年訴字第2685號民事判決
裁判日期：民國106年03月28日
裁判案由：給付違約金
臺灣新北地方法院民事判決105年度訴字第2685號原告 周芳如 訴訟代理人 羅一順 律師被告 陳冠 因訴訟代理人 朱武信 上列當事人間請求給付違約金事件，經本院於民國106年2月21日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新台幣參拾萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔2/3；其餘由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以新台幣參拾萬元供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
（一）民國104年12月29日被告將其所有門牌號碼為新北市○○區○○路0段000號9樓房屋及所坐落基地（下稱系爭房地），以總價新台幣（下同）860萬元出售予原告，雙方並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），原告於簽約日同時已給付簽約款86萬元。
（二）迨105年年初第2期付款日時，原告接獲貸款銀行通知，並調取系爭房地登記謄本，始知系爭房地經訴外人 吳俊德 向本院聲請假處分，於105年1月18日以新北院霞105司執全字第41號函辦理假處分登記在案，系爭房地已無法順利過戶。
（三）原告於105年2月2日以存證信函通知被告文到10日內排除系爭房地之上開假處分登記，因被告未排除上開假處分之權利瑕疵，亦無任何回覆，原告遂於105年2月22日再通知被告排除該瑕疵，否則原告即依法及系爭契約之約定，解除系爭契約，並請求相關違約之損害賠償。
（四）被告始終未能排除上開假處分登記，履行移轉產權契約義務，系爭契約因可歸責於被告而給付不能，原告僅能寄發存證信函通知被告依系爭契約第12條第1項之約定解除系爭契約，並依同條第3項之約定，請求被告應於解約日即105年2月22日起10日內交付原收款項計算之懲罰性違約金予原告。而原告於締約當日簽發票面金額合計為86萬元之本票2紙，其後亦已將86萬元匯入雙方合意之兆豐國際商業銀行中和分行履約保證專戶內，可知原告行使解除系爭契約時依約已給付之款項為86萬元，故被告應給付原告懲罰性違約金86萬元。為此，爰依系爭契約及民法第226條第1項、第256條之規定提起本件訴訟等語。
（五）聲明：被告應給付原告86萬元。
二、被告則以：
（一）伊為改善經濟狀況而出售系爭房地，有誠意將系爭房地出售予原告，而將系爭房地之所有資料（含產權等）交付有巢式房屋三峽學勤加盟店之仲介即訴外人 李柏志 ，為公開出售系爭房地。
（二）因仲介李柏志將本件系爭房地買賣洩漏予訴外人吳俊德，遭吳俊德聲請假處分，並對被告提起105年度訴字第738號所有權移轉登記訴訟，該105年度訴字第738號移轉系爭房地訴訟，業經本院106年1月20日判決駁回吳俊德之訴在案，原告請求之違約金過高等語資為抗辯。並求為駁回原告之訴。
三、原告主張被告將其所有系爭房地以860萬元出售予原告，雙方簽訂系爭契約，原告於簽約日同時已給付簽約款86萬元，迨105年年初第2期付款日時，原告始知系爭房地經訴外人吳俊德向本院聲請假處分，於105年1月18日辦理假處分登記在案，其於105年2月2日通知被告排除上開假處分登記，因被告未能排除假處分，遂於105年2月22日再通知被告排除該瑕疵，否則原告即解除系爭契約，並請求相關違約之損害賠償等情，為被告所不爭執，並有系爭契約、系爭房地登記謄本、本票影本等附卷可稽，此部分原告主張之事實，應屬真實可採。惟原告另主張系爭契約因可歸責於被告而給付不能，原告得依爭契約第12條第1項之約定解除契約，並依同條第3項之約定、民法第226條第1項、第256條之規定，請求被告給付原收款項86萬元計算之懲罰性違約金等情，則為被告所爭執，並以上開情詞置辯。從而本件兩造爭執要旨，厥為：
①原告主張契約可歸責於被告而給付不能，因而單方解約，有無理由。
②原告主張被告應給付86萬元計算之懲罰性違約金，是否正當。
四、原告主張契約可歸責於被告而給付不能，因而單方解約，有無理由：
（一）按所謂給付不能，係指在給付期或債務人得為給付之時期有不能給付之情形而言，若在此等時期，給付已屬不能，則不問其為永久不能抑一時不能，皆當然發生給付不能之效果，縱債務人嗣後回復為可能給付，亦無從變更此已發生之法定效果（參照最高法院80年度台上字第1894號裁判意旨）。又民法上所謂給付不能，係指依社會觀念其給付已屬不能者而言，亦即債務人所負之債務不能實現，已無從依債務本旨為給付之意，如房屋毀損、滅失或另出租他人並交付使用，無從依租賃契約交付承租人使用；或買賣之物法令禁止交易，而無法交付等是（參照最高法院96年度台上字第1963號裁判意旨）。
