裁判字號：臺灣新北地方法院100年訴字第378號民事判決
裁判日期：民國100年12月05日
裁判案由：損害賠償
臺灣板橋地方法院民事判決100年度訴字第378號原告 吳睿淵 訴訟代理人 楊宗儒 律師被告 簡秀君 訴訟代理人 蕭琪男 律師被告 駿佳 房屋 仲介 有限公司法定代理人 莊忠義 被告 鍾宜潔 共同訴訟代理人 張麗真 律師上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國100年11月21日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告簡秀君應給付原告新台幣陸拾參萬伍仟參佰捌拾陸元，及自民國100年3月8日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
被告駿佳房屋仲介有限公司、鍾宜潔應連帶給付原告新台幣陸拾參萬伍仟參佰捌拾陸元，及分別各自民國100年1月25日、26日起至清償日止，均按週年利率5％計算之利息。
本判決第1、2項所示應給付新台幣陸拾參萬伍仟參佰捌拾陸元之金額，如其中一項被告履行給付後，另項被告於給付之範圍內，免其給付責任。
訴訟費用由被告連帶負擔百分之48，餘由原告負擔。
本判決第1、2項於原告以新台幣貳拾萬元供擔保後，得假執行。
但被告以新台幣陸拾參萬伍仟參佰捌拾陸元預供擔保後，免為假執行。
事實及理由
一、程序方面：按民事訴訟法第255條第1項第2、3款及第2項規定：「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：....⑵請求之基礎事實同一者。⑶不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。」、「被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。」。查本件原告起訴請求被告簡秀君給付130萬元部分，其請求給付載明係依民法第359條規定減少價金，嗣變更追加依民法第179條不當得利之法律關係，而其請求之基礎事實同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，又被告亦未爭執異議，而為本案言詞辯論（見本院卷第332頁），是原告變更之訴，自於有據，應予准許。
二、原告起訴主張：原告於民國99年間委託被告駿佳房屋仲介有限公司（下稱駿佳公司）購屋事宜，簽訂買賣斡旋金契約，並由原告繳付斡旋金新台幣（下同）3萬元予被告駿佳公司，嗣於99年4月間經被告駿佳公司及不動產經紀人即被告鍾宜潔之居間仲介，以430萬元價金向被告簡秀君購買坐落新北市○○區○○段○○○號（權利範圍10000分之30）土地及其上建號4783號（共有部分4864、4872、4873建號）即門牌號碼新北市○○區○○路○○○號8樓建物（下稱系爭房屋）之房地（下稱系爭房地），並於4月19日訂立不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），原告已交付完足430萬元價金予被告簡秀君，系爭房地於99年5月13日完成所有權移轉登記。
嗣因故原告於99年6月間，委託被告駿佳公司出售系爭房地，於99年12月2日，經由被告駿佳公司仲介，原告與第三人 邱士誠 以500萬元（不動產契約書上雖載為530萬元，惟其中之30萬元係須扣除之退款費用，買賣價金實為500萬元）訂立不動產買賣契約。第3人邱士誠依約給付第1期款53萬中之10萬元，詎邱士誠應於99年12月2日給付第一期之餘款43萬元之際，被告駿佳公司突然告知原告，因該公司已向信義房屋凶宅資料庫查證系爭房地內曾有張姓姐弟二人於95年8月間燒炭自殺身亡之事實，因之第3人邱士誠即未再給付第一期尾款。