裁判字號：臺灣嘉義地方法院107年訴字第63號民事判決
裁判日期：民國107年05月30日
裁判案由：核定租金等
臺灣嘉義地方法院民事判決107年度訴字第63號原告 楊郁辰 訴訟代理人 林威融 律師
翁千惠 律師被告 楊淑珍 訴訟代理人 嚴天琮 律師複代理人 劉育辰 律師上列當事人間請求核定租金等事件，經本院於民國107年5月18日言詞辯論終結，判決如下：
主文核定被告占用原告所有坐落嘉義市○段○○段○○○○號土地上如附圖即嘉義市地政事務所民國一○七年三月三十一日土地複丈成果圖所示編號A部分，自民國一○二年二月七日起至一○四年十二月三十一日止，每月應付租金為新台幣玖仟陸佰零肆元；自民國一○五年一月一日起，每月應付租金為新台幣壹萬零玖佰柒拾陸元。
被告應給付原告新台幣伍拾玖萬柒仟玖佰陸拾參元，及自民國一○七年一月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；並自民國一○七年一月一日起至返還前開土地之日止，按月給付原告新台幣壹萬零玖佰柒拾陸元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔百分之四十五，餘由被告負擔。
本判決第二項原告以新台幣拾玖萬玖仟參佰貳拾壹元為被告供擔保後得假執行，但被告以新臺幣伍拾玖萬柒仟玖佰陸拾參元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴原聲明為：「1.核定被告占有原告所有坐落嘉義市○段○○段○○○○號土地（下稱系爭土地），自民國（下同）102年2月7日起至104年12月31日止，每月應付租金為新臺幣（下同）18,013元；自105年1月1日起，每月應付租金為20,587元。2.被告應給付原告1,121,541元；並自107年1月1日起至返還前開土地之日止，按月給付原告20,587元。3.訴訟費用由被告負擔。4.原告願供擔保請准宣告假執行。」嗣於107年2月9日具狀變更聲明為：「1.核定被告占有原告所有之系爭土地，自102年2月7日起至104年12月31日止，每月應付租金為18,013元；自105年1月1日起，每月應付租金為20,587元。2.被告應給付原告1,121,541元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；並自107年1月1日起至返還前開土地之日止，按月給付原告20,587元。3.訴訟費用由被告負擔。4.原告願供擔保請准宣告假執行。」，復經本院至現場測量增建部分面積後，原告乃於民國107年5月1日具狀更正聲明為：「1.核定被告占有原告所有系爭土地如嘉義市地政事務所107年3月31日土地複丈成果圖(下稱附圖)所示編號A、B、C部分，自102年2月7日起至104年12月31日止，每月應付租金為17,733元；自105年1月1日起，每月應付租金為20,267元。2.被告應給付原告1,104,108元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；並自107年1月1日起至返還前開土地之日止，按月給付原告20,267元。3.訴訟費用由被告負擔。4.原告願供擔保請准宣告假執行。」。是核原告所為，係屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，揆諸前開條文規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）系爭土地原係訴外人 楊福懷 （原告之祖父及被告之父）所有，其上建物即門牌號碼嘉義市○○路○○○○○○○號房屋（下稱系爭房屋）係由訴外人楊福懷於65年1月27日出資建造（當時未辦建物所有權第一次登記）。嗣訴外人楊福懷先於80年6月12日將系爭建物贈與被告（被告於94年2月16日辦理建物所有權第一次登記為嘉義市○段○○段○○○○○號），後於102年2月7日將系爭土地贈與原告。因系爭土地及其上系爭房屋原同屬楊福懷所有，而先後分別讓與兩造，是依民法第425條之1第1項之規定，兩造間自102年2月7日起就系爭土地有法定租賃關係存在。是原告本於法定租賃關係，依民法第425條之1第2項之規定請求法院核定租金，並請求被告給付租金。