（二）原告主張兩造於104年12月29日訂立系爭買賣契約，原告已付訂金86萬元，約定被告應於105年2月19日交付移轉系爭房地，惟系爭房地於105年1月18日經本院囑託地政機關辦理假處分登記，此為被告不爭執之事實。參照土地登記規則第141條「土地經辦理查封、假扣押、假處分、暫時處分、破產登記或因法院裁定而為清算登記後，未為塗銷前，登記機關應停止與其權利有關之新登記」規定，登記機關既應停止與其權利有關之新登記，顯可見兩造系爭契約約定105年2月19日交付移轉系爭房地，因上開假處分限制登記，而不能依約履行權利移轉之新登記，本件被告履約義務處於給付不能之狀態。
（三）按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。又債權人於有第226條之情形時，得解除契約。民法第226條第1項、第256條分別定有明文。又系爭契約第12條第1項亦約定為按契約條款規定履行即為違約，經催告不履行時，他方得逕行解約。依上所述假處分限制登記情事，可認為原告所述該情事之發生可歸責於被告屬實，故本件原告主張其得依給付不能規定，單方行使解除契約權利，於法無違。又原告所提105年2月2日以存證信函通知被告文到10日內排除系爭房地之上開假處分登記，復於105年2月22日再通知被告排除該瑕疵，否則原告即解除系爭契約等情，亦為被告所不爭執，從而原告主張系爭契約已單方解除失效，為可採信。
五、原告主張被告應給付86萬元計算之懲罰性違約金，是否正當：
（一）按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。民法所定違約金有兩種，一為以預定債務不履行之損害賠償額為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人僅得就原來之給付或違約金擇一請求；二為以強制債務之履行為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人除得請求違約金外，並得請求原來之給付。而當事人所約定之違約金究屬何性質，應依當事人之意思定之，倘當事人未約定，則視為以預定債務不履行之損害賠償額為目的，此觀民法第250條第2項之規定自明（最高法院86年度台上字第3397號判決意旨參照）。又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條亦有明定。而違約金是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，並應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益，以為斟酌之標準（最高法院79年台上字第1915號、51年台上字第19號判例意旨參照）。查系爭契約第12條第3項記載「……並於解約日起十日內另交付原所收款項計算之金額予甲方（按指原告），以為違約損害賠償。」等語之文義，並未記載該違約金係屬懲罰性質，揆諸前揭規定及說明，上開契約第12條第3項約定自屬損害賠償總額預定性之違約金無疑。本院審酌原告因被告未能依約於105年2月19日交付移轉系爭房地，且迄本件訴訟繫屬時，系爭房地限制登記仍未塗銷，原告當受有依預定計畫未能置產之損失。然衡以近年來國內整體經濟景氣非佳，且105年起北部地區房市疲弱、房價凍漲等一切情狀，認原告請求被告給付所收款項86萬元計算之違約金額，尚屬過高，應酌減為30萬元為適當，逾此範圍之請求，則難認相當。
六、綜上，原告本於上開原因事實，依系爭契約及民法第226條第1項、第256條之規定，請求被告給付原告30萬元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
七、本院所命被告應給付原告之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，應依職權就原告勝訴部分，宣告准許原告得為假執行，並依職權酌定被告提供相當擔保金額，為免假執行之宣告。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中華民國106年3月28日
民事第三庭法官陳財旺以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費中華民國106年3月28日
書記官林君縈