臺灣南投地方法院99年度訴字第262號民事判決

裁判字號：臺灣南投地方法院99年訴字第262號民事判決

裁判日期：民國99年11月16日

裁判案由：給付報酬

臺灣南投地方法院民事判決99年度訴字第262號原告生活家不動產法定代理人 林聖良 被告 邱秀玲 上列當事人間請求給付報酬事件，本院於中華民國九十九年十月二十六日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣拾伍萬柒仟貳佰伍拾元，及自民國九十九年九月九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣柒仟叁佰玖拾肆元，由被告負擔四分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣拾伍萬柒仟貳佰伍拾元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、兩造聲明及陳述要旨：
一、原告方面：原告生活家不動產於民國九十九年四月八日與被告邱秀玲簽訂委託銷售契約書（以下簡稱為「系爭契約」），被告將其所有坐落南投縣○○鎮○○段○○○○○號土地（以下簡稱為「系爭土地」）委託原告銷售，委託期間自九十九年四月八日起至同年八月八日止，委託銷售總價款為新臺幣（下同）一千八百萬元，約定之報酬為實際成交價格之百分之四。原告於接受委託後，隨即尋找買主，並於九十九年五月二日尋得有意購買系爭土地之買主即訴外人 簡秋菊 ，原告與訴外人簡秋菊簽署不動產買賣斡旋／承諾契約書，訴外人簡秋菊並交付面額為五十萬元之支票一紙作為斡旋金。嗣與訴外人簡秋菊磋商後，訴外人簡秋菊於九十九年五月十九日同意以一千五百七十二萬五千元購買系爭土地，原告將買方同意以上開價格購買系爭土地通知被告，被告於九十九年五月十九日同意以同額價格出售系爭土地。詎原告通知被告履行買賣契約之權利及義務時，被告均藉故拖延，為此原告分別於九十九年六月四日、十五日以存證信函通知被告履約，熟料被告竟違反系爭契約第四條第二項約定，以存證信函要求簡秋菊應於同年月二十五日十一時許至被告所指定之處所即被告住處履約，原告嗣後誠意協調被告出面履行契約，被告均避不見面，致本件買賣無法成立。依系爭契約第六條約定：甲方（即被告）如有下列情形之一者，視為乙方（即原告）已完成仲介之義務，甲方應全額一次給付服務報酬予乙方：…
二、買買契約因第九條第二項而成立後，甲方反悔不賣或因可歸責於甲方之事由致無法簽訂買賣契約或無法繼續履行契約者，甲方應給付委託總價額百分之四予乙方。本件因被告反悔拒絕出面簽訂買賣契約，致無法完成買賣契約之簽定，本件被原告既已達成委託條件，嗣後被告反悔不願簽約及出售系爭土地，原告自得依契約約定，視為已完成仲介之義務，被告即有支付服務報酬即成交總價款百分之四即六十二萬九千元之義務。並聲明：㈠被告應給付原告六十二萬九千元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告方面：原告並未給予被告系爭契約之審閱期，且未將價款支付方式明載在系爭契約內，依消費者保護法第十一條之一、第十二條、第十六條規定，系爭契約無效。又九十九年五月十九日證人即原告之員工 溫伯棟 向被告表示已覓得買家，但希望被告能將價金調降為一千五百七十二萬五千元，被告表示同意降價為上開價格，但服務費應調降為實際交易價格百分之一，原告亦表同意，被告方在契約內容變更合意書上簽名回傳予原告。然此後原告即未再聯繫被告，復無任何資料予被告，經被告主動聯繫溫伯棟後，溫伯棟告知因買主出國而無資料可提供，詎料，原告即於九十九年六月四日以草屯郵局第二六六號存證信函通知被告表示買賣已經成立，但未提及付款方式及收有五十萬元支票等情，被告乃於九十九年六月二十一日以內湖江南郵局第一四九四號存證信函通知原告於九十九年六月二十五日簽約，並重申應以銀行支票支付價金，原告竟回函表示不同意，被告認為原告所指與買家簡秋菊之交易應非事實，就訴外人簡秋菊是否確實承買一節，應由原告負舉證責任，縱原告得以證明為真，然原告並未依約付款，交易條件亦不成立。並聲明：㈠駁回原告之訴；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
貳、兩造經本院整理並簡化爭點，其結果如下：
一、不爭執之事實：㈠系爭土地為被告所有，於九十九年四月八日與原告簽署委託
