裁判字號：臺灣彰化地方法院100年重訴字第128號民事判決
裁判日期：民國101年03月08日
裁判案由：返還價金
臺灣彰化地方法院民事判決100年度重訴字第128號原告 張周玉 訴訟代理人 陳隆 律師
蕭智元 律師複代理人 周軒毅 被告劉 趙阿密
劉清道 劉清輝 共同訴訟代理人 楊錫楨 律師複代理人 陳國偉 律師上列當事人間返還價金事件，本院於民國101年2月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告方面：
（一）主張與聲明：原告為購買可興建廠房之工業用地，於民國（下同）99年7月10日與被告簽訂土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），兩造約定被告出售座落彰化縣○○鎮○○○段273、275、262、264、274、263、272地號等七筆土地（下稱系爭土地），價金合計新臺幣（下同）37,589,000元，嗣因路地面積增加而經兩造合意調整總價金為35,989,000元（下稱系爭價金），被告並保證系爭土地使用分區均係都市計畫內乙種工業用地，得作為興建廠房之用。原告並分別於99年7月12日給付7,100,000元、99年8月10日給付14,489,000元、99年10月8日給付14,400,000元，將系爭價金給付完畢。嗣原告取得系爭土地所有權移轉登記而預計興建廠房時，始發現其中275地號土地之土地使用分區並非兩造約定之「乙種工業用地」，而係「市場用地」，不得作為興建廠房之工業用地使用，且該筆275地號土地位處原告系爭土地連接道路位置之角地，嚴重影響原告原預定購買土地作為興建廠房之使用目的。原告前已委託訴訟代理人發函要求被告出面協商解決，然未獲回應，因此又於100年3月29日委請訴訟代理人發函予被告主張依系爭買賣契約書第8條及民法第359條規定解除系爭買賣契約並請求返還系爭價金，然仍未獲回應。按系爭買賣契約第八條約定：「如因天災、地變、地震、政府法令變更或不可抗力之事由，致本契約土地不能繼續使用興建工業用地時，雙方同意解約。解約時賣方應將所收價款按法定利息計算退還買方。」。又買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。民法第359條前段定有明文。且因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。債權人於有民法第226條因可歸責於債務人之事由，致給付不能之情形，得解除契約，民法第227條第1項、第256條亦分別定有明文。依系爭買賣契約第8條約定，系爭土地因不可抗力之因素致不能繼續作為興建工業用地時，原告既得解除契約，則舉重以明輕，系爭土地自始即不能作為興建工業用地時，原告自得解除契約無疑。且其中275地號土地非「乙種工業用地」，無法達成原告預定購買系爭土地作為興建廠房之契約預定目的，自有瑕疵，原告自得依民法第359條規定解除買賣契約。又被告出售之系爭土地，其中275地號土地，並非「乙種工業用地」，顯與系爭買賣契約所載系爭土地全為乙種工業區用地之本旨不符，自有不完全給付之債務不履行情事，且無法補正，原告自得解除契約。此外，「契約解除時，當事人雙方負回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：…二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。…」民法第259條第二款定有明文。系爭買賣契約書第八條後段亦約定，解約時被告應將所收價款按法定利息計算退還原告。故原告已解除系爭買賣契約，被告自應將其收取之系爭價金返還予原告，並附加自收受各筆土地價款之翌日起至清償日止按法定年息百分之五計算之利息予原告。爰聲明請求：被告應共同給付原告35,989,000元整，其中7,100,000元應自99年7月13日起至清償日止、14,489,000元應自99年8月11日起至清償日止、14,400,000元應自99年10月9日起至清償日止，均按年息百分之五計算之利息；並願供擔保，請准宣告假執行。
（二）對被告抗辯之陳述：