（二）系爭土地坐落於嘉義市○○路，介於北門街與長榮街之間，鄰近檜意森活村、國立嘉義大學附設實驗國民小學、國立嘉義大學林森校區、嘉義市立文化中心、長榮公園、嘉義市政府前北側廣場公園、家樂福北門店、秀泰影城等，交通便利，生活機能優良，地處市○○○○○段，且被告使用系爭房屋經營吉祥旅社，屬營業用途，依最高法院68年台上字第3071號判例意旨以觀，系爭土地租金應以申報地價年息百分之10為適當。又系爭房屋含增建部分占有系爭土地如附圖所示編號A、B、C部分，面積共190平方公尺，且編號A、B、C部分均為80年間系爭房屋贈與移轉予被告時即已存在，亦不可能分離使用，參諸最高法院102年度台上字第1508號判決意旨，應屬推定租賃範圍，應一併計算租金，就租金計算方式分述如下：
1.系爭土地之申報地價自102年1月起至104年12月止為每平方公尺11,200元，自105年1月起為每平方公尺12,800元。
故自102年2月7日起至104年12月31日止，每月租金應為17,733元【計算式：11,200×190×10％÷12=17,733元，元以下四捨五入】；自105年1月1日起，每月租金應為20,267元【計算式：12,800×190×10％÷12=20,267元，元以下四捨五入】。
2.依上開租金數額，原告請求被告給付102年2月7日起至106年12月31日止（其中102年2月7日起至104年12月31日止共34個月又25天；105年1月1日起至106年12月31日止共24個月）應付之租金為1,104,108元【計算式：17,733×(34+25/30)+(20,267×24)=1,104,108元，元以下四捨五入】，並自107年1月1日起至返還系爭土地之日止，按月給付租金20,267元。
（三）對被告抗辯所為之陳述：
1.自原告取得土地所有權之日起，兩造間即已存在推定租賃關係，故原告得請求之租金範圍，應自原告取得土地所有權之日起算，迭有實務判決見解可證，被告辯稱原告不得請求本案起訴前之租金數額云云，實無足採。
2.原告否認訴外人楊福懷將系爭房屋贈予被告後，訴外人楊福懷與被告間有成立使用借貸關係，蓋訴外人楊福懷生前未曾向被告收取土地租金，其原因或許是因為系爭房屋實際上是由訴外人楊福懷及證人 楊淑莉 經營旅館使用，所以訴外人楊福懷不會另外再向被告收取土地租金，惟不能據此反推有使用借貸關係，更何況證人楊淑莉證述，被告父母親也曾經想要向被告收回系爭房屋，更不可能有無償提供被告使用系爭土地的意思，故兩造間仍有推定租賃關係存在；退步言，縱使訴外人楊福懷與被告間曾經有使用借貸關係，基於債權相對性，亦不拘束原告。
3.民法第425條之1關於推定租賃之規定，是在處理房屋及土地之間之利用關係，系爭房屋的所有權移轉給被告之後，被告就具有處分以及使用收益的法律上權利，至於被告是要自用或者要無償提供他人使用，或者要開放讓所有家屬可以進入祭拜，都無礙於系爭房屋與土地之間成立推定租賃關係，只要被告的系爭房子有占用原告的土地，就應該給付租金，至於被告自己有否使用房屋或提供給他人使用，是兩件事情。就法律關係而言，兩造之間就系爭土地存在推定租賃關係，並不礙於兩造同時分別將系爭房屋及土地提供給被告父親使用。
4.被告對於訴外人楊福懷將系爭土地贈與原告乙事，曾向嘉義地方法院檢察署提出偽造文書告訴，惟經不起訴且再議駁回確定。另被告曾於本院106年度訴字第200號拆屋還地民事案件中主張兩造間為推定租賃關係。
（四）並聲明：
1.核定被告占有原告系爭土地如附圖所示編號A、B、C部分，自102年2月7日起至104年12月31日止，每月應付租金為17,733元，自105年1月1日起，每月應付租金為20,267元。
2.被告應給付原告1,104,108元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；並自107年1月1日起至返還前開土地之日止，按月給付原告20,267元。
3.訴訟費用由被告負擔。
4.原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）兩造間應為使用借貸關係，非租賃關係：