被告簡秀君出賣具有物之瑕疵系爭房地予原告，自應依民法第359條規定減少價金130萬元，而原告業已給付該減少之價金予被告簡秀君，依民法第179條規定被告簡秀君應返還原告130萬元及法定遲延利息。而被告駿佳公司與不動產經紀人被告鍾宜潔亦未盡善良管理人之注意義務責任，於事前先行查證系爭房地具有兇宅之事實，致原告於完全不知情之情形下購買具有嚴重影響交易價值之系爭房地，為可歸責於被告駿佳公司、鍾宜潔之事由，依不動產經紀業管理條例第26條第2項、民法第227條第2項規定，被告駿佳公司、鍾宜潔應連帶賠償給付原告130萬元之損失及法定遲延利息等語。併為訴之聲明：
㈠被告簡秀君應給付原告130萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
㈡被告駿佳公司、鍾宜潔應連帶給付原告130萬元，及自起
訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
㈢前開第一、二項，如其中一項之被告已履行給付，另項被告於給付範圍內，同免責任。
併 陳明 願供擔保請准宣告假執行。
三、被告簡秀君辯稱：㈠被告簡秀君於97年1月30日向訴外人即前手 葉少康 購得系爭
房地，葉少康並未告知系爭房屋曾發生非自然身故之情事，被告簡秀君對此毫無所悉，亦於系爭房屋自住，且居住（或所有、持有）期間亦未有發生凶殺或自殺致死之情事。此即被告簡秀君將系爭房地售予原告時，於不動產現況說明書內對於「本建築改良物（專有部分）於賣方持有期間是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」欄，勾選「否」之由來。
㈡縱令系爭房屋於95年8月間確曾發生燒炭自殺之情事，但系
爭房屋是否因此而成為「凶宅」，僅屬於個人主觀面及心理面之範疇，且因人、因時、因宗教信仰等不同而有異，亦可藉時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理。因此「凶宅」之判斷標準，除應具備「發生兇殺或自殺致死等非自然身故」之「人」應死於屋內，並應考量案發事情大小、案件經過時間長短、發生非自然身故之人與屋主關係等因素。從而，若事隔多年，系爭房地已數易其主，且其交易價值並無貶損情事，則不能認為係凶宅。否則，若一概論為「凶宅」，則將影響房市交易之公平性、安全性及發展性。參照系爭房地自95年起業經數易其主、被告簡秀君未受前手告知曾有發生非自然身故之情事、被告簡秀君及原告居住期間並未有何不安等異狀等情狀，當非可遽認系爭房屋即為「凶宅」，而具有物之瑕疵。
㈢如認定系爭房屋屬「凶宅」，而有交易減損等之虞，原告可
據此請求減少價金，惟參照鑑定人大華不動產估價師聯合事務所之鑑定報告可知，原告於起訴時（即100年1月18日），考量有非自然身故情事之因素在內，系爭房地合理市價為0000000元，已逾原告與被告簡秀君就系爭房地買賣價金430萬元，顯見，原告稱存有物之瑕疵云云，已非無疑。
㈣如審酌相關事證後，認定系爭房地具有交易上減損之瑕疵，則減損部分請依鑑定報告認定。
㈤答辯聲明：原告之訴及假執行聲請均駁回。併陳明如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、被告駿佳公司、鍾宜潔辯稱：㈠被告駿佳公司係在99年12月與邱士誠簽訂買賣契約時，邱士
誠表示從周遭鄰居得知系爭房屋可能有非自然身故事件之發生，被告亦表示是在訂約之際邱士誠提起，故被告公司係在該時才知道系爭房屋可能有非自然身故事件，並非99年4月即知悉。
㈡不動產經紀人在執行不動產買賣仲介之業務過程中，固應盡