１、原告係祐得金屬工業股份有限公司（下稱祐得公司）之負責人，系爭土地原告於購買後亦登記在祐得公司名下，另得貹股份有限公司（下稱得貹公司）亦為原告家族所經營之企業，得貹公司負責人 賴杉 為原告之配偶，兩公司董事均為原告家族成員，且兩公司的廠房亦均設在一處， 廖清賀 則為公司資深經理，有系爭土地謄本、祐得公司基本資料暨董監事資料、得貹公司基本資料暨董監事資料可證。原告要購買工業區乙種工業土地之目的，即係因為原告家族所營上揭二公司原有的廠區已不敷使用，而有擴建新廠之計畫，始委託慶達房屋仲介有限公司（下稱慶達公司）仲介系爭土地買賣，慶達公司並一再保證所仲介之系爭土地確實可作為興建工業區廠房之用。故於99年6月28日原告指派資深經理廖清賀以家族經營之得貹公司名義與慶達公司簽訂不動產購買意願書，並於定型化契約條款之外另以手寫方式特別記載有：「註：本土地編定使用為工業區工業建地，本買賣才生效，要能申請工廠登記證，否則須原金退還。」之約定；嗣兩造並於簽訂系爭買賣契約時，於第一條土地標示明確載明：「彰化縣○○鎮○○○段273，275，262，264，274，263，272地號等七筆土地，面積共計2498.46平方公尺（755.78坪），使用分區為都市計畫內乙種工業區用地。」；另於第八條約定：「如因天災、地變、地震、政府法令變更或不可抗力之事由，致本契約土地不能繼續使用興建工業用地時，雙方同意解約。解約時賣方應將所收價款按法定利息計算退還買方。」等語，在在可證：雙方於簽訂系爭買賣契約之時，就系爭土地是否可作為興建工業區廠房用地，乃重要之點，且明定為系爭買賣契約買方是否得據此行使解除權之要件，足認賣方於出售系爭土地當時，確有保證系爭土地可作為興建工業區廠房用地之事實，兩造並同意以系爭土地不能作為興建工業用地時為約定之解除權，否則原告焉有同意購買之可能。
２、證人 江登財 乃被告方就系爭土地買賣之仲介人員，與原告方系爭土地買賣之仲介人員屬於同一仲介公司，故其對於原告委託仲介系爭土地之目的是要作為興建工業區廠房且要能申請工廠登記證之特別要求，實難諉為不知，至其所述「…在準備資料上面我有去請領使用分區證明交給買方，買方看過以後才決定簽約…」等節，原告否認之。另依其證述內容觀之，兩造簽約當天其有在場，系爭買賣契約內容伊只是大約看過，當時契約只有三份，買賣雙方及代書各一份所以伊沒有詳細的閱覽，然依其認知，是雙方均同意契約內容才簽訂，因為是涉及千萬元的買賣，可證系爭買賣契約內容均是雙方同意且確認無誤後才據以簽訂無虞。另依證人 馬素英 證稱內容，伊就兩造對系爭土地買賣簽約的時候並不在場，也沒有涉入不了解兩造買賣的過程，是買賣後買方認為所買的土地有部分被占用為道路要找被告 劉趙阿密 談，證人陪被告劉趙阿密去慶達仲介的事務所，買方要求被占用為道路的土地部分要減少價金，另外還有聽到市場用地被告劉趙阿密表示反正你們工廠也需要停車，可以蓋停車場，其他情形伊就不是很了解等語。可證其對於兩造有關系爭買賣契約的約定並不清楚，至其所述聽聞賣方談及關於市場用地可以蓋停車場等節，與下述彰化縣政府函示意旨並不相符，故其證述內容亦不可採信。況系爭買賣契約標的其中座落彰化縣○○鎮○○○段○○○○號土地，使用分區係編定為八卦山風景特定區（百果山地區）計畫內「市場用地」，是否可供作為興建乙種工業區建築用地之建築基地或法定空地乙案，經函詢彰化縣政府結果表示：「本案經查市場用地屬於公共設施用地，係為興建公共設施（本案為市場）使用而劃設，自不得與乙種工業區土地合併作為一般建築開發使用，或將鄰接乙種工業區土地建築之法定空地留設於本土地上。」有彰化縣政府100年12月9日府建管字第1000388635號函可證。可證系爭買賣契約標的其中275地號土地之使用分區確非都市計畫內乙種工業區用地，且確實無法使用於興建工業用地。
３、系爭買賣契約第八條約定：「如因天災、地變、地震、政府法令變更或不可抗力之事由，致本契約土地不能繼續使用興建工業用地時，雙方同意解約。解約時賣方應將所收價款按法定利息計算退還買方。」。及按民法第359、226、227條第1項、256條規定可知，系爭土地因不可抗力之因素致不能繼續作為興建工業用地時，原告既得解除契約，則舉重以明輕，系爭土地自始即不能作為興建工業用地時，原告自得解除契約無疑。且前述275地號土地非「乙種工業用地」，無法達成原告預定購買系爭土地作為興建廠房之契約預定目的，自有瑕疵，原告自得依民法第359條規定解除系爭買賣契約。又該275地號土地，並非「乙種工業用地」，顯與系爭買賣契約所載系爭土地全為乙種工業區用地之本旨不符，自有不完全給付之債務不履行情事，且無法補正，原告自得解除契約。