1.按最高法院48年台上字第1457號民事判例謂：土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。而民法於88年4月公布新增第425條之1規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之」，乃將前揭判例所揭示之法理具體化，並採為實體法之內容。前揭新增條文施行前，土地及房屋原同屬一人，僅將房屋讓與他人，致與土地異其所有時，應依上開判例意旨，推定土地所有權人默許房屋受讓人繼續使用土地，至其間之法律關係，亦應推定為租賃(參照臺灣高等法院105年度上易字第382號民事判決)。所謂推定，並無擬制效力，自得由法律上利害關係人提出反證以推翻之(最高法院51年台上字第1732號判例參照)。是被告既否認與原告就系爭土地成立租賃關係，自得提出反證推翻之。
2.系爭土地及其上系爭房屋原均為訴外人楊福懷所有，訴外人楊福懷於80年間以贈與為由，將系爭房屋移轉登記予被告，並同意被告繼續使用系爭土地，未曾收取租金，當時訴外人楊福懷（地主）與被告(屋主)間就系爭土地有使用借貸關係；嗣於101年、102年以贈與為由，將系爭土地移轉登記予原告；原告與被告分別取得系爭土地及系爭房屋所有權，與民法第425條之1第1項所規範之情形相同，惟原告自102年受讓系爭土地時，即明知訴外人楊福懷無償讓被告使用系爭土地，有使用借貸關係存在，甚至到訴外人楊福懷死亡時，原告均未向被告請求租金，顯見原告取得系爭土地所有權後仍讓被告所有之系爭房屋無償使用系爭土地，原告與被告間並未成立租賃關係甚明。故原告以租賃關係向被告請求給付租金，實屬無據。
3.其次，本件原告及其母親 楊淑青 曾向被告提出拆屋還地訴訟(本院106年度訴字第200號民事判決)，經證人楊淑莉(楊郁辰之小阿姨、楊淑珍之妹)證稱：「(被告剛剛陳述原本用來繳納土增稅之稅金，後來改由姊妹三人共同分領50萬元之現金，有無此事？)有。所有的事情都是我經手的，過戶都是我跟我媽媽，來龍去脈我都知道，當時我媽媽真的是要把整個房子跟土地給我姐姐，當時因為人家說我爸爸名下只有這棟房子，所以根本不會被扣到稅，所以就說不要過戶，等以後再過戶，媽媽就說把土地增值稅分給大家。後來還是沒有過，是因為大姐有自耕農的身分，所以我們家又買了一筆2000多坪的地在台林街，因為那筆錢也是從我三信的帳戶轉出去，那筆農地是在被告的名下，後來我爸爸說那筆農地給大姐，旅館給楊郁辰，但是因為旅館的建物已經很早就過戶給被告，所以現在一直是這個狀況。」等語，足證當時在家族中之共識，被告為系爭房屋、土地之實質所有權人，當時系爭土地之所以未登記於被告名下係因土地增值稅高達新臺幣150萬元，原告母親、被告、楊淑莉商議與其上繳國庫，不如將父母已準備好待繳土地增值稅之現金朋分，各分得50萬元，待父母百年後，再將土地以繼承方式由被告取得。自民國80年移轉系爭房屋後，由被告父母持續經營旅社，收入歸父母所有，系爭房屋及土地無租賃關係存在。
4.再者，參照最高法院96年度台上字第1526號判決意旨可知，土地所有人於與他人訂立建屋之不定期使用借貸特約後，縱將其土地讓與第三人，依誠信原則之規定，並參照最高法院48年台上字第1065號判例及司法院釋字第349號解釋之意旨，該受讓土地之第三人(原告)若知悉已有使用借貸特約存在，其行使該土地所有權之物上請求權，即有違誠信原則而不得為之。
5.從實際使用情形，被告提供其房屋供父親無償使用，所以被告父親在使用房屋時，與土地的關係應該是屬於使用借貸的要件，第三人也就是原告在受讓系爭土地之時，就已經明知其上有被告的房屋存在，而且第三人是受贈自被告的父親，被告認為也會受讓使用借貸的法律關係，並非不拘束原告。
6.依照地政機關書面文件，訴外人楊福懷分別於101年12月18日、102年1月15日間將系爭土地移轉登記於原告名下，然訴外人楊福懷自97年間即遭診斷患有老年期癡呆症，病情每況愈下，需專人看護，至102年已失智嚴重，無法辨識人與事，亦無法為有效之意思表示。此部分被告雖對原告母親楊淑青提出偽造文書之告訴，惟遭嘉義地檢署不起訴確定。
（二）退步言，若仍認定有推定租賃之適用，則表示意見如下：
1.系爭房屋自80年間移轉登記與被告後，由被告父母使用，並興建相關增建部分，如附圖所示增建部分B、C不在當初移轉範圍內，且有獨立出入口(本院卷第164頁)，被告亦無使用增建部分之事實，此部分不應納入計算。就算有推定租賃之適用，範圍應該只限於A部分，然就A部分其中門牌號碼344號部分，係供俸祖先及父母牌位之用，全家族皆得進入祭拜，故此部分不應納入租金計算。