相當之查證義務，且以不動產說明書向與其委託人交易之相對人為解說，惟上開所謂查證義務自應以相當合理之範圍惟其限度，如其已盡善良管理人之注意義務仍無從查證，自不得認為其有何過失，故原告應舉證證明被告駿佳公司、鍾宜潔有何未盡善良管理人之注意義務致無法查知系爭房屋曾發生自殺之情形，僅憑系爭房屋曾發生自殺之事實即認定被告公司未盡善良管理人注意義務，實屬可議。
㈢簡秀君出售系爭房屋，在房地產標的現況說明書內「本建築
改良物（專有部分）於賣方持有期間是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」中，簡秀君勾選「否」。依卷內資料自殺事件係在95年8月8日期間之所有權人係 彭兆慶 ，彭兆慶於95年11月16日賣予葉少康，葉少康於97年1月30日賣與簡秀君，簡秀君於99年5月13日出售予原告，簡秀君勾「否」並無不實。且簡秀君住在系爭房屋2年，依經驗法則，賣方之陳述並無不合，且從臺灣凶宅網亦查無此記錄，被告駿佳公司、鍾宜潔確實有盡經紀人應盡之查證義務。
㈣被告駿佳公司接受系爭房屋委託時，依慣例經紀人都會上台
灣凶宅網站查詢，但該網站並無此記錄，且被告公司之人員接觸該系爭房屋時，並非只有被告公司，尚有其他仲介公司接受簡秀君之委託，依原告所提之網路新聞，雖有該燒炭自殺之報導，但只講到中港路，並未明確指出房屋之位置，新莊中港路是條大路，兩邊之房屋至少上千上萬間，任何人都無法確定該新聞所指之房屋即係系爭房屋，況系爭房屋買賣係在99年4月，距住戶燒炭自殺已有3年又8個月，任何人皆無法由新聞即得反應即係系爭房屋，此觀臺灣高等法院96年度上字第40號「而我國台灣地區之命案並非少見，上開命案之相關當事人均屬一般民眾，是即令該報紙或相關傳播媒體曾報導其事，依經驗法則，對於原不認識其等3人之第三者而言，於其報導後自不致留存如何印象，且上開報導顯僅揭露系爭兇殺案，並未明確揭示其發生地點係位於上開巷道所在社區之何戶房屋內，或明確報導系爭房屋即為該凶宅，而當時上訴人甲○○係住於台北縣，且其於89年8月13日與其前手簽約買受系爭房地時，距系爭兇殺案發生時間已2年，在無人告知系爭房屋曾發生系爭兇殺案之情況下，自無從據以查知系爭兇殺案之確實發生地點，亦無從得知系爭房屋曾發生系爭兇殺案，加以系爭房屋之前手丙○○已於前揭標的物現況說明書明確記載系爭房屋未曾發生非自然事故，並簽名確認其情，自無從責由上訴人甲○○另為如何查證」，故原告以新聞所載主張被告未盡善良管理人責任無理由。
㈤答辯聲明：原告之訴駁回。併陳明願供擔保，請准宣告免為假執行。
五、兩造協議不爭執之事實：㈠原告向被告簡秀君買賣系爭房地之時間、價額之事實。
㈡系爭房地有俗稱凶宅之事實。
㈢原告提出系爭房地登記謄本、系爭買賣契約書、原告委託被
告駿佳公司銷售同意書、原告與第3人 邱土誠 買賣契約書、系爭房地網路新聞、存證信函、被告簡秀君之財產稅總歸戶資料之文書，形式真正不爭執。
㈣臺灣板橋地方法院檢察署100年3月21日函文（見本院卷第98
至102頁）、新莊分局100年3月25日函文（見本院卷第106至113頁）之事實。
㈤被告提出之系爭房地異動索引表為真正。
㈥台灣凶宅網站無系爭房屋凶宅之資料；信義房屋凶宅資料庫有系爭房屋凶宅之資料（見本院卷第329、330頁）之事實。
六、本件兩造爭執點，主要在於：㈠被告簡秀君應否負擔物之瑕疵擔保損害賠償責任？㈡被告駿佳公司、被告鍾宜潔應否負連帶損害賠償責任？茲論述如下：
㈠被告簡秀君應負擔物之瑕疵擔保損害賠償責任：
經查：
⑴按「物之出賣人，對於買受人應擔保其物移轉於買受人時