銷售契約書，約定以一千八百萬元之價格將系爭土地委託原告出售，約定之報酬，為實際成交價格之百分之四，委託期間自九十九年四月八日起至同年八月八日止。委託銷售契約書第六條約定：甲方（即被告）如有下列情形之一者，視為乙方（即原告）已完成仲介之義務，甲方應全額一次給付服務報酬予乙方：二、買買契約因第九條第二項而成立後，甲方反悔不賣或因可歸責於甲方之事由致無法簽訂買賣契約或無法繼續履行契約者，甲方應給付委託總價額百分之四予乙方。
㈡被告於九十九年五月十九日簽訂契約內容變更合意書，同意
系爭土地以一千五百七十二萬五千元出售，同時兩造同意報酬由原訂實際成交價格之百分之四調降為百分之一。
㈢訴外人簡秋菊於九十九年五月二日簽訂不動產買賣斡旋／承
諾契約書，以一千五百萬元之價格買受系爭土地，並簽發面額五十萬元、票載到期日九十九年五月三十一日之支票一紙予原告。嗣於九十九年五月十五日簽訂契約內容變更合意書，同意以一千五百七十二萬五千元之價格買受系爭土地。
㈣原告於九十九年六月四日以草屯郵局第二六六號存證信函通
知被告聯繫約定簽訂買賣契約日期、九十九年六月十五日以草屯郵局第二七五號存證信函通知被告於九十九年六月十八日十一時許至原告公司簽訂買賣契約，而被告於九十九年六月二十一日以內湖江南郵局第一四九九號存證信函通知原告於九十九年六月二十五日十一時許至被告住處完成買賣契約，原告復分別於九十九年六月二十四日、七月二十日以草屯郵局第二九０號、第三二０號存證信函通知被告於九十九年七月十日十四時許在原告公司及九十九年七月二十三日十四時許在被告住處簽訂買賣契約。
㈤被告與訴外人簡秋菊迄今均未就系爭土地訂立買賣契約。
二、兩造爭執之事項：㈠委託銷售契約是否因未予被告三天以上審閱期間，違反消費者保護法第十一條之一規定而無效。
㈡委託銷售契約第四條付款方式條款是否對被告顯失公平，依消費者保護法第十二條規定無效。
㈢本件原告得否依委託銷售契約第六條約定請求報酬？若得以請求，原告得請求之數額為何。
叁、法院得心證之理由：
一、原告主張與被告訂立系爭契約，被告將所有之系爭土地委託原告銷售，委託期間自九十九年四月八日起至同年八月八日止，委託銷售總價款為一千八百萬元；約定報酬為實際成交價格之百分之四。原告於委託銷售期間內，尋得有意購買系爭土地之買主即訴外人簡秋菊，原告與訴外人簡秋菊簽署「不動產買賣斡旋／承諾契約書」，訴外人簡秋菊並交付面額為五十萬元支票作為斡旋金。嗣訴外人簡秋菊於九十九年五月十五日同意以一千五百七十二萬五千元購買系爭土地，原告將買方同意以上開價格購買系爭土地通知被告，被告於同年月十九日同意以上開價格出售系爭土地，原告於九十九年六月四日以草屯郵局第二六六號存證信函通知被告聯繫約定簽訂買賣契約日期、九十九年六月十五日以草屯郵局第二七五號存證信函通知被告於九十九年六月十八日十一時許至原告公司簽訂買賣契約，而被告於九十九年六月二十一日以內湖江南郵局第一四九九號存證信函通知原告於九十九年六月二十五日十一時許至被告住處完成買賣契約，原告復分別於九十九年六月二十四日、七月二十日以草屯郵局第二九０號、第三二０號存證信函通知被告於九十九年七月十日十四時許在原告公司及九十九年七月二十三日十四時許在被告住處簽訂買賣契約，被告均未依約簽訂買賣契約等事實，業據其提出委託銷售契約書、不動產買賣斡旋／承諾契約書各一份、契約內容變更合意書二份及存證信函六份在卷可憑（見本院卷第六頁至第一六頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。
二、按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，該條款不構成契約之內容，消費者保護法第十一條之一第一項、第二項固定有明文。惟上開規定之立法目的，係在使消費者能充分瞭解契約之內容，避免消費者匆忙間不及瞭解其依契約所得主張之權利及應負之義務，致訂定顯失公平之契約而受有損害，僅於消費者因未於合理期間審閱某條款，始得主張該條款不構成契約之內容，非謂任何定型化契約均應給消費者三十天之審閱期間，亦非違反上開規定之契約即屬無效。