４、被告主張本件原告僅能就275地號土地行使契約解除權，而不得解除全部系爭買賣契約云云，並無理由，蓋買賣土地標的雖有七筆土地，但兩造係以一買賣契約加以簽訂，意即，兩造於簽訂系爭買賣契約之時，就系爭土地即視為一個整體區塊，而以系爭土地所形成整體區塊之形狀、位置、臨路交通等因素加以議價而簽訂，非就各筆土地分別議價而各別成立買賣契約，此由系爭買賣契約兩造係分別「土地價款」及「路地價款」而為總價約定，非分別就各筆土地訂定不同之價款即明。另無法作為興建工業廠房用地之275地號土地，係位在系爭土地整體臨路之三角窗位置，且臨路寬度佔據整體土地寬度長達一半以上，且原本整體土地尚屬方正，除易於規劃大面積廠房使用外，對外交通亦方便貨櫃車等大型車輛出入。然如缺少275地號土地，則其餘土地除臨路寬度不足外，整體地形亦不再方正而多有斜角，除難以規劃廠房設計外，對外出入之臨路交通環境亦明顯不足。兩者相較之下，價值性明顯會有嚴重差異，土地單價亦會明顯不同。且按兩造於系爭買賣契約第八條既已約明將「本契約土地不能繼續使用興建工業用地時」作為雙方同意解約之要件，所指同意解約自係指系爭買賣契約而言，當然包括全部買賣土地標的在內。此外，按民法第363條第2項規定，當事人之任何一方，如因有瑕疵之物，與他物分離而顯受損害者，得解除全部契約。則依上說明，本件買賣契約如欠缺275地號土地將使原告受有顯然損害，原告自得解除全部契約。又原告迄今無法使用土地興建廠房，卻要持續繳納系爭土地之高額貸款，原告因確有擴建廠房之必要，故於庭前一再以最大善意與被告協調，願再以同額價錢向被告購入相鄰之247-1、247地號土地，而275地號土地則以公告現值計價，卻又遭被告一再刁難，以致損害持續擴大。
二、被告則聲明請求駁回原告之訴，如受不利判決願供擔保，請准宣告免假執行，抗辯稱：
（一）系爭土地，被告係於99年4、5月間委託證人江登財擔任土地仲介人，在被告委託江登財仲介系爭土地之初，即告知江登財除其中275地號土地為市場用地外，其餘則為乙種工業用地，其中並有部分土地作為道路使用，江登財獲知上開訊息後，即前往員林鎮公所請領系爭土地之分區使用證明書，而為後續之仲介行為。不久，被告獲悉原告有意洽購時，江登財即告知原告除275地號土地為市場用地外，其餘土地均為乙種工業用地，其中並有部分土地作為道路使用，並因原告之土地仲介人為與江登財同仲介公司之仲介人 賴錫堅 ，故在該2人之折衝下，兩造乃達成價金為37,589,000元、標的為系爭土地（其中263、264、272、274地號等四筆道路用途之土地係買賣部分持分）之買賣合意。於前述合意之後，兩造乃與仲介約定於99年7月10日簽訂書面合約，因系爭土地交易之價金近4千萬元，被告劉清道乃向仲介要求，應至少於一個星期前，傳真預備簽定之買賣合意內容之契約書面給被告審閱，以求慎重，仲介則回覆因契約書面係由原告所擬定，將代為轉達；然直到簽約當日，被告均未獲得該契約書面，但因已約定簽約，故仍依約於99年7月10日由證人江登財開車載被告前往原告公司即彰化縣○○鎮○○路○○號處進行簽約。在到達原告公司辦公室內，在原告方面，有原告本人、原告委託之仲介人賴錫堅及不詳姓名之盧姓代書在場，於雙方先行噓寒問暖之過程，被告劉清道仍有向在當場所有之人，重申確認之前委託仲介人江登財所告知之其中一筆275地號土地為市場用地，並非乙種工業用地之訊息，並獲原告答覆已知悉275地號土地為市場用地後，乃由原告所委託之代書出示如起訴狀所附之系爭買賣契約書面給被告，在被告認為相關交易土地之使用用途及面積與價金在簽約前，已有雙方所委託之仲介折衝後方達成合意之情況下，乃簽下系爭買賣契約，而疏未詳閱該書面契約未將275地號土地另行標示為市場用地，及263、264、272、274地號土地係已供道路使用之土地等語，此從系爭買賣契約書第5條係記載「交屋日」，但本件並非房屋買賣、第9條亦記載「賣方違反第13條產權糾紛之處理規定」，但應為違反第7條之規定，雙方均未加以修正等事實可得證明，則對於前述系爭買賣契約書面未將275地號土地另行標示為市場用地，而將系爭土地均列為乙種工業區用地等情，均為雙方疏失未加以修正，應可認定，但仍無礙於275地號土地，兩造係以市場用地而非乙種工業區用地之交易條件作為買賣契約內容。