，無滅失或減少其價值之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除契約」，民法第354條第1項前段、第359條前段分別定有明文。又所謂「物之瑕疵」係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之「價值」、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以「物質上」應具備者為限（最高法院著有73年台上字第1173號判例意旨參照）。次按有非自然身故情事之房屋即一般所稱之「凶宅」，此一因素，雖或未對此類房屋造成直接「物理性」之損傷，就一般社會大眾言，仍屬於心理層面嫌惡狀況，對居住於其內之住戶言，除對居位品質會發生疑慮外，在心理層面上亦會造成相當大的負面影響；與週遭環境相較，買賣價格有顯著低落情事，故依估價學理適合性原則而言，非自然身故之情事，將對不動產之個別條件產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格，應認屬物之瑕疵，而出賣人應負之上開瑕疵擔保責任係法定無過失責任，無論出賣人是否有過失，均應對買受人負責。且物之瑕疵擔保係為保障交易安全，若買受人知其瑕疵即不為購買或僅願出較低價格購買，即應認有瑕疵，以免買受人受不測之損害。
⑵系爭房屋於95年8月7日發生住戶張ｏ芳、張ｏ誠燒炭自殺
致一氧化碳中毒，因而死亡在同一房間床上，有臺灣板橋地方法院檢察署95年度相字第1121、1122號卷之臺北縣警察局新莊分局處理相驗案件初步調查報告書及報驗單、相驗屍體證明書可稽（見本院卷第98至102頁），及臺北縣警察局新莊分局之張ｏ芳、張ｏ誠之兄、弟張ｏ源詢問筆錄及現場照片、陳報單、現場簡圖在卷可稽（見本院卷第106至113頁），及原告提出之上開二人燒炭自殺新聞（見本院卷第43頁），互核以觀，足見系爭房屋95年8月7日確曾發生燒炭自殺致死之事實，要可認定。準此，揆者前揭㈠之說明，系爭房屋既因於95年8月7日有住戶二人因燒炭自殺致一氧化碳中毒因而死亡在同一房間床上，核係屬具有物之瑕疵事實，應堪採信。
⑶系爭買賣契約書關於買賣標的物現況說明書上「本建築改
良物（專有部分）於賣方持有期間是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」一欄內被告簡秀君勾選無，此有系爭房屋現況說明書一件在卷可稽（見本院卷第25頁），雖被告簡秀君係97年1月30日自前手買受取得所有權，此有異動索引表在卷可稽（見本院卷第19頁），被告簡秀君持有系爭房屋期間固確未發生兇殺或自殺情事。惟依民法第354條規定係以標的物交付時為判斷瑕疵存在與否之時間點，至於該瑕疵出現於何時並非所問。上開現況說明書，係在課出賣人之說明調查義務，如有違反應負債務不履行責任。而瑕疵擔保責任屬法定擔保責任，並不以出賣人之故意過失為要件，本件凶宅發生時點之心理的瑕疵係出現於被告簡秀君即出賣人之前手持有期間，被告簡秀君縱令未被其前手告知系爭房屋過去曾發生過非自然身故事件為「凶宅」之事實，仍應對原告負民法第354條之瑕疵擔保責任。從而，系爭房屋既確曾發生燒炭自殺死亡之事實，具有物之瑕疵，被告簡秀君自應負瑕疵擔保責任，於法有據，要堪採信。準此，原告自得依民法第359條規定請求減少價金，應可認定。
⑷被告簡秀君抗辯：對系爭房屋住戶自殺死亡之事並不知情
等語，固非無據，但瑕疵擔保責任係無過失責任，被告簡秀君是否有過失或並不知悉，究屬無涉，被告簡秀君自應負瑕疵擔保責任，要非無據。
⑸被告簡秀君辯稱：系爭房屋於95年發生住戶自殺死亡後，
事隔多年，已有數度易主，且被告簡秀君或原告住居其內亦無不安異狀，難認系爭房屋為凶宅具有物之瑕疵等語。按所謂「凶宅」並非法律名詞，為社會上一般之慣稱，大略係就過去曾發生自殺或兇殺等非自然身故情事之建物（專有部分）而稱之。而造成「凶宅」之原因，從住宅乃係提供平靜、安穩之舒適生活空間，曾發生自殺或兇殺等非自然身故情事，於台灣地區一般國民感情而言，會在心理層面產生恐懼、嫌惡感。生活起居於此種空間，顯然無法享受平靜、安穩之舒適生活。而就「凶宅」因素造成之瑕疵，可由下列供作判斷標準：