經查，被告於九十九年四月八日簽訂系爭契約前，原告公司仲介人員溫伯棟於簽約前將契約寄送予被告，數日後，被告始將系爭契約簽名寄回予原告，契約一式二份，一份由被告收執等情，業據證人溫伯棟到庭證述綦詳（見本院卷第三八頁），且系爭契約書前言已敘明：「委託人（即賣方）簽訂本契約書前，已確實攜回詳閱三日以上，並充分瞭解本契約書及其附件之所有內容無誤」等語（見本院卷第六頁），縱令被告於簽約前並未確實審閱三天以上，然被告既持有契約一份得隨時查閱，復於簽約後之九十九年五月十九日簽訂契約內容變更合意書（檢本院卷第九頁），難認本件有何因被告未充分瞭解契約內容，以致造成不公平之情事，自堪信原告主張已給予相當時間供被告審閱之事實為可採。被告係南投草屯商職畢業，並曾有數年會計工作經驗，為其所自陳（見本院卷第四四頁），顯係具有相當學識及社會經驗之人，難認其對於買賣契約之條款文義缺乏認知之能力，而被告徒以其簽約前未審閱專任委託銷售契約書三日以上，主張系爭契約關於違約處理之約定應屬無效云云，殊無足取。
三、第按「定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：一、違反平等互惠原則者；二、條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者；三、契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者」，消費者保護法第十二條定有明文。復按「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立」，民法第一百五十三條有明文規定。本件被告既已簽訂委託銷售契約書，則契約條款之內容，如無違反強制或禁止之規定，或有上開顯失公平而無效之情形外，均有拘束契約雙方當事人之效力。經查，兩造簽訂之委託銷售契約書第四條關於付款方式及應備文件，載明依代書作業約定等語（見本院卷第六頁），難認有何對被告顯失公平之情，被告空言抗辯此為不確定方式，對其不公平，此一定型化違約條款無效云云，難謂有理。
四、查兩造簽訂之系爭契約第六條約定：甲方（即被告）如有下列情形之一者，視為乙方（即原告）已完成仲介之義務，甲方應全額一次給付服務報酬予乙方：二、買買契約因第九條第二項而成立後，甲方反悔不賣或因可歸責於甲方之事由致無法簽訂買賣契約或無法繼續履行契約者，甲方應給付委託總價額百分之四予乙方等語（見本院卷第六頁）。查系爭契約第六條條款名稱已明文為「違約罰則」，而觀諸該條各款內容，均係有關委託人違約致買賣契約無從因受託人之居間順利簽訂或依約履行之情形，該條款規範受託人仍得請求委託人支付與第五條第一項同額之百分之四服務報酬，核屬違約金之性質。查證人簡秋菊於九十九年五月二日簽訂不動產買賣斡旋／承諾契約書，並於九十九年五月十五日簽訂契約內容變更合意書，以一千五百七十二萬五千元之價格同意買受系爭土地，而被告亦於九十九年五月十九日同意以上開價格出售等情，業據證人溫伯棟於本院審理中證稱：簡秋菊有下要約，簡秋菊在九十九年五月二日簽訂不動產買賣斡旋／承諾契約書時，有開立一張面額五十萬元之支票，伊有將情形告知簡秋菊，本來簡秋菊是較低的價錢，後來被告口頭將售價降低到一千五百七十二萬五千元，簡秋菊提高到一千五百七十二萬五千元，兩人價錢相同，伊要求被告確定下來，被告在九十九年五月十九日將書面回傳至公司等語（見本院卷第三八頁）；證人簡秋菊於本院審理中證稱：伊於九十九年五月二日有委託原告仲介系爭土地買賣事宜，當時簽約時有簽發面額五十萬元之支票一紙作為系爭土地之定金，九十九年五月十五日伊有簽契約內容變更合意書，因為原告告訴伊被告要以一分地五百萬元之價格出售，伊便將價金提高為一千五百七十二萬五千元等語（見本院卷第四一頁），另有不動產買賣斡旋／承諾契約書一份及契約內容變更合意書二份附卷可參（見本院卷第七頁至第九頁）；又兩造所簽訂系爭契約第九條第二款：甲方承諾買方之要約條件或買方所提出之購買總價，付款方式及其他購屋條件已符合本契約之委託條件者，買賣契約即為成立之約定，本件原告已磋合被告與證人簡秋菊以契約內容變更合意書之價格即一千五百七十二萬五千元買賣系爭土地，然被告嗣後拒絕以契約內容變更合意書之價格與證人簡秋菊訂立買賣契約，被告既拒絕與之訂立不動產買賣契約，業已符合兩造所簽訂之系爭契約第九條第二款之約定，則原告依系爭契約第六條第二款約定請求被告給付違約金，本無不合。