又被告本冀望原告購買系爭土地時，能將系爭土地持分全部買走，因被告保留道路用地之土地持分自用並無實益，然原告既已從土地仲介人處獲知263、264、272、274地號等四筆土地係供道路用途之土地，而堅持只願購買象徵性少部分持分以取得道路通行權之用等情觀之，原告既已獲知263、264、272、274地號等四筆土地係供道路用途之土地，又豈會不知該275地號土地為市場用地？
（二）簽訂系爭買賣契約後，被告依約履行契約書第3條第2項之土地鑑界，因在土地鑑界時，發現出賣之土地中，有部分面積係作為現有道路使用，此事實因影響土地之使用，故原告有異議，事後乃前往兩造所委託之仲介人所在公司協商處理；但在雙方協議之前，系爭土地已於99年10月1日完成所有權移轉登記在祐得公司名下。在當時被告協同所委託之代書馬素英一同前往，在現場則有原告及其委託之仲介人賴錫堅在場，於斯時雙方除折衝如何減價外，被告亦順便向原告言及雖然其買受之一筆土地為市場用地，但仍可作工廠之停車場等語，後因原告要求減價200萬元，但被告認為減價太多，然在賴錫堅表明願意自行吸收20萬元後，雙方再經折衝，方達成減價160萬元之合意，故乃在該買賣契約書面上，將尾款金額由1600萬元修改為1440萬元，此即為原告主張價金由37,589,000元，變更為35,989,000元之原因，並於當日由原告開具99年10月8日面額為1140萬元之支票給被告，完成價金履行義務，而系爭土地亦已由系爭土地之登記所有權人，於99年11月10日向銀行設定3,480萬元之最高限額抵押權在案，至此雙方均無爭議。詎於100年3月份，被告卻接獲原告律師所寄發之律師函，表明99年之土地交易有其起訴狀所述之情形。因被告認為系爭土地其中275地號土地為市場用地，早為原告所明知之事實，乃不以為意，之後被告復接獲原告向本院所遞交之民事聲請調解狀，在法院調解時，被告仍重申前旨，故乃調解不成立；之後於100年8月間，原告卻又透過仲介向被告洽詢是否願意再出賣系爭土地旁之另2筆土地，以作為原告興建廠房之用，但因雙方對於價金無法達成合意，故被告乃向原告表明不願出賣，斯時被告卻獲原告告知將對被告提起本訴。從而系爭土地其中275地號土地為市場用地並非工業用地之事實，早為原告所明知，已如前述，雖買賣契約書面漏未加註，但仍無礙於兩造係以系爭土地其中275地號土地為市場用地之使用用途，作為買賣之合意內容。尤有甚者，依系爭買賣契約書第4條第1項之約定可知，原告係於簽約後，即行委託代書辦理乙種工業區土地之土地增值稅申報，且載明被告不能辦理農業用地作農業使用證明，以據辦理免徵土地增值稅（因被告在系爭土地上有種植果樹，且上開262、264、272、273、275地號土地之地目為林，且依系爭買賣契約書第6條約定，土地增值稅係由被告負擔），故在前開簽約及第一次付款後，於原告所委託之代書，於辦理系爭土地增值稅申報之過程中，因需先向公所請領載有使用用途之土地使用分區證明書，故原告亦持續知悉系爭土地其中275地號土地為市場用地之事實，否則豈有不主張被告違約，卻仍持續支付後續價金之情形發生？此益可證明兩造確實以系爭土地其中275地號土地本為市場用地之使用用途，作為買賣之合意內容。