⑴時間上因素時間固然會影響到心理的瑕疵之存在，但時間因素尚非關鍵性要素，須與其他因素作綜合考量。例如是否因該非自然身故事件之嚴重性，而於鄰近居民間留下嚴重恐懼感之深刻記憶，或發生非自然身故事件之標的物以拆除，心理的瑕疵存在於不特定之空間等等。
⑵場所上因素亦即發生非自然身故事件之場所是否會影響平穩、安寧之舒適生活空間。
⑶標的物之現狀心理的瑕疵影響平穩、安寧之舒適生活，因此標的物之現狀，亦為判斷此心理的瑕疵存在與否之要素。
⑷附近地理環境、居民之因素標的物所在地之地區環境及附近居民亦為判斷標準之一，亦即都會區之高樓大廈，與偏僻鄉村孤立之住宅其判斷應有不同。再者，凶宅事件對鄰近居民所留下之強烈陰影，仍為鄰居傳聞之對象者，無法否認其確有無法提供平靜、安寧之舒適生活空間之情形。
準此以觀，由於「凶宅」乃對非自然身故事件產生心理上之恐懼、嫌惡等負面情緒，以致無法享受平靜、安穩之舒適生活，此種負面感受確實可能因為時間之經過而日趨減弱，惟就系爭房屋住戶發生自殺迄至原告買受時，僅歷時三年有餘（95年8月7月發生自殺，99年5月13日買賣登記。），況原告於99年6月間與第3人邱士誠簽訂系爭房地買賣契約，仍由第3人邱士誠查得知悉系爭房屋住戶發生自殺情事，可見此種心理性瑕疵之影響，在經歷尚未滿四年之時間，仍然足使一般人心生畏懼，而無法享受平穩、安寧之舒適生活，以致無法發揮該建物之通常效用，亦影響交易意願，造成經濟上價值之減損，殊難逕認已無瑕疵可言。況依本院囑託大華不動產估價師聯合事務所（下稱大華事務所）鑑定結果，認定系爭房屋因有非自然死亡價格減損15％（見大華事務所估價報告書第4、73頁），顯示因系爭房屋為凶宅之故確有影響其價格情事。是被告簡秀君此部分之所辯，尚乏依據，難有利於被告簡秀君之認定。
⑹原告依物之瑕疵擔保，得為減少買賣價金額部分：
按民法第359條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」，被告簡秀君應負瑕疵擔保責任，已如前述，則原告主張減少其價金，自屬有據。經本院囑託大華事務所鑑定結果，認定系爭房屋因有非自然死亡價格減損15％，而系爭房地於原告與被告買賣時點正常價格為0000000元，因具有非自然身故之情事，其價格為0000000元，則系爭房地因具有物之瑕疵而減損635386元（見估價報告書第7頁），而此鑑定意見，並無顯然不可取之處，自屬可取。
原告雖主張：系爭房地具有物之瑕疵因而減損，至多得高達約市價50％，至少亦有近30％之減損等語，惟原告就此積極有利之主張事實，應依民事訴訟法第277條本文規定，負舉證證明之責，但並未據原告確實舉證以實其說，自難逕為採信。又原告引用其他個案裁判為證據，惟各別個案之事實情況究係不同，難比附引用。且鑑定人係依其價格評估方式採比較法及收益法之直接資本化法，作為評估正常價格，至於具有非自然身故之特定價格，考量因該因素之影響層面及市場交易習慣後予以評估，亦載明於估價報告書內（見估價報告書第51頁），並無顯然違反不動產估價師技術規則第14條之規定。
至於原告主張上開估價報告書所採之比較法、收益法及問卷調查統計方法及估價方法，不足為系爭房地價額減損之判斷依據等情，因原告並未提出其他合理之鑑定結果證據資料，且上開鑑定為依原告聲請由本院囑託鑑定（見本院卷第156、157頁），而衡諸上開鑑定方法及結果亦無明顯違法之處，且符合一般社會經驗及證據法則。原告既未能提出其他證據佐證，本院自得採上開估價報告書為證據。
準此，原告此部分之主張，尚乏依據，要不可取。
