裁判字號：臺灣基隆地方法院108年基簡字第331號民事判決
裁判日期：民國108年04月17日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決
108年度基簡字第331號原告 陳淑靜 被告 劉慶基 上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國108年4月17日辯論終結，判決如下：
主文被告應將門牌號碼基隆市○○區○○路○○巷○○號底層房屋遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣參萬壹仟元，及自民國一百零八年四月十六日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣陸仟元。
訴訟費用新臺幣柒仟捌佰貳拾元由被告負擔。
本判決第一項、第二項得假執行；但被告如分別就本判決第一項以新臺幣壹拾肆萬肆仟元、就本判決第二項以到期金額之全額為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依同法第385條第1項前段之規定，准原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：兩造於民國107年7月21日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），由被告向原告承租門牌號碼「基隆市○○區○○路○○巷○○號底層」（租約紙本係載「基隆市○○路○○巷○○號地下樓」）房屋（下稱系爭房屋）；雙方約定，被告應於每月
5日以前，給付原告租金新臺幣（下同）6,000元，租賃期間自107年8月5日起至108年8月4日止。詎被告不僅短少107年9月之租金1,000元未付，其後更自107年10月5日起，不再依約繼續繳租，截至本院通知兩造於108年3月27日到庭調解之時，被告欠租已達二個月之租額且遲延給付亦已逾二個月，而計至108年4月5日為止，被告應付而未付之租金數額累計更已達43,000元（6,000元×7個月＋1,
000元），經原告於本院108年3月27日調解程序期日，當庭以言詞催告被告於108年4月15日以前結清上揭43,000元，並當庭對被告以言詞為終止租約之意思表示，乃被告逾期猶不清償，系爭租約遂於108年4月16日依法終止，而被告迄仍繼續占有系爭房屋，受有相當於租金之利益，並致原告受有損害，且上開欠租經以被告繳交之押租金12,000元予以抵充，猶不足31,000元（43,000元－12,000元＝31,000元）。為此，原告乃本於租賃契約以及不當得利之法律關係，提起本件訴訟，並聲明：
㈠被告應將系爭房屋遷讓返還原告。
㈡被告應給付原告31,000元，及自108年4月16日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告6,000元。
三、被告經本院合法通知，未於言詞辯論期日到場，僅曾於本院
108年3月27日調解程序期日到庭表示：被告係因工作不穩定，方未依約繳交租金，原告欲終止租約索回房屋，必須等到被告有能力搬遷以後，且系爭房屋位處地下室，鐵門開關常有噪音，故系爭房屋本即不適合出租於人，況系爭房屋地上覆有黑油，原告在出租房屋以前，亦未打掃房屋衛生，是被告亦因承租而產生種種身心之不適。
四、本院判斷：㈠原告主張被告前向其承租系爭房屋，後欠租未繳，經原告於
本院108年3月27日調解程序期日，當庭以言詞催告被告於
108年4月15日以前結清上揭欠租，並當庭對被告以言詞為終止租約之意思表示，乃被告逾期猶不清償，系爭租約遂於
108年4月16日依法終止，而被告迄仍繼續占有系爭房屋等前揭事實，業據提出與其主張相符之房屋租賃契約書為證，且為被告之所不否認，並有本院108年3月27日調解程序筆錄在卷可稽，堪信為真。按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止租約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第439條前段、第440條第1項、第2項、第455條前段定有明文。次按無權占有他人之不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。又押租金之主要目的，在擔保承租人履行租賃債務及賠償損害之用，是於「租賃關係消滅後」，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生「當然抵充」之效力，倘於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號、77年度台上字第2213號、72年度台上字第4885號判決意旨參照）。查兩造於107年