（三）退步言之，買受人應按物之性質依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物，民法第356條第1、2項有明文規定。原告於99年7月10日簽定系爭買賣契約及第一次付款後，於原告所委託之代書，於辦理土地增值稅申報之過程中，因需先向公所請領載有使用用途之土地使用分區證明書，故原告亦可知悉系爭土地其中275地號土地為市場用地之事實，因原告怠於對被告為瑕疵之通知，且該瑕疵，可於上開申報增值稅之程序中發現，或向公所請領分區使用證明後即能發現，非屬依通常檢查不能發現瑕疵之情形，故依民法第356條第2項規定，視為承認其所受領之物，則原告不得行使包含解除權行使之瑕疵擔保權利。且為買賣標的之數物中，一物有瑕疵者，買受人僅得就有瑕疵之物為解除，民法第363條第1項前段亦著有明文。系爭土地僅其中275地號土地有瑕疵，因275地號土地僅占系爭土地面積之14．2％，且非位在其他筆土地中間之位置，會阻礙廠房之興建，亦即原告亦會有其他相鄰接之土地興建廠房，而275地號土地，亦可作為未來廠房興建後之停車場或存放物料等等利用，並非廢地，參以市場用地之價值亦較工業用地之價值為高，故原告不會因單就275地號土地為解除契約後，而使系爭土地其他土地或廠房興建後之利用受有顯著之損害，且受有如何顯著之損害，原告亦未舉證證明，則縱原告可行使契約解除權，亦僅能就該275地號土地為之，而不得解除系爭土地全部買賣契約。基此，原告自不得依民法第359條、第227條第1項、第256條規定，行使契約解除權，更何況，系爭土地之使用分區迄今未變，更無合約書第8條之適用餘地，亦無舉重以明輕之問題，自應由本院駁回原告之訴。
（四）事實上原告於99年7月10日簽訂系爭買賣契約之前，已明知275地號土地為市場用地，並非乙種工業用地，此從證人江登財於本院具結時證稱：「（提示起訴狀所附買賣契約書，中間人是你簽名，就這份買賣的內容土地的地目等標的請作以證述。）是我簽名的沒有錯，土地賣方是我接洽的，買方是我們公司另外一個同事接洽，是我們先去找賣方，有了賣方才去找買方，因為好幾年前就知道賣方有意要賣土地，這筆買賣牽涉上千萬元的價款，在準備資料上面我有去請領分區證明交給買方，買方看過以後才決定簽約，我是以我的名字去請領使用分區證明，契約是七月份簽訂的，使用分區證明我是六月份去請領的，也交給買方的接洽者就是我的同事賴錫堅。」等語可知，原告於99年7月10日簽訂系爭契約之前，已明知系爭275地號土地為市場用地，並非乙種工業用地，此外復有江登財99年6月28日向員林鎮公所所提出之都市計畫土地使用分區證明申請書為證，堪信屬實。故原告辯稱於取得系爭土地所有權移轉登記而預計興建廠房時，始發現275地號土地係市場用地而非乙種工業用地云云，要無足採。且原告主張被告有保證系爭土地得作為興建廠房之用云云，就此，被告亦否認之，原因在於系爭買賣契約書並無「買受人保證所買賣之土地，得作為興建廠房之用」之用語，而僅有本契約土地不能繼續使用興建工業用地時，雙方同意解約之用語，蓋工業用地當然可以為興建之行為，且如證人江登財所證稱：「（提示本院向員林鎮公所調取的使用分區的相關資料，受文者即申請人江登財有何意見？）就是我申請的。買賣這塊土地的用處買受人有權自己決定，當初仲介的時候買方有提過可能會蓋工廠，但確實的用途他們買了會自己決定我們也不清楚。」之證詞可知，原告僅提過可能會蓋工廠，故在系爭買賣契約內方無「買受人保證所買賣之土地，得作為興建廠房之用」之用語。原告雖提出99年6月28日記載有本土地要能申請工廠登記證，否則須原金退還等用語之不動產購買意願書。惟該意願書，被告不僅未看過，且前述用語，亦未進而記載在兩造所簽訂之系爭買賣契約書，參以該意願書之買方為廖清賀、負責人為賴杉之得貹公司而非原告本人，故前述意願書之用語內容，不僅對原告不生效力，亦不足以拘束被告。又退步言之，原告於99年10月1日完成所有權移轉登記在祐得公司之後，亦明知275地號土地為市場用地，並非乙種工業用地，基於下列事由，應視為承認其所受領之物，不得主張被告應負瑕疵擔保責任而行使解除權：⑴證人馬素英在本院具結時證稱：「是買賣後賣方認為所買的土地有部分被佔用為道路要找被告劉趙阿密談，我陪他去慶達仲介的事務所，買方要求被佔用為道路的土地部分要減少價金，另外我還有聽到市場用地被告劉趙阿密表示反正你們工廠也需要停車，可以蓋停車場。」、「（主動提到市場用地是原告還是被告劉趙阿密？）我沒有注意在聽，但我聽到這個市場用地是被告劉趙阿密講的，回到我家以後我有問被告劉趙阿密為何提到市場用地，她說對方有提到這個問題所以他才回答。」