被告簡秀君辯稱：原告於起訴時（即100年1月18日），考量有非自然身故情事之因素在內，系爭房地合理市價為0000000元，已逾原告與被告簡秀君就系爭房地買賣價金等語。惟查系爭房地於99年5月13日已因買賣移轉所有權登記且交付原告所有使用，此有系爭房地之異動索引在卷可稽（見本院卷第167至170頁），則依民法第373條規定：
「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。」，準此，系爭房地自移轉登記且交付原告之後，原告自就系爭房地之利益及危險，均由原告承受負擔，則系爭房地嗣於原告起訴時，其價值已提高為0000000元，則其上漲之利益自歸屬原告承受。倘不得以其嗣後之上漲，逕認原告並未受有損害。是被告簡秀君此部分之所辯，尚有誤會，要不可取。基上，本院參考上開估價報告書之鑑定結果，認為原告主張減少系爭買賣價金635386元，核屬有據；逾此範圍部分，則乏依據，自無可取。
⑺原告依民法第179條不當得利規定，請求被告返還不當利益額：
原告已給付系爭買賣價金430萬元予被告簡秀君收受，此為兩造所不爭執之事實，則因系爭房地具有所謂凶宅因素物之瑕疵，經上開減少系爭買賣價金635386元後，被告簡秀君原所收受635386元，自屬嗣後無法律上之原因，而受有635386元之不當利益，原告則受有該金額之損失，應可認定。從而，原告依民法第179條不當得利之法律關係，請求被告簡秀君返還635386元，為有理由，應予准許；至於逾此範圍之部分，則無理由，應予駁回。
⑻按民法第203條規定：「應付利息之債務，其利率未經約
定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。」；又同法第229條第2項規定：「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。」。查原告依民法第179條規定之法律關係，請求被告簡秀君返還635386元之範圍，併請求自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息。而起訴狀繕本於100年3月7日送達被告簡秀君，此有本院送達證書在卷可稽（見本院卷第93頁），揆諸上開規定，原告得請求被告簡秀君自100年3月8日起負遲延給付責任。從而，原告請求被告簡秀君給付635386元之範圍，自100年3月8日起至清償日止，按週年利率5％計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許；逾此範圍部分之利息請求，為無理由，應予駁回。
㈡被告駿佳公司、被告鍾宜潔應負連帶損害賠償責任：
按「經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。」，不動產經紀業管理條例第26條第2項定有明文。準此，原告依此法律關係，請求被告駿佳公司、鍾宜潔負連帶賠償責任，應審究者即在於被告駿佳公司之經紀人員即被告鍾宜潔於執行仲介業務之時，是否具有故意或過失致原告受有損害之事實。經查：
⑴目前不動產交易通常透過不動產經紀人員之仲介為之，而
經紀人員為專業人士，藉由其專業，協助買賣雙方當事人進行不動產之交易，因此依不動產經紀業管理條例第23條規定特課以經紀人應提供之資訊，當然包含買賣之房屋是否為有非自然死亡之資訊，是經記人員自應負有調查、說明義務甚明。且不動產經紀人員之仲介買賣係屬有償，則此調查、說明義務，經紀人員應負善良管理人之注意程度，以盡其說明、調查之義務，雖無庸苛以極盡調查之能事，但究仍應盡其善良管理人之注意程度至明。
⑵系爭房屋確於95年8月7日發生住戶張ｏ芳、張ｏ誠燒炭自