至被告辯稱原告未依系爭契約第八條約定於二十四小時內將要約書送至被告處，原告違約在先云云，惟查，依系爭契約第八條第五項約定，如買方簽立要約書，原告應於二十四小時內將該要約書轉交予被告，不得隱瞞或扣留等語，然原告前於九十九年五月二日收受簡秋菊交付面額五十萬元支票之定金後，隨即以電話通知被告上情，並經過多次磋商，簡秋菊於九十九年五月十五日同意以一千五百七十二萬五千元買受系爭土地，而被告亦於九十九年五月十九日願以同一價格出售，證人溫伯棟於九十九年五月二十一日再度與被告確認雙方買賣已成交，同時向被告表示待簡秋菊返國後即行簽訂買賣契約，被告亦表同意，復據證人溫伯棟於本院審理中證述明確（見本院卷第三九頁），原告於被告回傳契約內容變更合意書即九十九年五月十九日前，應已通知被告收受五十萬元定金一情，且被告於九十九年五月二十一日確認買賣成交之際，對於上情亦未表示任何異議，可認被告收受原告通知有關簡秋菊承買意願訊息之際，已同意原告以電話通知替代要約書之送達，被告自不得於反悔違約後執此抗辯。另被告辯稱：伊於九十九年六月二十一日以內湖江南郵局第一四九九號存證信函通知原告於九十九年六月二十五日十一時許至被告住處完成買賣契約，原告亦未依約前往簽約，其與簡秋菊之買賣契約並未成立，原告不得請求報酬云云，然系爭契約第九條第三項約定：買賣契約因本條第二項而成立後，甲方（即被告）應於七日內至乙方（即原告）指定處所與買方簽訂不動產買賣契約書等語（見本院卷第六頁），可知簽訂買賣契約之時間及地點應由原告指定，且由被告上開存證信函係於九十九年六月二十一日所寄出，其內容係要求原告及簡秋菊於上開存證信函寄出後之第四日即九十九年六月二十五日攜帶一千五百七十二萬五千元之臺灣銀行本票至被告住處完成簽約事宜，有上開存證信函一紙附卷可參（見本院卷第一二頁），被告上開四日內備妥一千五百七十二萬五千元之要求，與系爭契約約定不符，尚難以原告未於上開時、地配合簽訂買賣契約事宜有何違約之情，被告上開所辯，難以憑信。
五、被告抗辯其同意將出售價格調降為一千五百七十二萬五千元，但同時服務報酬亦由百分之四調降為百分之一等語，為原告所不爭執（見本院卷第三二頁），又原告受託銷售期間為四個月，自受託開始至被告拒絕履行為止，銷售期間約三個月，原告之銷售成本不大，其間原告並無成功仲介其他客戶出具斡旋金，於九十九年五月十五日經原告仲介人員說服證人簡秋菊買受價格為一千五百七十二萬五千元後，始由原告說服被告於九十九年五月十九日表示以同額願意出售，倘若原告成功磋合被告與簡秋菊履約，原告依系爭契約第五條約定所得請求之服務報酬本為成交總價百分之四，嗣經雙方合意變更為成交總價百分之一，是原告所得請求之數額亦僅為成交總價百分之一，而本件因被告嗣後拒絕履約，原告所受損害應非甚鉅等情，以及一般社會經濟狀況等一切情狀，認原告請求違約金之數額為成交總價一千五百七十二萬五千元之百分之四即六十二萬九千元成交總價顯屬過高，應以總價之百分之一即十五萬七千二百五十元，較屬適當，逾此金額部分，即不應准許。
六、末按，「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力」、「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息」，民法第二百二十九條第二項、第二百三十三條第一項前段亦分別有明文規定。從而，原告訴請被告給付十五萬七千二百五十元，及自起訴狀繕本送達翌日即九十九年九月九日起起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。逾此金額之請求為無理由，應予駁回。
七、又所命給付之金額或價額未逾五十萬元之判決，法院應依職權宣告假執行，民事訴訟法第三百八十九條第一項第五款定有明文。查原告 陳明 願供擔保，聲請宣告假執行，經核原告勝訴部分，依前揭法律規定本院應依職權宣告假執行，無必要再命原告供擔保始得假執行。至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。又被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行，爰酌定相當金額准許之。
八、本件判決基礎俱已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁之必要，併此敘明。
肆、訴訟費用之負擔：本件原告一部勝訴、一部敗訴，訴訟費用依民事訴訟法第七十九條，本院酌量情形，命兩造以比例分擔訴訟費用。
中華民國99年11月16日
臺灣南投地方法院民事第二庭
法官黃怡瑜以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國99年11月16日
書記官黃俊岳