等語可知，原告確實知悉275地號土地為市場用地之事實，至於知悉之時間，參諸本件調整價金後給付尾款之時間為99年10月8日，而系爭買賣契約第三條⒋由原告代書 盧德發 簽名之時間亦為99年10月8日之事實可知，系爭土地於99年10月1日完成所有移轉登記後，原告於99年10月8日亦持續知悉275地號土地為市場用地之事實。⑵系爭土地完成所有權移轉登記給由原告擔任負責人之祐得公司之後，於向合作金庫商業銀行股份有限公司（下稱合庫銀行）申請抵押貸款時，該公司之員林分公司承辦人 蕭雯甄 亦於99年10月7日向員林鎮公所申請核發包含275地號在內之系爭土地使用分區證明，此亦有附卷之申請書為證，而在275地號土地為市場用地之情況下，祐得公司仍向該銀行申請貸款，於99年11月10日為該銀行設定3480萬元之最高限額抵押權，是從系爭土地之設定抵押權行為可知，原告確定已承認所受領之物。故原告明知275地號土地為市場用地，並非乙種工業用地，基於前述事證，依民法第365條第2項規定，應視為承認其所受領之物，原告自不得主張被告應負瑕疵擔保責任而行使解除權。更何況，原告有解除權消滅之事由，蓋有解除權人，因可歸責於自己之事由，致其所受領之給付物有毀損、滅失，或其他情形不能返還者，解除權消滅，民法第262條前段明文規定；又該條文之立法理由：「查民律草案第547條理由謂有解除權人，因歸責於己之事由，致不能履行回復原狀之義務，若仍使其有解除權，有害相對人之利益，故應使其解除權消滅。」，則含275地號土地在內之系爭土地，於被告出賣給原告前，並未設定任何抵押權，然在原告將土地移轉給第三人即祐得公司後，不僅原告目前已非土地之登記所有權人，且土地亦設定最高限額抵押權3480萬元給合庫銀行，前開事由，係屬原告個人行為而具有可歸責性，並因前開移轉給第三人之行為，及已有最高限額抵押權設定之行為存在系爭土地之上，其結果已造成原告無法履行回復原狀之義務，則依民法第262條前段規定可知，原告在系爭買賣契約解除權已消滅，而不得對被告主張解除契約。
（五）如被告受全部或部分敗訴之判決，則被告以此書狀表示行使民法第264條之同時履行抗辯權，本院應為附有同時履行條件之給付判決，蓋當事人因契約解除而生之相互義務，準用第264條至267條之規定；因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限，民法第261條、第264條第1項有明文規定。按契約之解除，雙方互負回復原狀之義務，民法第259條定有明文，此項互負之義務，依同法第261條準用第264條之規定，於他方未為對待給付前，得拒絕自己之給付，此一同時履行抗辯權之援用無需以訴為之，倘當事人一方在訴訟上已為此抗辯，法院即應為他方提出對待給付時，應對之為給付之判決，此有最高法院85年度台上字第2220號判例意旨可資參照。故含275地號土地在內之系爭土地，於原告買受後，已將該等土地移轉登記給第三人，並由合庫銀行設定3480萬元之最高限額抵押權之事實，已如前述。如本院判決結果認為原告行使全部或部分之買賣土地契約解除權為有理由時，依民法第259條規定可知，兩造應回復原狀之義務為，被告應返還原告全部或部分價金，原告亦應返還被告全部或部分之買賣土地，且原告所返還之土地應係回復至無最高限額抵押權設定之土地原狀，依民法前開規定可知，本件有同時履行抗辯權之適用，則被告以本書狀依民法前開規定，行使前述同時履行抗辯權，而該抗辯既經行使，則被告所負之法定利息遲延責任，亦應溯及的消滅而免責。
（六）被告對於彰化縣政府100年12月9日函文，並無意見，惟此仍無礙於原告於99年7月10日簽訂系爭買賣契約之前，已明知275地號土地為市場用地，並非乙種工業用地之認定。原告於簽訂系爭買賣契約之前，既已明知所買受之275地號土地並非乙種工業區用地，而被告亦以275地號土地並非乙種工業區用地之性質出賣給原告，亦即兩造係以275地號土地非屬乙種工業區用地而為交易之事實，業如前述，則系爭買賣契約書第1條有關「彰化縣○○鎮○○○段○○○○號土地，使用分區為都市計劃乙種工業區用地之記載」，應屬意思表示之內容有錯誤，參以被告係以前述認知內容而簽約，簽約當時亦有原告所委託之代書，及慶達公司之仲介人員在現場，方未審閱該契約書之上開契約內容，被告應無抽象的輕過失可言，則被告自得依民法第88條、第90條之規定，以本書狀送達原告之方式，撤銷上開契約條款內容，然非撤銷系爭土地全部或其中275地號土地部分之買賣契約，在為此撤銷後，前述契約條款內容即為無效，而回歸兩造所同意之275地號土地並非乙種工業區用地性質之交易條件。