殺致一氧化碳中毒，因而死亡在同一房間床上，已如前述，且經媒體報導該事實，此有原告提出之上開二人燒炭自殺新聞（見本院卷第43頁），而被告駿佳公司、鍾宜潔係在系爭房地之新北市新莊區仲介營業，本即就該新聞報導燒炭自殺所謂之非自然死亡情事，應具有執業上之注意查明義務；依同為經營仲介經紀之信義房屋（新莊店），其未對外連線之內部資訊網路資料確載有系爭房屋燒炭自殺之情事，此有原告提出之凶宅資料一件在卷可稽（見本院卷第329頁），則與被告駿佳公司為同業既得查明注意此資訊資料，可見被告告鍾宜潔（或其受僱人 謝鎮宇 ）自係未盡其善良管理人之注意程度，因而未能查明知悉此事實資訊資料。
⑶原告於99年6月間再次委由被告駿佳公司出售系爭房地，
於同年12月經與第3人邱土誠簽定買賣契約，第3人邱士誠表示系爭房屋有人自殺死亡之事，嗣被告駿佳公司表示已向信義房屋查證確有其事，顯示第3人邱士誠獲得爭房屋有人自殺死亡之資訊，被告駿佳公司、鍾宜潔為專業人員經營房地仲介買賣，而未能查明系爭房屋住戶有人自殺死亡之事實，顯有未盡其善良管理人之注意程度至明。
⑷被告駿佳公司、鍾宜潔雖聲請詢問該公司營業員謝鎮宇，
以證明其有詢問系爭房屋之大樓管理員、里長、鄰居及查詢凶宅網，均未查得爭房屋有人非自然死亡之事故云云，但證人謝鎮宇係被告駿佳公司之受僱人，且係受出賣人簡秀君與原告間之經紀人員，就其作證內容殊具有利害關係，難期客觀公正作證，況縱令證人謝鎮宇確有詢問系爭房屋之大樓管理員、里長、鄰居及查詢臺灣凶宅網屬實，惟如前述，系爭房屋確於95年8月7日發生非自然死亡之事故，且經報警處理，復有媒體報導之事實，且在原告與簡秀君買賣後，仍有第3人邱士誠得查詢而知爭房屋有人非自然死亡之事實，顯示僅發生3年有餘，仍極其容易調查得知，被告駿佳公司之經紀人員即被告鍾宜潔（或其受僱人謝鎮宇）為專業仲介之人員，豈得徒以虛應以有詢問系爭房屋之大樓管理員、里長、鄰居及查詢臺灣凶宅網，均有查知未此事實，而推定無過失。
⑸出賣人簡秀君雖於買賣標的物現況說明書上「本建築改良
物（專有部分）於賣方持有期間是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」一欄內勾選「無」，但此係在課出賣人之說明調查義務，如有違反應負債務不履行責任。至於經紀人員應負有調查、說明義務，已如前述，核與出賣人之應負之調查、說明義務，要係各自不同；殊不得以出賣人應否負未盡說明調查義務（如有違反應負債務不履行責任），作為經紀人員得否免除調查說明義務責任之認定。亦即被告被告駿佳公司之經紀人員即被告鍾宜潔應盡其善良管理人之注意程度調查系房屋是否曾發生非自然死亡之情事，不因出賣人勾選系爭房屋無非自然死亡之情事，即認定其已盡調查說明之義務。是被告駿佳公司、鍾宜潔以出賣人簡秀君於現況說明書上「....是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」一欄內勾選「無」，即認其確實有盡經紀人員應盡之查證義務云云，尚乏依據，要不可取。
⑹被告駿佳公司為中信房屋加盟店，核屬房屋仲介公司排名
在前之大公司，原告尋求被告駿佳公司仲介交易，當然具有該公司係屬較大公司，資訊應較豐沛可得受保障較為充足之意，苟被告駿佳公司之經紀人員即被告鍾宜潔徒或其受僱人謝鎮宇以虛應之詢問系爭房屋之大樓管理員、里長、鄰居及查詢臺灣凶宅網而未查得上開非自然死亡之情事，即得否認具有過失之責任，顯與被告收受高額報酬亦不成比例。
⑺被告駿佳公司、鍾宜潔援引臺灣高等法院96年度上字第40
號判決辯稱：新聞報導只講到中港路，並未明確指出房屋之位置，新莊中港路是條大路，兩邊之房屋至少上千上萬間，任何人都無法確定該新聞所指之房屋即係系爭房屋等語。惟臺灣高等法院96年度上字第40號判決之事實，核與本件事實不相符合，自難以該判決之內容比附援引，逕作認定被告已盡其善良管理人之注意程度或未有過失。是被告駿佳公司、鍾宜潔此部分之所辯，尚乏依據，難有利於被告駿佳公司、鍾宜潔之認定。
⑻基上，就系爭房屋於95年8月7日發生非自然死亡之事故，