2.該地屬於商業活動沒落之舊街廓，而「檜意森活村」更是磁吸附近商業行為，觀光客活動範圍侷限於園區中，且傍晚5點即打烊，並未帶動當地街廓之商業活動，故原告依土地法第97條規定請求申報總價年息百分之10，顯屬過高，被告認為應以百分之3較為妥適。
3.另依民法第425條之1第2項規定，於租金數額協議不諧，原告必須經法院核定地租數額後，始得據以請求如數給付。本件原告並未舉證前已向被告請求給付租金或就系爭土地有地租協議不諧之事實，是原告主張得依法定租賃關係，逕請求被告給付租金部分，亦無理由。又，原告必須經法院核定租額後，始得據以請求，故原告請求本件起訴前之數額則屬無理由。
（三）並聲明：
1.原告之訴駁回。
2.訴訟費用由原告負擔。
3.如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、爭點事項：
（一）不爭執事項：
1.系爭建物及土地原係訴外人楊福懷所有，先後於80年6月12日及102年2月7日將系爭土地與建物讓與兩造。
2.訴外人楊福懷於105年11月5日過世。
3.原告所有之系爭土地上有被告之建物，原告曾對被告提起拆屋還地訴訟，經本院106年度訴字第200號判決原告敗訴確定。被告曾對原告及訴外人楊淑青提起偽造文書之告訴，業經不起訴處分且再議駁回確定。
（二）爭執事項：
1.被告所有之系爭房屋建物占有使用原告所有之系爭土地，是否符合民法第425條之1推定租賃關係？亦或是使用借貸關係？
2.原告請求被告給付租金是否有理由？如有，若干金額為適當？
三、得心證之理由：
（一）系爭房屋及土地原係訴外人楊福懷所有，先後於80年6月12日即102年2月7日將系爭土地與系爭建物分別讓與兩造，有嘉義市地政事務所檢送之異動證明、土地登記公務用謄本、建物登記公務用謄本與嘉義市政府財政稅務局函及檢送之房屋稅107年課稅明細表可稽（本院卷第57至71頁、第75至78頁），且原告之前否認被告之系爭房屋所有權及被告否認原告之系爭土地所有權，皆已敗訴確定，為兩造所不爭執之事實，則系爭土地為原告所有，系爭建物則為被告所有，該等事實已屬確立，先予敘明。
（二）按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。」民法第425條之1第1項定有明文。經查兩造之情形符合該條文之規定，則原告依據該規定請求法院核定租金及被告給付租金，應屬有據（法定租賃範圍及租金數額詳如後敘），被告雖辯稱訴外人楊福懷有默示成立使用借貸契約等詞，惟查被告並未提出與訴外人楊福懷成立使用借貸契約之證據，僅稱從未給付租金，應係成立使用借貸契約，且證人即兩造之妹楊淑莉到庭證稱房子過戶給被告之後，被告並沒有在使用，都是證人與父母親在那邊使用等情（本院卷第237頁），則在訴外人楊福懷於105年11月5日過世前既然自己使用，自無可能與被告成立使用借貸契約之餘地，被告該等辯稱並非可採。
（三）被告抗辯原告未向其提出協議租金之請求，自不得請求法院核定租金，亦不得請求被告給付租金等詞，經查被告於訴訟進行已否認有法定租賃關係存在等情，自無從要求原告就租金與被告協議，再按關於請求法院核定地租部分，其訴之性質為形成之訴；關於請求給付地租部分，其訴之性質為給付之訴，為達訴訟經濟目的，上訴人固非不得同時提起上開形成之訴及給付之訴，然必先經法院核定地租數額後，上訴人始得據以請求被上訴人如數給付（最高法院81年台上字第2847號裁判意旨參照），故原告以本訴請求法院先依民法第425條之1之規定決定租金標準，再請求被告給付租金，參諸前揭最高法院裁判意旨，及就兼顧訴訟經濟原則而言，自無不可，應認原告有權請求法院核定租金，並於核定後請求被告給付，被告此等抗辯並無理由。
（四）被告雖再辯稱其系爭建物如附圖B、C部分係父母增建，不在移轉範圍之內，如附圖A部分其中門牌號碼344號部分，係供俸祖先牌位，兩造均可使用，不應列入租金範圍等語，經查:
1.被告受贈之系爭房屋樓地板面積為118.58平方公尺，有前開之建物登記謄本可稽（本院卷第67頁），而附圖A之面積已達147平方公尺，顯然附圖B、C部分並非在贈與之範圍內，雖原告主張附圖B、C部分與A部分相連，且在贈與當時已存在，且不可分離使用，亦應一併計算租金等情，惟查附圖B、C部分雖與A部分相連，但有獨立出入口，有本院107年3月20日勘驗筆錄可憑（本院卷第164頁），無從認不可分離使用，且亦未在贈與之範圍內，該部分無從列入租金計算。
2.被告雖辯稱附圖A部分其中門牌號碼344號部分係供俸祖先牌位，兩造均可使用，不應列入租金範圍等語，惟查系爭房屋既贈與被告，被告要如何使用或交付他人使用，均不影響系爭房屋與系爭土地成立法定租賃關係，從而附圖A部分既在贈與範圍內，自應計算租金，被告該等抗辯，亦無足採。
（五）復按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，於租用基地建築房屋時亦有準用，土地法第105條、第97條第1項定有明文。經查系爭土地102年1月間及105年1月間申報地價分別為每平方公尺11,200元及12,800元，有土地登記第一類謄本足憑（本院卷第31、23頁），又系爭土地雖位於市區，惟所面臨之共和路僅為巷道，車流量非大，且系爭房屋老舊，現況未經營旅社等情，有相片可參（本院卷第187至192頁），則依系爭土地所處位置之經濟繁榮狀況及系爭房屋利用之情形，本院原告請求按年息10%計算，尚屬過高，應以按系爭土地申報地價年息7%計算較為適當。再查系爭房屋占用系爭土地面積為147平方公尺，有附圖可稽，資計算租金如下:
1.系爭土地之申報地價自102年1月起至104年12月止為每平方公尺11,200元，自105年1月起為每平方公尺12,800元。
故自102年2月7日起至104年12月31日止，每月租金應為9,604元【計算式：11,200×147×7％÷12=9,604元，以下四捨五入】；自105年1月1日起，每月租金應為10,976元【計算式：12,800×147×7％÷12=10,976元，元以下四捨五入】。
2.依上開租金數額，原告請求被告給付102年2月7日起至106年12月31日止（其中102年2月7日起至104年12月31日止共34個月又25天；105年1月1日起至106年12月31日止共24個月），應付之租金為597,963元【計算式：9,604×(34+25/30)+(10,976×24)=597,963元，元以下四捨五入】，並自107年1月1日起至返還系爭土地之日止，按月給付租金10,976元。
四、綜上所述，原告本於法定租賃關係，請求核定被告占有原告共有系爭土地上如附圖所示編號A部分即系爭房屋面積147平方公尺之土地，自102年2月7日起至104年12月31日止，每月應付租金為9,604元，自105年1月1日起，每月應付租金為10,976元。另被告應給付原告597,963元，及自起訴狀繕本送達翌日（按為107年1月15日）起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，另自107年1月1日起至占有終止日止，按月給付原告之租金為10,976元，應予准許，逾此範圍之請求，不應准許。
五、原告 陳明 願供擔保請求宣告假執行，爰就原告勝訴部分酌定相當金額准予之，又被告陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，經核合於法律規定，併酌定相當之擔保金額准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，即因訴之駁回而失所依附，應併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及證據調查，經核與本案之判斷不生影響，自勿庸一一審酌論列，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國107年5月30日
民事第一庭法官林芮伶以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀（須按對造人數提出繕本）並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由狀，並依上訴利益繳交第二審裁判費，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年5月30日
書記官邱法儒