退步而言，原告明知被告所出賣之275地號土地非屬乙種工業區用地之事實，卻在交付給被告所簽署之契約書上，記載「彰化縣○○鎮○○○段○○○○號土地，使用分區為都市計劃乙種工業區用地」等語，且未告知被告非以兩造所同意之275地號土地非屬都市計劃乙種工業區用地而為交易內容，原告上開行為，顯然係對被告施用詐術，致被告陷於錯誤而簽定該條款內容，則被告亦得依民法第92條第1項本文、第93條規定，以本書狀送達原告之方式，撤銷上開契約條款內容，然非撤銷系爭土地全部或其中275地號土地部分之買賣契約，在為此撤銷後，前述條款內容即為無效，而回歸兩造所同意之275地號土地並非乙種工業區用地性質之交易條件。前述條款內容既經撤銷，且被告亦以兩造所同意之275地號土地並非乙種工業區用地性質之交易條件而履行契約，則被告自無違約之處，原告在本件之請求，自無理由。
三、兩造不爭執事項：
１、兩造於99年7月10日簽訂系爭買賣契約書，契約條款第一條記載出售土地坐落：彰化縣○○鎮○○○段273、275、262、264、274、263、272地號等七筆土地，面積共計2498.46平方公尺（755.78坪），使用分區為都市計畫內乙種工業區用地。上開土地出售面積如下：買方購買上開土地273地號，1642.46ＭＭ，275地號，351.44ＭＭ，262地號，484.76ＭＭ以及其路地即同地段毗鄰地號264，土地持分面積3.3平方公尺（1坪），地號274，土地持分面積6.6平方公尺（2坪），地號263，土地持分面積3.3平方公尺（1坪）。地號272，土地持分面積6.6平方公尺（2坪）。
２、系爭買賣契約書第二條記載，本契約土地及路地總價合計新臺幣參仟柒佰伍拾捌萬玖仟元整。一、土地價款：新臺幣參仟柒佰肆拾捌萬玖仟元整。二、路地價款：新臺幣壹拾萬元整。並於契約書第三條約定付款條件及方式，原告亦於99年7月12日給付被告710萬元；99年8月10日給付被告14,489,000元。暨於鑑界後，因實際路地面積較契約所書為多，兩造同意調整系爭土地價金為35,989,000元，原告於99年10月8日給付被告尾款14,400,000元將系爭買賣契約價款全部給付完畢。
３、系爭土地所有權已於99年10月1日由被告名下移轉登記予原告任法定代理人之祐得公司名下，該公司並於99年11月10日設定登記最高限額抵押權3480萬元予合庫銀行，用供貸款之擔保。
４、系爭土地均係八卦山風景特定區（百果山地區）計畫之土地，其中273、262、274、263地號土地使用分區為乙種工業區；272、264地號土地○○○區○道路用地；275地號土地使用分區為市場用地。又275地號之市場用地經本院函詢彰化縣政府覆函表示略以：「……市場用地屬於公共設施用地，係為興建公共設施（本案為市場）使用而劃設，自不得與乙種工業區土地合併作為一般建築開發使用，或將鄰接乙種工業區土地建築之法定空地留設於本土地上。」。
５、原告先於100年3月17日委請原告訴訟代理人陳隆律師發函予被告，請被告出面協商系爭土地，其中275地號土地非屬乙種工業區用地以致無法興建廠房之系爭買賣契約糾紛。原告續於100年3月29日委請同一律師發函予被告，表示依系爭買賣契約書第8條及民法第359條規定解除系爭土地買賣契約之意思表示，並請求被告辦理回復所有權登記及返還價款等回復原狀事宜。
６、系爭買賣契約書第8條（不可抗力因素之處理）係記載：「如因天災、地變、地震、政府法令變更或不可抗力之事由，致本契約土地不能繼續使用興建工業用地時，雙方同意解約。解約時賣方應將所收價款按法定利息計算退還買方。」。
四、得心證之理由：
１、兩造不爭執事項並有系爭買賣契約書、土地登記謄本、律師函、彰化縣員林鎮公所核發之都市計畫土地使用分區證明書影本等在卷可稽，自可信為真正，並為以下論斷之基本。