7月21日簽訂系爭租約，由被告向原告承租系爭房屋，雙方約定，租金每月6,000元，詎被告不僅短少107年9月之租金1,000元未付，其後更自107年10月5日起，不再依約繼續繳租，截至本院通知兩造於108年3月27日到庭調解之時，被告欠租已達二個月之租額且遲延給付亦已逾二個月，而計至108年4月5日為止，被告應付而未付之租金數額累計更已達43,000元（6,000元×7個月＋1,000元），經原告於本院108年3月27日調解程序期日，當庭以言詞催告被告於108年4月15日以前結清欠租，並當庭對被告以言詞為終止租約之意思表示，乃被告逾期猶不清償，系爭租約遂於10
8年4月16日依法終止，是自108年4月16日起，被告即無占有使用系爭房屋之正當權源，兼之上揭欠租經以押租金12,000元予以抵充，被告迄猶積欠31,000元未償（43,000元－12,000元＝31,000元），是原告本於系爭租約及不當得利之法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋、給付欠租31,000元，並自108年4月16日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付6,000元，俱屬於法有據而無不合。
㈡被告雖執前詞，抗辯其工作不穩定，方未依約繳交租金，原
告倘欲終止租約索回房屋，必須等到被告有能力以後云云，然「被告有無給付租金或自行搬遷之能力」，與「原告旨揭請求有無理由」，實屬迥不相牟之兩事，就令被告確無給付或搬遷之資力，核此亦屬原告將來強制執行或原告債權能否獲償或滿足之他事，就「系爭租約業於108年4月16日依法終止」，以及「被告理應於租約終止以後，遷讓返還系爭房屋」，並應給付欠租、相當於租金之不當得利等法律關係，一概不生影響，亦洵無給付不能之問題可言（最高法院19年上字第1733號、29年上字第205號判例意旨參照），是被告辯稱之上開事由，本即無礙於本院就其依法必須遷讓返還系爭房屋、給付欠租以及不當得利之認定。至被告雖又辯稱：系爭房屋位處地下室，鐵門開關常有噪音，地上又有黑油披覆，原告亦未打掃衛生，故系爭房屋本即不適於出租他人住居使用云云，然此不僅一概未見被告舉證其實，觀諸被告不曾要求終止租約並為主動搬遷之行止，客觀上亦已足可反徵「原告交付之租賃標的（系爭房屋），並無不合於約定使用收益狀態之情事」，否則，被告何以屢屢藉詞拒絕搬遷？又何以仍然持續使用系爭房屋住居迄今？由是以觀，益徵被告係因不願主動搬遷，方就租賃標的（系爭房屋）設詞挑剔之欠缺道理。
㈢綜上，原告本於系爭租約及不當得利之法律關係，請求本院
判命被告給付如主文第一項、第二項所示，均有理由，應予准許。
五、本件訴訟標的價額核定為720,000元（參見本院108年4月17日言詞辯論筆錄），應徵第一審裁判費7,820元，此外別無其他訴訟費用之支出，爰依職權確定本件訴訟費用為7,82
0元，並應由敗訴之被告負擔。
六、本件係民事訴訟法第427條第2項第1款、第8款之財產權訴訟事件，本院既適用簡易程序而為被告敗訴之判決，自應依同法第389條第1項第3款規定，職權宣告假執行；又本院斟酌本件係適用簡易訴訟程序之案件，僅能上訴至第二審，參考各級法院辦案期限實施要點，第二審簡易程序審判案件之辦案期限為2年，以此推估，本判決第一項因被告免為假執行致原告假執行延宕之期間應為2年，因此原告延後2年使用收益系爭房屋所受之損害，應為上開期間之租金合計144,000元【計算式：6,000元×24＝144,000元】，兼之原告因被告就本判決第二項免為假執行所受之損害，即為原告屆期所得受償之金額，爰職權宣告被告分別就本判決第一項以144,000元、就本判決第二項以到期金額之全額為原告預供擔保，得免為假執行。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第385條第1項前段、第87條第1項、第78條、第
389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。中華民國108年4月17日
基隆簡易庭法官王慧惠以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年4月17日
書記官何虹儀