並非需極盡調查之能事，始得獲取該資訊，要因被告駿佳公司之經紀人員即被告鍾宜潔未盡其善良管理人之注意程度義務，而未能查明該事故，確有過失，因而於執行仲介原告與簡秀君交易系爭房地時，致原告受有635386元之損害，從而，原告依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求被告被告駿佳公司、鍾宜潔連帶賠償635386元，為有理由，應予准許，逾此範圍部分之請求，為無理由，應予駁回。
⑼按民法第203條規定：「應付利息之債務，其利率未經約
定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。」；又同法第229條第2項規定：「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。」。原告依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定之法律關係，請求被告被告駿佳公司、鍾宜潔連帶賠償635386元之範圍，併請求自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息。而起訴狀繕本於100年1月24日送達被告被告駿佳公司、同年月25日送達被告鍾宜潔，此有本院送達證書二件在卷可稽（見本院卷第80、81頁），揆諸上開規定，原告得請求被告被告駿佳公司、鍾宜潔給付635386元之範圍係分別自100年1月25日、1月26日起負遲延給付責任。從而，原告請求被告被告駿佳公司、鍾宜潔給付635386元之範圍，分別自100年1月25、26日起至清償日止，按週年利率5％計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許；逾此範圍部分之利息請求，為無理由，應予駁回。
⑽原告所受之損害僅為635386元，巳如前述，則原告另依不
完全給付請求賠償（競合請求權），於此範圍內之請求有理由部分，自無再為審究不完全給付賠償責任之必要。又因原告僅受有635386元之損害，是原告另依不完全給付規定請求被告駿佳公司、鍾宜潔連帶賠償給付00000000元（
130萬元減635386元）金額部分，自無理由，亦應予駁回。
㈢被告間為不真正連帶債務：
原告僅受有635386元之損害額，已如前述，而原告同時請求被告簡秀君及被告賠償給付，而被告簡秀君之不當得利返還債務與被告駿佳公司及鍾宜潔之賠償債務間具有不真正之連帶債務，是原告同時請求被告簡秀君給付（主文第1項）及被告駿佳公司及鍾宜潔給付（主文第2項），故如其中一項之金額被告已履行給付，另一項被告於履行範圍內則免給付義務，爰判決如主文第3項所示；至於法定遲延利息則係被告各自應負之遲延責任債務，不在免給付義務範圍之內。
七、假執行之宣告：原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，請准宣告或免為假執行，經尚無不合，爰分別審酌相當之金額准許之；由於原告僅就主文第一、二項其中一項之金額滿足受償，他項金額，即無得再請求給付，因而，原告僅需提供擔保金為被告三人擔保，即得為假執行，而被告於其中一人供反擔保，即已滿足原告之請求，即應免被告全部之假執行。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
八、兩造其餘之攻擊或防禦方法及援用之證據，或未引用之證詞，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。中華民國100年12月5日
民事第二庭法官李行一以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年12月5日
書記官蔡於衡