２、原告主張系爭土地，其中275地號土地不屬乙種工業區用地，與系爭買賣契約買賣乙種工業區用地之本旨不符，有不完全給付之債務不履行情事，且無法補正；又275地號土地非乙種工業區用地，無法達成原告預定購買系爭土地作為興建廠房之契約預定目的，自有瑕疵；暨系爭買賣契約第8條約定之舉重以明輕，則系爭土地自始即不能作為興建工業用地時，原告自得解除契約，爰依民法第226條、227條第1項、第256條、第359條與系爭買賣契約第8條等與被告解除系爭買賣契約部分，被告否認，抗辯如上，意指系爭土地，其中275地號土地不屬乙種工業區用地為兩造簽訂系爭買賣契約時原告知情之事，原告自不得事後翻悔，說要解約等語。經查，參酌證人江登財所述：「（提示起訴狀所附買賣契約書，中間人是你簽名，就這份買賣的內容土地的地目等標的請作以證述。）是我簽名的沒有錯，土地賣方是我接洽的，買方是我們公司另外一個同事接洽，是我們先去找賣方，有了賣方才去找買方，因為好幾年前就知道賣方有意要賣土地，這筆買賣牽涉上千萬元的價款，在準備資料上面我有去請領分區證明交給買方，買方看過以後才決定簽約，我是以我的名字去請領使用分區證明，契約是七月份簽訂的，使用分區證明我是六月份去請領的，也交給買方的接洽者就是我的同事賴錫堅。」等語，並有員林鎮公所覆函本院如卷附之文件足示，江登財確於99年6月28日申請核發系爭土地其中262、
273、275地號土地與另247、247-1地號土地之使用分區證明書，其中275地號土地即載為市場用地之情，被告抗辯原告應於簽約時知情系爭土地，其中275地號土地不屬乙種工業區容非無憑。原告雖否認證人江登財所述，迄只空言，未足採取。
３、承上，再以系爭土地，使用分區不屬乙種工業區者除275地號土地為市場用地外，尚有272、264地號土地為道路用地，此亦未符系爭買賣契約第1條「……使用分區為都市計畫內乙種工業區用地……」之文字記載，惟路地部分，於系爭買賣契約已明文另行計價，暨系爭買賣契約書第5條所記載「交屋日」，第9條所記載「賣方違反第13條產權糾紛之處理規定」，亦各有被告指出系爭買賣契約非房屋買賣，與應為違反第7條之規定之誤失，從而，被告抗辯系爭買賣契約書面未將275地號土地另行標示為市場用地，而將系爭土地均列為乙種工業區用地，屬兩造疏失未加以修正之情，亦堪採取。
４、原告所舉得貹公司屬其家族企業，該公司及資深經理廖清賀委託慶達公司所簽之不動產購買意願書，係為得貹公司與原告為法定代理人之祐得公司原有的廠區已不敷使用，而有擴建新廠之計畫，要購買工業區乙種工業土地部分，固提出相當之不動產購買意願書、公司登記等影本資料為據，惟被告否認，抗辯與系爭買賣契約無涉等語。經查，前述不動產購買意願書既未經被告簽認，縱屬真正，性質上容只原告與慶達公司之契約關係，原告迄未另舉可信之證據足認亦得拘束被告，自不足資為有利原告者。
５、系爭買賣契約第8條衡其文義與契約真義，自係簽訂契約後，情事有所變化，始有該條款之適用。又系爭買賣契約既有前述兩造疏未加以修正契約文字之失，惟不影響知情且合意買賣系爭土地其中不屬乙種工業區用地之情，已如上述。此外，原告亦未舉證簽訂系爭買賣契約後有異於簽約時之情事變化，況系爭土地屬乙種工業區用地部分仍得繼續使用興建工業，從而，原告主張據系爭買賣契約第8條之舉重明輕部分，自未符此條款之真義與適用，此部分主張未足採取。
綜上，原告應於簽訂系爭買賣契約時，知情275、272、264地號土地不屬乙種工業區用地，且基於此合意與被告簽訂系爭買賣契約，則系爭土地被告既已依約移轉所有權登記及交付，並無給付不能、給付遲延之情事，亦未見有何瑕疵，從而，原告主張系爭買賣契約應予解除，被告應返還系爭價金、利息自無理由，應予駁回。
五、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請自無所附驪，應併予駁回。
六、本件為判決之事項已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法核不影響判決結果，爰不予贅論，於此敘明。
結論：原告之訴無理由，並依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國101年3月8日
民事第三庭法官洪榮謙以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年3月8日
書記官蔡亦鈞